公墓产业研究报告

公墓产业研究报告
公墓产业研究报告
2011年1月17日编制
目录
3绪论
4第一部分我国殡葬现状研究
41.1 我国殡葬业的历史和现状
41.1.1我国殡葬业的历史
61.1.2我国殡葬行业现状
71.2我国公墓市场需求现状
71.2.1人口过密和老龄化造成殡葬用地不足81.2.2“死人”与“活人”争地
81.2.3死墓危机
91.3我国公墓建设管理现存问题研究 111.4中国目前殡葬管理政策及趋势研究 12第二部分我国公墓建设模式探索 122.1公墓的基本概念
132.2当前生态园林公墓是公墓发展的必然选择
132.2.1生态园林公墓概念
132.2.2生态园林公墓的特征
142.3生态园林公墓的规划和建设
142(3(1生态园林公墓的功能
(3(2生态园林公墓的设计原理 162
182.4生态园林公墓葬式介绍
212.5生态园林公墓的实例——哈尔滨百福园生态园林公墓
22第三部分现代公墓开发运营初步研究 223(1 公墓经营的特点
243(2现代公墓经营流程
26第四部分:北京地区公墓发展机会研究 264.1现有公墓资源
264.1.1 北京市及郊区近年公墓发展状况 274.1.2 平谷公墓建设情况
294.2北京公墓市场研究
294.2.1市场需求
38>04.2.2市场销售价格情况
304.3近年行业管理政策
304.3.1 1991年北京民政局《关于加强公墓用地管理工作的请示》
314.3.2 2001年《北京市殡葬管理条例》 314.3.3 2011年北京首部公墓建设标准将出台 334.3.4 2010新闻:开发经营性公墓审批更加严格 33第五部分结论和建议
绪论
近年来，我国的公墓业得到突飞猛进的发展，投资商的蜂拥而至，从业者的高额利润，为公墓业的快速发展，提供了肥沃的土壤。

公墓，已经从当初骨灰处理的过渡形式，发展为城镇居民骨灰处理的重要甚至主要形式。

然而伴随着这一行业的快速膨胀，这一行业自身的弱点，比如对土地资源的大量耗费等，也愈来愈清晰的呈现出来。

有些地区、地方政府，已经公开明确禁止公墓业的发展。

一方面是投资回报的高额利润，一方面是政府严格的管控，那么公墓产业的发展前景如何,民资在这个行业内的投资机会如何,公墓行业有哪些开发运营特点,重点研究这些问题是我们决策投资公墓行业并取得成功的前提保证，本文的研究围绕着以上核心问题逐步展开。

本文对我国殡葬行业的行业历史与现状、市场需求、政策及政府管理、项目运营以及现代生态园林公墓等方面的信息进行了系统归纳、分类总结和分析，并为落实我司平谷项目，重点对北京地区公墓业发展状况、市场分布及需求、政府管理及特点进行了研究，通过研究提出目前公墓行业有如下重要特征:
一、我国人口过密及社会老龄化的到来已经造成公墓市场需求增大;二、我国土地资源的不足以及公墓行业的特殊性造成政府必会公墓业发展进行严格控制，使得公墓行业成为垄断行业;三、第二次殡葬改革，实现从保留骨灰到不保留骨灰的转变，是公墓行业发展的趋势，在墓葬文化转变之前，发展生态园林公墓是公墓业发展的必然选择;四、近年国家及北京市相关政策新闻、以及各地大力建设公益性公墓情况显示，公墓业将走公益化道路，经营性公墓从审批到经营、定价都会受到比较严格的控制，同时部分项目运作实例证明民资进入公墓业，公益+经营也是一种方式;五、公墓业运营重点注意售卖之后的服务、投资资金回收期长等特点。

关键字:公墓、投资、政策、发展
第一部分我国殡葬现状研究
中国作为一个有着五千年历史的泱泱大国，在政治、经济、文化等各个领域都有着一个完整的体系，这种模式也同样体现在了殡葬的上面，研究我国各时期的殡葬业发展以及国民对生死观的认识，有助于理解和研究未来我国殡葬业发展的方向。

本部分以介绍我国殡葬业和公墓的历史、存在的问题为主，说明了未来公墓的发展趋势，论证了建设节地葬式公墓的必要性。

1.1 我国殡葬业的历史和现状
1.1.1我国殡葬业的历史
1)殡葬发展历史回顾
中国原始社会时期，逐渐产生了宗教迷信灵魂不死的观念，过去没有亲人死后埋葬的习惯。

自产生灵魂不死的观念以后，就有了埋葬亲人的习俗。

唐杜氏《通典》说太古时代凶礼中规定，古之葬者，厚衣之以薪葬之中野，不封不树，丧期无数，后世圣人易之棺椁。

在半坡遗址墓碑中，埋葬的死人多是头朝西，表示灵
魂寄托西方的意思。

这种宗教信仰，对祖先的崇拜观念，在我国母系氏族就产生了。

到了奴隶社会时期，厚葬之风和迷信活动更加盛行，奴隶主阶级为利用宗教迷信维持其统治，大力提倡对凶礼的习俗，甚至把奴隶也作为祭品杀掉，作为殉葬品埋掉。

商周时期制定了“贵贱有仪，上下有等”的葬制，夫子、诸侯、大夫、士及一般奴隶主死了，在殓、殡祭上从时间、仪式棺椁到殉葬品都有等级区分，举而委之或当殉葬品活活埋掉，如古侯家庄西北冈发现的大墓，墓室面积三百多平方米，深达12米，墓室中埋有执戈的奴隶和狗。

棺室雕花饰纹，摆满了珍贵服饰器物。

椁项排放着商王的兵器和仪仗执器奴隶、男女侍从奴隶，还有儿童和供玩的狗猴等动物。

象这样的大墓一般要杀生殉、杀祭三四百人，这种奢华、浪费、残酷的杀葬陪葬实在令人发指。

在葬法上，在先秦就有火葬，后又盛行于唐宋，衰于明清。

火葬在民间流行，到唐宋火葬又进一步发展。

宋代是我国火葬最为盛行的时期。

对于骨灰的处理，主要有以下三种方式:
一是焚尸后，将骨灰放入木盒或陶罐，然后埋入墓中;二是尸体火化后，将骨灰存放于寺院或漏泽园中，也有的存放于家中，逢节祭奠;三是焚尸后将骨灰弃于野外或水中。

这三种方式，在当今都仍在使用。

封建统治阶级为维护儒家的“伦理道德;观念，反对火葬。

到了明清两代，统治者严厉禁止火葬，并把禁止火葬列入《大明律》，采取高压禁止政策，使火葬的葬法逐步衰落。

葬法上一直到解放后才逐步由土葬转向火葬。

1956年，毛泽东同志在一次中央工作会议上提议:“所有的人身后都火化。

只留骨灰，不留遗体，并且不建坟墓”。

从此，拉开了改革旧的丧葬方法和习俗的帷幕。

1961年，根据发展情况，中央提出了“墓葬改革”，其主要内容是:平毁坟墓，迁移坟墓，规划建立公用墓地，并有计划地建立火葬场。

各地农村结合农田水利基本建设，有计划平掉了大量坟墓，扩大了耕地面积。

但文化大革命时期，殡葬改革受到
极左错误思想的影响，不容许有礼仪活动，而又缺少法治，故而民间又兴起了土葬。

党的十一届三中全会以后，殡葬改革重新走向健康发展。

1981年12月，民政部召开的第一次全国殡葬工作会议是工作的转折点。

这次会议总结了工作，统一了思想，制定殡葬改革的方针，部署了深入进行殡葬改革的任务。

国务院于1982 年2月批准了《民政部关于进一步加强殡葬改革工作的报告》。

从此，殡葬改革在全国广大地区展开，自1982年到1988年，遗体焚化率平均以每年13,的速度增长。

1988年全国火化率达30,，全国农村建立公益性公墓四万多座。

2)公墓发展的历史回顾
公墓，最早出现在夏、商、周三代，是奴隶制国家国王、地方诸侯、地方首领和王室贵族以及其他奴隶主的墓地。

与之相对应的平民墓地称为“邦墓”。

它们都是人类进入阶级社会的产物。

体现了血缘关系上的宗法等级制度。

到了封建社会，以家族为单位的族墓取代了公墓，族墓成为流传至今的主要墓葬形式。

近代公墓的兴起主要受西方殖民文化的影响，上海租界首先开办了以埋葬外国侨民的公墓，后来又有了以同一教派为单位的天主教、佛教公墓。

现代公墓的建设发展主要源于解放后我国政府大力推行的火葬政策和殡葬改革政策。

它是为了合理开发利用土地，按规划进行城市建设，由政府投资兴建的公共墓地。

它与民间墓地不同，不以血缘、家族为单位，而是以地区为单位进行建设;没有阶级等级划分;不以风水理论来指导，而是在城市规划的科学指导下选择在城市边缘的荒山瘠地，严禁占用耕地、林地，并倡导深埋不留坟头的做法。

在墓地使用年限上原则上以20年为一个周期。

我国公墓在90年代初得到迅猛发展，但目前我国的火化率总水平还很低。

究其原因，传统的观念在人们心中根深蒂固“灵魂不灭”“厚葬思想”“礼制孝道” 等思想在起着重大的作用，而推进殡葬改革，光靠行政命令或采取强硬手段是难以破除迷信陋习的。

90年代末，多数公墓加大环境建设的力度，这是一个好的开端。

1.1.2我国殡葬行业现状
(1)各地不同程度出现了“墓荒”现象
“十一五”末期，中国耕地存量已经降至18.27亿亩，且以每年1240亩的速度减少;中国人均耕地面积只有1.38亩，其中有9个省区人均耕地面积低于1亩，3个省区人均耕地面积低于0.5亩。

在全世界26个人口超过5000万的国家中，我国人均耕地量仅比孟加拉国和日本略多一点，排在倒数第三位。

人均耕地低于联合国粮农组织确定的0.86亩的警戒线。

据统计，近年来我国每年有近7000万平方米土地变为公墓及坟场。

在土地紧缺的大形势下，符合建墓要求的土地一直紧缺。

目前上海墓穴的使用年限是70年，每年占用墓地的人数是10万人。

预计5年后上海80%的公墓将陷入无地可葬的“死墓危机”。

上海正尝试将部分小型墓的使用年限从目前规定的70年减至20至30年，从而加速墓穴“易主”，进入“循环使用”阶段。

随着上海等大城市人口老龄化速度加快，死亡人数逐年增加，公墓用地紧张的现状摆在人们面前。

公墓用地吃紧带来的另一个结果就是墓价飞速上涨。

目前，国内有些城市的公墓价格已被炒至每平方米2万元，更高的“天价墓”也时常见诸报端。

由此出现了一个独特的现象:一方面墓价扶摇直上，普通民众望而却步;另一方面“节地葬”式产品虽然政府、行业都大加推广，大力引导，却依然少人问津。

上海市殡葬协会的统计资料显示，市民选择骨灰墓葬的比例占到80%。

与此同时，2010年后上海人口老龄化将进入高峰，死亡人口逐年增加，每年将达到12万人，2020年每年将达到16万人，必将使原本紧缺的公墓土地供给捉襟见肘。

专家指出，急需进行第二次殡葬改革，实现从保留骨灰到不保留骨灰的转变。

(2)殡葬服务业蓬勃发展
殡葬服务业的蓬勃兴起近年来，由于存在高额利润，“殡葬经济”蓬勃兴起。

据中国旅游报报道在2003年十大暴利行业中殡葬服务业名列第三。

“以二三十元招标买入的骨灰盒，放在殡仪馆的货架上，售价就到了三四百元。

利润率高达10 —20倍。

材质较好的、成本不超过100元的骨灰盒，卖到一二千元，一块不足2 平方米的土地加上墓碑，少则五六千元，贵则一两万元，墓地比商品房还贵!如果盖成房，按那样的远郊地段，每平方米不过值1000多元。

可墓地仅土地每平方米就卖到5000多元。

公墓土地供给紧缺的直接结果是墓地价格年年攀升，老百姓普遍感叹:“墓地价格高于房价”、“墓地价堪比豪宅”。

去年9月，陈女士在上海朱家角附近的墓园，花了1.7万元为父母订购了不到1平方米的小型墓地，而该墓地现在的价格至少涨到2万元。

(3)城市农村，多数存在不规范
我国现有城市公墓1831个，多数公墓布局不合理，公墓绿地系统生态景观效果差，综合效益偏低，纪念性景观功能缺失，艺术品位偏低，导致城市景观破碎，产生城市视觉污染。

目前我国农村公益性墓地近20万个，普遍存在缺乏整体规划、绿化覆盖率偏低、尚未从生态和经济角度关注公墓的生态环境保护和循环经济的发展等问题，一些公益性墓地长期无专人管理的问题较为突出，一些地方还存在村民在或遗体)并做坟头或建造标志性建筑物的问题。

个人承包的土地上零散安葬骨灰(
(4)我国殡葬服务业的发展再次走到“十字路口;
我国自1956年推行火葬以来，延续了几千年的土葬逐步取消。

从土葬到火葬，是我国殡葬丧俗改革的第一次飞跃，解决了遗体处理的第一个环节的问题。

这样经过了第一个环节后，骨灰的处理问题又被提上议事日程。

从保留骨灰存放到
不保留骨灰，实行移风易俗不占土地或少占土地的塔葬、树葬、撒海等新的丧葬方式。

我国的殡葬服务业又再次走到“十字路口”，是继续以另一种形式与子孙争地、破坏环境，还是另辟蹊径，实现第二次飞跃使人与自然协调相处;当代人与后代人可持续的发展。

何去何从，将等待着我们来抉择。

1.2我国公墓市场需求现状
1.2.1人口过密和老龄化造成殡葬用地不足
(1)当前我国城市人口严重过密化
目前我国城市人口过密化已非常严重。

按城市内原非农业人口和建成面积计算，我国城市人口密度已超过11，160人,Km2。

北京市区人口2,155.4万(2008 年，中国城市第1 名)，人口密度15,752人/Km2，除兰州外，其他主要城市人口密度均已超过了世界公认的人口过密城市——同本东京、大阪(人口密度分别为12，906人,Km2和11,339人,Km2);与欧美国家大中城市相比，我国的情况就更为严重。

人口过密化，意味着人均占有土地面积和空间减少。

相反，在自然死亡率相对稳定条件下，人口基数的增大必然引起城市人口自然死亡数增加，从而导致各城市产生不同程度的殡葬问题。

(2)我国社会老龄化程度加快
我国人口的快速增长和年龄结构的变化使情形愈加紧急，到2005年为止人口己增加到13亿，并且仍以每年1000万的速度递增。

我国已在1999年进入老龄化社会，目前全国60岁以上的老年人口已达1(43亿，占总人口的11,，到2020年，老年人口将达到2(48亿，老龄化水平将达到17(17,;到2050年将达4亿，占全国人口的30,左右。

高人口增长率和老龄化问题表明了对墓地一定量的潜在需求。

1.2.2“死人”与“活人”争地
据国家统计局2006年公布的数字，我国死亡人口每年大约有820万人，虽然近五成的遗体火化后到公墓实行土葬可以大大节约用地，但每年仍有近7000万平方米的土地变为坟地，众所周知新加坡国土面积仅为610km2，也就是说9年内中国殡葬所占土地相当于一个新加坡国家的国土面积。

这还没算由于人口基数的增大而使死亡人数相应增加的那部分，而土地的相对缺乏也为我们敲响了警钟，数百年后中国不是高楼满地而是墓地满山。

北京市户籍人口每年有约7万人过世，北京市《公墓建设标准规定》独立墓地的墓穴用地不得超过0.5?。

假设
均以单穴入葬，需要3.5万平方米，再按照墓区绿化覆盖率不得低于墓区面积的80,的要求，实际年墓区所需面积逾17.5万平方米。

10后，死人占地可达2600多亩，目前，北京市人均耕地仅有0.43亩，略高于上海市，居全国倒数第二位，也低于联合国规定的人均耕地0.795亩的警戒线。

1.2.3死墓危机
据预计，上海目前43座经营性公墓中，五年之内，将有80%发生“死墓危机”，也就是再无墓地可卖。

而在上海周边地区，情况同样严峻。

针对殡葬业的现状，有关修改《殡葬管理条例》的呼声已经越来越高，事实上，上海对购买墓地有着严格的规定，只有70岁以上老人、或者有医院病危通知的有本地居民才能够购买墓地。

即使在这种情况下，上海目前对社会开放的43家一共6000多亩经营性墓园，在短短的二十多年时间里，就已经面临目前的局面这是许多人意想不到的。

上海理工大学教授乔宽元说:“已经用掉了4000多亩，还有2000亩。

每年10万人，计算下来，有的墓地已经进入死墓了。

”
江苏常熟(经营性公墓)已经全部关闭了，采用全部建骨灰堂，每个乡镇都建骨灰堂，市里也建了经营性骨灰堂来解决骨灰安葬问题，常州到2008年市区(公墓)全部关闭，10年整个县市去全部关闭。

因为土地资源紧张，墓园不可能无限扩张，根据保守测算，从现在到2052年累计自然死亡人口将达到700多万，究竟是;适度提高土地供给;，还是;寸土不让;，是一个;两难选择;。

一些公墓已经开始放慢销售墓穴的步伐，但与此同时，墓穴的市场价格也一路上涨，仅以天国墓园为例，单穴墓已经从几年以前的两千元上升到3万。

墓穴价格的高涨，引起了市民对殡葬费用一路上涨的抱怨。

目前民政部正在深入调研，将对十年前发布的《殡葬管理条例》进行修改，据悉，新的《殡葬管理条例》将推进新的殡葬改革方式，那就是我国殡葬业在完成了“土葬”到“火葬”后，将提倡不保留骨灰，也就是提倡江(海)葬、空葬等殡葬方式。

而在寸土寸金的上海,正在经历采用绿色殡葬方式、尽可能节约殡葬用地这样一个过程，同样也面临着从保留骨灰到不保留骨灰的第二次跨越。

1.3我国公墓建设管理现存问题研究
我国公墓建设中存在的问题是多方面的，在体制、文化及政策方面都有其根源。

1.3.1体制混乱
一直以来公墓建设属民政局管辖范围，未引起城乡规划编制工作者的足够重视。

单独由民政部门编制的公墓规划，往往由于缺乏完整的规划编制体系，而造成了选址不当和布局失衡。

具体说来，例如由民政部门选址的市郊公墓，随着城市的发展扩张，若干年后又成为了市区内的公墓，需要搬迁或整治。

同时对于村镇公墓的建设，民政局鞭长莫及。

这就要求城市规划建设部门和民政部门等其他相关部门协同制定公墓规划体系;尤其是在编制城市规划时，应该把公墓建设纳入其中作为一个重要要素来考虑，为其编制专项规划。

由于我国“孝道模式”、“灵魂不灭”等传统礼仪和祭奠制度的影响，树葬、草坪葬、海葬等现代殡葬形式的推广还需要一个过程，公墓将在一个很长的时间内
存在，合理规划和建设公墓体系，有利于控制有限土地资源的利用、引导新兴殡葬经济的发展、促进健康殡葬文化的转型，应该引起规划部门和民政部门的重视，这不仅是我们规划工作者的社会责任，更是可持续发展理念对我们的要求。

1.3.2文化错位
我国传统的殡葬文化已经落后于经济与科技的进步，本应自然被淘汰或新陈代谢，但却顽固地保持和传承下来，甚至变本加厉。

这种与经济、社会发展错位的现象是一种伦理道德观在起作用，而在这种伦理道德背后，产生了一种弥补心理。

经济水平一代比一代高、生活水平一代比一代富裕，后代人回忆起前代人的辛苦、艰辛，未能享受到今日的好同子，因此不惜花钱给亡人以弥补，让他们在阴间也过富裕的生活。

因此我们可以这样认为，丧葬活动中现代迷信的流传，一方面确实有迷信思想在少数人的头脑中作祟，另一方面更是人们一时还没找到能够被多数人所接受的追念先人的方法而迷惘、困惑的表现。

如何应对这种文化错位，这就需要我们在公墓规划中对传统的殡葬文化包括风水思想加以引导、控制、协调，使其向正确的方向发展，体现文化方向上的与时俱进。

1.3.3政策无力
在政策上，殡葬事业在我国主要由民政部门主管，不允许多家经营。

一些地方禁止企业和社会的力量介入殡葬事业，致使矛盾或明或暗地存在着，甚至发生激烈的冲突。

在这个利益博弈过程中，普通市民处于边缘化的地位，基本上任人宰割。

而殡葬事业由于其社会福利事业的特殊性质，国家在政策和土地使用上有优惠，又不可能完全放开市场。

在政策和管理上的不完善、不健全，势必影响殡葬行业、殡葬企业的发展。

1.4中国目前殡葬管理政策及趋势研究
1.4.1 《殡葬管理条例》((1997年7月21日中华人民共和国国务院令第225号发布自分布之日起施行)
1、法律规定建设墓地需经民政部门审批。

2、严格限制公墓墓穴占地面积和使用年限(省、自治区、直辖市人民政府按照节约土地、不占耕地的原则规定)。

、严格限制建公墓使用的土地。

3
1.4.2《公墓管理暂行办法》(民政部文件民事发[1992]24号)
第四条建立公墓应当选用荒山瘠地，不得占用耕地，不得建在风景名胜区和水库、湖泊、河流的堤坝以及铁路、公路两侧。

第五条公益性公墓由村民委员会建立。

经营性公墓由殡葬事业单位建立。

第十六条经营性公墓的墓穴管理费一次性收取最长不得超过二十年。

墓穴用地要节约。

第十七条凡在经营性公墓内安葬骨灰或遗体的，丧主应按规定交纳墓穴租用费、建墓工料费、安葬费和护墓管理费。

1.4.3即将出台的《殡葬管理条例 (修订草案征求意见稿) 》关于公墓管理的修改的主要内容如下:
1、规定了建设公墓的行政许可条件和程序主要是增加了对企业成立时的资金到位情况的限制。

2、公墓出卖的限制要求公墓经营单位应当凭用户出具的死亡证明提供墓葬用地或者骨灰存放格位，不得向没有出具亲属死亡证明的人提供墓葬用地或者骨灰存放格位。

3、公墓转让的限制要求墓葬用地或者骨灰存放格位的用户不得向他人出让、
转租墓葬用地或者骨灰存放格位。

4、农村的公益性墓地或者骨灰存放设施，只能供村民使用，不得向村民以外的其他人员提供墓葬用地或者骨灰存放格位。

5、对收费的限制公墓经营单位应当按照国家规定的标准收取墓葬用地费或者骨灰存放费，收费管理办法由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同民政部门按照鼓励骨灰存放、限制墓葬的原则制定。

1.4.4我国墓地政策的综合分析
从总体上，看我国的目前的宏观政策鼓励建立生态型经营性墓地的建设;
目前国家的政策层面积极支持建生态型墓地。

中国目前的正在实行殡葬改革，由土葬改为火葬。

下一步殡葬改革将从一次革命进入到二次革命，也就是向不保留骨灰发展。

但在一个时期内，公墓还是要存在的。

下一步的任务就是要把公墓建设成为生态型、园林化、艺术性的。

第二部分我国公墓建设模式探索
鉴于殡葬业存在种种问题，如何让殡葬业成为“清洁产业;，大力推进“绿色殡葬”，就成为当前建设和谐社会的一大紧迫任务。

所谓“绿色殡葬”，就是指不留墓、不立碑、回归大自然的新型殡葬方式。

绿色殡葬方式是殡葬文化与环保意识的完美结合，是世界范围内先进的殡葬理念和行为。

为顺利推进我国现代殡葬改革，使殡葬完全推行火葬，对骨灰的处置做到既不占用土地面积，又能开辟新的风景区及旅游景点，重塑城市的绿色氛围，推进城市生态建设，同时达到生者对死者寄予哀思，发展生态园林公墓是我国公墓产业发展过程中的必然选择。

本部分着重介绍了现代生态园林公墓的建设模式以及其主要产品内涵。

2.1公墓的基本概念
民政部《公墓管理暂定办法》中第三条:公墓是为城乡居民提供安葬骨灰和遗体的公共设施。

公墓分为公益性公墓和经营性公墓。

公益性公墓是为农村村民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地。

经营性公墓是为城镇居民提供骨灰或遗体安葬实行有偿服务的公共墓地，属于第三产业。