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房地产开发有关 地方税收政策
2009年5月
一、房地产开发程序与纳税环节
销售、自用
立项
规划
取得 土地
开工 建设
竣工 验收
批准立项 文件
《建设用地 规划许可证》
《建设工程 规划许可证》
《国有土地 使用权证书》
《建筑工程 施工许可证》
《预（销）售 《工程竣工 许可证》 验收报告》
（二）房地产转让价格的确定
▪ 货币收入--《商品房购销合同统计表》及相 关合同所记载的金额
▪ 实物收入--财产评估 ▪ 其他收入--专门评估 ▪ 视同销售房地产收入----税务机关按照当期同
类区域、同类房地产的市场价格核定
（三）房地产转让收入的重点
1、房地产销售合同 -----是否包括货币以外的经济收益
四、土地增值税—纳税期限
▪
房地产开发项目，纳税申报时间为自
取得销售（预售）许可证起每季度终了后
15日内办理纳税申报手续（含零申报）。
第三部分 房地产竣工销售环节
▪ 房地产开发商在项目竣工销售环节，涉 及到的地方税种主要有：城镇土地使用税、 印花税、土地增值税。
▪ 印花税：产权转移书据 ▪ 城镇土地使用税：同预售环节
三、印花税—对开发企业的税收政策
开发商在经济适用住房、商品住房项 目中配套建造廉租住房，在商品住房项目 中配套建造经济适用住房，如能提供政府 部门出具的相关材料，可按廉租住房、经 济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例 免征开发商应缴纳的印花税。
第二部分 房地产开发、预售环节
房地产开发企业在项目开发建设和预 售环节，涉及到的地方税种主要有：房产 税、城镇土地使用税、印花税、土地增值 税。
土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在 建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人 的，应按照转让的总价款计征契税。
一、契税--税收要素—减免税
与开发企业有关的规定：
企业改制重组有关契税政策（ 财税[2003]184 号文件、国税函[2006]844号、财税[2008]175 号）
下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋 买卖或者房屋赠与征税： 以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入 股的； 以获奖、预购、预付集资建房款或者转移 无形资产方式承受土地、房屋权属的 建设工程转让时发生土地使用权转移的 以其他方式事实构成土地、房屋权属转移 的。
一、契税--税收要素--计税依据
基本规定： 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买 卖，为成交价格； 土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收 机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场 价格或者评估价格核定； 土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权 与房屋所有权交换，为交换价格的差额；
（三）房地产转让收入审核的重点
2、代收费用 -----计入房价中向购买方一并收取，可作为
转让房地产所取得的收入计税
-----代收费用未计入房价中，而是在房价之 外单独收取的可以不作为转让房地产的收 入
六、扣除项目金额情况
▪ 扣除项目金额按照条例和细则的规定确定
▪ 对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予 扣除
一、印花税—房地产开发环节合同
建筑安装工程承包合同 建设工程勘察设计合同 借款合同 财产保险合同
二、城镇土地使用税—新条例规定
▪ 提高了税额标准，将现行条例规定的税额 标准提高2倍
▪ 统一了内、外资企业税收负担
二、城镇土地使用税—税收要素简介
（一）纳税人。拥有土地使用权的单位和个人 （二）计税依据。以实际占用的土地面积为计税依
印花税的征税对象是印花税暂行条例所列举的 各种凭证，由凭证的书立、领受人缴纳，是一 种兼有行为性质的凭证税。
印花税纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按 比例税率或者按件定额计算征收。
三、印花税—土地取得环节合同
✓土地使用权出让合同、土地使用权转让合 同
✓税目--产权转移书据
✓政策依据--财税[2006]162号
一、契税--税收要素--计税依据
以协议方式出让土地的，计税依据为成交价格。包括土地 出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补 偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无
形资产及其他经济利益。
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价 的成交价格，土地出让金、市政建设配套设施费以及各种 补偿费用应包括在内。 政府减免土地出让金的，计税依据不能相应减除。
三、房产税
▪ 凡是在基建工地为基建工地服务的各 种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、 茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施 工企业自行建造还是由基建单位出资建造 交施工企业使用的，在施工期间，一律免 征房产税。但是，如果在基建工程结束以 后，施工企业将这种临时性房屋交还或者 估价转让给基建单位的，应当从基建单位 接收的次月起，依照规定征收房产税。
▪ 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕 的。
▪ 3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后， 认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
三、纳税人申请清算时限
▪ （一）纳税人应申请清算的 90日内
达到清算条件
申请清算
▪ （二）主管地方税务机关要求清算的 30日内
税务机关通知
申请清算
四、纳税人应提供的清算资料
二、耕地占用税—纳税义务发生时间
▪ 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义 务发生时间为纳税人收到土地管理部门 办理占用农用地手续通知的当天。
▪ 未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税 义务发生时间为纳税人实际占用耕地的 当天。
三、印花税—税收要素简介
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受 的凭证征收的一种税。
到票据的类别：
▪ 经营性企业----税务局监制的发票 ▪ 行政机关或政府行政管理机构----行政事业性收据 ▪ 征地及拆迁补偿费用----书面凭证（合同协议、收
据） ▪ 其他的白条和收据----不能作为支出凭证
（二）房地产开发成本
2、房地产开发成本的重点 核定四项成本的条件： （1）无法按清算要求提供开发成本核算资 料的； （2）提供的开发成本资料不实的； （3）发现《鉴证报告》内容有问题的； （4）虚报房地产开发成本的； （5）清算项目中的四项成本每平方米建安 成本扣除额，明显高于《分类房产单位面积建 安造价表》中公布的每平方米工程造价金额， 又无正当理由无法举证的。
1、房地产开发成本的构成 （6）开发间接费用 ----仅指内部独立核算单位直接组织、 管理开发项目发生的各项间接费用。
----纳税人的行政管理部门（总部）为 管理和组织经营活动而发生的管理费用， 应在房地产开发费用中扣除 。
（二）房地产开发成本
2、房地产开发成本的重点： 根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收
一、契税--税收要素—纳税人
土地使用权、房屋所有权发生转移时， 承受的企业、事业单位、国家机关、军事 单位、社会团体、其他组织和个体经营者 以及其他个人为契税的纳税人。
一、契税--税收要素--征税范围
国有土地使用权出让、土地使用权 转让（包括出售、赠与、和交换）。
一、契税--税收要素--征税范围
▪ 对于各项预提（或应付）费用不得包括在 扣除项目金额中
（一）取得土地使用权所支付的金额
1、取得土地使用权所支付金额的构成 ▪ 地价款+国家统一规定交纳的有关费用
地价款=土地出让金或实际支付的地价款 有关费用：包括取得土地的契税和印花税
（一）取得土地使用权所支付的金额
2、取得土地使用权所支付金额的确认 ▪ 必须提供已支付的地价款凭证，不能提供
▪ 共11类资料。 ▪ 无商业配套设施的经适房、限价房可
不提供中介机构出具的《鉴证报告》
五、房地产转让收入情况
（一）房地产转让收入的范围 ▪ 货币收入 ▪ 实物收入 ▪ 其他收入 ▪ 视同销售房地产收入----用于职工福利、奖
励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他单位和个人的非货币性 资产等行为
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成 （2）前期工程费 如果纳税人取得的是已经进行了土地开 发的“熟地” 这部分前期工程费在纳税人 的房地产开发成本中就不允许再扣除。
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成 （3）建筑安装工程费 ----出包
----自行建造
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
一、契税--征收管理
纳税地点：房地产坐落地。特殊-市属管 辖用地
先税后证
二、耕地占用税—税收要素简介
（一）纳税人：占用耕地建房和从事其他非 农业建设的单位和个人。
（二）征税范围：耕地主要指种植农作物的 土地。
（三）计税依据：纳税人实际占用的耕地面 积。
（四）单位税额：各省自定。北京原税额 35、 40、42、45元/平方米
办理 土增立项
登记
契税 土地税
印花 （耕占）
印花
房产 土地 土增 印花
土增 清算
第一部分 土地取得环节
房地产开发企业在项目开发前，通 过各种途径获得国有土地使用权时，涉及 到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、 印花税、城镇土地使用税。
一、契税--税收要素简介
契税的特点： 契税属于财产转移税。 契税由财产承受人缴纳。
（4）基础设施费
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成 （5）公共配套设施费 ----必须先确定允许扣除的配套设施面积后再 计算分摊。
----对于成片开发分期清算项目后期清算时实 际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的 金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体 项目重新进行调整分摊。
（二）房地产开发成本
的，不允许扣除 ▪ 凭证：国有土地出让合同、土地局开具的
收据、地税局开具的契税完税证等
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
----土地ຫໍສະໝຸດ Baidu用及拆迁补偿费、前期工程 费、建筑安装工程费、基础设施费、公共 配套设施费、开发间接费用
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成 （1）土地征用及拆迁补偿费 纳税人是在已征用和拆迁好的土地上 进行开发，则这部分支出已体现在纳税人 取得土地使用权所支付的金额中，不允许 再扣除。
二、城镇土地使用税—税收要素简介
▪ （七）对开发用地的单独规定
▪ 在每年的4、10月份征期征收，4月份征期 应以当年3月31日未售出房屋的占地面积为 计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款； 10月份征期应以当年9月30日未售出房屋 的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年 应纳的税款。
▪ 也可以采取按各月末未售出房屋的占地面 积为计税依据，计算全年应纳税款，并于 下一年度1月31日前到主管地方税务机关办 理上一个年度的税款清算。
（一）纳税人应进行土地增值税清算 的条件
▪ 1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。 ▪ 2、整体转让未竣工的房地产开发项目。 ▪ 3、直接转让土地使用权的项目。 ▪ 4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发
项目。
（二）主管地方税务机关可要求纳税 人进行土地增值税清算的条件
▪ 1、 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验 收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达 到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。 可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使 用年限在一年以上再出售的面积。
四、土地增值税
▪
对本市房地产开发企业在项目全部竣
工土地增值税清算前预（销）售商品房取
得的收入，除政府批准的经济适用房和限
价房外，自2007年1月1日开始，一律按预
（销）售收入的1%预征土地增值税。
四、土地增值税—纳税地点
▪ 自1999年1月1日起，凡在本市转让在 京单位房地产的国内单位，由原向房地产 座落地的地方主管税务机关申报纳税，改 为向转让项目的企业核算地或行政事业单 位、社会团体税务注册登记地的地方税务 机关申报纳税。
据。 （三）适用税额。30元、24元、18元、12元、3元、
1.5元。 （四）纳税地点。独立核算单位机构所在地。 （五）纳税期限。按年征收，分期缴纳，即每年4
月、10月的前15日。 （六）纳税时间。取得土地的次月。
二、城镇土地使用税—税收要素简介
▪ （七）对开发用地的单独规定
▪ 计税面积的确定： 已销售房屋的占地面积 ＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房 屋总建筑面积）×总占地面积。
一、土地增值税清算的范围
▪ 凡从事房地产开发企业开发的商品房项目， 在满足规定的土地增值税清算条件时，均 应办理土地增值税的清算手续,包括不预 征的经适房、限价房等项目。
二、土地增值税清算的条件
▪ （一）纳税人应进行土地增值税清算的条 件
▪ （二）主管地方税务机关可要求纳税人进 行土地增值税清算的条件
房地产开发有关 地方税收政策
2009年5月
一、房地产开发程序与纳税环节
销售、自用
立项
规划
取得 土地
开工 建设
竣工 验收
批准立项 文件
《建设用地 规划许可证》
《建设工程 规划许可证》
《国有土地 使用权证书》
《建筑工程 施工许可证》
《预（销）售 《工程竣工 许可证》 验收报告》
（二）房地产转让价格的确定
▪ 货币收入--《商品房购销合同统计表》及相 关合同所记载的金额
▪ 实物收入--财产评估 ▪ 其他收入--专门评估 ▪ 视同销售房地产收入----税务机关按照当期同
类区域、同类房地产的市场价格核定
（三）房地产转让收入的重点
1、房地产销售合同 -----是否包括货币以外的经济收益
四、土地增值税—纳税期限
▪
房地产开发项目，纳税申报时间为自
取得销售（预售）许可证起每季度终了后
15日内办理纳税申报手续（含零申报）。
第三部分 房地产竣工销售环节
▪ 房地产开发商在项目竣工销售环节，涉 及到的地方税种主要有：城镇土地使用税、 印花税、土地增值税。
▪ 印花税：产权转移书据 ▪ 城镇土地使用税：同预售环节
三、印花税—对开发企业的税收政策
开发商在经济适用住房、商品住房项 目中配套建造廉租住房，在商品住房项目 中配套建造经济适用住房，如能提供政府 部门出具的相关材料，可按廉租住房、经 济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例 免征开发商应缴纳的印花税。
第二部分 房地产开发、预售环节
房地产开发企业在项目开发建设和预 售环节，涉及到的地方税种主要有：房产 税、城镇土地使用税、印花税、土地增值 税。
土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在 建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人 的，应按照转让的总价款计征契税。
一、契税--税收要素—减免税
与开发企业有关的规定：
企业改制重组有关契税政策（ 财税[2003]184 号文件、国税函[2006]844号、财税[2008]175 号）
下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋 买卖或者房屋赠与征税： 以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入 股的； 以获奖、预购、预付集资建房款或者转移 无形资产方式承受土地、房屋权属的 建设工程转让时发生土地使用权转移的 以其他方式事实构成土地、房屋权属转移 的。
一、契税--税收要素--计税依据
基本规定： 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买 卖，为成交价格； 土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收 机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场 价格或者评估价格核定； 土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权 与房屋所有权交换，为交换价格的差额；
（三）房地产转让收入审核的重点
2、代收费用 -----计入房价中向购买方一并收取，可作为
转让房地产所取得的收入计税
-----代收费用未计入房价中，而是在房价之 外单独收取的可以不作为转让房地产的收 入
六、扣除项目金额情况
▪ 扣除项目金额按照条例和细则的规定确定
▪ 对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予 扣除
一、印花税—房地产开发环节合同
建筑安装工程承包合同 建设工程勘察设计合同 借款合同 财产保险合同
二、城镇土地使用税—新条例规定
▪ 提高了税额标准，将现行条例规定的税额 标准提高2倍
▪ 统一了内、外资企业税收负担
二、城镇土地使用税—税收要素简介
（一）纳税人。拥有土地使用权的单位和个人 （二）计税依据。以实际占用的土地面积为计税依
印花税的征税对象是印花税暂行条例所列举的 各种凭证，由凭证的书立、领受人缴纳，是一 种兼有行为性质的凭证税。
印花税纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按 比例税率或者按件定额计算征收。
三、印花税—土地取得环节合同
✓土地使用权出让合同、土地使用权转让合 同
✓税目--产权转移书据
✓政策依据--财税[2006]162号
一、契税--税收要素--计税依据
以协议方式出让土地的，计税依据为成交价格。包括土地 出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补 偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无
形资产及其他经济利益。
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价 的成交价格，土地出让金、市政建设配套设施费以及各种 补偿费用应包括在内。 政府减免土地出让金的，计税依据不能相应减除。
三、房产税
▪ 凡是在基建工地为基建工地服务的各 种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、 茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施 工企业自行建造还是由基建单位出资建造 交施工企业使用的，在施工期间，一律免 征房产税。但是，如果在基建工程结束以 后，施工企业将这种临时性房屋交还或者 估价转让给基建单位的，应当从基建单位 接收的次月起，依照规定征收房产税。
▪ 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕 的。
▪ 3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后， 认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
三、纳税人申请清算时限
▪ （一）纳税人应申请清算的 90日内
达到清算条件
申请清算
▪ （二）主管地方税务机关要求清算的 30日内
税务机关通知
申请清算
四、纳税人应提供的清算资料
二、耕地占用税—纳税义务发生时间
▪ 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义 务发生时间为纳税人收到土地管理部门 办理占用农用地手续通知的当天。
▪ 未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税 义务发生时间为纳税人实际占用耕地的 当天。
三、印花税—税收要素简介
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受 的凭证征收的一种税。
到票据的类别：
▪ 经营性企业----税务局监制的发票 ▪ 行政机关或政府行政管理机构----行政事业性收据 ▪ 征地及拆迁补偿费用----书面凭证（合同协议、收
据） ▪ 其他的白条和收据----不能作为支出凭证
（二）房地产开发成本
2、房地产开发成本的重点 核定四项成本的条件： （1）无法按清算要求提供开发成本核算资 料的； （2）提供的开发成本资料不实的； （3）发现《鉴证报告》内容有问题的； （4）虚报房地产开发成本的； （5）清算项目中的四项成本每平方米建安 成本扣除额，明显高于《分类房产单位面积建 安造价表》中公布的每平方米工程造价金额， 又无正当理由无法举证的。
1、房地产开发成本的构成 （6）开发间接费用 ----仅指内部独立核算单位直接组织、 管理开发项目发生的各项间接费用。
----纳税人的行政管理部门（总部）为 管理和组织经营活动而发生的管理费用， 应在房地产开发费用中扣除 。
（二）房地产开发成本
2、房地产开发成本的重点： 根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收
一、契税--税收要素—纳税人
土地使用权、房屋所有权发生转移时， 承受的企业、事业单位、国家机关、军事 单位、社会团体、其他组织和个体经营者 以及其他个人为契税的纳税人。
一、契税--税收要素--征税范围
国有土地使用权出让、土地使用权 转让（包括出售、赠与、和交换）。
一、契税--税收要素--征税范围
▪ 对于各项预提（或应付）费用不得包括在 扣除项目金额中
（一）取得土地使用权所支付的金额
1、取得土地使用权所支付金额的构成 ▪ 地价款+国家统一规定交纳的有关费用
地价款=土地出让金或实际支付的地价款 有关费用：包括取得土地的契税和印花税
（一）取得土地使用权所支付的金额
2、取得土地使用权所支付金额的确认 ▪ 必须提供已支付的地价款凭证，不能提供
▪ 共11类资料。 ▪ 无商业配套设施的经适房、限价房可
不提供中介机构出具的《鉴证报告》
五、房地产转让收入情况
（一）房地产转让收入的范围 ▪ 货币收入 ▪ 实物收入 ▪ 其他收入 ▪ 视同销售房地产收入----用于职工福利、奖
励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他单位和个人的非货币性 资产等行为
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成 （2）前期工程费 如果纳税人取得的是已经进行了土地开 发的“熟地” 这部分前期工程费在纳税人 的房地产开发成本中就不允许再扣除。
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成 （3）建筑安装工程费 ----出包
----自行建造
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
一、契税--征收管理
纳税地点：房地产坐落地。特殊-市属管 辖用地
先税后证
二、耕地占用税—税收要素简介
（一）纳税人：占用耕地建房和从事其他非 农业建设的单位和个人。
（二）征税范围：耕地主要指种植农作物的 土地。
（三）计税依据：纳税人实际占用的耕地面 积。
（四）单位税额：各省自定。北京原税额 35、 40、42、45元/平方米
办理 土增立项
登记
契税 土地税
印花 （耕占）
印花
房产 土地 土增 印花
土增 清算
第一部分 土地取得环节
房地产开发企业在项目开发前，通 过各种途径获得国有土地使用权时，涉及 到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、 印花税、城镇土地使用税。
一、契税--税收要素简介
契税的特点： 契税属于财产转移税。 契税由财产承受人缴纳。
（4）基础设施费
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成 （5）公共配套设施费 ----必须先确定允许扣除的配套设施面积后再 计算分摊。
----对于成片开发分期清算项目后期清算时实 际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的 金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体 项目重新进行调整分摊。
（二）房地产开发成本
的，不允许扣除 ▪ 凭证：国有土地出让合同、土地局开具的
收据、地税局开具的契税完税证等
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成
----土地ຫໍສະໝຸດ Baidu用及拆迁补偿费、前期工程 费、建筑安装工程费、基础设施费、公共 配套设施费、开发间接费用
（二）房地产开发成本
1、房地产开发成本的构成 （1）土地征用及拆迁补偿费 纳税人是在已征用和拆迁好的土地上 进行开发，则这部分支出已体现在纳税人 取得土地使用权所支付的金额中，不允许 再扣除。
二、城镇土地使用税—税收要素简介
▪ （七）对开发用地的单独规定
▪ 在每年的4、10月份征期征收，4月份征期 应以当年3月31日未售出房屋的占地面积为 计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款； 10月份征期应以当年9月30日未售出房屋 的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年 应纳的税款。
▪ 也可以采取按各月末未售出房屋的占地面 积为计税依据，计算全年应纳税款，并于 下一年度1月31日前到主管地方税务机关办 理上一个年度的税款清算。
（一）纳税人应进行土地增值税清算 的条件
▪ 1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。 ▪ 2、整体转让未竣工的房地产开发项目。 ▪ 3、直接转让土地使用权的项目。 ▪ 4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发
项目。
（二）主管地方税务机关可要求纳税 人进行土地增值税清算的条件
▪ 1、 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验 收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达 到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。 可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使 用年限在一年以上再出售的面积。
四、土地增值税
▪
对本市房地产开发企业在项目全部竣
工土地增值税清算前预（销）售商品房取
得的收入，除政府批准的经济适用房和限
价房外，自2007年1月1日开始，一律按预
（销）售收入的1%预征土地增值税。
四、土地增值税—纳税地点
▪ 自1999年1月1日起，凡在本市转让在 京单位房地产的国内单位，由原向房地产 座落地的地方主管税务机关申报纳税，改 为向转让项目的企业核算地或行政事业单 位、社会团体税务注册登记地的地方税务 机关申报纳税。
据。 （三）适用税额。30元、24元、18元、12元、3元、
1.5元。 （四）纳税地点。独立核算单位机构所在地。 （五）纳税期限。按年征收，分期缴纳，即每年4
月、10月的前15日。 （六）纳税时间。取得土地的次月。
二、城镇土地使用税—税收要素简介
▪ （七）对开发用地的单独规定
▪ 计税面积的确定： 已销售房屋的占地面积 ＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房 屋总建筑面积）×总占地面积。
一、土地增值税清算的范围
▪ 凡从事房地产开发企业开发的商品房项目， 在满足规定的土地增值税清算条件时，均 应办理土地增值税的清算手续,包括不预 征的经适房、限价房等项目。
二、土地增值税清算的条件
▪ （一）纳税人应进行土地增值税清算的条 件
▪ （二）主管地方税务机关可要求纳税人进 行土地增值税清算的条件