工业产业园区发展研究

轩 栋 业 数： 楼 一栋 层 数：6 层 建 筑面 1层为3 户型： 物 个餐厅， 1房1 业费 棋牌室， 厅， 40元/ 乒乓球室， 面积 月 咖啡室， 9*3.3 水 健身房， =29.7 费2.8 洗衣店， 平米 吨 会议室： 租金： 电 16
创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无 企业类型 偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓 入园企业构成 是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档 客户 关注 的酒店，此外对休闲的会所也有所提及 询问频次排名 点分 类 第一 第二 第三 第四 名 名 名 名 优惠 租金 首期 税收 客户咨询过程中主要询问问题 入园企业行业全部为高科 “租金有什么优惠呀？” 技企业，其中IT/光电子、 优惠 无偿 优惠 政策 “首期无偿启动资金能申请多少呀？” 软件和生物，三者合计超
6
工业园区综述
•工业园区定义为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，
我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度，

我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府
•工业园区发展历程

为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称 之为特色工业园区。 工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由
配套设施
大量城市级休闲旅游、娱乐设施的 规划建设，为工业园区提供完善配 套的同时，构筑了世界级的高端
• 规划建设中设施： • 假日酒店 • 国际化“水上餐 厅” ：建设别具 一格的水上接待 中心，与假日酒 店相呼应，成为 生态城亮点工程， 达到能接待300人 规模的国际会议 的能力。 • 游艇俱乐部
桥梁和纽带
13
创业园
办公楼主力户型为 140-170平米，多数企业 物业组成 认为200平米左右面积将更为适合创业型企 研发楼 业
厂房 综合楼
创业园物业组成：由1栋研 发楼，3栋标准厂房，1栋综 合楼构成，研发办公楼为7 层，出租率近乎100%，
名 称 创 业 大 厦
建筑 参数
出租 情况
设施建 其他 设 费用
启动 资金
办公 户型 场所 面积
办公 楼物 业形
17
入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套 优惠政策 资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠， 其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免 配套资本金：符合条件的可申请获 得最高达总注册资本49%、100万元 和配套资本金 无偿资助金：符合条件的每家10万 以内的配套资本金，允许在三年内

按优惠价回购股份 创新基金：优先推荐申请国家科 技型中小企业技术创新基金和厦门 市、火炬高新区技术创新基金。

申办有限责任公司，注册资本起点 为三万元人民币（或等值外币）；注 册资本在100万元人民币以上的，可 分期出资。 留学人员及台湾学者在厦门创办企 业，可申请购买经济适用房

留学人员优 惠政策
传统工业园区
生态工业园区 高新技术科技园 电子产业园 IT产业园 创意产业园
产业新城
产业 纺织、煤炭、高新技术为指导 以多种产业形式 形势 钢铁、机械、的第三产业和高 形成产业集群；
化工等传统 端制造业； 工业；
园区 人力密集型；人才、技术、资 人才、技术、资 金高度密集； 特点 污染严重、 金高度密集；
21
生态工业园区案例——唐山曹妃甸
关键要点：
•“生态城”：17处公园 •高端休闲配套：假日酒店、
水上餐厅、游艇俱乐部、高 尔夫球场
22
园区概况
wk.baidu.com
曹妃甸工业区我国北方国际航运中心重要 组成部分和世界级重化工业基地
2008年
成 立 时 间 区 位 规 模
位于河北唐 山南部海岸 初期到2010 年基础建设 面积为：88K ㎡; 未来要建设
•工业园区类型贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业
村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形
态。
7
工业园区发展模式
8
工业园区发展模式

初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、
电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。
23
生态环境
序 号
1
名称
湿地公 园
级 别
区 级
工业园共规划有１７处公园，将曹 妃甸工业园打造成了一个“生态 城”，积极开展港口工业旅游 用地
（公 顷）
201
位置
规划要求
2
中央公 园
区 级
187
3
水上运 动
区 级
62
充分利用盐池、湿地，集 是工业区中最大 中展示本地区生态环境特 的公园，位于海 点。也作为未来生产服务 陆交接带上。 空间的预留。 从北向南贯穿综 合服务区，包括 是综合服务区的中心，统 纳潮河北岸，是 一和提高整个综合服务区 工业区重点绿化 的环境品质。 建设的地区。 是综合服务区东部的景观 核心，是滨海休闲娱乐功 综合服务区东部 能中心，结合人工沙滩、 滨临三号港池的 游艇码头、海上人工绿岛、 人工海湾 风力发电等元素塑造滨海 24
厦门创业园是由火炬高新区管委 会投资1.8亿兴建的，在向政府申 请政策支持、基金支持和租金补 厦门市政府 贴支持的同时，负责创业园日常 运作的管理并收取租金收益。
火炬高新区 管委会
租金 投资1.8亿 兴建
厦门留学生 创业园
厦门创业园 物管会
12
在创业园区发展中，政府提供政策支持和资 运营模式 金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有 高成长性企业入园孵化，促使200余家企业 成功转产，最终达到促进区域发展的目的。 火炬高新区管委会
政府
角色：
提供优惠政策 提供孵化企业可申请报批 的启动、运营资金 以活动、视察的方式提升 园区知名度和影响力 角色：
孵化企业
角色： 携带高成长性项目入园 利用创业园区的优势环 境孵化项目，并转产创造 效益 为区域经济发展做出贡 献（孵化成功企业200余家）
建造创业园
提供配套服务：住宿、 餐饮、娱乐 为孵化企业享受政府优 惠政策提供平台 作为孵化企业与外界沟 通的窗口。
[适用范围]： 研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区 转型的案例研究
2
整体框架
工业园区综 述
工业园区研 究
工业园区发 展模式
工业园区升 级转型
3
工业园区综述
4
工业园区综述
•工业园区 定义 •工业园区 发展历程 •工业园区 类型
1、工业园区源起

最早的工业园 可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。
元。 房租减免：用于研发、生产的厂房， 在60～150平方米以内，第一年免交 租金，第二年、第三年分别按市场价 的50% 、80%交纳租金；可按优惠价 租用配套生活公寓。 以其专利、专有技术出资入股的，科 技成果作价占注册资本的比例不受限 制。 留学人员及台湾学者凭厦门市留学 人员工作证，在购房、办理驾驶证以 及子女入学、入园就读等方面享受本 市居民生活待遇。
首期投入金额1.8亿
办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000
元

厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元 公寓年租金收益=700元*129套*12个月=1083600元

静投资回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.7年
新 业 楼
其他 费用
5400 面积 1层 几 水费： 平方 最小的 租金 乎 2.8元/ 米 100多平 20- 是 吨
15
综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为 创业园 129套单身公寓，空置率为 6.2%，入住企业 综合楼 对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求
研发楼 厂房
名 建筑 功能布局 公寓 其他 称 参数 费用
20
厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公 园区不足 寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较 不足 改善意见 对现 强的改善性需求 状评 分 租金优 希望第二年、第三年维持 惠 50%的折扣 扶持资 落实已有基金，扩充资金来 金 源，对企业发展初期至关重 要 税收优 在允许的情况下，尽量加大 5分 1分 惠 优惠力度
工业园区发展 研究
2014-12-18
[关键字]： 工业园区、类型、发展模式、转型升级
[简介]： 通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一 个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或 失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开 发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工 业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展 道路。
基础设 施：结构 化综合布 线系统， 配备有光 水 费： 2.8 元/ 吨 14
建筑 租金 总面积：价格： 9500平 26元/ 方米 平米， 单户 留学人
创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受 创业园 厂房 欢迎的户型是500平米左右
研发楼 综合楼
厂房
名 建筑 户型情 租金 空 称 面积 况 情况 置 率
入园企业前三年租金情况（单位：元/平方米/月）
办公
厂房
单身公寓
第一年租金
第二年租金
第三年租金

金优惠 0 13元 办公研发楼 （80平米以
20.8元
19
厦门创业园静态投资回收期要 22年，可见依 盈利模式 靠出租方式回现周期长，与需要快速回现为 目标的项目相违背 厦门创业园静态投资回收期计算

湖里区
厦门地 图
火炬创业 园
厦门国家留学生创业 园
11
运营模式
厦门创业园盈利模式小结： 火炬高新区管委会： 1.资金流出： •向政府以较低价格取地
•投资兴建创业园
2.资金流入：享有租金收益 厦门市政府： 1.支出： •提供无偿启动资金、 •税收优惠政策 •租金补贴 2.收入： •享有税收收益 •促进区域经济发展，提升区 域影响力
英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为 当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去
的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。

工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立
起来的特殊环境。在日本称为 “工业团地”，在香港称为“工业 村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要
设立在衰退的内城地区。
2、工业园区定义

工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企
业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理
环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。
5
工业园区综述
中国工业园区发展历程
•工业园区定义
•工业园区发展历程
城市化与技术革 命是园区转型升 • 工业园区类型 级的两大推手

在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助 金、房租减免、配套资本金优惠。
18
25 20 15 10 5 0
扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金 优惠政策 扶持；其中租金优惠以三年为期限，优惠程 度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产 主要扶持政策 品生产，生活配套没有优惠 税收 主要是所得税，增值税 和营业税 扶持 租金优惠 扶 基金 入园无偿启动基金（申 请通过率近乎 100% ） 扶持 物业类型 第 第二 第三 持 各种组织和机构的基金 一 年租 年租 政 （申请通过率较低） 金 金 年 策 租金 符合条件的企业享受办 租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠 租 租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠 扶持 公室租金优惠，厂房租 金
其他 13% 机械 10% 新材料 12% 生物 15% IT/光电子 28% 软件 22%

过60%。
“有哪些税收优惠呀？” “办公室户型面积有没有200平米左右的？” “公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？” “吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀” “创业园绿化好不好呀，吵不吵呀” “创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的” “要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了…”
休闲度假平台
25
高端居住
• 在工业区东北５ 公里的地方规划建 设一座占地１５０ 平方公里可供１５ ０－２００万人居 住的曹妃甸滨海新 城，预计到２０１ ５年城市面积将达 到８０平方公里， 形成５０万人口规 模 • 欧洲风情小镇、
资源严重浪
9
创意产业园案例——厦门留学生创 业园
关键要点：
•非盈利的科技产业化服务机
构 •研发办公楼、厂房、综合楼
10
厦门国家留学人员创业园成立于 1996年， 园区概况 建面8.8万平方米，交通便利，属于不
年 成立 1996 盈利的科技产业化服务机构 时 底 间 区位 位于厦 门湖里 区火炬 高科技 园东侧 规模 占地面 积6.6㎡；