房地产市场的基本特性
房地产的特性
第五章房地产评估知识点三、房地产的特性房地产是土地和房屋及其权属的总称。
我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。
房地产一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。
2.供求区域性。
3.使用长期性。
4.投资大量性。
5.保值与增值性。
一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。
而从长期来看，土地的价值呈上升走势。
（1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。
（2）对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。
6.投资风险性。
房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较在。
主地产投资的风险主要来自三个方面：（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。
（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。
（3）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。
7.难以变现性。
由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。
8.政策限制性。
房地产市场受国家和地区政策影响较大。
城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。
房地产主要特性有哪些(一)
房地产主要特性有哪些（一）引言概述：
房地产是经济发展的重要组成部分，对人类社会的发展与人们的生活都有着深远的影响。
本文将介绍房地产的主要特性，以便更好地理解和认识这个行业。
正文内容：
一、稳定性
1. 房地产市场相对稳定，不像股票和外汇市场那样波动剧烈。
2. 房价的波动相对较缓慢，增长率一般比股市、债市等金融市场要低。
3. 不同地区的房价有差别，但总体趋势相对稳定。
二、长期投资价值
1. 房地产是一种长期投资，具有稳定的现金流收入，可以提供稳定的租金。
2. 房地产通常会随着时间的推移而升值，投资者可以在未来将房产转卖获利。
三、地域特征
1. 房地产的市场存在地域差异，不同城市、地区的供需状况和政策影响房价。
2. 一线城市和发达地区的房地产市场发展更为成熟，价格较高，需求相对旺盛。
3. 二三线城市和欠发达地区的房地产市场相对较低，但存在增长潜力。
四、资金密集度
1. 房地产市场通常需要大量的资金投入，包括购买土地、建设房屋以及市场营销。
2. 开发商和投资者通常需要借贷来满足资金需求，房地产市场对金融系统有着较大的依赖。
五、政策的影响
1. 政府对房地产市场有一定程度的干预和调控，包括限购政策、利率调整等。
2. 房地产市场的发展受到宏观经济政策、财政政策和金融政策的直接影响。
总结：
房地产作为重要的经济行业，具有稳定性、长期投资价值、地域特征、资金密集度和政策影响等主要特性。
了解这些特性有助于我们更好地把握房地产市场的发展趋势，进行有效的投资和决策。
房地产市场的风险监测与防范
某地区房地产政策调整对市场的影响案例
总结词
该案例分析了某地区房地产政策调整对市场的影响，为政策制定者和市场参与者 提供了有益的借鉴。
详细描述
某地区政府出台了一系列房地产政策调整措施，包括限购、限贷等政策。这些政 策对房地产市场产生了显著影响，导致房价下跌、成交量减少等。然而，这些政 策也促使市场更加理性，降低了房地产市场的风险。
房地产市场的历史与发展
历史回顾
中国房地产市场经历了从计划经济到 市场经济的转型，逐渐发展成为一个 重要的经济领域。
发展趋势
随着城市化进程的加速和居民收入水 平的提高，房地产市场将继续保持稳 定增长，同时政府对房地产市场的调 控也将更加精细化和多样化。
02
房地产市场风险类型
市场风险
市场风险是指由于房地产市场供求关系变化、土 地价格波动等因素引起的风险。
人力资源管理
优化人力资源配置，提高员工素质和技能， 降低人员流失和培训成本。
05
案例分析
某城市房地产市场风险监测案例
总结词
该案例展示了某城市如何通过建立完善的风险监测体系，及时发现并应对房地产市场风险。
详细描述
该城市成立了房地产市场风险监测小组，通过收集数据、分析指标、实地调查等方式，定期评估市场风险状况。 监测小组及时发现房价过快上涨、房地产泡沫等问题，采取了调整土地供应、加强房地产调控等措施，有效降低 了市场风险。
金融风险
1
金融风险是指由于金融市场变化引起的风险。
2
金融风险包括利率波动、汇率变化、通货膨胀等 。
3
应对金融风险的措施包括合理安排融资结构、加 强风险管理、灵活运用金融工具等。
法律风险
法律风险是指由于法律法规变化引起 的风险。
房地产的特性包括()。(二)2024
房地产的特性包括()。
（二）引言概述：房地产作为重要的经济产业，具有独特的特性和影响力。
本文将分析房地产的特性，其中包括（）。
正文：一、稳定性1. 房地产市场的稳定性是指其对经济波动的抵抗能力，地产市场常常具有一定的稳定性。
2. 土地稳定的供应和需求关系是房地产稳定性的关键因素之一。
3. 房地产价格的相对稳定性对于市场参与者的长期投资计划及整个经济的带动具有重要意义。
4. 政府政策的影响与干预也是维护房地产市场稳定性的重要手段。
二、持久性1. 房地产具有较长的投资周期，投资者在房地产市场中通常是中长期持有并经营。
2. 土地和房屋的持久性使房地产成为一种重要的存量资产。
3. 房地产的持久性能够为投资者提供稳定和可持续的收益。
4. 长期租赁和租佃制度是房地产持久性的体现。
三、强大的资本需求1. 房地产行业的发展需要大量资金投入和支持，具有强大的资本需求。
2. 土地开发、建筑施工、房地产交易等环节都需要大量的资金来进行。
3. 房地产的资本需求使其成为金融系统的重要组成部分。
4. 房地产投资对经济的拉动作用和消费能力也是其资本需求的体现。
四、市场流动性1. 房地产市场具有一定的透明度和较高的流动性，便于市场参与者的买卖操作。
2. 房地产市场交易的频率和规模较大，成交速度相对较快。
3. 高度发达的二级市场使得房地产市场的流动性增强。
4. 房地产市场的流动性对于市场价格的形成和经济运行具有重要影响。
五、经济动能1. 房地产作为经济产业的重要组成部分，对于国内生产总值（GDP）和就业率等经济指标具有重要影响。
2. 房地产行业的投资支出对整体经济的增长和发展起到关键性作用。
3. 房地产开发、建筑施工、相关产业链的繁荣，为经济提供了稳定的动力。
4. 房地产市场的波动性和经济周期相互交织，对经济形势的变化具有敏感性。
总结：房地产的特性包括稳定性、持久性、强大的资本需求、市场流动性和经济动能，这些特性使得房地产成为一种重要的经济产业。
城市与房地产经济学基础知识
城市与房地产经济学一、房地产具有哪些经济特性？必需品性、高价值性、耐久性、位置固定性、不可分割性和多重异质性。
另外还有如下特性：1）内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面。
他们都不是孤立存在的，而是由“房"“地”“产”三者有机结合形成的统一体。
同时它也是商品属性和资产属性的统一.2）价值双源性房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性.一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性。
另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值,具有社会资源属性。
3）空间固定性房地产必须定着在一定的土地上，并因而具有空间上的有不可移动性。
尽管目前也出现了极少数的移动房屋（特别是移动住房),但是空间固定性仍被公认为房地产的重要特征之一.由于房地产位置的固定性，每一套房地产都和唯一的土地地块,以及与该地块想联系的通达性条件、环境、景观、基础设施、社区居民构成的自然和人文因素(通常称为区位条件）紧密结合在一起,因此任何房地产都是独一无二的，从而引发房地产异质性这一重要特征。
区位条件不会因为个别物业所有者的努力而改变，“位置，位置还是位置"（location，location and location）这句名言更加凸显了区位的重要性.4）需求的普遍性房地产具有生活资料和生产资料的双重属性,它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其他商品.5）效用的长期性同一般商品相比,房地产属于超级耐用品,其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性,同房屋建筑物相联系并形成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期的延长。
二、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？1）先导性、基础性和支柱性①房地产业是国民经济的基础性产业所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。
房地产的特性有哪些(二)2024
房地产的特性有哪些（二）引言概述：房地产是一个广义的概念，包括土地、建筑物和土地上的附着物。
房地产的特性是指其具有的一些独特属性和规律。
本文将围绕房地产的特性展开讨论，探究其对经济和社会的影响。
一、价值稳定性1. 房地产作为一种持有资产，具有较高的价值稳定性。
2. 房地产市场的需求和供给相对稳定，有利于稳定房价。
3. 房地产的稳定性对于市场经济的发展和社会稳定具有重要意义。
4. 具备地域不可复制性，进一步增强了房地产的价值稳定性。
二、投资回报率1. 房地产是一种投资方式，其投资回报率往往相对较高。
2. 房地产市场的供需关系和市场变化对投资回报率产生明显影响。
3. 房地产投资的回报率在不同地区和城市之间存在差异。
4. 投资回报率的波动性是房地产市场的一个重要特征。
三、可持续发展1. 房地产的发展需要与自然资源的合理利用相结合。
2. 房地产业需要对环境影响进行有效管控，实现可持续发展。
3. 房地产的可持续发展与城市规划和土地利用密切相关。
4. 政府的政策引导和监管是推动房地产可持续发展的重要因素。
四、社会影响1. 房地产是社会财富的重要组成部分，对社会经济发展具有重要作用。
2. 房地产市场的波动对居民生活和社会稳定产生直接影响。
3. 房地产的特性使其成为经济增长和就业机会的重要推动力。
4. 房地产的特性也给城市规划、土地利用和社会管理带来挑战。
五、政策调控1. 政府在房地产市场中起到重要的调控作用。
2. 政府通过宏观调控手段来稳定房地产市场的供需关系。
3. 政府的政策措施对房地产市场的特性产生直接影响。
4. 房地产市场的特性也对政府的政策调控提出了挑战。
总结：房地产作为一种特殊的资产，具有价值稳定性、投资回报率高、可持续发展、对社会影响大以及政府调控等特性。
了解房地产的特性有助于我们深入理解其对经济和社会的影响，并在实际操作中更好地应对房地产市场的变化。
房地产概述
第一部分房地产业概述一、房地产业的基本概念及特性1、房地产基本概念1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。
它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。
在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。
2、房地产的特性（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性（5）用途多样性（6）相互影响性（7）易受限制性（8）价值高大性（9）难以变化性（10）保值增值性二、房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产经纪业是房地产服务业的一种。
房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。
主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。
房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。
2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。
1、中介服务人员的资格管理①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产的名词解释特性有哪些
房地产的名词解释|特性有哪些房地产的名词解释：对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。
地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
房地产的特性：1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制;2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;3、房地产的高质耐久性;4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
房地产的前景：1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。
2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡;2、人口流动增加形成对住宅的需求;3、居民消费水平的提高;4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求;5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。
房地产企业特性
房地产企业特性1.区域性较强，企业间竞争不完全房地产又可以叫做不动产，不可移动是其重要特性。
这就决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用、消费，受制于其所在的空间环境，不像普通商品可以在各地之间调剂余缺，原料地、生产地、销售地和消费地可以各不相同。
房地产的不可移动性决定了房地产市场是区域性的市场，其供求状况、价格水平和价格走势都在区域内决定。
而房地产企业的开发经营活动也由此和区域密不可分。
许多房地产企业了解某个区域市场，在区域内有大量的土地储备和上层关系资源，经营状况十分理想，但一旦走向区域扩张，往往步履维艰。
问题的症结就在此。
房地产的不可移动性还产生了它的另一个特性——独一无二性。
房地产不仅仅是一幢房屋，而且和其所处的区位、周边的环境融为一体，消费者在选择房地产时考虑的不止房屋本身，房地产项目的位置和环境也是重要的参数。
从这个层面上讲，这个世界上没有两个完全一样的房地产项目。
产品的不可替代性决定了房地产企业之间的竞争局限在一定的区域内的不完全竞争。
2.受土地、资金的高度制约土地是承载房地产项目的基础，也是进行房地产开发的基础。
有没有可供开发的土地，土地位置是否优越，取得土地的价格是否合理直接关系到一个房地产企业的生死存亡。
而资金是任何企业的生命线，房地产企业更是资金高度密集的运作体，从事开发活动需要的资金数额大、周期长，对资金的依赖也就更为明显。
一些房地产商甚至将房地产看做一种金融产品，把房地产企业的运作过程理解为“投资、运营、收益、变现、重组、上市”，由此可见其对资金的重视。
2003年央行“121号”文件紧缩对房地产企业的贷款则更加突显资金的重要性。
3.高负债，高风险，波动性大房地产投资所需的资金巨大，动辄以亿计，且开发周期较长，一般为3～5年，甚至7～8年，以及房地产市场供给刚性，需求弹性的特性决定了房地产企业高负债、高风险、波动性大的特点。
根据建设部2003年1～11月份的统计资料，房地产开发中各类资金来源比例中自筹资金仅占29.0%。
房地产的特性包括()。(一)2024
房地产的特性包括()。
（一）引言概述：房地产作为一种重要的经济产业，具有许多独特的特性。
本文将通过五个大点来阐述房地产的特性，以帮助读者更好地了解这一领域。
正文：一、供需关系1. 具有不可替代性：房地产是一种重要的资产类别，无法被其他商品或服务所替代。
2. 受到人口增长的影响：人口的增加会导致对住房需求的增加，从而影响房地产的供需平衡。
3. 受到经济周期的影响：房地产市场通常会受到经济周期的影响，经济繁荣时房地产需求增加，而经济衰退时房地产需求下降。
4. 供给的滞后性：房地产项目的建设周期相对较长，导致供应在需求变化时存在较大的滞后性。
二、投资属性1. 长期投资价值：房地产具有较长期的投资价值，能够提供稳定的租金收入和资本增值。
2. 抗通胀能力：房地产的价值通常会随着通胀的上升而增加，可作为一种抵御通胀的投资手段。
3. 风险与收益的关系：房地产投资具有风险和收益的平衡关系，不同的类型和地区的房地产投资风险与收益会有所不同。
4. 相对稳定性：相比其他投资市场，房地产市场通常较为稳定，能够提供相对稳定的投资回报。
5. 杠杆作用：房地产投资可以通过借款进行杠杆操作，提高投资回报率。
三、经济推动力1. 就业机会：房地产行业的发展能够创造大量的就业机会，对整个经济的发展起到积极推动作用。
2. 关联产业支持：房地产的发展也将带动建筑、装修、家具等相关产业的发展，形成产业链的有效衔接。
3. 基础设施建设：房地产项目的建设往往需要配套的基础设施建设，进一步推动了经济的发展。
4. 增加地方财政收入：房地产行业的发展也会带来土地出让金、房地产税等税收收入，为地方财政提供了资金支持。
5. 消费拉动：房地产市场繁荣时，人们购买房屋、装修等需求会带动消费的增加，进一步拉动了经济增长。
四、政策调控1. 土地供应政策：土地供应政策对房地产市场的发展起到关键性的作用，政府根据市场需求进行土地供应的调控。
2. 融资政策：政府对房地产融资的管控，例如信贷政策的调整、购房贷款利率的变化等，影响着房地产市场的健康发展。
房地产基础知识培训资料
房地产基础知识培训资料一、房地产的定义和特点房地产，简单来说，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
实物包括土地、建筑物以及其他附着物，如树木、水井等。
权益则涵盖了所有权、使用权、租赁权、抵押权等各种权利。
而区位，指的是房地产的地理位置以及与周边环境、设施等的关系。
房地产具有以下几个显著特点：1、不可移动性：这是房地产最根本的特性。
土地和建筑物都固定在特定的位置，无法像一般商品那样随意移动。
2、独一无二性：没有两宗完全相同的房地产，即使在同一小区、同一栋楼，不同的单元也存在差异。
3、耐久性：土地具有不可毁灭性，建筑物只要建造得当，也可以在很长时间内存在。
4、数量有限性：土地是不可再生资源，其总量是有限的，特别是在城市中心区域，可供开发的土地更是稀缺。
5、用途多样性：同一宗房地产可以有多种用途，例如住宅可以改为商业用途，但这种改变需要符合相关法规和规划。
二、房地产的分类1、按用途分类居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等，主要用于满足人们的居住需求。
商业房地产：如商场、写字楼、酒店等，用于商业经营活动。
工业房地产：工厂、仓库等，用于工业生产和存储。
农业房地产：包括农田、牧场、果园等，用于农业生产。
2、按开发程度分类生地：指不具备城市基础设施的土地，如荒地、农地。
毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。
熟地：指具备完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
3、按是否产生收益分类收益性房地产：能直接产生经济收益，如出租的写字楼、商铺等。
非收益性房地产：不能直接产生经济收益，如自用住宅、政府办公楼等。
三、房地产市场1、房地产市场的构成要素市场主体：包括房地产开发商、购房者、投资者、中介机构等。
市场客体：即房地产交易的对象，包括土地、房屋等。
交易条件：包括价格、付款方式、交易时间等。
2、房地产市场的分类一级市场：又称土地出让市场，是政府将土地出让给房地产开发商的市场。
房地产的特征
房地产的特征房地产的特性主要体现在以下几个方面。
1. 不可移动性房地产必须固定在某块具体的土地上，房地产的不可移动性是由土地的不可移动性决定的，因此很多房地产的特性与土地的特性相关。
房地产的不可移动性又决定了任何一宗房地产只能就地开发和利用，而且要受制于其所在的空间环境。
因此，从严格意义上来讲，房地产市场不存在全国性的市场，更不存在全球性的市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区之间各不相同。
此外，由于房地产的不可移动性，所以区位或地段因素是决定房地产价值的一个很重要的方面。
2. 独一无二性房地产的不可移动性派生出了其独一无二性。
可以说房地产市场上没有两套完全相同的房子，即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同、环境不同、景观不同，这两宗房地产本质上也是不相同的。
因此，房地产交易时基本上“一房一价”。
3. 寿命长久性从个体的生命周期来看，土地通常具有不可毁灭性及寿命长久性（当然从更长期的地质演变历史来看则不成立）。
建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性和寿命长久性，但建筑物一经建造完成，其寿命通常也可达数十年甚至上百年，比如我国住宅的设计使用寿命一般是50年。
在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会拆除。
因此，房地产的使用寿命长达几十年甚至上百年。
但需要注意的是，从具体使用者的角度来看，土地在有些情况下是有“寿命”的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。
比如，以出让方式取得土地使用权的，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，在没有办理相关土地使用权续期的情况下（但《物权法》规定住宅建设用地使用权期限届满的自动续期），土地使用权将由国家收回。
4. 数量有限性土地是不可再生资源，在土地上特别是位置较好的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。
但是房地产数量有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。
房地产的特性
房地产的特性一、位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；二、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；三、房地产的高质耐久性；四、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
房地产的赢利点一、市场供需来定价供求关系影响价格，如果商品供不应求，则价格会不断上涨。
我国人口众多，房产市场需求巨大，但造成房产市场“泡沫”繁荣的，更多还是社会资金的炒房需求，在我国缺乏自主创新，自主品牌的粗放型经济背景下，投资渠道显得不够宽畅，而我国投资房产的高收益加上缺乏对炒房投资的合理政策调整，在首付30%本金的情况下，资金年收益常常能达到100%的暴利，客观上、主观上均使得大量社会资金进入房产，很多楼盘交付使用却依然夜间瞎灯黑火，空置率相当高，暴利和炒房互动，严重扭曲的供求关系，使得中国房价疯狂飙升。
在社会各个行业都涨价的情况下，房价上涨也是不可避免的，在不涨价就意味着降价的市场环境里，指望房价不高，目前来说不太现实。
但是合理不意味着合情，房价合理不合理，得看在什么样的背景和环境中。
如果按照纯市场经济的观点来看，供求决定价格，价格无论多高，都是合理的，只要有人买。
但是如果放在社会大局的情况下，就需要一个保障民生的问题。
首先得满足基本居住需求，基本需求之外的商品房价高一些，能否买就得看自己的承受能力了。
随着政府对楼市的调控，说泡沫要破灭了，尽管在未来几个月后房价环比会下跌，但这不等于泡沫破灭，完全是改变交易规则，限购限贷导致，整个市场已不是真正意义上的市场，其购买力暂时被搁置了。
交易过程中，增加了一些限定性的条件，如果条件宽松，就会加快交易的速度，引发新一轮的购买热潮。
很多人之所以争相入户城市，其现实驱动是，城市有医疗、福利、教育、就业机会、养老保险、社会保障、公共服务等等丰厚的福利，城市居民可以享受大型超市、交通便捷、高水平学校、大医院、大剧院、大体育场带来的方便，但目前常熟市区的公寓房价格普遍超过12000元/平米。
房地产的特性
房地产的特性房地产作为经济发展的重要领域，在社会中具有独特的特性和作用。
它既是市场经济中的重要组成部分，也是人们生活中不可或缺的基础设施。
本文将从不同角度探讨房地产的特性，以展示其在经济中的重要性和影响。
一、房地产的稳定性房地产作为一种相对稳定的投资工具，具有良好的抗风险能力。
相比于其他投资品种如股票、期货等，房地产市场价格波动相对较小，投资回报相对稳定。
尤其是在经济低迷时期，房地产往往是投资者的避险选择。
这种稳定性不仅吸引了大量投资资金流入房地产市场，也为房地产行业提供了稳定的发展前景。
二、房地产的周期性然而，尽管房地产市场具有相对稳定的特点，但也存在周期性波动的特性。
房地产市场的周期波动主要受到宏观经济因素的影响，如经济增长、利率水平、政策调控等。
在经济繁荣期，房地产市场供需过剩，价格上涨迅猛；而在经济衰退期，供需不足，价格下跌较为明显。
这种周期性波动既是市场自我调节的结果，也是经济发展的必然过程。
三、房地产对经济的拉动作用房地产作为经济发展的重要引擎之一，对经济的拉动作用不可忽视。
首先，房地产业的发展带动了相关产业的蓬勃发展，如建筑业、矿产业、家具业等。
其次，房地产行业的发展直接促进了就业增长，提高了人民消费能力，推动了经济的发展。
同时，房地产市场的繁荣也带来了税收收入的增加，为政府提供了更多的财政资源，推动了公共服务的提升。
四、房地产的社会职能房地产不仅仅是经济发展的产物，更承载着丰富的社会职能。
首先，房地产提供了人们生活的基本需要，是人类居住的基石。
没有了住房，人们无法安居乐业，社会秩序也将受到严重影响。
其次，房地产为人们提供了共同的社交空间，提供了社区、公园、商圈等集聚的场所，促进了人们之间的交流和互动。
此外，房地产还承载了人们的情感和记忆，成为人们生命中重要的一部分。
五、房地产的挑战与变革随着社会的进步和经济的发展，房地产市场也面临着一些挑战和变革。
首先，房地产市场的供需矛盾日益突出，一方面，城市化进程加快，居民需求持续增长，另一方面，土地资源有限，开发空间有限。
房地产商品的特性
1.房地产商品的特性：位置固定性；使用长期性；投资大量性；保值增值性2.房地产的分类：土地分类：按开发程度分：生地、毛地、熟地；按建筑用途分：建筑用地、非建筑用地；按与城市经济紧密程度分：农村土地和城市土地。
房屋分类：按建筑结构分：钢结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、砖混结构房屋、砖木结构房屋、其他结构房屋等；按功能用途的不同分：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体，娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑；按价格构成分：商品房、微利房、福利房、成本价和优惠价房；按所有权的归属分：公房和私房。
3.房地产的活动范围：土地开发和再开发、房屋开发、地产经营、房屋经营，包括房产买卖，租赁，中介服务等、房地产物业管理服务，包括家居服务，房屋及配套设施的维修养护，保安，绿化，卫生，代收代付等服务、房地产金融。
4.房地产开发与经营的关系：区别：房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为；房地产经营是指房地产企业有预测、有决策、有目的的经济活动；房地产开发是一种行为，最终目的是产品的形成；而房地产经营是房地产开发这种行为的目的，它的最终目的是获取预期收益。
联系：房地产开发是经营的一个重要环节，房地产经营的范围大于房地产开发范围。
5.房地产商品的特殊性：土地是房屋的直接物质构成要素；由于城市土地的国家所有制，作为商品的只是土地的使用权；房屋商品的使用价值在空间上具有固定性，在使用上具有长期性，并在效用上同时具备生存资料，享受资料和发展资料三个不同的内容；房屋价值在很大程度上受土地价值决定，即经济地理因素的制约。
6.房地产经营管理的研究方法中：宏观研究与微观研究结合法。
前者如：经济发展、社会稳定、物价水平、后者：房地产投资、房地产开发、区位选择。
7.FDC经济学涉及三个方面：核心理论层如土地产权理论、地租地价理论、区位理论等；直接支配FDC运行的一般理论或内层理论，如：FDC投资、FDC开发建设、FDC 市场、FDC价格和FDC价格评估、FDC周期等理论；间接影响FDC经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济理论、制度经济学理论等8.开发项目总投资：工程建设投资（固定资产投资、开发产品成本）、经营资金9.投资回收：是投资者对其所投入资本的回收；投资回报：是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
房地产市场的基本特性
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。
房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。
(一)市场供给的特点由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性;由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。
1.市场缺乏弹性由于房地产的位置固定，其中包括了自然地理位置的不动性和区位关系的不动性，它对房地产所处周围的交通、基础设施都加以限制。
其次土地是一种稀缺资源，因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总是有限的。
另外是使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，所以不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。
2.市场供给的非同质性房地产市场的供给和需求具有高度的层次性和差别性，由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以会造成一个地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。
3.市场的高度垄断性房地产市场竞争不充分，更容易形成垄断。
在一个城市范围内，由于房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。
从房地产产品的角度来看，因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场具有寡头垄断市场的明显特征。
房地产评估的基本内容与特点
楼面地价的计算
珠江路一商业办公用地，净地，容积率小于等 于2.0，面积约2万平米，成交价25400万。则 楼面地价为25400万/4万＝6350元/平米。
聚宝山一住宅用地，净地，容积率：别墅<0.3， 多层<1.1，小高层<2，面积43.9万平米，成交 价91100万，则别墅楼面地价4707元/平米，多 层楼面地价1280元/平米。
地价的本质是地租的资本化
三、房地产评估的原则(p131)
1、合法性 2、最佳使用 3、区域地段 4、房地综合考虑
四、房地产评估的程序（p133）
A、明确基本事项，签订评估协议 B、选择评估方案 C、实地勘察，收集资料 D、配备人员，制定并实施评估计划 E、计算、确定评估价格 F、撰写评估报告书
五、房地产价格及其影响因素
房地产评估的基本内容 与特点
2021年7月13日星期二
一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念： （1）房地产 土地、建筑物、其他地上建筑物
评估对象；土地 建筑物 房地合一
2．房地产的特性：
（1）土地自然特性 （2）土地经济特性 （3）房地产特性 （4）房地产市场特性
二、房地产评估的理论
1．地租理论（说明土地价值的产生） 马克思的理论：认为，地租是土地所有权 在经济上的表现形式，真正的地租是为使用 土地而支付给土地所有者的货币额。 他把地租分为绝对地租和级差地租。
（四）剩余法
1．基本思路 剩余法又称假设开发法、倒算法或
预期开发法。剩余法是将被评估地 产的预期开发值，扣除正常投入费 用、正常税金及合理利润后，依据 该剩余值测算被估地产价格的方法。
2、计算方法：
（1）地价=预期楼价-建筑费用-专业费用利息-税费-利润
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房地产市场的基本特性
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。
房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。
(一)市场供给的特点
由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性;由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。
1.市场缺乏弹性
由于房地产的位置固定，其中包括了自然地理位置的不动性和区位关系的不动性，它对房地产所处周围的交通、基础设施都加以限制。
其次土地是一种稀缺资源，因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总是有限的。
另外是使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，所以不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。
2.市场供给的非同质性
房地产市场的供给和需求具有高度的层次性和差别性，由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以会造成一个地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。
3.市场的高度垄断性
房地产市场竞争不充分，更容易形成垄断。
在一个城市范围内，由于房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。
从房地产产品的角度来看，因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场具有寡头垄断市场的明显特征。
再加之房地产市场的信息不充分，对于消费者而言，由于房地产位置及其位置派生出的一系列属性和消费者的偏
好匹配，是一宗房地产对特定的消费者具有唯一的吸引力，那么换句话说就是这一宗房地产的垄断性很强。
4. 市场供给和需求的不平衡性
房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。
虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。
(二)市场需求的特点
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性;同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。
1.市场需求的广泛性
房地产市场需求的广泛性主要表现在两个方面：第一，住宅是人类生存的最基本的生活资料，人的衣食住行的需求与生俱来，只要有人类的地方就有对各式各样住房的需求。
第二，房地产是一切社会经济活动的物质基础，房地产遍及人们的日常生活和社会经济活动的各个领域，是人类生存、发展和享受的基本物质条件。
2.市场需求的多样性
由于不同消费者的收入水平、文化程度、职业、年龄和生活习惯等不同，自然会形成各式各样的兴趣和爱好，因此对于房地产区位、房型、功能的要求自然也就会有差异，这种差异也就形成了房地产需求的多样性。
3.市场需求的双重性
由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。
(三)市场交易的特点
由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。
房地产市场的加以对象是不动产，在交换中转移的只是房地产权属，这就意味着它与一般商品的交易不同，即不能像一般商品那样采用一手交钱，一手交货，钱货两清的方式完成交易。
事实上，房地产产品既不能转至特定的交易场所进行交易，成交后也不能携带和移动。
房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只是货币与房地产产权的交换，而没有物质实体的“物流”。
因此，在现实中，房地产市场的交易活动，通过签订房地产交易合同来进行交易，并发生相应的房地产产权变更。
房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。
交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。
房地产交易应遵循以下一般规则：房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
实行房地产价格评估。
实行房地产成交价格申报。
房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。
(四)市场价格的特点
房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大;其次由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势;但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。
1.市场价格的区位性
由于房地产的不动性，因此其价格很大程度上的一个重要影响因素就是地理位置和其周围的基础设施的价值。
房屋的价值和周边基础设施的价值是相互渗透的。
房价不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响，房地产不能脱离周围环境而单独存在。
比如，置业投资者通过商铺租赁想获得稳定的经常性收益，那么一定会考虑的因素是这个地区的客流量如何，该地区的客户的收入水平和消费能力怎么样，周边交通是否方便，以及未来政府对于这里的规划等等。
另一方面，政府对于土地的利用规划也会影响房价。
当政府把某一片土地规划为城市新区，这片土地的价格就急剧上升，特别是潜在收益最高的CBD区域的土地价格更是扶摇直上。
2.市场价格总体趋势
我国的经济增长快速，而其中推动其发展的动力就是房地产产业的发展，因为房地产对周围的经济有很强的带动力和影响力。
房地产产业的兴旺发展能够强有力的带动许多产业的快速增长与繁荣，所以当一国经济发展面临困难时，通常会采取相应的房地产市场宏观经济调控政策。
另一方面，房地产市场是个投资市场，人们在满足自己的住房需求后会去投资房产，正是由于这种需求，以及房地产供给紧缺的相互作用，导致了房地产价格持续走高。
3.交易主体心理因素影响
心理因素是指人们对房地产价格变化的心理承受能力，或对价格的心理评估。
主要是指房地产购买者对于未来政局和经济前景的信心施于房地产行市的心理作用，对房地产价格造成影响，心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。
以上四个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。
如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。
参考资料：
/zh-tw
/p-38761182308.html
现代房地产经济学高波编著南京大学出版社。