【房地产精品文档】上海别墅报告(下)

三、上海高尔夫物业市场分析
[一]、高尔夫别墅定义
高尔夫，一项以自然为对象，以健身为娱乐的高档运动项目，如今开始与别墅融为一种和谐。

目前所称的高尔夫别墅一般拥有一座18洞以上的国际专业高尔夫球场，8至15米不等的大落差坡地，把几百甚至几千亩的土地分成了丘和谷的相对地貌。

连绵起伏的坡地把这些单个的元素连接成一道美丽的风景。

其次，高尔夫别墅大多四面环湖，独有的内湖水运网络，串连起栋栋别墅，将整个大社区联系在一起。

同时，许多别墅区内还有专门的会所和很多公众的活动场所，如儿童区、公开的绿地和活动角落，这些辅助设施，增添了居家闲适的味道。

如今，人们选择别墅不再仅仅局限于别墅本身，而是一种别墅生活，因而远离尘市但交通便捷的高尔夫别墅，成了上海人看好的别墅理想地。

[二]、上海目前高尔夫别墅附分布现状
目前在上海以高尔夫球场为卖点的别墅主要集中在浦东、闵
行、松江、青浦四个区。

代表楼盘有“长岛别墅、山水世纪别墅、汤臣别墅”、“虹桥高尔夫别墅”、天马花苑、银涛高尔夫别墅、上海大都会、棕榈滩海景别墅、林克司高尔夫别墅等，这些别墅项目均拥有出色的景观环境优势和高尔夫球场，个别楼盘拥有专业36洞标准杆国际高尔夫球场，可以营造出物业独有的气质和品位。

[三]、价格分布
从价格上看，目前在上海的高尔夫别墅基本可以分为二种：平均单价在万元以下中档别墅和单价在一万元以上的高档别墅。

而主流产品一般都是高档别墅项目，由于建造一个18洞以上的国际标准高尔夫球场一般造价都在4-5亿元之间，因此投资成本高是导致别墅价格居高不下的主要原因。

上海高尔夫别墅价格段数量分布
[四]、客源分析
高尔夫别墅属于景观房产，依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的居住项目。

较之一般的别墅，高尔夫别墅的特点和优势在于它具有更好的自然景观和建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投
资价值。

拥有相当实力的私营企业老板和众多外资企业高级管理人群将是此类别墅潜在消费群体。

据统计，目前上海的高尔夫别墅项目中，境外人士购买的占据了半数以上的比例，他们购买的别墅总价基本上都在300-800万元/套之间，而一些总价在150-300万元/套的别墅购买者中，本地人士、年龄为30～45岁之间的人居多。

[五]、上海目前在售高尔夫别墅一览表
上海目前在售高尔夫别墅一览表
[六]、在售高尔夫别墅介绍
长岛别墅
建筑和环境规划好，享用体育城的环境和配套，但去化速度缓慢
楼盘地址：旗忠村昆阳路
预售价格：7500-9000元/平方米
开发商：上海人济置业发展有限公司
建筑方案：美国ARQ建筑设计事务所
美国JY建筑设计事务所
景观设计：美国ARQ建筑设计事务所
上海天华建筑设计有限公司
营销企划：古原工作室
基本规划：处于光华路以南，昆阳路以西，北面为旗忠高尔夫
球场，西面为为森林公园，东面是游艇俱乐部，总
占地面积23万平方米，建筑面积7.36万平方米，
容积率0.32，绿化率72％，预计规划独立别墅110
套，一期推出55套。

房型规划：七种房型，分别是美国早期别墅、新潮贝式、现代
贝式、新美国式、英国利物浦式、意大利威尼斯式
法国香榭里式，面积在250-432平方米，花园面积
400-1200平方米。

其中单套面积在250-327平方米
的别墅为两层设计，419-432平方米的是三层设计，
贝式别墅面积较大，其中401平方米的贝式较有特
色，外立面采用立方体造型，地下面积308.84平
方米（不计入面积），另设有露天游泳池。

物业特色：小区绿化率高，达到72％，引入自然水景，形成自然水生态住宅，同时造就了流动的建筑；同时建筑
风格多样，注入多国风情，这与周边的国际化高档
配套比较贴切，使其建筑也成为一种独特的枫景。

销售情况：该物业的销售情况比较不理想，2001年去化相当缓慢，2002年以现房再度公开，逐渐起色，一期房源
去化三分之二左右。

产品优势：
——处于旗忠体育城，发展前景较好，可利用的资源相当丰富，如18洞高尔夫、游艇俱乐部、森林公园、国际网球中心——产品规划较好，小区环境佳，绿化率高，建筑风格适合多种需求
产品劣势：
——区域别墅市场不成熟
——道路交通状况较差
山水世纪
项目本身规划较一般，以体育城为最大卖点
楼盘地址：旗忠曙光路1688号
预售价格：8000-10000元/平方米
开发商：上海旗忠房地产开发经营公司
建筑设计：上海中鼎世华建筑设计所
营销企划：加兴机构
基本规划：地处旗忠高尔夫球场西，曙光路以东，占地面积127076平方米，建筑面积4.5万平方米，共建造
124幢独立别墅，分三期开发。

房型规划：纯独栋，双层设计，房型面积276-457平方米，房型的种类比较单一，主要有四种房型。

物业特色：东、南、北三面由沙溪河围绕，环绕水系长400米，宽30米，使整个小区成半岛状，其他特色不明显。

销售情况：该项目的销售进度比较一般，从2002年4月公开至今，一期55幢大约售出46幢。

产品优势：小区三面邻水，同时享受旗忠体育城的配套。

劣势：区域别墅市场不成熟，道路交通条件较弱。

四、松江别墅市场分析
[一] 松江别墅分布
松江区别墅市场开发起点较早，在整个上海还处于地产发展初始阶段的1995年，已经有一些具有远见卓识的开发商在这里投资
开发高档住宅，随着介入的资金不断增多，开发量不断加大，至今
已具有相当的规模，并在广大市民心目中拥有一定的知名度。

目前，松江区容各类档次别墅于一体，但分布很有规律，顶级别墅基本云集于佘山风景区，依托自然景观及地理优势，大大提升
了别墅的品质，使该地区的别墅项目始终鹤立群芳，最典型的有天
马花苑、上海紫园；高档别墅主要集中在泗泾镇，如：银湖别墅、
云顶别墅；九亭镇主要以居家型的中、低档别墅为主，如：新上海
弄里人家、悦景苑、江南文化园；新桥镇以经济型别墅为主，如丽
水华庭理想墅。

从整体而言，靠近莘庄地区，别墅以中、低档为主；而越靠近佘山镇，特别是佘山及天马山山脚处，别墅则逐显高档，顶级别墅
天马花苑、上海紫园就位于山脚。

据了解整个松江别墅的主要客源为工业区及出口加工区内的中高层管理阶层，随着更多知名企业的入驻，工业区及出口加工区
周边地区的别墅市场将仍有很大的发展空间。

050001000015000
20000
佘山镇泗泾镇九亭镇新桥镇
单价起价[二]、松江别墅价格与行情
1、整体行情
松江别墅项目价格范围有较大的跨度，从3000-19000元/㎡不等，经济型别墅、中、高档别墅、顶级别墅并存，在保持高档次、高品味的同时，拉开价格空间，为客户提供了较大的回旋余地和选择空间，也是松江别墅一直保持热销的一大卖点。

目前该区域共有别墅项目近30个，别墅已经成为了人们的一种生活方式。

现松江的别墅最低总价为45万左右，最高总价已突破一亿五千元大关。

2、板块价格
从以上图标可以看出：
➢ 佘山镇别墅价格最高。

由于其相对其他区域自然环境较佳，拥
有一种远离尘嚣，浑然天成的自然野趣，易于形成水天一色，群山环绕的整体形象。

再者土地开发量大、规划起点高，使人们在山水间享受现代生活的乐趣。

另与新建大学城相邻，又平添了几分文化氛围。

独立别墅能座落于世界级大规模高尔夫球场中不得不使该区域的价格在整个别墅市场中立于不败之地。

天马别墅价格在2100-2300美金，创下上海别墅的新高价，而
上海紫园总价达到1亿5千元人民币，成为上海别墅市场总价最高的别墅。

➢泗泾镇别墅价格次之。

从区域位置而言，泗泾镇地理位置相对较好，靠近佘山风景区，区内又有私营经济开发区。

其别墅产品在整个区域中处于较高的水平。

如云顶别墅价格在6000-7000元/平方米㎡，佘山银湖别墅价格在8200-8900元/平方米㎡。

➢新桥镇和九亭镇离莘庄较近，区域间别墅价格相差无几。

区内以居家型经济型别墅为主。

如丽水华庭理想墅3400-4300元/平方米、江南文化园3850元/平方米；中档别墅次之，如浅水湾别墅6300-7500元/平方米。

[三]、松江别墅产品分析
松江地区近几年别墅的发展较快，成为上海别墅最多的区县，从顶级别墅到经济型别墅都有。

其中顶级别墅集中在上佘山风景区，中高档别墅分布于佘山风景区附近，经济型别墅多建在九亭镇。

顶级别墅
早期有佘山天马别墅，近期有上海紫园。

这些顶级别墅都位于上海唯一的国家级风景旅游渡假区—上海佘山风景区，借助得天独厚的地理位置，这些顶级豪宅均依山傍水。

小区的规划利用自然景观结合人工造景和大面积绿化，兼顾了每套别墅的景观视角。

从产品形态上来看：全部是独幢带大面积花园的别墅；面积在400平方米以上；房型设计讲究层次感和各功能区的明显划分，重视每间房间的景观；小区内会所设施豪华，功能齐全。

每幢别墅的售价一般都在500万元以上，其中上海紫园的一幢“楼王”竟售1.5亿元。

中高档别墅
中高档别墅是目前市场上的主流产品，在小区规划上强调环境景观，充分利用自然水系并结合人工改造，营造亲水别墅，满足人对原生态自然环境的要求。

其产品形态：以独幢别为主墅，双拼别墅为辅，独幢别墅的面积一般在200~400平方米之间，双拼面积在160~200平方米左右。

房型设计上：设置地下室或半地下室增加可用面积，客厅挑高彰显别墅气派，有数个独立的休闲工作区，独幢别墅设车库，联体别墅配车位。

小区内有业主会所，
设餐厅、酒吧、健身房等各项休闲娱乐设施。

经济型别墅
经济型别墅的总价一般控制在100万以内，建筑形态以联体和叠加为主。

如丽水华庭，其小区全部是联体和叠加房型，面积也控制在150~210平方米。

房型设计紧凑，充分利用空间，联体房型设露天车库，叠式上层辟空中花园。

小区规划上利用区域自然水系辅以小区绿化，创造出别墅的生活环境。

小区内有会所，但面积偏小，功能较单一。

[四]、松江别墅重点个案简介
[五]、近期待上市别墅项目分析
爱伦坡艺墅
地址：涞亭南路599弄
售价：双联100-150万/套独立180-300万/套
面积：独立别墅290-380平方米/套，占整体总量一半，
双联230-270平方米/套。

一期二期总建筑面积达
12万平方米，为松江九亭地区规模最大的别墅区。

环境设计：小区拥有中央湖景，容积率0.4，每户奉送花园。

双会所由星之健身俱乐部连锁管理，配室内游泳
池。

规划中的R4线2005年通车。

工程进度：一期82套别墅今年10月交房，目前首批房源结构
封顶。

销售状况：该盘尚未正式开盘，不过已有部分可以签约。

前期
已推出约60套。

明月清泉
地址：新桥镇南街368号
预计售价：叠加55-70万/套双拼80-100万/套
面积：叠加别墅158-206平方米/套，双拼别墅200-221
平方米/套。

规划：该盘位于沪杭高速公路新桥出口处，总规划4万平
方米，分南、北两块。

南块规划面积24776平方米，
小区由18幢双拼别墅和7幢叠加别墅组成。

环境：该盘占据新桥镇中心有利位置，东临新桥公园，周
边生活配套设施齐全。

小区内1600平方米的商业
休闲中心功能齐全。

四季草堂
地址：新桥镇西南侧
售价：1200-1300万/套
规划：整个小区占地面积4.2万平方米，只有13幢别墅，平均每户占地5亩。

房型：该小区别墅建筑外观以简化后的现代中式建筑为蓝本，共有四种房型，每幢建筑面积1000-1200平方
米。

建筑注意对亭台楼榭、回廊的刻画，房型设计
上依据传统功能上的划分，同时赋予了现代生活对
空间的要求。

环境：中央区域为茂密地竹林，所有房屋都掩映在竹林之后，郁郁葱葱。

曲径通幽，深得传统中式私家庭院
之神韵。

销售状况：该盘预计将于5月份现房开盘，目前被预订了3套。

[六]、松江别墅一览
松江九亭沪松公路沿线别墅
松江新桥地区别墅
五、高档物业与普通物业之区别
所谓高档物业一般就是指单价在7000元以上的楼盘，与普通物业相比，两者在销售过程中并没有本质的区别，唯一要搞清楚
的是不同产权性质的物业所要缴纳的契税是不同的。

目前在上海
购买新房所产生的契税如果是住宅类项目全部都是总房价的
1.5％，但花园住宅类需要3％；如果是商业类或办公类性质的物
业，购买后所要交纳的契税比例也为3％。

另外，高档物业在办理商业贷款的时候，与普通物业相比存在一定差异，主要区别在于最高贷款额度的限制：即购买单价在
7000元/平方米以上，总价超过100万元/套的物业时，向银行申
请贷款按揭最多只能申请到相当于总房款七成的比例，而不是原
有的八成，换句话说，首付款必须是总房款的30％。

其次，有些
高档小户型项目如世福汇大厦，独立时代等最高贷款比例只有
50％-60％之间，原因在于这些项目的产权一般都是商办性质，而
不是纯住宅性质。

附：物业销售税费表。