中原_深圳华强广场写字楼运营报告_150p.pptx
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① 基础设施薄弱、交通拥挤、停车位不足等配套是商务办公发展的瓶颈； ② 总体供应以中低档写字楼及商住办公占绝对比重； ③ 片区缺乏新物业供应，二手楼价格较去年同期上升2成； ④ 租赁活跃，租金上扬，入住率达9成左右； ⑤ 用户以电子科技类、中小企业为主。商业性大于商务性，限制了纯办公大型企业入驻； ⑥ 未来供应以华强北二期改造为主，代表物业为中航广场。
建筑面积㎡
39763 62000 约30000 84597 37382 46000 62000 约32000 33000 约30000 约25000 31600 53526 82600 约80000 约23000 46000 60000
档次
B C C B A B B C A C C C A A B B C B
– A级物业总建面约为27万㎡ – 中低档是华强北主流产品，供应量约150万㎡ – 电子市场快速发展，上万厂商进驻，人流/物流/资金流交汇，地产价值攀升 – 商业气氛浓于商务气氛，不适合大型企业入驻，使其成为中小企业天堂
3. 近年发展重点以商业为主导，写字楼发展相对停滞
【华强北写字楼需求分析】
1. 二手楼售价适度上扬 – 2006年，福田中心区CBD写字楼销售达到投资顶峰状态，凤凰大厦、 金中环、大中华等高素质楼盘成就高价位，中心区价格冲破1800020000元/㎡的历史新高；拉动整个二手市场价格稳步上扬。
项目定位
【华强北商务圈地域界定】
包括三个次级商务圈：上步路商务圈、华强路商务圈、上海宾馆商务圈。 华强路商圈占领导地位，有赛格广场、电子科技大厦等高档物业，占有片区高端写字楼市场
半壁江山。 华强北写字楼的发展与商务圈从寄生关系，发展到互动关系。
ห้องสมุดไป่ตู้上海宾馆 次商务圈
华强路 次商务圈
上步次 商务圈
• 是深圳交通最繁忙、最拥挤的区域； • 上下班时间交通极为阻塞，平时车水马龙，举步维艰； • 按照华强北商业规模，商业区要提供1.8万个停车位，但实际只能提供大
约6000个停车位。例：赛格广场（3000商户+写字楼 VS 500车位）
【商务圈未来规划 】
1. 进一步扩大华强北的商业功能
• 万佳街区为区级大型百货零售服务中心 • 桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心 • 赛格街区为市级的电子、通讯器材批发中心
【商务圈配套现状】
1. 历史原因造成基础设施薄弱，形成商务圈发展最大瓶颈。
– 从旧工业区发展而成，基础设施档次低下； – 商业发展太快， 被市场推着往前走，政府规划力量较弱； – 片区经营过于拥挤，停车、管网、公共设施等市政配套无法满足商业需求。
2. 交通繁忙拥挤，停车位严重不足，交通改造迫在眉睫。
未来供应量集中在华强北二期改造工程 动工/计划动工8大项目，总投资43亿元，建面50多万㎡ 中航广场占地面积1.7万㎡，总建面约18万㎡，总高度280米，共58层，包括甲级写字楼45层、精
品住宅39层及大型主题式商场7层，集购物、餐饮、娱乐及休闲于一体。项目预计2008年完成整体 建设。
【华强北写字楼现状分析小结】
帅领华强北
——华强广场运营报告
报告目录 第一篇：写字楼市场定位报告 第二篇：住宅市场定位报告 第三篇：酒店发展报告 第四篇：综合体运营报告
第一篇
市场概况 客户分析 项目定位
运营报告
报告架构
市场概况
1. 华强北商务圈界定 及现状
2. 华强北写字楼现状 分析
3. 竞争性商务圈写字 楼比较
客户分析
楼盘名称
电子科技大厦 华联发大厦 华能大厦 电子大厦 桑达大厦 东风大厦 爱华大厦 金宝城大厦
国际文化大厦
嘉汇新城汇商中心 雷圳大厦 广业大厦 航都大厦
福田外贸大厦 国际科技大厦
北方大厦 深圳世贸广场
福华大厦 福侨大厦 航空大厦 南光大厦
建筑面积㎡
51748 50846 72000 14455 34100 21354 约25000 60000 62481
30000 30695 49551 43000 约35000 53168 26126 12000 约30000 约30000
85000
档次
A B B C C C C B B
B B C C C B C A C C C C
【华强北写字楼供给分析】
1. 总体供应量170万㎡，列深圳各商圈供应量前列 2. 物业档次分明，中低档写字楼及商住办公占绝对比重
华强北商圈写字楼租金以由50-65元/月/㎡开始攀升，随着中心区、车公庙写字楼租金的波动而波 动，目前赛格广场、国际文化大厦、电子科技大厦的租金基本达到在70-75元/月/㎡，少数素质较 高者可到达85-90元/月/㎡ 。
华强北商圈写字楼的空置率低于深圳市总体水平，普遍在15%以下。中低档写字楼及商住楼由于 租金合理，入住率基本达到95%以上。
物业名称 国际文化大厦
赛格广场 电子科技大厦
写字楼总建面M2 418,318 57,475 117,088
月平均叫价 （RMB/M2）
70
75
A座：75；C座：65
月管理费 （RMB/M2）
18/F以上10 18/F以下6
25
12（不含空调费）
数据来源：深圳中原三级市场工商铺部4月份月报
【华强北写字楼发展趋势】
竞争性商务圈比较 华强北商圈
• 华强北片区高档写字楼未来具有稀缺性。 – 华强北近年缺乏新供应，二手写字楼买卖成交不太活跃； – 中原写字楼工商铺部统计，目前华强北赛格广场、电子科技大厦等高 档写字楼售价在10000-120000元/㎡左右；华强北商圈其它中高档写字 楼售价接近9000元/㎡，价格较去年同期上升18%
2、租赁活跃、租金上扬、空置率低
2. 改善华强路人、车流动系统
• 打通街区车流内部微循环， • 在街区相邻建筑之间架设二层连廊，形成一个完善的二层步行系统。
3. 增大公共空间，增设三个广场、两条步行街 4. 华强北物业升级改造
华强北写字楼 现状分析
供应分析 需求分析 发展趋势
华强北写字楼主要供应状况：
楼盘名称
上步大厦 锦峰大厦 上田大厦 国企大厦 商业银行大厦 深圳科技大厦 设计大厦 汽车大厦 华联大厦 统建楼 深勘大厦 四川大厦 赛格广场 现代之窗 群星广场 圣廷苑酒店B座写字楼 深纺大厦 佳和华强大厦
建筑面积㎡
39763 62000 约30000 84597 37382 46000 62000 约32000 33000 约30000 约25000 31600 53526 82600 约80000 约23000 46000 60000
档次
B C C B A B B C A C C C A A B B C B
– A级物业总建面约为27万㎡ – 中低档是华强北主流产品，供应量约150万㎡ – 电子市场快速发展，上万厂商进驻，人流/物流/资金流交汇，地产价值攀升 – 商业气氛浓于商务气氛，不适合大型企业入驻，使其成为中小企业天堂
3. 近年发展重点以商业为主导，写字楼发展相对停滞
【华强北写字楼需求分析】
1. 二手楼售价适度上扬 – 2006年，福田中心区CBD写字楼销售达到投资顶峰状态，凤凰大厦、 金中环、大中华等高素质楼盘成就高价位，中心区价格冲破1800020000元/㎡的历史新高；拉动整个二手市场价格稳步上扬。
项目定位
【华强北商务圈地域界定】
包括三个次级商务圈：上步路商务圈、华强路商务圈、上海宾馆商务圈。 华强路商圈占领导地位，有赛格广场、电子科技大厦等高档物业，占有片区高端写字楼市场
半壁江山。 华强北写字楼的发展与商务圈从寄生关系，发展到互动关系。
ห้องสมุดไป่ตู้上海宾馆 次商务圈
华强路 次商务圈
上步次 商务圈
• 是深圳交通最繁忙、最拥挤的区域； • 上下班时间交通极为阻塞，平时车水马龙，举步维艰； • 按照华强北商业规模，商业区要提供1.8万个停车位，但实际只能提供大
约6000个停车位。例：赛格广场（3000商户+写字楼 VS 500车位）
【商务圈未来规划 】
1. 进一步扩大华强北的商业功能
• 万佳街区为区级大型百货零售服务中心 • 桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心 • 赛格街区为市级的电子、通讯器材批发中心
【商务圈配套现状】
1. 历史原因造成基础设施薄弱，形成商务圈发展最大瓶颈。
– 从旧工业区发展而成，基础设施档次低下； – 商业发展太快， 被市场推着往前走，政府规划力量较弱； – 片区经营过于拥挤，停车、管网、公共设施等市政配套无法满足商业需求。
2. 交通繁忙拥挤，停车位严重不足，交通改造迫在眉睫。
未来供应量集中在华强北二期改造工程 动工/计划动工8大项目，总投资43亿元，建面50多万㎡ 中航广场占地面积1.7万㎡，总建面约18万㎡，总高度280米，共58层，包括甲级写字楼45层、精
品住宅39层及大型主题式商场7层，集购物、餐饮、娱乐及休闲于一体。项目预计2008年完成整体 建设。
【华强北写字楼现状分析小结】
帅领华强北
——华强广场运营报告
报告目录 第一篇：写字楼市场定位报告 第二篇：住宅市场定位报告 第三篇：酒店发展报告 第四篇：综合体运营报告
第一篇
市场概况 客户分析 项目定位
运营报告
报告架构
市场概况
1. 华强北商务圈界定 及现状
2. 华强北写字楼现状 分析
3. 竞争性商务圈写字 楼比较
客户分析
楼盘名称
电子科技大厦 华联发大厦 华能大厦 电子大厦 桑达大厦 东风大厦 爱华大厦 金宝城大厦
国际文化大厦
嘉汇新城汇商中心 雷圳大厦 广业大厦 航都大厦
福田外贸大厦 国际科技大厦
北方大厦 深圳世贸广场
福华大厦 福侨大厦 航空大厦 南光大厦
建筑面积㎡
51748 50846 72000 14455 34100 21354 约25000 60000 62481
30000 30695 49551 43000 约35000 53168 26126 12000 约30000 约30000
85000
档次
A B B C C C C B B
B B C C C B C A C C C C
【华强北写字楼供给分析】
1. 总体供应量170万㎡，列深圳各商圈供应量前列 2. 物业档次分明，中低档写字楼及商住办公占绝对比重
华强北商圈写字楼租金以由50-65元/月/㎡开始攀升，随着中心区、车公庙写字楼租金的波动而波 动，目前赛格广场、国际文化大厦、电子科技大厦的租金基本达到在70-75元/月/㎡，少数素质较 高者可到达85-90元/月/㎡ 。
华强北商圈写字楼的空置率低于深圳市总体水平，普遍在15%以下。中低档写字楼及商住楼由于 租金合理，入住率基本达到95%以上。
物业名称 国际文化大厦
赛格广场 电子科技大厦
写字楼总建面M2 418,318 57,475 117,088
月平均叫价 （RMB/M2）
70
75
A座：75；C座：65
月管理费 （RMB/M2）
18/F以上10 18/F以下6
25
12（不含空调费）
数据来源：深圳中原三级市场工商铺部4月份月报
【华强北写字楼发展趋势】
竞争性商务圈比较 华强北商圈
• 华强北片区高档写字楼未来具有稀缺性。 – 华强北近年缺乏新供应，二手写字楼买卖成交不太活跃； – 中原写字楼工商铺部统计，目前华强北赛格广场、电子科技大厦等高 档写字楼售价在10000-120000元/㎡左右；华强北商圈其它中高档写字 楼售价接近9000元/㎡，价格较去年同期上升18%
2、租赁活跃、租金上扬、空置率低
2. 改善华强路人、车流动系统
• 打通街区车流内部微循环， • 在街区相邻建筑之间架设二层连廊，形成一个完善的二层步行系统。
3. 增大公共空间，增设三个广场、两条步行街 4. 华强北物业升级改造
华强北写字楼 现状分析
供应分析 需求分析 发展趋势
华强北写字楼主要供应状况：
楼盘名称
上步大厦 锦峰大厦 上田大厦 国企大厦 商业银行大厦 深圳科技大厦 设计大厦 汽车大厦 华联大厦 统建楼 深勘大厦 四川大厦 赛格广场 现代之窗 群星广场 圣廷苑酒店B座写字楼 深纺大厦 佳和华强大厦