广场项目价值分析

五一广场项目价值投资分析

第一部分、外部环境

盛大、空前的十七大已经落下了帷幕，中国又一次成为了全世界的焦点，而这其中最令人瞩目的就是目前中国经济仍然在以惊人的速度飞速发展着。近些年，随着改革开发的深入开展，中国再也不是一个仅靠几个经济特区、沿海城市来拉动经济增长、取得亮点的国家，全面开花已成为了新时期经济发展的新模式。西部的大力开发、长江三角洲的全面发展、中心城市对周边的连动效应都成为了这一时期的发展方向。房地产业无疑成为了这一发展的时期的主角，在深圳、北京、上海等几个世界级大城市的带动下，全国各地的房地产市场都有了长足的发展，在学习大城市新居住理念、新营销理念的同时，不断结合自身城市的客观事实，总结出一套适合自身发展的新模式。

项目所在地张家口市系河北省省辖市。位于河北省西北部，京、冀、晋、蒙四省市(区)交界处，东经113°50' -116°30'，北纬39°30'-42°10'，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。?。全市辖4区13县，209个乡(镇)，23个街道办事处，4176个行政村。人口近500万，总面积约万平方公里。

张家口具有的几大特点：

1、张家口有优越的地理位置和区位优势。

2、具有较好的工业基础和技术优势。

3、有蕴含着巨大潜力的丰富资源。

4、有十分便捷的交通、通信设施。

5、有独特的名胜古迹和旅游景点。

2007年以来，张家口市牢牢抓住“建设沿海经济社会发展强省”的重大机遇，各级各部门围绕“全党抓经济，重点抓项目”的主基调，积极谋划经济增长点，探求工作创新点，使生产、投资、消费等领域均呈现出活跃的景象，全市经济协调发展。一季度，已完成生产总值亿元，同比增长%，增幅比上年同期提高了个百分点，创历史新高，其中三次产业增加值分别为亿元、亿元和亿元，同比增长%、%和%，对GDP的贡献率分别为%、%和%。在市委市政府的支持领导下，张家口拥有了前所未有的投资环境，城市居民的生活水平也处在一个历史的新高点，城市也迫切需要一个切入点来提升城市的品牌价值和人民的生活水平。在全国大环境的影响和近邻北京的带动下，自2006年开始，张家口房地产市场较之前有了一个明显的突破，短短不到两年时间，一大片颇具规模的新住宅社区拔地而起，并受到张家口人民的追捧，一时间竟然出现了只有深圳、北京这些大城市才有的新楼盘被抢购一空的现象，居民消费力得到了最大限度的释放；同时城市也在积极的进行着旧城改造，特别是身为本项目所在地段的城市中心五一广场路段，凭借其得天独厚的地理位置和配套设施，成为了市政府改造工作中的重中之重，也受到了各大投资商的激烈竞争。

第二部分、项目分析

1、项目名称：五一广场

2、项目区位分析：五一广场项目身处张家口政治经济文化的核心地带，一共由三个临近地块组成，其中五一广场地块位于河北省张家口市的核心地段，其北临清水河，南侧为五一路，紧邻张家口市展览馆广场；张家口师专地块位于河北省张家口市的核心地带，师专北临建南街，南侧为五一路，西侧为黑石坝街并紧邻五一广场地块；第三个地块为新补充地块，地处五一广场地块的西侧。

3、项目综合经济指标：

五一广场地块（初步规划）

规划用地面积 105300㎡

总建筑面积 418235㎡

住宅区建筑面积 202000㎡

综合商务楼建筑面积 71050㎡

容积率

绿化率 %

师专地块（初步规划）

规划用地面积 58138㎡

总建筑面积 176949㎡

住宅区建筑面积 120008㎡

商业面积 27644㎡

容积率

绿化率 %

新补充地块（初步规划）

规划用地面积 40亩

4、项目规划

项目地处张家口市目前最繁华的地段，张家口市市政府就座立于项目北侧清水河对岸，市区最大的休闲类公园—人民公园也与本项目隔河向望，景色迷人；市区内最好的医院—附属医院和张家口市最好的大学—张家口北方学院距离项目也不过是步行5分钟的路程。商业配套方面，张家口唯一的商业步行街位于项目西北侧，步行10分钟即可到达，张家口目前面积最大档次最高的超市帝广超市就位于与项目一路之隔的胜利路上，可以说无论是在行政方面、商业方面还是在生活配套方面，五一广场无疑是中心中的中心，在张家口市人民心中有着特殊的地位。

有鉴于此，拟将本项目打造成为张家口目前最大的高端成熟化社区，将五一广场地块和师专地块有机的联系起来，从而分期开发，一举树立本项目在张家口房地产的龙头地位。社区采取围合型布局，沿沿河东路、五一路、黑石坝路设置商业街铺走廊，提升项目商业商业价值，丰富项目居民和周边居民的生活娱乐配套；同时将商业与项目住宅科学化的区域划分，营造恬静、舒适、安全的高段社区化氛围。项目主要由一定数量（具体数量规划中）18F的小高层和30F以上的高层组成，外型形成塔尖式的北欧风格建筑群落，外墙颜色搭配以暖色调为主，突显项目优越的昭示性，户型以90—140平方米的大两房、三房、四房为主，在满足北方日照条件的基础上合理的划分区域，同时住宅全部采取南北朝向，绝对符合北方气候的特点，达到居住的最大人性化和舒适化。建立庞大的地下停车系统，基本做到3户2个车位，单个车位面积大概在15—20平方米左右（可以买卖的车位），地面保留少数车位（体育场地面车面可酌情增加），小区实现人车分流。目前，张家口市的房地产业还处于初步发展阶段，缺乏大面积的高档次小高层、高层建筑，使得房地产项目在规模上、外观上都不足以具有强有力的视觉冲击，从而无法形成一定的品牌效应和从众效应，此项目的出现将彻底改变这一局面，使得张家口的房地产产品将向品质化、品牌化的目标迈出一大步，无论是对小区业主还是对张家口的城市形象都具有其积极的意义。5、项目改造

由于本项目五一广场所在地块中有大型体育场一个、综合训练管一个，按照市委市政府的要求，必须还建这些项目，与此同时在此基础上还需建造一定规模的商业配套。目前我方初步计划将大型体育场和综合训练馆迁建至新补充地块上，因新补充地块与五一广场、师专地块的连动作用，使得在不影响张家口人民正常的体育、娱乐活动的前提下，将居住和