天津市场形势分析
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房地产开发、交易、中介服务和服务管理的 各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。 尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介 机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶 意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非 正常上涨。
当前中国房地产市场运行中的主要矛盾， 已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构 性的需求增长过快。其中，2004年销售面积增 幅大于竣工面积，增幅16.1%。东部地区和部 分中心城市出现供应量不足，中低价位中小户 型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。 因此，市场需求偏大、供求结构失衡，是推动 去年以来房价过快上涨的主要因素。
江山有更替，往来成古今
-------浅议当前房地产市场形势
从数字看增长----泡沫的数字化判断
目前市场的主要问题 天津市场现状及问题
政策对市场的影响
政策变化脉络梳理 政策对市场可能的影响
未来市场变化趋势
从数字看增长----泡沫的数字化判断
目前市场的主要问题 天津市场现状及问题
今年一季度，商品房、商品住宅平均每平方 米分别为3015人民币和2820元，同比又分别 增长12.5%和13.5%，继续保持两位数增长。
1998—2005一季度中国商品房价格变化
3100 3000 2900 2800 2700 2600 2500 2400 2300 2200 2100 2000 1900
3015
2714
1997
2063
2053
2112
2359 2250 2170
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
20042005（1）
部分地区房地产投资规模过大
2004年全国房地产开发投资总额13158.25亿 元，同比增长达28.1%，今年一季度增长 26.7%，增幅比去年同期回落13.5%。但今年 的投资增长，是在去年同期较高增幅基础上 的增长，并高于全社会固定资产投资增幅。
----国家建设部副部长刘志峰
从数字看增长----泡沫的数字化判断
目前市场的主要问题 天津市场现状及问题
天津面临机遇
经过近十年的发展，天津房地产市场逐渐成 为经济和社会进步的主旋律，房地产市场为 天津市引进外资和经济的国际化立下了汗马 功劳，进入新世纪，从2001到2003年，三年 中天津市房地产完成投资分别为161.1亿元、 175.8亿元、211亿元，后两年同比增长20%， 去年房地产增加值同比增长17.4%。
1986-2004 GDP增长率、固定投资增长率、房地产投资增长率
180 160 140 120 100 80 60 40 20
0 -20
GDP增长率 固定投资增长率 房地产投资增长率
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
2003 2386.94 14.50%
15.70% 2931.88
2004 2931.88 15.70%
18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
GDP（亿）
增长率
巨大的地产机会
戴相龙在上任之初就将固定资产投资和城市 基础建设作为未来几年天津经济发展的主要 驱动力，并提出了一个"五年规划"：2003年 至2007年间，5年城市固定资产投资累计达 7000亿元，其中城建投资约3000亿。为了实 现这宏伟蓝图，戴相龙为天津制订了数额巨 大的固定资产投资计划。2003年的固定资产 投资1100亿元，2004年接近1300亿，其后3年 每年固定资产投资都将增长20%左右。
天津面临机遇
天津独特的历史背景，使天津的房地产发展 比较缓慢而且具有特色。随着经济国际化趋 势增强和天津经济的改造与崛起，房地产业 首先成为投资的热点。
天津忽然"声名鹊起"是在2003年，这与天津 市的新行政长官、前央行行长戴相龙的到来 脱不了干系。就在当年，象征着城市富裕程 度的GDP增幅便位居四大直辖市之首。2003年 天津GDP完成2386.94亿元，人均GDP达到 25874元，超额完成了年初天津市委市政府定 下的发展目标。
商品房结构性问题进一步凸现
表现为中小户型、中低价位普通商品住房和 经济适用住房供应不足。据对北京、上海、 天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情 况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十 平方米/套以上的住房都在百分之四十以上， 最高的超过百分之六十，中小套型住宅比例 偏低。
房地产市场秩序比较混乱
中国房地产市场发展中存在四大主要问题
商品房价格上涨过快 部分地区房地产投资规模过大 商品房结构性问题进一步凸现 房地产市场秩序比较混乱
商品房价格上涨过快
据国家统计局数据，2004年商品房平均价格 同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长 15.2，首次出现两位数增长，并首次超逾居 民收入增长。
2000—2004天津GDP增长率变化
4000
3000 2000
10.80% 1639.41
1000
Leabharlann Baidu
0
GDP（亿） 增长率
2000 1639.41 10.80%
12.00% 12.50% 1826.67 2022.6
2001 1826.67 12.00%
2002 2022.6 12.50%
14.50% 2386.94
巨大的地产机会
这样庞大的固定资产的投入直接在新的总体 规划中体现出来，也必然会带来城市空间和 产业布局的调整，这将会给房地产市场带来 的投资机会是每一位开发商都为之兴奋的。 可以说，天津的房地产市场具备新一轮产业 升级的所有要素，可以说其发展潜力是巨大 的。
2004年市场发展迅速
据统计，2004年全市各类房屋累计成交面积达2106 万平方米，销售金额590.4亿元，分别比上年增长 30.1%和58.7%。其中，商品房交易1292.2万平方米 （其中现房销售面积847.03万平方米）、销售金额 432.3亿元，分别比上年增长26.5%和51.3%；存量房 成交813.7万平方米、销售金额158.1亿元，分别比 上年增长36.4%和83.3%。1至12月份，商品房上市量 为1070.6万平方米，同比增长16.9%。
当前中国房地产市场运行中的主要矛盾， 已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构 性的需求增长过快。其中，2004年销售面积增 幅大于竣工面积，增幅16.1%。东部地区和部 分中心城市出现供应量不足，中低价位中小户 型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。 因此，市场需求偏大、供求结构失衡，是推动 去年以来房价过快上涨的主要因素。
江山有更替，往来成古今
-------浅议当前房地产市场形势
从数字看增长----泡沫的数字化判断
目前市场的主要问题 天津市场现状及问题
政策对市场的影响
政策变化脉络梳理 政策对市场可能的影响
未来市场变化趋势
从数字看增长----泡沫的数字化判断
目前市场的主要问题 天津市场现状及问题
今年一季度，商品房、商品住宅平均每平方 米分别为3015人民币和2820元，同比又分别 增长12.5%和13.5%，继续保持两位数增长。
1998—2005一季度中国商品房价格变化
3100 3000 2900 2800 2700 2600 2500 2400 2300 2200 2100 2000 1900
3015
2714
1997
2063
2053
2112
2359 2250 2170
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
20042005（1）
部分地区房地产投资规模过大
2004年全国房地产开发投资总额13158.25亿 元，同比增长达28.1%，今年一季度增长 26.7%，增幅比去年同期回落13.5%。但今年 的投资增长，是在去年同期较高增幅基础上 的增长，并高于全社会固定资产投资增幅。
----国家建设部副部长刘志峰
从数字看增长----泡沫的数字化判断
目前市场的主要问题 天津市场现状及问题
天津面临机遇
经过近十年的发展，天津房地产市场逐渐成 为经济和社会进步的主旋律，房地产市场为 天津市引进外资和经济的国际化立下了汗马 功劳，进入新世纪，从2001到2003年，三年 中天津市房地产完成投资分别为161.1亿元、 175.8亿元、211亿元，后两年同比增长20%， 去年房地产增加值同比增长17.4%。
1986-2004 GDP增长率、固定投资增长率、房地产投资增长率
180 160 140 120 100 80 60 40 20
0 -20
GDP增长率 固定投资增长率 房地产投资增长率
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
2003 2386.94 14.50%
15.70% 2931.88
2004 2931.88 15.70%
18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
GDP（亿）
增长率
巨大的地产机会
戴相龙在上任之初就将固定资产投资和城市 基础建设作为未来几年天津经济发展的主要 驱动力，并提出了一个"五年规划"：2003年 至2007年间，5年城市固定资产投资累计达 7000亿元，其中城建投资约3000亿。为了实 现这宏伟蓝图，戴相龙为天津制订了数额巨 大的固定资产投资计划。2003年的固定资产 投资1100亿元，2004年接近1300亿，其后3年 每年固定资产投资都将增长20%左右。
天津面临机遇
天津独特的历史背景，使天津的房地产发展 比较缓慢而且具有特色。随着经济国际化趋 势增强和天津经济的改造与崛起，房地产业 首先成为投资的热点。
天津忽然"声名鹊起"是在2003年，这与天津 市的新行政长官、前央行行长戴相龙的到来 脱不了干系。就在当年，象征着城市富裕程 度的GDP增幅便位居四大直辖市之首。2003年 天津GDP完成2386.94亿元，人均GDP达到 25874元，超额完成了年初天津市委市政府定 下的发展目标。
商品房结构性问题进一步凸现
表现为中小户型、中低价位普通商品住房和 经济适用住房供应不足。据对北京、上海、 天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情 况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十 平方米/套以上的住房都在百分之四十以上， 最高的超过百分之六十，中小套型住宅比例 偏低。
房地产市场秩序比较混乱
中国房地产市场发展中存在四大主要问题
商品房价格上涨过快 部分地区房地产投资规模过大 商品房结构性问题进一步凸现 房地产市场秩序比较混乱
商品房价格上涨过快
据国家统计局数据，2004年商品房平均价格 同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长 15.2，首次出现两位数增长，并首次超逾居 民收入增长。
2000—2004天津GDP增长率变化
4000
3000 2000
10.80% 1639.41
1000
Leabharlann Baidu
0
GDP（亿） 增长率
2000 1639.41 10.80%
12.00% 12.50% 1826.67 2022.6
2001 1826.67 12.00%
2002 2022.6 12.50%
14.50% 2386.94
巨大的地产机会
这样庞大的固定资产的投入直接在新的总体 规划中体现出来，也必然会带来城市空间和 产业布局的调整，这将会给房地产市场带来 的投资机会是每一位开发商都为之兴奋的。 可以说，天津的房地产市场具备新一轮产业 升级的所有要素，可以说其发展潜力是巨大 的。
2004年市场发展迅速
据统计，2004年全市各类房屋累计成交面积达2106 万平方米，销售金额590.4亿元，分别比上年增长 30.1%和58.7%。其中，商品房交易1292.2万平方米 （其中现房销售面积847.03万平方米）、销售金额 432.3亿元，分别比上年增长26.5%和51.3%；存量房 成交813.7万平方米、销售金额158.1亿元，分别比 上年增长36.4%和83.3%。1至12月份，商品房上市量 为1070.6万平方米，同比增长16.9%。