北京房屋租赁合同纠纷民事判决书(写字楼不能取暖判决解除合同)

叶新民与北京绿象生物技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理法院：北京市第三中级人民法院

文书类型：民事判决书

案号：（2015）三中民终字第12809号

当事人信息

上诉人（原审被告、反诉原告）叶新民，男，****年**月**日出生。

委托代理人符寒石，北京市国汇律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）北京绿象生物技术有限公司。

法定代表人黄显勇，总经理

委托代理人郑艳英，河北凯宣律师事务所律师。

委托代理人章平凡，男，****年**月**日出生。

审理经过

上诉人叶新民因与被上诉人北京绿象生物技术有限公司（绿象公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第9864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，绿象公司诉至原审法院称：绿象公司于2014年3月和叶新民签订租房合同，当时叶新民并未告知绿象公司关于供暖的任何问题。到2014年11月份正式供暖后，绿象公司发现供暖系统不能正常工作，室内温度一直严重偏低，无法达到北京市法定供暖温度标准。经物业公司检测，室内最低温度仅为10度。后经热力集团天禹分公司查看，是由于叶新民自行改动暖气管道，造成供暖不能正常运作，导致室内温度不达标。

鉴于此，绿象公司在第一时间多次告知叶新民供暖不能达标的事情，但是叶新民让绿象公司找热力公司、找物业，绿象公司让叶新民购置供暖设备，叶新民不同意，一直没有找到解决供暖问题的办法。为了保证公司正常运作，绿象公司在等待叶新民解决问题的同时，只能借助于开空调、自购电暖气、暖手宝等方法取暖。造成电费额外增加。但即便如此，室内温度仍然远远不能达到北京市的法定温度。故诉至法院，要求1、解除绿象公司和叶新民于2014年3月13日签订的《写字楼租赁合同》；2、叶新民退还绿象公司押金4.6万元；3、叶新民支付绿象公司违约金4.6万元；4、叶新民赔偿绿象公司装修损失21757元；5、叶新民赔偿绿象公司自2014年11月15日至2015年3月15日用于取暖所产生的额外电费1万元；6、叶新民赔偿绿象公司经营损失1万元；7、叶新民赔偿绿象公司购买空调的费用1万元。

叶新民在原审法院辩称并反诉称：叶新民没有因绿象公司所说的更改暖气所导致的供暖不足，绿象公司主张的上述费用没有任何依据。同意解除合同，其他诉讼请求均不同意。第一，绿象公司起诉的根本原因在于公司效益不佳，已经无法继续经营，所以自从与叶新民签订租赁合同以来，绿象公司逾期支付房租的情形越来越严重，从开始的两天到后来的15天，由于合同约定合同期内任何一方不能解除合同，为了摆脱困境，绿象公司恶意起诉。第二，本案的焦点是，绿象公司从叶新民处租的房屋是否存在供暖不足。首先，绿象公司恶意伪造《隐患／整改告知书》作为证据，谎称叶新民改造暖气管导致楼上业主投诉供暖不足，实际上从房产证可以看出，该楼只有三层，而绿象公司租赁的房屋就在三楼。即便有这一证据，也不能得出供暖不足的结论。因为暖气即使有改造也不必然导致供暖不足，按照正常的做法，改造更应该导致供暖过足。绿象公司拿出的的测温记录，没有物业公司的正式公章，物业公司也没有供暖室温的检测资质，检测的过程不符合北京市规定的检测流程，检测过程没有第三方在场，没有公证，检测结果完全无法认证。另叶新民向北京市供热办咨询了供暖温度的有关情况，得到的答复是，我国为了保障居民的生活，现在只有住宅的供热温度标准，对于商业用房的最低温度没有明确规定。通常都是物业和热力公司签订供热协议，约定供给整栋大楼的热量值。北京市对于供热截止日后是否要延迟供暖的衡量标准是平均气温是否超过7度。可见国家权威部门认为气温达到7度以上就不影响人的正常生产生活，所以绿象公司根据虚假的检测报告得出的结论，室温都在10度以上。绿象公司说影响公司的正常运营，这一点也是虚假的。第三，由于绿象公司屡屡拖欠交纳房租，最长时间超过15天，符合合同约定的解除条件，故叶新民请求判令解除合同，绿象公司承担滞纳金和违约责任。第四，绿象

公司为了获取不当利益恶意诉讼。庭审过程中，绿象公司出具的装修费、空调款等一系列证据，明显发生在合同签订之初，和本案纠纷无关。另叶新民提起反诉，要求1、绿象公司支付我公司滞纳金22000元、违约金46000元。2、叶新民腾空该房屋并将房屋交付给我。

一审被告辩称

绿象公司在原审法院就叶新民反诉辩称：我公司没有违反合同约定，我们所有支付的租金都是在合同约定的期限内。我们有两次没有按时交纳租金是因为叶新民对于维护正常办公环境没有作为。即便如此，我们支付租金的日期都是在合同约定的范围内。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年3月13日，绿象公司（乙方）和叶新民（甲方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）在设备完好状态下出租给乙方使用。承租区域的建筑面积为135.73平方米，承租区域作为办公用途。免租期为30天，自2014年3月13日起至2014年4月13日止。租赁期自2014年4月14日起租至2016年4月13日止。租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金；本合同有效期内租金为每月23000元。押金相当于2个月的租金即46000元。甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：甲方不能提供本房屋的产权证明或提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用；甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用；因甲方原因造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租；乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质；乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动；因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿；乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的5%作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权