深圳万科企业价值评估

深圳万科企业价值评估报告

姓名：杨晗

班级：会计123班

学号：121592

摘要：当前房地产问题的根源在于过高房价之下购买力不足与居民预期收入下降。商品房新增供给呈先快后慢的特点;可售商品房总量仍将维持高位;在商品房滞销、供给增加的压力之下,但是从长期上看，中国房地产还是会走俏的。房价上涨是一个必然趋势。中国政府有足够的能力对房地产行业进行合理的宏观调控，促使其朝着健康的方向发展。本文从房地产领先企业万科企业着手，对万科企业进行了估值。

关键词：估值房地产万科企业

目录

1报表内容预测 ................................................................................................................. 错误!未定义书签。

1.1营业收入与盈利的年度预测....................................................................................... 错误!未定义书签。

1.2营运资本变化与需求预测............................................................................................ 错误!未定义书签。

1.3资本性支出与资产折旧等预测.................................................................................... 错误!未定义书签。

1.4实体现金流预测........................................................................................................... 错误!未定义书签。 ............................................................................................................................................. 错误!未定义书签。 ............................................................................................................................................. 错误!未定义书签。

1.4.3Β值的确定.................................................................................................................. 错误!未定义书签。 ............................................................................................................................................. 错误!未定义书签。

1.4.5债务资本成本 .......................................................................................................... 错误!未定义书签。

1.5基于实体现金流的公司价值计算................................................................................ 错误!未定义书签。

2 报告总结 ............................................................................................................................. 错误!未定义书签。3风险提示 .............................................................................................................................. 错误!未定义书签。

1 报表内容预测

1.1营业收入与盈利的年度预测

在对与企业的估价，我们最需要的数据就是EBIT，息税前利润。而要得到EBIT 我们就需要对其在各个阶段的营业收入进行预测，然后按照“息税前营业利润=主营业务收入+其他业务利润-营业和管理费用-折旧”的公式进行计算。

预计2016年万科将进入稳定增长期不断的向国家宏观经济的增长率10%靠近。2009~2015年的主营业务利润如下：

1.2营运资本变化与需求预测

营运资本，即流动资产。首先我们对在高速发展期的万科的营运资本的变化。

其趋势是2011年前下降，而自2012年开始回升。对于2013~2015的稳定期按照贴近2012年的比率推算持续增长。预测的流动资产增加与营业资金变化幅度以及企业的阶段预测是相贴合的。

1.3资本性支出与资产折旧等预测

对于折旧也是相同的处理，但是折旧需要先确定万科的平均折旧率，而折旧率会因每一年的固定资产种类比重不同而改变，故采用2013~2015年的折旧率平均值0.5来计算。

表1-5 预计万科2013~2015年折旧率

表1-7 预计万科2014~2015年折旧情况

1.4 实体现金流预测

经过比率计算我们根据“实体现金流量=息前税后营业利润+折旧—资本支出-营业流动资产增加”计算2014~2015年的实体自由现金流为：