哈尔滨阿城区解放大街地下商业街项目提案策划书(非常详尽)_图文

社区人口住户分布：
合计户数 达到： 5527户
936户 1744户
1420户 1427户
业态调研分析：
根据阿城当前核心商圈业态分布特点及规模，依据市调 的相关结论，对以下六种业态进行深入调研分析如下：
1、服装类业态 2、农贸业态 3、数码电子业态 4、孕婴用品业态 5、建材类业态 6、韩国用品业态
SW OT
Threats威胁（2）
6.时尚二期启动； 7.业态齐全难定位； 8.一百欲造综合体； 9. 现 有 市 场 商 铺 出 兑 率 大 ； 10.中产阶级投资萎缩; 11.项目定价受市场影响；
项目优势、劣势并存，有机会，但更有诸多急待克服的威胁。
问题一：
项目的准确定位 决定能否成功的重要基础
项目周边金城广场也是孕婴童的品类集中场所，该品 类租金较高，多数经营户均具备资本实力，并且对于 我项目有信心及意愿进驻。当前对于妇女、儿童的消 费而言，潜力巨大；
业态确定为：
经营业态定位
“手机电子数码”业态
+
“韩国潮流精品”业态
+
“孕婴童亲子”业态
经营业态细分（子业态）：
“数码电子业态”： 手机、电脑、数码产品、电脑耗材、手机周边产品、手 机美容、音像制品、小家电等；
4、孕婴/童装 业态调研：
业态调研分析
地址
世纪名苑 时尚阳光 百货大楼
富氏隆
金街地下
金城广场 会宁与解
放路口 延川与解
放路口 牌路大街
（南）
名称/数量
面积 租金情况 （㎡） （元/㎡/天）
2家
200
4-4.5
童装：26家
480
4.5-5
36家（童装18、童 鞋18）
600
3-3.5
童装：4家
墙面
600-800元/月
26家
——
650㎡
标准户型25㎡， 1.97；
不对外销售
6000㎡
1层：2.42 2层：1.83（初始租 金1.1） 3层：0.82 4层：0.68
——
2012年12月开业； 2005年开业；租金每 年平均涨幅30元/年/ ㎡
延川大街 七中胡同
153家
62家（建材 42家）
7290㎡
1400㎡
0.99-4.79
哈尔滨阿城区解放大街地下商业街项目提案策 划书(非常详尽)_图文.pptx
SW OT
SW OT
Strengths优势
1.地块规整； 2.地处商圈； 3.交通便利； 4.社区集中； 5.产权可售；
SW OT
Weaknesses劣势
1.地下非新兴形式； 2.偏离传统商圈； 3.临敌致投资户流失； 4.停车位欠缺； 5.近哈分流消费群体；
品牌笔记本、
40家
电脑装机、
（100㎡的3家） 电脑维修、
耗材等
3.5-5.8
全部从哈尔滨船舶 拿货，基本无现货， 如果预定，一天到 货。阿城无直营店， 无办公耗材。
注：访谈过程中得知2011年阿城区此行业曾整合过一次 （位置在牌路大街与解放大街交口处一商场2层电子大卖 场，面积1400平米），当时租金为每天每平米4.5元，基 本将阿城区IT行业全部聚齐，包括3家大店，但运营商缺 乏经验基本没怎么宣传，不到一年时间倒闭，但是业户 均未赔钱 最次也就是保本，目前此行业经营者仍希望 扎堆， 可目前无处可去。
服装类 业态分布：
世纪铭苑
金街wk.baidu.com
百货大楼
远大商城
一百家电
业态调研分析
阿城整个主
力商业均分
布在牌路大
本案
街以西的区
域
富氏隆地下
服装类 业态分析：
业态调研分析：
总体量较大，业态齐全； 服装业态租金水平参差不齐； 同质化严重，低水平竞争激烈； 服装业态主分布区域偏离本项目地块；
业态调研分析
1、服装类 业态调研：
名 称/地 址
百货大楼 金城广场 金街地下 一百家电 世纪名苑 时尚阳光 富氏隆商贸城 远大商城 富氏隆地下商业街 解放大街门市 牌路大街 延川大街 会宁、民权
面积（㎡）
6075 85
3030 6000 8000 6000 1000 3000 186 245 850 420 120
项目经营定位 c)经营布局规划：
以消防分区为依据，同时参照地上商业特点，划分三 大业态的布局规划位置。
申格体育、寄卖行、时光通讯、中国电信、鲲鹏宾馆、石锅烤肉、三星2家、诺基亚2家、飞利浦专营店、鸿星尔克、八匹马服饰、五粮液、中国电信
协亨手机卖场、中国邮政、宏义手机卖场、中国移动通信、天一通讯、铁锅炖鱼、酒楼、火锅、快捷酒店、仓买
4.43
20833 （初始价格 1615）
120㎡的初 始租金4万， 每年涨2万；
—— ——
建材类 业态分布：
朝阳建材市场 延川大街
业态调研分析
七中胡同
民权大街
本案
富氏隆建材市场
业态调研分析
建材类 业态分析：
建材类体量规模较大，发展空间有限； 业态租金水平普遍比较低，不支持销售； 业态经营面积需要普遍偏大； 业态特点导致场地要求受限；
1.37
20元/摊位/天35元/摊位/天
水果蔬菜类板房 夏季2.7，冬季 1.7；门市1.09
2.06
体量/租金调查：
累计体量达到9046㎡； 合计近500家经营户； 租金价格在：0.582.74元之间；
农副类 业态分布：
业态调研分析
广场侧面
会宁公园早市
本案
二道街
三道街
富氏隆地下 中心市场
农贸类 业态分析：
SW OT
Opportunities机会
1.业态有发展空间； 2.临街门市价格增长； 3.居民投资意识提高; 4.居民具备购买力； 5.商业地产投资热门；
SW OT
Threats威胁（1）
1.市场消费容量有限； 2.青睐门市疑虑地下； 3.商家无力发展新店； 4.时尚通道不通影响； 5.网购打压行业利润；
的人而言具有一定的吸引力；
经营业态定位
业态可行性 小结分析：
本项目紧邻解放大街与牌路大街交叉口路段，地面上 恰为邮政手机卖场及协亨手机卖场，卖场内经营情况 不好，多数业户都有意另谋租金适当与客流量大的经 营场所。而且阿城当地，也不存在电脑数码产品具备 规模的集散地，因此电子区域势在必行。
阿城当地年轻群体对韩版时尚精品都表现接受度高， 并且我方具备韩国货品资源，对于招商及运营，都具 备其他竞争对手所欠缺的优势。
业态调研分析
数码电子类 业态分布： 阿城区第七中学校
建设小学校
解放大街税务 大楼一侧
富氏隆地下
本案
和平小学
哈尔滨师大艺术学院 附属阿城艺术中学
中央广播电视大学开 放教育阿城办学点
胜利小学校
二中
业态调研分析
数码电子类 业态分析：
总体量规模较小，且分布零散； 业态租金水平较稳定； 业态从业人员素质较高，面对群体广泛； 当地业态经营业户渴求专业性商场出现；
业态调研分析
建材类业态累计总体量达到：17140㎡；租金普遍较低；
名称
民权大街
商铺数量
33家
营业面积
2200㎡
日租金2.7；
租金
对面朝阳小区
（元/㎡/天） 门市：1.73；
2层：0.87；
售价 （元/㎡）
备注：
18000，初始 价格11904；
所有权已转让 给个人，产权
未办理。
朝阳建材市场 富氏隆建材市场
“韩国用品业态”： 韩国服饰、韩版鞋品、箱包、珠宝配饰、食品、韩国小 家电、小百、化妆品、内衣、美发、美甲
“孕婴童装业态”： 孕婴服饰、奶粉辅食、玩具、淘气堡、亲子早教中心、 小动物园、妈妈课堂；
项目经营定位
a)经营功能定位：
围绕三大业态（电子、韩国精品、孕婴），以“专 业”为主导，满足阿城及周边乡镇，所有消费群体 的指定性需求提供专家性的服务，以优质购物环境 取胜，以集中业态品类聚集多家同类优质服务经营 户可为消费者提供选择，以打造时尚品质生活体验 为宗旨。
1、项目案名： 推荐1： 推荐2： 推荐3：
项目形象定位
2、项目案名logo（A）
2、项目案名logo（B）
2、项目案名logo（C）
项目形象定位
■大都汇购物广场
备
☆韩国精品馆 ☆电子体验馆 ☆母婴生活馆
选
案
■新天地购物广场
名
☆数码天地 ☆韩品天地 ☆孕婴天地
■四季城购物广场
☆春意 母婴城 ☆秋意 韩国城 ☆夏意 电子城
问题二：
项目的业态规划 将保证项目的良好基因
面临 四大问题
项目前期 市场推广资金 是项目迅速杀出重围保障
与时尚阳光 顺畅连通的问题 应放在战略层面上重视
问题三：
问题四：
一、项目市场定位 二、项目业态定位 三、项目经营定位 四、项目形象定位 五、目标客户定位
项目的市场基础：
项目市场定位
在阿城区传统商圈，汇聚了阿城百货大楼、阿城一百、富 氏隆商贸、富氏隆地下、时尚阳光地下、金街地下、金城广场、 远大以及世纪名苑等9家经营商所，拥有服饰、小百、农副、 餐饮、家电、家居等全业态。
业态调研分析
总体量较适中，遍布市内主要社区； 农贸业态租金水平普遍较低，不支持销售价格； 业态从业人员素质较低，存在局部恶性竞争； 当地最大农贸市场距离本项目地块不足100米；
业态调研分析
电脑耗材 业态调研：
地址
数量
主营
日租区间
备注
基本分布在各 大小区或商业 中心侧街，布 局分散
业态调研分析：
租金情况 （元/㎡/天）
5.87 5.47 3.9-4.4
1.64-4.5 4-7.8
4.11-9.9 2.7-5.3 流水扣点 5.02-6.03 2.6-12.5 1.7-6.6 0.55-6.85
——
体量/租金调研：
当前阿城累计服装 类商业体量达到： 35567㎡； 租金水平达到： 1.64-6.3元；以同 处地下的时尚阳光 为例，其租金达到 ：4.1-9.9元
孕婴/童装 业态分布：
金街
业态调研分析
金城广场 世纪铭苑
百货大楼
本案
一百家电
富氏隆地下
业态调研分析
孕婴/童装 业态分析：
当前体量规模较小，有相当的发展空间； 业态租金水平比较客观； 业态消费受众群体普遍受重视； 此类消费驱动型较强，专业性商场出现会
激发更大的需求；
5、建材类 业态调研：
项目市场定位
打造功能性专业品质的地下商业街
市场业态现状
经营业态定位
阿城核心商圈业态齐全，无明显的业态差异性空隙；
主力商业如各大百货均为服饰、鞋品、小百等构成， 较为传统落后；
已有的地下商业街---时尚阳光，体量较大，经营品项 较杂，主题性业态与地面商业高度重复；
根据调研情况得知，阿城消费者普遍对于现有消费环 境及消费货品不满意，渴求具备更加专业品类集中的 卖场。
项目经营定位
b)经营特色定位：
特色主题：项目将以“打造功能性专业地下商业 街”的“三精市场”（电子精品、韩国精品、孕 婴精品）三类品项同时经营，作为经营特色主题 内容；
项目经营定位
c)经营目标定位：
创建阿城区“最具市场价值”的地下商业街 创建阿城周边城镇消费群体的“购买三精产 品，最专业、最集中、最具品质”的专业业 态市场服务新中心
在传统商圈的经营场所，目前大都存在环境陈旧、管理落 后、品质低下等现状，并且在经营业态上还是保持着传统百货 综合业态，无突出的主题。
项目市场定位
项目市场定位方向：
以区分传统商圈的复合业态经营，以打 造“专业市场”为特色的差异化定位。以辐 射整个阿城及周边乡镇有一定消费能力及品 质需求的人群为主要消费群体，面向有专项 产品指定需求的消费人群，提供较阿城现有 经营场所更好的购物环境、更集中的业态品 类、更专业的服务、更时尚的体验以及更符 合需求的产品环境。
好孩子母婴生活馆 180-190
3.6-3.8
米奇儿童装
30-40
4.79-6.4
多宝贝孕婴童
30-40
4.79-6.4
Balabala孕婴店
30
6.39
温柔妈妈
90
1.52
好孩子婴童大世界 400
3.42
强生母婴
70-80
1.71-1.95
孕婴/童装业态体量： 目前累计体量2126㎡； 租金水平主要在： 3.4-6.4元每平米之间；
2、农副类 业态调研：
地址
中心市场周边
二道街
广场侧面 三道街
富氏隆一层 延川大街东侧
小市场 会宁公园早市
数量
104家 186家
15家 27家 69家
11家 60家
单间面 租金情况 积（㎡） （元/㎡/天）
40-80
0.58-2.74
2延长米 每月1200元
摊位 100左右
摊位
15-16 ——
交富氏隆7501100元/月/摊位
业态调研分析 6、韩国用品类 业态调研：
名称
地点
面积（㎡）
租金（万）
日租金 （元/㎡/天）
韩国百货 金城广场门市 400
30
2.05
阿城目前只有一处专营韩国用品的门市店，规模也 只有400平米；
韩国用品 业态分布：
业态调研分析
金城广场
本案
业态调研分析
韩国用品 业态分析：
体量规模非常小，有非常大的发展空间； 业态租金水平只有一家对比，不明朗； 韩国商品品质好，业态消费受众群体层次较高； 此类业态属日常消费，对于生活品质要求较高