营销策略报告(xls张)

二、竞品分析-华泰官邸
华泰官邸（配套优越地块）
高层毛坯房5200元/㎡ 113亩，容积率4.9；总计约2838户； 目前无在售户型，计划年内推180户型
二、竞品分析-碧桂园
碧桂园（贵港首个千亿房企）
高层精装均价6200-9500元/平，车位13-17万/个； 别墅已售罄，售价1.5万/平； 214亩，容积率2.5，总计约2700户； 118a、118b、140、260户型在售。
贵港市
一、策划背景-项目简介
博物馆
中心医院
本案 体育中心 区政府
港北新区市政府
艺术中心
市中心 商圈
文化片区 高铁站
港北中心老城区
港南区
港北区是贵港市的中心城区 和政治、经济、文化、信息中心 以及市委、市政府所在地。目标 地块位于该区域边缘，行政管理 属于中心区，但可享受港北区相 关配套。
本案处在港北新区，片区规 划略微成熟，路网发达，商住氛 围浓厚，是贵港当前富人认可且 聚集的区域，地块东南部临近全 市最好小学，适合打造高端精品 产品。
华泰官邸（配套优越地块）
高层毛坯房4300-4500元/㎡ 113亩，容积率4.9；总计约2838户； 目前无在售户型，计划年内推180户型
港龙湾·波托菲诺
高层毛坯折后均价4300元/平，车位10万/个； 167亩，容积率2.3，总计约1500户； 2014年7月推15号楼，约360套，去化约80%； 90、110、140产品在售。
营销运营
合理组织货量和推货节奏；根据 不同节点，大力造势助力蓄客； 做出超高品质示范区，提升客户 体验感，自媒体多路创新，出奇
制胜
五、营销策划-整体概念规划（本P仅作假设参考）
摘牌时间：2017年2月1日 总地价：4亿 总占地面积： 220亩 容积率：2.0 总建筑面积: 约36万㎡
（ 不含地下室面积：㎡）
贵港恒大策略简报
一、策划背景-区位简介
贵港市，位于广西壮族自治区东南部，郁江流域中游，浔郁平原中部，是大西南出海通道的重要门户，贵港港口为中国 西部地区内河第一大港，郁江黄金水道流经市境，东临梧州、南临玉林和钦州、西接南宁、北邻来宾。 1995年10月经国务院批准升为地级市，辖港北区、港南区、覃塘区和平南县，代管县级桂平市。 贵港市区位优势独特，交通条件便利。地处华南地区与西南地区的结合。贵港交通，面向粤港澳，背靠大西南，联通东 南亚，区位优势十分明显。贵港是集水路、公路、铁路于一体的重要交通枢纽。
五、营销策划-整体营销思路
前期策划
知己知彼百战不殆了解当地市场， 做适合当地人的产品，定最佳的
拓展方案
团队组建
打造贵港最强团队，合理分工， 奖惩明晰
整体定位
九五至尊 政门名邸 通过项目定位，煽动区位炒作
最好产品 无需代言
全屋专属9A级品牌装修 展现品牌实力
渠道拓展
精准定位贵港政商领袖，周边乡 镇关键领袖人物
水岸郦都
高层毛坯折后均价4200元/平； 占地约200亩，容积率2.65，总计约2000户； 2015年7月推35号楼，总计240套，去化约37%； 128、140、153产品在售。
二、竞品分析-普罗旺斯
中强·普罗旺斯（贵港最优质成熟社区）
高层毛坯均价4800-7600元/平，车位10-12万/个； 四期别墅未开售，预计售价2万/平； 572亩，容积率1.5，总计约4000户； 134、160、180户型在售。
分阶段推广主题
项目正式摘牌
盒子开放派VIP卡
城市盒子开放
产品发布会
示范区开放派筹
售楼部/示范区开放
盛大开盘
2月1日
3月10日
品牌落地、炒作区位、扫客铺开
7月4日
7月15日
强化品牌、热炒区位；展开学区、园林、物业、配套
7月30日 主攻产品、认筹、优惠、开盘
策略 节点 推广 主题
经济驱动力
贵港政府核心发展区域，已经成为城市发 展战略，城市未来走向。
城市经济核动力
五、营销策划—关于定位—（3）项目定位
从营销角度 如何精准定位贵港恒大项目？
住在恒大城的，都是高干商界精英
一座城池 繁荣一生，贵港恒大城， 造就贵港人生赢家
六、营销策划—推广工作—（1）推广方向
六、营销策划—推广工作—（2）推广策略
一、策划背景—项目区位
目标地块
二、竞品分析-周边竞品分析
碧桂园（贵港首个千亿房企）
高层精装均价6200-9500元/平，车位13-17万/个； 别墅已售罄，售价1.5万/平； 214亩，容积率2.5，总计约2700户； 118a、118b、140、260户型在售。
中强·普罗旺斯（贵港最优质成熟社区）
三、项目入市机会
四、客群分析
1)调研客户月收入主要集中在5001-6000元，是中 高等收入人群，可见贵港地区客户购买力较强； 2)港北区是客户主要的置业方向，成交量占贵港市 （市区）87%； 3）房地产投资仍然是客户主要的投资渠道之一。
四、客群分析
1）客户置业目标主要是改善居住条件，投资购买近年在逐步下降； 2）调研中半年内购买客户占比最高，客户购买较为关注产品品质及 价格、配套、品牌。
五、营销策划—优势列举—（2）项目周边条件
政府旁
毗邻区政府、法院、检察院等市政配套
跟随政府脚步走
学府林立
荷城小学、荷城初中、广西工业职业技术学 院等优质教育
在阳台看着孩子放学
港北核心
毗邻体育中心、艺术中心、中心医院三大 重点项目、中行、建行、农行、工行、交 行、柳行六大银行。
5分钟畅享八行三中心 贵港的“天河区”
总货值：30亿 地价：约182万元/亩 楼面地价：约1111元/㎡
小区规划图缺少
五、营销策划—优势列举—（1）品牌价值
世界五百 强
Βιβλιοθήκη Baidu
全球第一 房企
中国甲级
资质建筑 设计院
国家一级
资质地产 开发公司
贵港恒 大城
中国甲级
资质工程 监理公司
中国精品
地产领导 者
国家一级
资质物业 管理公司
中国特级
资质建筑 公司
高层毛坯均价4800-7600元/平，车位10-12万/个； 四期别墅未开售，预计售价2万/平； 572亩，容积率1.5，总计约4000户； 134、160、180户型在售。
凯旋国际
高层毛坯折后均价4900元/平； 200亩，容积率5.0含酒店写字楼，住宅总计约3250户； 2014年5月首期开盘，共推800套，目前去化约95%； 141产品在售，二期预约108、115、141面积。