北京太阳中心服务公寓项目市场定位报告

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北京太阳中心服务公寓项目市场定位报告

北京百人行投资顾咨询

2004年4月8 日

一、调研目的

此次调研的范畴是以太阳中心的定位为切入点，对市场上存在的总部基地、企业总部、酒店式公寓等项目进行调研、分析。我们想通过此次调研，了解此类产品的市场供求情形，为我项目选择最有力产品切入点提供参考。

二、调研范畴

调研范畴包括：置地星座、长安中心、优士阁、住邦2000、总部基地、万通中心、尚都国际、朝外们、五栋大楼、第三置业、昆泰国际公寓、泰悦豪庭、钛度。均是在建、在售的14个项目。

第二部分调研分析

一、建筑类不的市场分析

（一）总部概念

就目前市场来讲，市场细分定位专门细致，而总部基地概念是一个有味的进展，它把都市的总部经济高度集中，提炼到不太大的地区面，满足更高的需要。

总部概念是一种现象——多个产业聚合集中。

在经济理论中，提及竞争成效时通常会认为：某产业过分密集在一区域未必会好，因为彼此间存在严峻的行业竞争，显现恶性竞争的现象。但

多产业的集合就应另当不论了。因为多产业集合能够把单一行业竞争转化成多行业组合进展，达到整合成效或共赢成效。全然途径是使它们集合在一个固定区域。

产业集合所带来的利益远远大于竞争效应所带来的负面缺失。那个地点面有两种概念：一个是抽象概念，一个是实施的概念。实施概念：企业集合在一起，容易制造共同的需求，而这种需求能够满足他们需求的特定东西，使它们的进展处于更有利的形式。抽象概念：凸现总部形象，凡是进入此区域、加入此行业的成员，都可在市场营销或品牌建立上得到更大的优势。

大企业进入大都市，最终目的是期望能在大都市享受其他服务业所提供的服务；因此，假如企业要进入总部基地，我们专门自然地考虑到它的这一需求。尽管这种需求强弱不一，但关于规划思路来讲，不可或缺。这就要求能同时提供各式各样的服务，包括金融、财务治理、通讯，甚至猎头公司，它们在那个地点都可能享有宽敞的生存空间。

中国在全球化过程中已成为众人关注的焦点，它必将吸引越来越多的跨国公司。当跨国公司有可能到中国查找基地的时候，我们什么缘故不主动为他提供关心，减少过程中可能消耗的成本。就缺少类似总部经济如此的平台。不断进展的中国正是国际化跨国企业最有爱好的地区，完全能够扮演专门关键和重要的角色。正好为总部经济提供了宽敞的进展空间。（二）酒店式公寓异军突起

酒店式服务公寓通过几年的进展，在原有基础上差不多形成自己的特点，具有“可自用、可投资”的双重价值。对比传统的经营类酒店，在硬件

配套设施上毫不逊色，而服务具备居家功能。因为继承了传统酒店与传统

公寓的长处，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐，可见

价值一斑。

酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世

界排名前5位入选世界500强的美国万豪和法国雅高酒店治理集团纷纷在

京推出国际品牌的酒店式公寓。专门是近年来，酒店式公寓具有回收成本快、投入少风险小等特点，作为最具开发价值的产品连续在房地产市场显现。据统计，通过近3年的进展，到今天，酒店式服务公寓约有30个左右。

要紧集中在6个要紧城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数

占全市供应量的80%。

通过这些年的进展，北京酒店式服务公寓市场差不多走过了探究时期，

逐步成熟并步入稳步进展时期，其要紧标志确实是形成了特色鲜亮的区域

市场特点。以下是几个高档公寓热点区域：

金融街地区：

行情看好竞争猛烈

供应方面，金融街公寓市场现有供应量为22万平方米左右。以后两三年内将有三个新项目投入使用，可提供16．2万平方米的公寓面积。市场需求方面，随着金融街形象的确立和阻碍的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司关于本地区公寓将产生庞大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，所供应产品如更贴近居住品质，将会得到本地区商务人士的认同。租金、价格方面，目前该地区高档酒店式服务公寓销售均价为1.95万元／平方米，租价为每平方米每月13美元。综上所述，金融

街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情的引爆将在所难免，但公寓市场的竞争形势也将日趋猛烈。

CBD地区：

进展最早租金最高

该区域是北京市公寓市场进展最早、最成熟的区域。市场需求方面，

该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一样都能享有公

司给予的租房预算。售价方面，目前CBD在售项目的售价均已突破1.3万

元／平方米，同时上升速度较快，财宝中心在三个月内，以销售均价13800

元／平方米的价格销售了95﹪，世贸国际公寓早在两年前就达到了1.3万

元／平方米的销售均价。租金方面，本地区高档公寓租金稳固上扬，鼎极

嘉华世纪的租金报价达到了每月每平方米18美元，从一个侧面显示了CBD

地区高档公寓目前公认的平均租金水平。

中关村地区：

需求量大价格适中

中关村地区公寓市场供应量，到目前为止，总供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占30﹪，其余大部分为商

住公寓。需求方面，中关村地区对住宅的消费能力专门大，对高档公寓专

门是酒店式商住公寓需求一直供不应求。中关村众多高科技企业专门是IT

业中的职员期望居住地离工作地交通方便，环境安静、绿化率高，配套完善。中关村公寓的价格比较适中，除科技会展中心的价格超过了1万元／

平方米以外，其他项目的售价在8000—1万元／平方米之间。租金方面，