总部大厦可行性实施报告

“全国经销总部”建设项目可行性研究报告

目录

一、总论 (1)

1、拟建设项目的名称 (1)

2、项目地址 (1)

3、规模 (1)

4、项目建设背景 (1)

5、奥福商贸有限公司简介 (2)

6、项目提出的理由 (3)

二、项目投资环境与市场研究 (4)

1、政策环境 (4)

2、市场环境 (5)

三、建设规模与项目开发条件 (5)

1、建设规模设想比选 (5)

2、建设规模方案 (5)

3、项目选址 (5)

四、项目进度计划 (6)

五、投资估算 (6)

六、社会评价 (8)

1、项目对社会的影响评价 (8)

2、社会风险分析 (8)

3、与兄弟单位的协作 (8)

4、评估结论 (9)

七、相关附件 (10)

关于建设“53°五粮液全国经销总部”的报告

一、总论：

1、拟建设项目的名称：“53°五粮液全国经销总部”

2、项目地址：繁华大道与徽州大道交口东北角，高铁南站南广场西侧

3、建设规模：

1）规划形式：通过对站前广场空间的分析以及城市干道和广场对布局的影响，将高度较低、活力较强的会展销售功能布局于地块东侧沿高铁南广场区域，将办公高层可展示城市形象的功能布局在西侧，形成高低有序、形式多样的建筑群体。在沿高铁南站站房与站前广场形成的轴线空间形成逐步上升的城市空间。

2）使用功能：设计功能主要包括53°五粮液总部大厦、网络营销中心、酒类会展销售中心以及红酒风情文华街等功能。酒类会展及销售中心功能安排在地块东侧，底层设计为6米高会展中心，二、三层为销售中心，四、五层为空中红酒廊。西侧主要由一栋180米高五粮液总部塔楼和100米高网络营销中心组成，该部分将极大的提升项目的品质和城市形象，成为高铁片区的标志性地块。同时两部分由椭圆形文化中心连接成为一个整体，保证使用功能和流线的完整。

3）建设规模方案：项目占地面积约63亩，总建筑面积约20万平米，其中五粮液总部大厦42层7.4万平米，网络营销中心25层4.2万平米，酒类会展销售中心4~5层约1.1万平米，酒类交易中心5.5万平米，空中红酒廊1.2万平米。容积率4.16，建筑密度38.64%，绿地率35%，地面停车位120辆，地下停车为1660辆。

4）以上物业由建设单位全部持有。

4、项目建设背景

自2009年，包河区就领先推出总部经济概念，最初时，包河区以前瞻性的睿智和深远的目光，看准并大力推动和发展总部经济，其适时的作为被概括为“天时、地利、人和”。品牌企业五粮液的加入，必将给包河区的产业发展增添一道亮丽的风景。

天时：

市通过近几年推进“三大”战略，经济增长速度在全国名列前茅，首位度不断提高，具备了发展总部经济的基本条件。而因为GDP和固定资产投资等6项主要经济指标连年排名全省第一，又是现代化滨湖新区所在的行政区域，高铁南站的建设使用更使包河区是发展总部经济、提升经济业态的首选之地。而在此前中国社科院推出的《总部经济蓝皮书》中，对发展总部经济的前景与潜力也做了肯定。特别是科技研发，的实力远走在全国一些大型城市之前。现在也正面临经济转型的关键时期，总部经济战略的不仅是恰当，而且适时。

地利：

该项目拟选址位于徽州大道与繁华大道东北角，紧邻即将建成的高铁南站南广场。而高铁南站位于铁路南环线上，即国家铁路大动脉沪汉蓉通道上，是结合高铁南站建设的集各种交通换乘方式为一体的大型综合交通枢纽，属市规划设计的重点项目。连接通过市的合宁、合武两条高速铁路，是市未来最重要的陆上客运交通门户。另外，除了合宁高铁与合武铁路将接入南站外，京福铁路、宁西铁路复线和合安城际铁路均计划接入南环线和高铁站。通过铁路枢纽南环线，该地域将成为全国高速铁路的汇集中心。五粮液全国经销总部大厦项目主要从事五粮液品牌展览、展示、销售、物流、全国代理企业业务交流等，该地段如此得天独厚的交通便利条件，正是本项目的最佳选址，该项目建成将大大提高此地的区域知名度，而高铁站的建成也将有效推动该项目的运作与发展。

此外，选择总部经济这条道路，是与包河自己的产业定位相关的。因包河区作为滨湖新区规划中的都市产业板块，企业类型特殊，产业主导性

非常强，园区发展思路清晰。江淮车谷、航空产业园、精密电子、环保产业、总部基地等都是包河工业发展的方向，这其中，总部经济无疑会给包河产业更大的发展空间。“包河的工业发展思路，就是要通过对产业的不断筛选升级，使工业完美嵌入滨湖新区建设。”

人和：

发展总部经济，包河的人才优势也是可圈可点的。政治优势与区位优势就无需赘言了，有中科大、科学岛、合工大这样一批科研机构，如果企业总部设在，研发基础则十分雄厚。此外，作为科教城，拥有大量高素质人才，为企业储备使用人才提供了便捷条件。此外最近几年的大建设大发展，为发展总部经济创造了良好的对外形象。

5、奥福商贸有限公司简介

本项目由五粮液股份有限公司与奥福商贸有限公司共同合作建设。

奥福商贸有限公司成立于2006年10月，注册资金1000万元人民币，注册地为市新站区。2006年公司通过竞标方式取得2008年北京奥运会特许商品经销权，在北京奥林匹克公园及省各地市开设奥运特许商品专营店二十多家，两年营销收入达2亿多元人民币。2009年公司通过市政府牵线与五粮液股份有限公司合作，成为五粮液白酒运营商，当年完成销售额五千多万元，并荣获五粮液集团模运营商称号，2010至2011年，公司在五粮液股份有限公司的大力支持下，在全省共设立了10家五粮液专卖店，两年完成销售产值3亿多元，并受到五粮液公司多次表彰。目前公司已与剑南春、郎酒签约，即将成为剑南春、郎酒在皖经销商，和国酒茅台、老窖、法国卡斯特博隆葡萄酒等国外知名企业的合作正在洽商中。为厂家直营建立市场品牌建立平台，从而形成全国独特营销基地打下坚实基础。

随着我国地位的崛起，也必然伴随着酒文化的繁盛，因国经济依然保持活力，政商务活跃，居民收入不断提高，白酒档次越来越高，白酒产业向着部分区域和优势品牌集中，针对上述行业汇总，我们经过多次磋商与五粮液股份有限公司达成战略合作协议，共同开发新品53度五粮液，并