聊城商业综合体可行性专题调研报告

聊城商业综合体可行性专题调研报告

前言

聊城为著名的江北水城，国家历史文化名城，位于山东西部，南临黄河，东靠济南，北接德州，南壤河北，是冀鲁豫三省交界处的区域性中心城市，繁荣昌盛达四百余年。

此次专项调研山东聊城规划发展及商业、酒店、住宅项目现状，为集团布局二、三线城市，开发建设综合体运营模式提供数据支持，为后续开发提供可参考的数据资料。

第一章城市综合体依托聊城经济发展

一、聊城在山东省的定位：

1、济南的后花园

在山东省“十二五”规划当中特别提出要启动济南与周边各市的城际轨道交通建设，促进济南都市圈建设。聊城下一步发展中将定位为济南重要的卫星城市之一，也是济南的后花园。

济聊城际轨道交通2011年开工建设，建设工期在两年左右，从济南的西客站出发半小时抵达聊城。轨道交通的发展将为聊城融入济南经济圈创造便利条件。

2、数字聊城

项目自2007年立项后，2010年顺利通过省级预验收，成为山东省首个通过省级预验收的国家试点项目，网络科技的发展将引领聊城提前步入数字化信息平台的建设和应用，为聊城经济发展提供高效、便捷的网络服务。

3、聊城虽然不在“山东半岛蓝色经济区”和“黄河三角洲高效生态经济区”具

体实施范围内，但这两大战略也为聊城将来的发展提供一个巨大的机遇。

分析：聊城作为鲁西北物流聚集区及重要的交通枢纽，商贸物流发展空间广阔。但是目前运送效率低、物流成本高、物流信息技术水平相对落后，第三方物流企业发展缓慢。但随着高科技数字化信息平台的建设、大型物流中心的

建设等，这一现状将会得到根本性的改变。

二、聊城功能区划分及人口

全市辖一市（临清市）一区（东昌府区）六县（冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐）及聊城经济开发区。全市总人口590万人，现有43个少数民族，约6.7万人，是山东省少数民族散杂居的重点市，少数民族人口列全省第四位。

三、聊城历史

聊城始建于春秋，距今已有2500多年历史，古称东昌，人文景观和自然景观极为丰富。1918年改设为市，1963年复改县，1983年又设市至今。现有名胜古迹446处，其中国家级重点文物保护单位3处，省级重点文物保护单位15处，是著名的中国北方水城，被誉为“东方威尼斯”。

四、聊城经济：

聊城是新兴的有色金属、机械化工、生物制药、能源交通和优质粮棉油、蔬菜、畜牧产业基地。发电能力已达360万KW，是山东省重要的能源基地。同时，煤炭、石油、天然气、地热等多种矿产资源储量可观，开发潜力巨大。

图注：全市生产总值1378亿元列全省第七位，2009年规模以上投资额为700亿元，列全省第五位。

图注：人均GDP达到3603美元，按照国际惯例和聊城的实际判断，全市正处于经济结构快速转换和升级阶段。

在2010年，聊城市实施了“百亿城建项目”，全面加强城乡建设，加快新型城镇化进程，经济环境逐年优化，特别是民营经济发展加快增长，所占的产业比重进一步提高，这是吸引投资的主要因素。聊城市经济的快速发展，使得该地区发展潜力增大，投资人的投资欲望增强。

图注：居民消费力及可支配收入的持续增加，将导致市中心的消费升级从而引发新一轮的产品升级，为城市综合体开发建设奠定了良好的经济基础。

分析：聊城目前正处于调整结构促进发展的初级阶段，各个功能区县的建设将进一步加大城市的综合竞争力，不断提高的平均工资、居民人均生活消费支出等将导致消费需求、消费档次的提高。

五、聊城交通

图注：京九铁路与邯济铁路、青银高速公路与济聊馆高速公路在这里交汇，是山东省乃至全国南下北上、东出西进的重要通道。

目前，全市公路通车总里程达到 13480 公里，公路密度达到每百平方公里154.7 公里，其中高速公路 134.7 公里，一级公路 318.1 公里，二级公路1180 公里.

图注：东昌路高架桥2011年4月开建，力争年底达到通车条件，缓解城区

交通压力。

分析：聊城交通基础设施建设的大发展促进了道路运输生产的繁荣和兴旺，

为商业繁荣、旅游度假创造了良好的出行条件。

小结：

1、依托“十二五”规划，山东省经济区和济南经济圈发展，聊城将迎来史无前

例的发展机遇。

2、人均收入及GDP总量不断提升为区域经济快速发展奠定了良好的经济基础，

不断提升的居民收入使消费群体不断壮大，消费观念、消费目的提升将促进聊城高端城市综合体的发展。

3、目前，聊城正处于城市发展的初级阶段，各种业态发展不平衡，城市综合体

填补市场空白，机遇和风险并存。

第二章城市综合体得益于区域经济发展

一、聊城总体规划

➢聊城现状：

聊城的市政规划以东昌路为主干道，东昌湖为主要景观向整个城区扩展，北

部老城区，配套以及相关业态相对成熟，西部商业集中在火车站周边，临街商铺、

酒店等配套也相对也较为成熟，南部目前正在进行老成改造以及东昌湖两岸住宅

的开发建设，东部经济开发区也在建设当中。

➢发展布局：

1、聊城商业中心以东昌路与柳园路交汇处为原点，沿东昌路向西扩展至火车

站，向东扩展至开发区，带动区域基础设施的进一步完善。

2、CBD商圈向东发展带动经济开发区生活配套设施建设。

3、湖南路以南凭借市政府迁址的利好，进行老城区改造。

4、以东昌湖为标志性景观，周公河、徒骇河两河环绕，打造生态宜居的行政文

化区。

二、聊城市发展规划布局：

按照《聊城市城市总体规划（2001-2020年）》，到2020年，城区用地面积将达到80平方公里、城市人口75万人，城镇化水平55%。聊城未来城市发展以“一城五区”的空间结构和“十五纵十五横一环”为主干的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，启动南部城市行政新中心的建设，实现城区“东扩南展”发展方向，拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。

聊城市功能区域示意图

1、中心城区：

东至徒骇河，西岛京九铁路，北至济馆高速公路，南至湖南路，是以现状城区为主的城市综合性中心区。以发展商贸、旅游、文化娱乐和生活居住为主。城区以东昌路为主干道、东昌路与柳园路交汇处为商业中心为基本格局。

2、经济开发区：