某温泉度假村项目总体策划方案(PPT 158页)

避暑度假
三、形象定位
四季休闲 国际生活
主题内涵
四季休闲：全天候休闲
─ 未来营造365天的休闲生活。夏天可以在这里避暑度 假，冬天可以在这里温泉养生，春天可以感受无限 春光，秋天可以在蓝天白云下尽情挥杆。在这里， 天天都在休闲。
国际生活：国际化圈层
─ 通过高标准的休闲配套设施营造一种国际化的生活 方式，在这里不仅可以享受休闲，还可以进行商务 交流、温泉养生、高球运动，营造是一个国际化高 端休闲圈层。
案名建议：
乐湾国际
备选：
─ 乐湾溪谷 ─ 乐湾闲都 ─ 乐湾新城
总案名建议：
乐湾国际休闲城
─ 一期：乐湾溪谷 ─ 二期：乐湾泉谷 ─ 三期：乐湾山谷
四、市场定位
按照消费需求划分：
─ 第一类：提升居住品质的相关人群 ─ 第二类：面向全国高球爱好者 ─ 第三类：面向区域市场的温泉度假群体； ─ 第四类：面向全国的休闲避暑人群 ─ 第五类：面向政府和企业的商务政务交流接待
加快麦架、沙文、扎佐
政府导向发展轴 区域的基础设施建设和
产业集聚
金阳新区 北拓
乌当 片区
西联
以三桥马王庙片区整体 改造为重点，促进老城 区与金阳新区联系与融 合，城市空间向西与清 镇连片发展。
贵阳 老城
南延
东扩
以龙洞堡机场改扩建为 契机，打造临空经济区 为重点，同时推进新天 温泉度假产业发展。
推进花溪、小河等区域 城镇化进程和产业集聚；
广场
温泉社区 (远期)
温泉 社区
麓山社区
会
乐湾国酒店际议 居住社中区 心
高尔夫 社区
高尔夫 社区
高尔夫 社区
高尔夫高社尔区夫 高社尔小区夫 镇
高尔夫 社区
麓山 社区
山地 公园
国 际 学 校
高尔夫
会所
练 习
场
功能优化
乐湾国际
乐湾国际中心
温泉小镇
麓山小镇
高尔夫小镇
国 际 会 议 中 心
温 泉 国 宾 馆
二、总体定位
打造贵阳首座国际休闲城
─ 依托自然的山水环境，通过高尔夫、温泉、会议中心等国际休 闲设施的配套，营造一种“桃源仙境，品质生活”的新境界， 构筑贵阳首座国际化的休闲生活城，最终打造成为代表贵阳城 市形象的“休闲客厅”。
国际休闲城支撑体系
温泉养生
国际会议
商业娱乐
国际 休闲城
高尔夫运动
休闲居住
2、板块解读
按照贵阳目前 的城市格局， 我们将贵阳城 市划分为六大 功能板块，通 过板块解读， （如右图）我 们来发现乌当 价值。
高新产业 区
新城中心
老城 中心
高端休闲 度假区
生态产 业区
空港经 济区
六大板块对比分析
板块划分 老城中心
依托区域 云岩、南明区
发展引擎
发展方向
老城的教育、文化、商业、商务等配套 城市中心综合服务区 资源
温泉度假：
─ 围绕温泉度假村，形成温泉娱乐、温度度假、温泉 养生等功能；
高尔夫运动：
─ 围绕高尔夫球场和酒店，实现高端运动、商务交流 等功能；
商业娱乐：
─ 围绕小镇特色，形成特色商业休闲街区。
第三部分 功能提升
一、提升原则 二、功能优化
一、提升原则
1、突出主题，强化概念
─ 项目要依托高尔夫、温泉、酒店等资源形成特色鲜 明的板块主题。
生态经济区
小河经开区和花 依托小河区和花溪区的城市化进程的加 生态产业经济聚集区
溪
快，以生态型产业为核心
乌当区：高端休闲度假区
可以看出，在贵阳城市六大板块中，乌当区是 一个最具备打造休闲度假功能的板块；乌当区 虽然目前不是土地价值最大的区域，但是一定 是未来发展潜力最大的区域。
3、乌当区价值
乌当区将其品牌定位为“黔中秘境，自然乌 当——一个充满诗意的林中泉城”，生态自然 优势和温泉资源是乌当区的最大亮点。
贵阳乐湾项目总体策划方案
王志纲工作室 2010年3月
目录
第一部分 大势把握 第二部分 项目定位 第三部分 功能提升 第四部分 品牌策略 第五部分 营销策略
第一部分 大势把握
一、迎接大休闲时代 二、贵阳城市新格局 三、项目发展新思路
一、迎接大休闲时代
21世纪人类将步入休闲时代，休闲经济成为社 会发展的主旋律之一。
商 务 社 区
休
四
闲温季温
商泉温泉
业广泉公
街场乐寓
区
园
麓
山 半山山麓 脊 山地国山 广 会公际社 场 所园学区
校
高 尔 夫 俱 乐 部
大 教 堂
高 尔 夫 社 区
高 尔 夫 球 场
乐 温泉国宾馆 湾
国际会议中心 中 心 商务社区
温 温泉广场 泉 四季温泉乐园 小 镇 休闲商业街区
温泉公寓
麓 山脊广场 山 山地公园 小 镇 麓山国际学校
2、发展思路
思路一：打好城市牌 ——对接贵阳战略，承接乌当价值
─ 对接贵阳提出的“避暑之都、温泉之城”战略，本 案通过配置丰富的高端休闲设施，成为外地人进入 贵州的第一休闲场所。
─ 另外，本案还将成为乌当城市发展休闲产业的重要 引擎项目，通过本项目的提升乌当区的城市形象。
思路二：打好休闲牌
——彰显资源优势，体现项目特色
花园洋房重点突出洋房的山景、水景、高尔夫景观 的多角度视野，强化洋房的休闲化
六、功能定位
乐湾国际项目规模大，不是一个常规的地产项 目或旅游项目，而是一个集丰富城市功能于一 体国际休闲城，主要包括休闲居住、温泉度假、 高尔夫运动、商业娱乐等功能。
四大功能
休闲居住：
─ 打造休闲型生态居住产品，包括别墅、洋房等；
─ 第二，森林覆盖率接近50%，冬无严寒、夏无酷暑， 旅游资源丰富，是四季休闲旅游的理想地。
乌当片区生态旅游资源分布
本案
（3）集散平台
在贵州旅游战略规划中，乌当区地处通往铜仁 片区和黔东南片区的东部门户地位，要主动担 当铜仁片区和黔东南片区相关旅游景区的集散 功能，这里是一个旅游出发台和回归台。
按照置业区域划分：
一级市场： ─ 贵阳主城区，置业目的是为了提高居住品质，作为 第一居所或第二居所使用；
二级市场： ─ 贵阳市外、贵州省内相关区域，为了融入贵阳，以 第一居所或投资为主要目的。
三级市场： ─ 珠三角、中西部地区等省外区域，爱好高尔夫、避 暑养老、休闲度假以及投资等客户群体。
战略内涵
（1）休闲避暑目的地
─ “避暑之都”是贵阳的城市名片，本案不能就项目 谈项目，要站在城市的高度上去定位项目。
─ 本案未来最有可能成为所有来贵州休闲避暑的高端 接待交流平台，这里将成为一个休闲避暑的目的地 和集散地。
（2）贵阳城市新客厅
─ 本案不是要为贵阳人提供休闲度假和休闲居住的场 所，而且还将成为代表贵阳城市形象、展示贵阳城 市特色的超级迎宾馆，未来将成为贵阳名副其实的 城市休闲客厅和城市形象展示区。
麓山别墅 温泉度假别墅
森林别墅 花园洋房
特点
以高尔夫景观为核心卖点，在产品设计上重点突出 高尔夫景观的最大化
以山地特色为主要卖点，重点在退台式设计以及依 山就势的布局上进行突破
以温泉度假为卖点，通过温泉入户，强化养生保健 等配套设施，打造养生型产品
森林别墅以森林为景观意向，通过种植大量树木， 将房子半隐于森林之中
─ “休闲主题”是项目的最大特色和亮点，我们做的 一切工作都要围绕这个主题展开，结合项目自身生 态优势，通过休闲特色避免常规地产的恶性竞争， 走出一条休闲地产的突破之路。
第二部分 项目定位
一、战略定位 二、总体定位 三、形象定位 四、市场定位 五、产品定位 六、功能定位
一、战略定位
休闲避暑目的地 贵阳城市新客厅
冬在三亚避寒 夏在贵阳避暑
─ 海南崛起在于它是中国唯一的热带气候的旅游岛， 同样贵州要突破也必须打好“避暑之都”这张王牌， 形成“冬在三亚，夏在贵阳” 的休闲格局。
1、发展方向
综合分析：
─ 贵阳城市正在拉开 骨架实现跨越式发 展，在四个发展方 向中最有潜力是靠 政府主导下的金阳 新区，其次就是乌 当区，主要依托良 好的资源优势，将 成为下一个热点区 域。
所以，乌当区作为贵阳的高端休闲度假区并非 空穴来风，而是由于乌当先天的交通、资源、 区位等多重价值决定的。
（1）门户优势
乌当紧靠贵阳机 场，贵阳火车东 站也位于区内， 环城快铁、环城 高速也穿城而过。
贵阳东站
环城高速公路
乌当区
温泉大道（原 水东路）
乐湾项目
乌当区交通便利， 战略要冲地位明 显，是贵阳城市 东部门户。
新城中心
金阳新区
市政府的搬迁和政府力量的全面推动
未来大贵阳的新城市 中心
高端休闲度假 区
乌当片区
丰富的温泉资源和良好的区位、生态优 贵阳的高端休闲、度
势
假、居住区
空港经济区
龙洞堡片区
凭借贵阳机场大力发展空港经济
高新产业区
沙文组团和新天 国家级的高新技术产业区，重点在新兴
组团
战略产业上进行突破
空港物流新城 高新产业集聚区
（2）起点高
─ 项目本着高起点定位和高起点的规划，以打造贵阳 的新城市客厅为目标，未来将成为贵阳和乌当城市 发展的重要引擎。
（3）配套全
─ 拥有大规模公建配套设施，包括五星级酒店、高尔 夫球场、温泉度假村以及各种大型休闲设施配套等。
（4）生态优
─ 拥有良好的山水资源、温泉资源和高尔夫资源，具 备发展高端度假的条件，渔洞侠和情人谷旅游区近 在咫尺。
说明：
─ 第一居所就是客户置业后作为全天候的家庭居住， 主要吸引贵阳主城区人群。
─ 度假兼常住型主要面向贵阳之外贵州之内的人群， 他们对于交通、居家氛围的要求不是很高，他们更 加注重项目整体品质。
─ 休闲居所主要针对全国性养老度假、避暑度假、地 产投资等客户群体。
（2）五类产品组合
建筑形态 高尔夫大宅
─ 从概念上突出“国际休闲城”主题 ─ 从产品上突出“休闲地产”特色 ─ 从氛围上营造“生态山地景观”特色
2、尊重现状，合理提升
─ 尊重现有的规划，有针对性的进行丰富，重点在概 念和社区配套功能上进行提升；
─ 尊重原地形现状，依山就势，整合好周边林地生态 资源，在不占土地指标的基础上打造私家配套公园。
乌当在铜仁片区和黔东南片区 的旅游集散功能
乌江峡谷-梵净 山特色旅游区
铜仁片区
贵乌阳当区乌当
凯里-镇远综合 旅游区
黎平-从江-榕江 综合旅游区
荔波综合旅游
区 黔东南片区
项目的战略价值
项目在贵阳的地位
项目在乌当区的地位
火车 10分 东站 到东
站
物客流流枢枢纽纽贵东阳站
发展高新科 技、医药等 产业功能
五、产品定位
本案是一个有鲜明山地和滨水特色的国际化休 闲城区，产品以独栋别墅、类别墅、花园洋房 （包括高层洋房）为主。
在保证社区高档性的同时，可以适当丰富产品 类型以及目标客户的多样化来降低项目的开发 风险。
Βιβλιοθήκη Baidu
（1）三种产品居住形态 按照房地产产品居所的特点，可以划分为三种
居住功能：
─ 第一居所：常住型（约占50％） ─ 第二居所：度假兼常住型（约占35％） ─ 休闲居所：休闲度假接待型（约占15%）
15分 到中
本案
城市
心
中心
20分
到中
心
贵阳 机场
贵阳
乌当
高新区
行政
生态
中心
度假地 本案
行政办公中心，
公共服务中心，
市民生活中心
本案位于贵阳的15分钟生活圈内，占据“自然乌当”的生态度假核心区，天 生丽质，是贵阳发展高端休闲项目的最佳区域之一。
三、项目发展新思路
1、项目四大优势 （1）规模大
─ 项目占地5000亩，在贵阳单个项目规模来说是最大 的，规模优势势必会让项目成为贵阳的新关注焦点。
贵阳中心
东风站
北京东路
贵阳火车站未 来将开通广州、 重庆、长沙、 成都、昆明五 条高铁干线， 打造贵阳的四 小时生活圈。
龙洞堡站
龙洞堡机场
环城快速铁路
乌当 中心
机场
10分钟到中心，15分钟到机场，4个小时到广州
（2）自然优势
在乌当城市定位中最大优势就是自然生态优势：
─ 第一，乌当区地处贵州省最大的温泉带，现有30余 个可开发的温泉点；
休闲时代催生休闲生活，以温泉度假村、高尔 夫运动、星级度假酒店等高端休闲设施开始成 为人们关注的焦点。
大休闲时代下的贵阳
按照贵阳最新城市规划，其城市定位为：具有 典型喀斯特生态环境和良好避暑自然条件，适 宜居住、适宜旅游、适宜创业的生态文明城市。
贵阳——中国避暑之都
─ 可以看出，贵阳的城市定位还是围绕休闲城市来展 开。每个城市都有自己的长板，对于贵阳来说最大 长板就是“避暑之都”，这是贵阳走向中国乃至世 界的一张最亮丽名片。
─ 尊重自然环境，对地形地貌和植被等尽量合理利用 而不破坏。
3、点线面结合
─ 在面上，形成主题特色明显的大功能板块； ─ 在线上，突出景观轴线，特别是沿河、沿路区域； ─ 在点上，打造多个特色化节点，包括标志性景观、
生态公园等。
二、功能提升
整体架构： 一心：
─ 乐湾国际中心
三镇：
─ 麓山小镇 ─ 温泉小镇 ─ 高尔夫小镇