4.24公园里项目定位全解

客群是原点！
寻找本案产品客群的种种可能
主城溢出客户。首次置业，两居、和紧凑型三居为
主.追求居住环境，装修品质，成品配套.
首改客户。在现居住于80/90年代老房子客户，面积
功能需求经济能力决定90平米三居，是其最佳选择。
投资养老客户。预期后市地产价格稳步上涨，资金
寻求保值，投放优质项目；部分养老客户，注重居住 生态环境，偏好安静，绿色健康。
而我们要做的，就是针对他们的内心向往
一场从肉体到精神的心灵唤醒！
用他们的眼光再看我们的核心价值——
核心价值发现一 “东五环”
2009年10月16日，CBD东扩的最终规划方案敲定并公布。 2010年3月，CBD东扩的详细规划方案正式对外公布。 2010年9月，在首届城市规划设计论坛上，CBD东扩方案被再度细化。 6平方公里的储备区制定详细的规划，为传媒高地、商务办公、国际文化剧场预留项目用地。 CBD东扩举措之快，效率之高，前所未有！
区位 价值
稀有90平米全功能三居产品 社区园林绿化率较高 9-11层低密钢筋混凝土结构板楼
产品 价值
楼座顺应地块特点，错位排列，居住感受宽敞
现代/赖特建筑风格 万科C标精装交房
赠送面积 户型设计 南北通透 明厨明卫
区域经济发展 环渤海总部基地崛起
片区规划为城市精品湿地， 站前综合区将建成集教育、文化、医疗、体育、 绿地为一体的多功能区
产品价值树
产品价值排序
1 2 3 4 5 6 7
90㎡主力 全功能三居 精装交房 赖特/现代 建筑风格 社区内近享 绿地公园 奢享湿地公园 生态环境 社区内便利配套
户型设计科学合理、且赠送面积 万科C标，精工品质 丰富的立面效果，精粹的工艺水准 未来规划为体育公园，有篮球场，网球场， 600米橡胶跑道等
年轻的他们不得不面对尴尬的现状——
城市核心住宅？
力不从心！
通州贵、通州堵，燕郊是河北，难道就这样随着大多数
人被溢出城市，买个远郊每天交通耗费4小时度日？
2012年来，五、六环之间的普通住宅签约占比达到了56.45%， 在六环外成交更是达到了26.14%，合计高达82.6%。 2013年3月11日-17日北京新建商品住宅网签量为3952套，五 环外成交占比为91.24%。
对他们的进一步深挖——
我们称他们为——
CBD
新青年
阶段性成功之后，用什么样的居住印证社会和自我的认同？
阶段性成功之后，用什么样的好房子奖赏自己的人生时光？ 阶段性成功之后，用什么来让儿女和父母分享生活的芬芳？
25-35岁之间，外表光鲜的CBD新青年们， 其实正面临种种困惑与危机……
来看近年来一系列令人惋惜的悲剧性事件——
以《生命日记》打动千万人的海归博士复旦大学青年教师、33岁的
于娟，终于没能躲过死亡的魔咒，悄然离世； ……
随着高职位、高薪而来的
巨大压力和永无休止的竞争，
已经成为时刻威胁他们的隐形“杀手”！
在哪儿生活？怎样生活？
成了当下一件需要重新学习的重要的事。
人生途中跑， 他们值得更好的生活。
但，没赶上新世纪北京头一个十年“平价”入市的机遇，
*数据来源2013年3月链家地产市场研究部统计统计
心底那个“安家梦”
越发强烈！
城市打拼几年，心已归属于此，但没有一个落脚的地，
始终觉得没有扎根，为下一代考虑、丈母娘催促都在
发作。
2013年春，国五条出台，使得主城区内二手房购买成本再度
升高，直接导致5环-6环新房价格大幅上涨，众多房企大战 天宫院，均价逼近2万.
湿地公园环绕，城市绿肺，天然氧吧。
社区内洗衣店、银行/ATM，餐饮、超市、美发 店菜市场等万科五菜一汤齐全配套
万科品牌价值
世界最大房企、29年持续领跑中国城市主 流生活。
核心命题： 在一个传统低价区域卖火一个均价三万的盘！
问题之一：
距离
1、东南5环化工桥南行4.6公里，接近6环，北京人传统认为的大亦庄片区。 2、区域、地块位置市场认知度低，固有认知被列为偏远。
英国伦敦金融城前首席代表、现中国区负责人刘莹自杀；
申银万国自营部投资经理、年仅33岁的赵立臣跳楼身亡；
浦发银行资金部副总因长期抑郁导致跳楼身亡； 北大高材生、大成基金“非在职”研究员袁健因遭遇末尾淘汰制在
试用期内被解聘，跳楼自杀；
25岁的普华永道上海办事处初级审计员、交大女硕士潘洁因病毒性 脑膜炎去世，引发网友“过劳死”猜想；
问题之一
价格
1、传统认知的低价区域，3万的单价是一个挑战。
2、单套总价近300万，最低首付90万，月供1.2万以上，有一定市场门槛。
问题之一：
客群
1、因为单间/总价、地块区域、交通等原因，客群面相对较窄。
2、诸如城市精英，高级白领，个体私营业者。
瑞博观点： 去亦庄化+区隔化品质形象+广告价值补强
大面积公共绿地，人均指标远超北京标准
万科五菜一汤便利社区配套 未来站前综合区成型，社区周边商业逐步完善 享受优质中小学幼儿教育资源 近享地块内23000余平米绿地（体育）公园
配套 价值
品牌 价值
万科品牌，全球最大房企 万科29年60城，持续领跑中国城市主流生活 在北京有多处经典项目，消费者信任指数高 让建筑赞美生命，精工品质
单位比自己年轻的同事都已经安家置业，自己职位、收入都
已经跟上，唯独房子没有得到ห้องสมุดไป่ตู้决，确实觉得是低人一头。
*数据来源地产中国网联合中国房地产信息集团(简称CRIC)统计发布 《2013年1-2月北京别墅市场报告》
更要探查他们实际的内心渴求——
提前十年，助年轻的CBD新青年圆满一个居住梦！
享都市 享生活
首开万科公园里 项目定位提案
2013-04-23
推广目标
1、树立公园里项目高品质生态社区形象 2、使市场认识项目近享国贸CBD交通便利优势 3、巩固首开万科一线地产品牌形象
千里之行，始于足下
首先，产品价值自我认知
东南五环化工桥4..6公里、两站一街核心区 未来20万人口聚集亦庄站前综合区 人口密度相对较低 . 较少拥堵 项目周围依附4大公园生态人文环境俱佳 通达性较好，列为国贸CBD双井30分钟生活圈 傍亦庄火车站，京津高速，对外交通更加快速 市内轨道交通距次渠站3000米，未来区域内将 有亦庄线、R2、S6线贯通。