临汾市市场调研报告20200814

备注：2018年，临汾土地出让共计1961.81 亩，土地成交总额36.54亿元。其中星河湾规模较大， 达833.11亩，占2018年临汾全市土地出让 面积4 2 % ， 大幅度提升临汾土地市场成交量。
住宅投资走势分析
土地市场分析：临汾市场住宅投资占市场整体比例85%以上，住宅市场供给需求旺盛； 房地产市场整体投资在92.9—107.4亿元之间，整体变化幅度较小，市场整体容量恒定；
目前人口集聚以霍州、洪洞、尧都区、襄汾 为中心。尧都区作为经济核心区域承载临汾人口、 城市发展的核心任务。
临汾市经济发展水平
宏观经济分析： 2 0 1 3 年起，临汾G D P 增长受煤炭经济影响明显开始回落； 2 0 1 6 年受房地产政策影响开始反弹， 2 0 1 9 年 达 到 1 4 5 2 . 6 亿元。同时，城镇居民人均可支配收入22107元，同比增长9.5%。
452 450 448 446 444 442 440 438 436 434 432 常住人口（万人）
439.08
2013 439.08
临汾市常住人口（万人）
441.46
443.57
445.8
448.15
2014 441.46
2015 443.57
2016 445.8
2017 448.15
450.03
沿线景观建设与城市开发，目前 已经初具规模；
“八大片区”城市规划发展 西向发展成为城市主导方向，主 要发展河西新城区，重点打造河 西新城区域； 同时通过涝洰河区 域改造，逐步拓宽东城区域的城 市发展状况。
城市发展近期向西
数据来源：《临汾市城市总体规划2009-2020》
小结
城市地理及经济环境 临汾市地理位置优越，属于晋南区域经济核心城市与交通枢纽城市；煤炭经济依然在当地经济体系中占有重要地位； 城市经济的快速发展，带动了区域的发展速度。城市人口的持续增长，具有良好的人口资源支撑，同时也有效的拉动 城市房地产开发建设的需求。 城市规划 “一城三区”促进了基础设施一体化、市场体系一体化、公共服务一体化，最大限度的发展了临汾都市圈，洪洞、襄 汾大跨度列入临汾城市圈范围，同时也为拉动经济提供了有力支持。 尧都区作为临汾市核心城市，城市规划目标长远，远景规划与当前建设都具备规模优势，“一河两岸、八大片区”规 划对城市建设方向形成绝对影响因素。 政策 户籍政策开放，人口持续性流入；棚改计划采用货币化安置等大大激发了住宅的购买需求。
临汾市经济区位
临汾古称平阳，帝尧建都平阳，故有尧都之称传世，属于尧舜禹文明发祥地，有丁村人遗址， 春秋时期晋国属地。
临汾地处太原、西安、郑州三大省会城市的交通区位正中心，是三省经济枢纽核心，有 “东临雷霍，西控河汾，南通秦蜀，北达幽并”的枢纽中心之称。目前属于大西高铁、同蒲铁 路、中南铁路、京昆高速、青兰高速、108、309国道交汇处，属于晋南经济十字路口。
2017年 1320.1 18764
2018年 1440 20192
1452.6
25000 20000
15000
10000
5000
2019年
0
1452.6
22107
临汾市常住人口
常住人口分析：临汾市常住人口从2013年开始，一直都呈现的是上升趋势。2019年，临汾常住人口达450.84万人。 临汾市作为山西省人口排名第二名，辖区人口及行政单位较多，煤炭经济繁荣，人口基数能保持稳定增长。
人口统计： 2019年末，全市总人口450.84万人，其中，城镇人口
241.4万人，占53.3%；乡村人口209.3万人，占46.7%。
行政辖区： 临汾市辖尧都区、侯马市、霍州市、曲沃县、翼城县、襄
汾县、洪洞县、古县、安泽县、浮山县、吉县、乡宁县、大宁县、 隰县、永和县、蒲县、汾西县共计17个县级行政单位，市政府所 在地为尧都区。
用途
竞得人
成交总价（万元） 成交单价（万元/亩）
商务用地
山西路桥建设集团有限公司
30317
130
住宅用地
山西路桥建设集团有限公司
11771
112
商务用地 临汾市中盛瑞嘉汽贸有限公司
1085
126
住宅用地
山西路桥建设集团有限公司
14316
173
商务用地 临汾市百汇房地产开发有限公司
6981
208
商业用地 山西兴丰源房地产开发有限公司
2018 185.2 114.8 61.99%
2019 271 108.8 40.15%
0.00%
土地成交走势分析
土地市场分析：受2018年星河湾、中梁、碧桂园、荣盛、山西路桥多个域外企业的入市，大幅度提升了区域土地市场热度； 受2019年销售市场上行预期不足、土地价格飙升的双重挤压，土地市场出让不足，同时导致土地价格迅速飙升；
2017—2019年住宅投资占房地产市场投资走势
120
90%
88%
88%
100
25.6
11.7
86%
15.1 80
84%
84%
82%
60
80%
40
77.8
78% 88.3
76%
76%
20
74% 81.8
72%
0
商业用房投资（亿元） 住宅投资（亿元） 住宅占房地产投资比例
2017 15.1 77.8 84%
2018 450.03
450.84
2019 450.84
城市发展规划
城市规划分析：按照临汾城市总规划及2017年政府最新要求，尧都区形成“ 一 河 两 岸 ， 八 大 片 区 ” ，即主城区、河西新城区、东城区、 经济技术开发区、尧庙片区和高新技术产业片区、涝洰河文化景观片区等。
发展规划： “一河两岸”重点加强汾河
建设路与坂下路交叉口西南角 漪汾花园南 漪汾花园南
刘村镇泊庄村、尧天大街西侧 规划涝洰河南环路南侧 规划北三路南、尧贤街东
规划北三路南、规划东七街西 规划北三路南、规划东七街西 规划北三路南、规划东七街东
北环路南规划东七街东 北环路南规划东七街西 规划北三路南、尧贤街东
北环路南尧贤街东
土地面积(亩)
用途
商业 住宅 住宅 商业 住宅 住宅用地 住宅用地 住宅用地 住宅用地 零售商业用地 住宅用地 住宅用地 商业用地 住宅用地 商业用地 商业用地 住宅用地 住宅用地 商业 住宅 住宅 住宅 商业 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 商业
竞得人 山西临汾机械铸造有限公司 临汾容大碧信房地产开发有 限公司
PART2
临汾市土地市场变化
房地产投资走势分析
房地产投资分析：2017—2019年临汾房地产投资占完成固定资产投资比例在整体下滑（排除星河湾影响），房地产投资 占比增长不足；房地产自身投资建设连续保持稳定，市场发展空间有限，目前处于投资横盘状态。
2017—2019年房地产投资占比
300
250
213.2
2500 2000 1500 1000
500 0
出让面积（亩） 成交单价（万元/亩）
2017—2019年土地成交及价格走势
148 717.33
1961.81 186
2017 717.33
148
2018 1961.81
186
300
254
250
200
150
100
343.03
50
0
2019 343.03
254
临汾市地区生产总值1452.6亿元，第一产业占比为7.1%；第二产业占比为43.3%；第三产 业占比为49.6%。临汾第二产业经济产值仍以煤炭、电力产业为主，区域内形成以霍州煤电为龙 头的煤炭、电力产业基地，占比约为6成以上；人均地区生产总值32250元。
临汾市未来大格局：尧都区、襄汾县、洪洞 县紧依汾河，产业关联度强、互补性大，交通设 施便利，三县区人民融合度高，实现“一城三 区”。
温州市弘悦置业有限公司
临汾市盛年置业房地产开发 有限公司
山西路桥景泰房地产开发有 限公司 临汾盛世华府房地产开发有限公 司 临汾万兴家和房地产开发有限公 司
山西润之通房地产开发有限公司
临汾瑞达房地产开发有限公司 山西源宏房地产开发有限公司 山西荣君房地产开发有限公司 临汾市恒安房地产开发有限公司
广州番禺海怡房地产开发有限公 司
临汾市尧都区市场调研报告
目录
1、临汾市城市规划发展战略 2、临汾土地市场变化 3、临汾市房地产市场发展 4、临汾市重点项目调研 5、项目目标市场策略评估
PART1
临汾市城市规划发展战略
临汾市地理区位
地理位置： 临汾市位于山西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为邻；
西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、吕梁毗连； 南与运城市接壤。南北最大纵距170公里，东西最大横距约200公 里，总面积20275平方公里，占全省面积13％。
3834
156
住宅用地 山西兴丰源房地产开发有限公司
15998
152
住宅用地
山西路桥建设集团有限公司
16751
170
商业用地
山西路桥建设集团有限公司
4822
180
105875
148
备注 山西路桥
山西路桥
2018年土地出让情况统计
宗地编号
TY2017-6 TY2017-7
TY2017-8
TY2017-9-A 尧庙X-52-1 尧庙X-52-3 尧庙X-40-A 尧庙X-40-B 河西陶家庄X- 45-1
河西X-44 河西X-65-1 河西X-67-1A 河西X-67-1B 河西X-67-1C 河西X-80-1 河西X-80-2 kfq1102-01-1
X-59-1 X-59-2 X-7-1 TY2018-1 TY2018-2-A TY2018-2-B1 TY2018-2-B2 TY2018-3 TY2018-4 TY2018-5 TY2018-6 TY2018-7
刘村镇陶家庄村、左义北、马务村
104.8 8.59 82.97
西关X-82
鼓楼彩虹桥东南侧
33.58
TY2017-2
临浮街南侧、临纺路东侧
24.5
TY2017-3
段店街北侧
105.17
TY2017-5-A
河西新城规划四街西侧
98.36
TY2017-5-B
河西新城规划四街西侧
26.72
合计
717.33
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0 GDP/亿元 可支配收入/元
1225
2013年 1225 21936
1213.2
2014年 1213.2 15052
临汾市GDP及居民可支配收入
1161.1
1205.2
1320.1
1440
2015年 1161.1 16374
2016年 1205.2 17438
5.01 65.85 64.27 8.07 77.04 47.43 56.07 144.64 163.25 9.47 83.88 94.75 11.48 31.26 7.61 9.99 78.67 4.64 9.7549 69.2942 86.26 51.21 22.03 91.37 131.24 200.6 137.39 55.05 103.27 40.95 1961.81
总计
地块位置
华康路北侧 西城规划九路南侧规划三街东侧
西城规划九路南侧、 规划四街西侧
东城区华康路南侧 尧庙镇杜村 尧庙镇杜村
尧庙镇杜村、尧庙同 盛学校以北 尧庙镇杜村、尧庙同 盛学校以北 刘村镇陶家庄村、左义北、马务村 刘村镇陶家庄村、景观大道北侧 刘村镇陶家庄村、景观大道北侧 刘村镇堡子村东侧、景观大道南侧 刘村镇堡子村东侧、景观大道南侧 刘村镇堡子村东侧、景观大道南侧 规划四街东侧、规划十一路南侧 规划四街东侧、规划十一路南侧
2018 25.6 81.8 76%
70% 2019 11.7 88.3 88%
2017年土地出让统计
宗地编号 河西X-24
地块位置 刘村镇北芦村、滨河西路北段西侧
土地面积 （亩）
232.64
河西X-41 尧庙X-72 河西X-45
刘村镇北芦村、滨河西路北段西侧
霍侯一级路与108国道东北角尧庙镇大韩 村
200
48.36%
61.99% 185.2
150
103.1 100
114.8
50
271
40.15% 108.8
70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
0
固定资产投资（亿元） 房地产开发投资（亿元） 房地产开发占比
2017 213.2 103.1 48.36%
成交单价（万 元/亩）
155 177 174 195 150 178 178 162 165 217 183 180 237 191 236
成交总价 （万元）
777 11663 11205 1572 11555 8426 9964 23486 26914 2052 15328 17024 2726 5965 1798 1929 15141
992 1886 11873 15178 10033 4374 18135 26092 39917 2源自文库116 11421 21154 8677 365373