房地产特性

房地产特性
答：1、位置的固定性
2、长期使用性
3、大量投资性
4、保值和增殖性
5、投资的风险性
简答房地产价格特征与一般物品价格差异性表现
答：1、从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格
2、价格构成的双重性
3、可用租金的形式表示
论述房地产评估的必要性和现实意义
答：一、房地产评估是发展市场经济的需要
二、房地产的现实意义包括：为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据；为各类房地产交易服务；满足房地产税收的需求；为征地拆迁补偿费提供依据；对城市旧房拆迁补偿的评估；吃力房地产纠纷的作用；企业合资、重组和股份制的需要；等等
影响土地利用的经济因素、社会行政因素都包括那些方面？
答：1、经济因素（市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等）
2.、社会行政因素（土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等）
地租理论的应用
答：1、地租理论是地价评估的基础
2、级差地租理论是级差收益测算的依据，而级差收益测算时城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法
3、可通过地租理论分析推导出地价分布
区位理论的应用
答：1、区位条件成为房地产估价首要考虑的因素
2、宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异
3、区位论事城镇土地分等定级工作的依据
4、区位论是市场比较法的理论依据
5、城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型，完善了地租与区位理论。

影响房地产价格的一般因素
答：1、经济因素2、社会因素3、行政因素4、心理因素
影响房地产的行政因素包括哪些方面
答：1、土地使用制度与住房制度、地价政策
2、城市规划和土地利用总体规划
3、税收制度、投资倾斜、优惠政策
4、行政隶属关系变更
5、交通管制
城市区域因素包括哪些内容
答：1、商业繁华度2、交通便捷度3、城市设施完备度4、自然条件与环境质量
论述房地产评估原则
答：1、供求原则
2、替代原则
3、最佳使用原则
4、预期收益原则
5、合法原则
6、评估时点原则
7、公平原则
简述中房指数的服务对象和作用
答：1、为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据
2、为投资商提供比较准确的市场信息
3、为广大的消费者服务
特尔斐法的测定权重的程序
答：1、专家选择
2、评估意见征询表设计
3、专家征询和轮询的信息反馈
4、权重测定解雇的数据处理
论述综合土地定级程序
答：1、土地定级程序
2、方案制定
3、资料收集与调查
4、权重确定及因素选择
5、级别测算及确定
6、面计量算和土地级别的编制
7、成果形成与验收
8、成果应用和更新阶段
市场比较法的因素修正
答：1、交易情况修正2、交易日期修正3、区域因素修正4、个别因素修正
成本法评估土地价格的程序
答：1、计算取得土地费用
2、计算土地开发费用
3、计算投资息利
4、计算投资利润
5、计算应纳税费
6、确定土地增值收益
7、计算土地积算价格
新建房地产价格的开发成本包含哪些方面
答：1、勘察设计和前期工程费
2、基础设施建设费
3、房屋建筑安装工程费
4、公共配套设施建设费
5、开发过程中的税费及其间接费用
简述重置价格与重建价格的含义并写出建筑重置价格和重建价格的异同点
答：建筑物重置价格是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态建筑物的正常价格
建筑重建价格是采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态建筑物的正常价格
相同点：都是求取在估价时点的全新状态的估价对象建筑物的重新建造成本，都是以估价时点的价格水平计算的。

不同点：重置价格只要求建筑物具有同等的功能和效用，并不要求与旧建筑物完全相同，采用估价时点的建筑材料和技术即可。

重建则要求建筑物是旧建筑物完全相同的复制品，建筑材料和技术也必须是估价对象原有的。

剩余发的前提条件
答：1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式
2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则
3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本
4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。

5、开发商的利润和开发成本为社会平均水平
剩余法在房地产开发，评估项目中的运用
答：1、确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格
2、确定开发项目的预期利润。

3、确定开发中可以出现的最高费用
路线价估价法的程序
答：1、路线价区段的划分2、标准深度的确定3、路线价的评估4、深度百分率表和其他修正率表的制作5土地宗地价格的计算
路线价估价法的适应范围
答：路线价法适应于同时对大量土地进行估价，特别适宜土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合,路线法运用得是否得当，还依赖于较为完整的道路系统和排列整齐的宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。

简述基准地价的评估原则
答：1、以土地规划用途为主测算地价
2、根据土地使用价值评价
3、根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线
基准地价测算程序
答：1、划分均质地域
2、资料收集、整理和分析
3、数据检验与测算模型选择
4、样点地价测算
5、标准宗地地价测算
6、划分地价区段
7.、确定基准地价
基准地价修正系数法估价程序
答：1、收集、整理土地定级估价成果资料
2、确定修正系数表
3、调查宗地地价影响因素的指标条件
4、制定待估宗地修正系数
5、确定待估宗地使用年期修正系数
6、确定期日修正系数
7、确定容积修正系数
8、评估宗地价格
房地产评估报告的作用
答：1、结束估价委托，让双方得到结果
2、限定估价结果条件，明确责任界限
3、体现估价的科学性，申诉依据。