商上海闸北社区商业定位

轻轨三、四号线 在建八号线
由于旧城区多，动迁慢 闸北区域面貌仍落后 随着轨道交通的便捷 动迁的加快 城市面貌将有较大变化
苏州河现代服务业集聚带
3
上海CBD和中心城高尚地段分析
五角场 不夜城
中山公园
南京西路
人民广场
陆家嘴
虹桥 徐家汇
淮海路
竹园
不夜城地区已成为上海次级CBD和上海十大市级商业中心之一 上海中心城高尚地段为浦西内环内苏州河南面，浦东小陆家嘴地区， 而闸北内环由于区位优势，将成为高尚地段第一轮扩张地区。 在未来的2-3年内，中心城土地稀缺的问题将日益突出。
2001 1399
2002 1780
2003 2350
2004 2857
2005 3200
系列1
上海市历年商业坪效变化分析 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0
1.7 1.49 1.5 1.49 1.4 1.15 0.99 0.8 0.88 0.92
0.25
1978
大宁商业广场商圈 四川北路商圈
本项目
不夜城商圈 中兴城商圈 七浦路商圈 新梅太古城
五月花生活广场
七浦路商圈
上海最大的服饰批发零售专业市场. 已有商业面积30万平方米, 中期规划在建 商业面积30万平方米. 经营品牌以中低档服饰为主, 随着商圈的成熟, 部分中高档专卖店开始进入. 日人流量2万人左右，零售人流多以年轻人购买为主 租金范围: 1F：20-50元/平米.天 面积分割基本在20-40平米左右 2F：10-20元/平米.天 3F:5元/平米.天.
2005年闸北的人均商业面积排在上海市18个区的倒数第二位，表明闸北区现有商业体量 匮乏, 限制了闸北商业的发展。
上海市各区县2005年-2007年零售商业面积预测数据汇总表
中心城区
近 郊 区 远 郊 区
市场小结
伴随上海整体经济增长, 商业开发和社会零售额增长在加快。
预计上海未来商业市场将逐步饱和，商业坪效降低，面临招商和经营风险。
苏州河现代服务业集聚带
2
区域
闸北内环分析
累计动迁 年均 1597 260 118 188 234 121 162 114 213 203
浦东新区
黄浦区 卢湾区 徐汇区 长宁区 静安区 普陀区 闸北区 虹口区 杨浦区
266
43 20 31 39 20 27 19 36 34
地 铁 一 号 线
不夜城上海现代交通商务区核心区
4
闸北未来中高端人口导入
科技人才、商务白领，产业职工。
商务白领、旅游人口 多媒体谷 旅游人口（流动人口）、商务白领。 大宁商业广场
本项目
居住人口、流动人口
高档次人群及外籍人群。
贰
商 业 研 判
上海商业市场扫描
1
社会零售额增长分析
上海2001-2006年社会零售品总额和GDP增长分析
10000 8000 6000 4000 2000 0 A1:社会零售品总额 A2:GDP A1年增长率 A2年增长率 2001 1861 4950 9 10.2 2002 2034 5550 9 12 2003 2220 6250 9.1 11.8 2004 2454 7450 10.5 13.6 2005 2972 9143 11.9 11.1 2006上 1653 4781 13.1 12.6 16 14 12 10 8 6 4 2 0
500 400 300 200 100 0 社会零售总额 浦东 415 黄浦 283 徐汇 214 宝山 152 嘉定 142 闵行 140 静安 139 松江 130 卢湾 124 南汇 124 虹口 122 杨浦 122 金山 115 长宁 111 青浦 110 普陀 110 奉贤 109 闸北 103
0.00
2005年闸北的社会消费品零售总额和购买力指数处于偏下档次，整体消费能力不强。
4
人均商业面积
2005年上海市分区人均商业面积分析
4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0
卢湾 浦东 静安 黄浦 松江 嘉定 普陀 虹口 长宁 徐汇 金山 宝山 杨浦 南汇 青浦 闵行 闸北 奉贤 系列1 3.76 3.66 2.45 2.38 1.99 1.85 1.76 1.59 1.53 1.26 1.24 1.18 1.04 0.87 0.82 0.67 0.66 0.56
1990
1996
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
有上可见，随着上海城市的建设，轨道交通的成熟以及新建住宅的增加，伴随着的商业开发 建设也快速增长。推动零售总额上升的同时，坪效确一直在下降，说明商业面积总量在趋于饱和。
3
分区零售额和购买力分析
2005年分区社会零售总额
近几年，上海社会消费品零售总额增长的有加快的态势,05年始略快于GDP.
2
商业面积供给和饱和度分析
上海市历年商业物业面积增长率
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
1978 228
1990 403
1996 562
1998 1032
1999 1067
2000 1191
2005年上海市分区购买力指数
3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50
ຫໍສະໝຸດ Baidu
黄浦 卢湾 静安 徐汇 长宁 普陀 闸北 虹口 杨浦 浦东 宝山 闵行 嘉定 金山 松江 青浦 南汇 奉贤 系列1 2.69 2.28 2.65 1.43 1.00 0.67 0.84 0.91 0.65 0.99 0.80 0.65 0.93 0.80 0.83 0.87 0.95 0.89
闸北区整体消费水平不高，居民消费能力偏下。 闸北区目前现有商业体量匮乏，但在07年依托旧区改造将有所上升。
区域商圈分析
1
商圈分析
项目周边由南向北分部两个成熟商圈：七浦路商圈、不夜城商圈，主要分布在内环；两个形 成中商业圈（中兴路商圈、大宁商圈）。本案处于中兴路商圈范围内，同时受到四川北路商圈的 挤压，具体分布图如下：
新湖社区商业前期定位
壹
地 段 分 析
1
闸北概况
闸北区规划
北部板块： 生活居住功能区
定位为现代交通商务区 人口79.9万
面积29平方公里
2005年GDP 地理区域按内中环 分为北中南三板块
共和新路沿线综合服务业集聚带
中部板块： 商业文化休闲 生产性服务
本项目
不夜城上海现代交通商务区核心区
南部板块： 交通枢纽 商业聚集区