2018年棚改行业分析报告

2018年棚改行业分析

报告

2018年7月

目录

一、棚户区改造进程 (5)

1、棚户区分类 (5)

2、棚改目标完成情况 (5)

二、货币化安置 (8)

1、棚改安置方式 (8)

2、货币化安置成为主流 (8)

三、棚改货币化资金来源 (11)

1、抵押补充贷款 (11)

2、公共财政支出 (13)

3、棚改债 (13)

四、2018年棚改货币化安置下沉中西部三四线城市 (16)

1、2018年各地区房地产销售情况 (16)

2、棚改货币化安置的带动影响 (19)

（1）货币化安置户数100%购买商品房, 所购商品房平均面积为80平方米 (19)

（2）货币化安置户数50%购买商品房, 所购商品房平均面积为80平方米 (20)

（3）货币化安置户数20%购买商品房, 所购商品房平均面积为80平方米 (20)

3、预计未来棚改货币化对商品房销售边际贡献降低 (22)

五、重点省份棚改跨越式发展 (24)

1、辽宁省 (24)

2、内蒙古自治区 (26)

3、云南省 (27)

六、相关企业简况 (28)

1、金科股份 (28)

2、蓝光发展 (29)

2018年上半年，新增抵押补充贷款为4976亿元，同比上涨约64%，占2017年全年PSL 新增额的78.36%，发放节奏较快。2018年前5 个月，中西部房地产销售明显量价齐升，同时5 月份三四线房价也有上行势头。在此背景下，国开行棚改贷款的发放有可能会收紧，下半年棚改货币化安置的比例将下降。

首先，棚改货币化安置并非全国“一刀切”，而且“因地制宜”、“因城施策”，对库存不足地区，严控货币化安置比例。其次，棚改本身作为民生工程，除了地方政府对货币化安置方式的倾向外，被征收人的主观意愿也是倾向于货币化安置的。总的来说，棚改货币化安置的目的是为了去三四线较高的商品房库存，当商品房库存处在低位的时候，其作为调节工具的灵活使用也是应该的。

在全国范围内商品房库存快速去化的情况下，2018年棚改货币化安置的比例将有所下降，但不会出现断崖式的下滑。区域上，东部货币化安置的比例将大幅降低，货币化安置将主要倾向于中西部库存压力比较大的三四线城市。总的来说，棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用将在未来三年将会逐渐边际减弱，但仍将对房地产销售和投资起到一定的支撑作用。

主流房企在三四线等低能级的城市的产品布局以改善型产品为主，且主打“高周转”，灵活根据市场及政策变化选择发展战略，降低在三四线的投资力度和布局。虽然仍将不可避免的受到棚改货币化安置比例降低的影响，但总的来说，边际影响有限，风险可控。而在此轮三四线房价、地价大幅上涨的背景下，选择在三四线加仓布局的中