监理合同谈判的重点及技巧

浅谈监理合同谈判的重点及技巧

摘要：本文从分析监理合同、监理合同谈判入手，引出了监理合同谈判的重点与难点，而逐步深入地探讨了在监理合同谈判中应该注意的问题和实施的技巧，以保证谈判的成功。

关键词：监理合同合同谈判谈判技巧

中图分类号：u415.1：文献标示码：a 文章编号：

笔者在消化吸收前人工作经验的基础上，结合本身工作经历，对监理合同谈判需明白的重点与难点以及监理合同谈判技巧进行了

详细的论述。希望能对同行业从业者及后来者的工作提供一定的支持与帮助。

一、概述

1、监理合同谈判的相关概念

工程监理是现代工程建设的核心环节，而工程监理合同则是对工程监理具体实施的法律制约，决定了委托人与监理单位的基本权利义务关系。

目前我们签订的监理合同主要采用《建设工程委托监理合同（示范文本）》（gf-2000-0202），合同文本由建设工程委托监理合同、标准条件、专用条件三部分组成。这一规范性文本中合同条款严谨，符合有关法律、法规，比较全面地反映了委托人和监理人的权利、义务和责任，执行起来法律纠纷相对较少，该示范文本亦是本文的行文主线。

2、监理合同谈判的目的与意义

监理合同谈判，是合同签订双方对是否签订合同以及合同具体内容达成一致的协商过程。通过谈判，能够充分了解委托人及项目的情况，为公司领导决策提供依据。作为监理方，进行谈判主要有以下几个目的：

第一，促成合同签订，即通过谈判宣传公司的优势，获得业主的进一步认可，顺利签订监理合同；

第二，争取合理的价格，既要对付委托人的压价，当委托人拟修改设计、增加项目或提供标准时我方要适当增加报价；

第三，争取改善合同条款，主要是争取修改过于苛刻的不合理条款，澄清模糊的条款，增加保护自身利益的条款。

二、监理合同谈判的重点与难点

1、关于合同主体

委托人与监理人是监理合同的主体，签订监理合同时必须写明公司全称。不规范的写法会引起误解，一旦发生法律纠纷，很可能会产生没有法律效力的问题。

2、关于工程概况

必须要有确定的工程名称，频繁更换工程名称会给工程管理带来多方面的混乱，同“合同主体”一样，一旦发生法律纠纷，很可能会产生没有法律效力的问题。另外，工程地点要写明确、正规，工程规模要写详细。

3、关于监理服务期

监理服务期与项目工期是两个完全不同的概念，工期明确了工程

的建设进度，而监理服务期是监理人在满足委托人要求的前提下，对监理服务时间的一个承诺。监理服务期可以同工期相同，也可以比工期多出几个月。监理服务期一定要明确，监理工作的成本和监理服务期有极大关系，如果不能确定具体的日期，则要注明日历天数或月数。这样也可以为项目后期的索赔工作提供支持。某一个项目，监理服务期为“××年××月××日——××年××月××日（暂定）”。合同谈判时，由于委托人的一再坚持以及公司的通盘考虑，保留“暂定”两个字。项目收尾时，监理服务期超出的计划服务期，但是索赔意见根本得不到委托人的认可。

4、关于监理服务范围与监理服务内容

4.1监理服务范围与监理服务内容是两个完全不同的概念，很多人在合同谈判时往往把这两项内容弄混，在这里有必要重点明确一下：

4.1.1监理工作范围指的是委托监理的工程范围，在监理合同中应详细明确和约定，例如监理范围包括几个单位工程，可以列出单位工程表；

4.1.2监理工作内容指的是监理单位提供的服务内容，一般指进度控制、质量控制、造价控制、安全控制、合同管理、信息管理和组织协调。但也有的委托人只委托部分工作内容，因此监理工作内容应明确约定，最好在附加协议条款中就每项工作的具体内容进行详细地表述，避免因双方对每项工作内容认定不一致而产生纠纷。

4.2监理范围是指委托人委托监理人所监理的事项范围，这一范

围直接决定着监理人义务的大小，也是监理费用得以确定的关键条款之一。两个火电厂建设项目均有行政办公楼，一个合同服务范围为“监理工作为××工程的全部工程建设工作”，另一个为“监理工作为××工程的主体工程建设工作”。几个字的差异，第二个项目给公司创造了几十万元的产值，第一个项目则使公司额外增加了不少成本。

4.3合同谈判时必须明确监理工作内容：某监理合同，安全监理的工作内容：“参与审查施工分包商提交的安全文明施工措施”，直接界定了安全监理的工作内容为安全管理，不同于以往的全过程安全监理工作，所以1-2名监理工程师即可胜任本项工作。

5、关于拟派遣监理人员

很多监理合同对监理人员的数量、资质、能力、年龄结构、专业配套的要求非常具体、异常严格。如在监理人员数量方面，明确提出必须配置多少人，开工时同时进场；在资质方面，要求总监和部分监理工程师必须是注册监理工程师；在能力方面，必须有完成一定的监理业绩；在年龄结构方面，要求老中青结合，有的甚至提出年龄不得超过45周岁。我们的处理思路分为两种：一是直接同委托人协商更改合同条款，委托人认可的可能性非常小，这种做法反而会引起委托人对监理人员资格及数量的特别关注；第二，忽略合同要求，在满足现场工程需要及委托人要求的基础上，降低拟派遣监理工程师的标准，委托人一般不会刻意揪住监理人按照合同条款来执行人员派遣计划。

6、关于委托人免费提供的设施

通常条件下，监理人应该向委托人争取免费提供办公用房、通讯设施、监理人员工地宿舍、必要的用餐条件等。电脑、复印机、打印机、计量监测器具等由监理人自备。

7、关于考核条款

目前的监理合同对监理人的考核条款一般要求较细，我们在合同谈判时首先要评价考核条款的合理性，其次依据工程实际情况尽量争取，去掉或者减少不合理的考核条件。某一监理合同，在已有25%的监理费作为考核费用的基础上，又增加了一条“以上条款每发生一条考核监理费2000元”，这是明显的考核重复。

8、申请恰当的奖励

合同中有罚款条件，同样也应该有奖励条款，出于鼓励监理人提供节约项目投资建议的目的，也应该对监理人有适当的奖励。所以，有能力的监理单位在本条款上还是要做到足够的重视，该得到的权益一定要争取。

9、应明确赔偿责任

9.1根据《建筑法》的规定，工程监理单位不按照委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不检查或者不按照规定检查，给建设单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿限额，《示范合同文本》第二十六条规定:“监理人在责任期内，应当履行约定的义务。如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。累计赔偿总额（除本合同第二十四条规定