房地产估价课件第五章 收益法

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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
三、收益法的适用范围与适用条件
（一）收益法适用范围 (二)收益法的应用条件
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（一）适用范围
在经济生活中，一些主要被人们(包括个人或 社会团体)出于自用目的而购买的房地产，如 独立式住宅，以及一‘些以公益为使用目的 的房地产，如学校、公园、宗教房地产等， 其收益往往是难以用货币来度量的。
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(二)收益法的应用条件
1．收益的可计量性 2．收益的连续性 3．收益的稳定性 4．还原利率的可确定性 5．风险的可衡量性
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1．收益的可计量性
收益的可计量性是指待估价房地产未来年纯 收益可以用货币计量。
由房地产提供的收益包括有形收益与无形 收益。前者如出租房地产每年所获得的租金 收入；后者如房地产对人们生活水平的舒适 方便性的增加。收益法的收益是指有形收益， 即可以用货币计量的收益。
在求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状 态下的纯收益，再将其资本化，这称在最有效使用 状态下的收益为客观收益或潜在收益。
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3.地租理论
收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的。
尽管纯粹的“土地不是劳动产品，从而没有任何价 值”，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件 下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地 租是土地价格的基础。正如马克思所说：“实际上， 这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提 供的地租的购买价格……土地的价格无非是土地出 租的资本化收入”
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2．收益的连续性
纯收益的产生是连续的。通过地租 的资本化确定土地价格是收益法的典型 运用。由于土地的不可毁灭性，决定了 地租的产生是持续不断、永无止境的。 收益法的基本公式是：
土地价格＝地租／还原利率
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3．收益的稳定性
年纯收益在数量上还必须是稳定的。 收益法的基本公式，除了假定纯收益的 获取是连续不断的以外，在数量上还必 须以稳定、即不变为前提。
第五章 收益法
第一节 收益法的基本原理 第二节 房地产纯收益的求取 第三节 资本化率的确定 第四节 收益法的具体运用 第五节 收益法的派生方法
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第一节 收益法的基本原理
一、收益法的概念与基本公式 二、收益法的理论依据 三、收益法的适用范围与适用条件 四、收益法的优点与不足 五、收益法的操作步骤 六、运用收益法评估房地产需要注意的几个
问题
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一、收益法的概念与基本公式
1. 收益法的概念 2. 收益法的基本公式
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1.收益法的概念
收益法是收益还原法的简称，又称为收入 资本化法或收益现值法。在收益法用于土地估 价时，一般又称为地租资本化法。
收益法的计算原理是运用适当的还原利率， 将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行 还原，从而确定房地产价格。通过收益法确定 的房地产价格，称为收益价格。
简言之，收益法就是将委估房地产所有未来纯 收益折算为现值并以这一现值作为其价格的 方法。
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二、收益法的理论依据
1. 房地产价格形成的预期收益原理 2. 市场价值原理中的贡献原理和最有效使用
原理 3. 地租理论
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1.房地产价格形成的预期收益原理
收益法的理论依据主要是房地产价格形成 的预期收益原理。
即房地产价格是由人们对其收益能力的 大小的期望决定的，房地产价格的高低与 人们对其未来收益的期望高低有关。
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收益法是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操 作的。该原理指出房地产所获得的总收益要在劳动 力、技术、管理、其他资产和房地资产中分配，房 地产的收益是在扣除了劳动力、技术管理、其他资 产分配后的剩余。因此，在对收益性房地产进行估 价时，要从总收益中扣除属于其他要素的分配，才 是房地产的纯收益。房地产的纯收益不能包括其他 要素应得的部分，也不能被其他要素所占有。这样 才能公平合理地评估出房地产的价格。
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而那些主要用来投资，以获得持续性经济 收益的房地产，如公寓住宅、商业房地 产(包括商店、办公楼、康复疗养医院、 宾馆、娱乐房地产等)、企业用房地产 (如仓库、厂房等)通常被称为收益性房 地产，其收益一般是可以用货币来度量 的。因此，收益法主要用于收益性房地 产的价格评估。包括租赁房地产与营业
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或者说“资本化的地租表现为土地价格”。
但是，由于“未来收益不如现在的收益那 样受到欢迎，并且期限越远，就越不受重 视，……为了求现利，情愿将未来的收益折 扣出让。……这种折扣率就是现行的利率。”
土地价格实质上就是将土地年收益分别进行折 现而资本化。
即土地价格＝地租／还原利率。
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2.收益法的基本公式
收益法的基本计算公式为：
待估房地产还 价 纯原 格 收利 益率
Pa r
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式中：P——待估价房地产的价格； a——纯收益； r—还原利率。
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由此可见，收益法就是在求取委估房地产 的价格时，将委估房地产来各期的正常纯收 益以某种适当的折现率折算成在估价时点的 现值，求其现值之和,从而确定委估房地产 价格的方法。
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2.市场价值原理中的贡献原理和最有 效使用原理
市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收 益法的使用的重要理论依据。
贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价 值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我 们可以应用土地或建筑物估价法，当知道房地产一 部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属 于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建 筑物价格。
用房地产。
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1．租赁房地产
收益法最适用于租赁房地产的估价。 无论是租赁土地还是租赁房屋，每年获 得的收入扣除有关成本、费用和税收后， 即为纯收益。将此连续产生的纯收益运 用一定的还原率进行还原，即为该租赁 房地产的价格。
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2．营业用房地产
无论是工厂生产用的房地产，还是商 店、银行、旅馆经营用的房地产，在其 每年的总收人中扣除相应的成本、费用 和税收后，就可得到每年的纯收益，而 且这个纯收益是在较长时期内连续不断 取得的，其还原的现值之和就是该房地 产的价格。