房地产开发经营合同委托代建合同纠纷案例

房地产开发经营合同

委托代建合同纠纷

梦豹等与仇小毛等委托代建合同纠纷上诉案

省市中级人民法院

民事判决书

(2011)郴民一终字第187号上诉人（原审被告）梦豹。

委托代理人廖强新，星河律师事务所律师。

上诉人（原审被告）肖月花。

被上诉人（原审原告）仇小毛。

被上诉人（原审原告）仇俊雷。

委托代理人仇小毛。

原审被告梦彪。

原审被告唐志翠。

上诉人梦豹、肖月花因与仇小毛、仇俊雷、原审被告梦彪、唐志翠委托代建合同纠纷一案，不服省市北湖区人民法院（2009）郴北民二重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人梦豹及其委托代

理人廖强新，被上诉人仇小毛到庭参加了诉讼。上诉人肖月花、原审被告梦彪、唐志翠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2003年3月12日，梦彪、唐志翠、梦豹、肖月花约定合伙承建仇小毛以及其相邻的居民在市南街原“天上人间”旁的危旧住房的拆除、新建底商住宅楼。2003年4月14日，仇小毛与其邻居周余信、连芽、曾祥华、曾祥明、曾祥兰、邓志明、广金与梦彪签订一份《集体建房委托》，约定：“经共同协商，愿将南街37-46号临街的危旧房屋（门面）拆除、集体重建安置房一栋。安置房建成后，原属房主的土地使用权证面积，愿与其他集体建房人共用，并一致委托梦彪先生全权处理有关拆房、建房的一切事项。”委托协议签订后，2003年6月30日，市规划局向梦彪以及周余信等联建户核发了郴规私字[2003]135号《建设用地规划许可证》。2003年9月5日，仇小毛、仇俊雷（乙方）与梦彪（甲方）签订一份《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：“甲、乙双方充分商定，同意甲方为乙方现居住房屋拆迁、筹资、安置、建设等事项的全权代表和执行人。一、拆迁安置：1、乙方被拆迁房产权证认定面积，经核实其中门面面积19.47平方米、住房面积37.91平方米,交由甲方负责拆除重建；2、甲方按拆一还一减除退缩面积应返还乙方门面面积27平方米；甲方必须在2004年9月30日前将新房交给乙方，如超出时间，应加倍付给乙方过渡费每月为160元，逾期时间在两个月以

上的，甲方向乙方应予赔偿每月为800元（除不可抗拒的自然灾害）；乙方提出超过27平方米以外的面积，按有关部门评估优惠10%计算单价，评估超出5200元，按5200元优惠10%，4680元计算单价；”3、乙方必须在2003年9月9日前搬出被拆迁房，逾期不搬，拆房造成的室损失由乙方完全负责，甲方概不作任何赔偿；4、……；

5、乙方安置房建在被拆迁房旧址红线围，由甲方根据规划审定的设计图在面积相近的设计户型安置，楼层选择，以交纳房款的先后顺序，先交先选。二、补偿折算方法：1、拆迁过渡时间2003年9月9日至2004年9月9日，乙方自行寻找过渡房，甲方提供过渡每月80元，暂按12个月算，最后以实际月份为准，合计960元，并补贴乙方搬家补偿费100元、水表80元、电表80元，合计1220元（大写壹仟贰佰贰拾元正）；乙方提出住宅不偿还，甲方偿还门面临街27平方米壹间，并在旧房原址上（同时甲方应负责办理好偿还面积的‘房屋产权证’、‘契税证’、‘国土证’，费用由甲方负责，超出面积由乙方负责费用）交给乙方；……。三、其它事项：1、……；

2、……；

3、合同签字后，乙方应将拆迁房的‘土地使用证’、‘房屋产权证’、契约等相关证件资料的原件交予甲方，由甲方按国家规定办理产权手续。如遇产权纠纷，乙方自行处理，甲方概不负责。2004年12月前，甲方将新房的上述三证交给乙方，逾期不交，甲方将赔偿乙方损失每月800元；

4、……。合同签订后，2003年9月17日，梦彪收到仇小毛交付的位于南街40号郴房私字582号《房屋所有权证》和郴国0424号《国有土地使用权证》各壹本。仇小毛以及

与其相邻的居民将旧房腾出，委托梦彪拆除。旧房拆除完毕后，2004年3月，梦彪、梦豹在拆除的旧房原址上动工新建底商住宅楼。2004年6月3日，市公安消防支队向梦彪等人核发《关于同意梦彪等人商住楼消防设计的审核意见》。2004年9月30日，市规划局向梦彪以及周余信等联建户核发了（2004用地）私277号《建设用地规划许可证》、《市私人建设用地规划批准通知单》，许可用地项目名称私宅、用地位置南街天上人间旁、用地面积370平方米，原2003年6月30日核发的郴规私字[2003]135号用地规划许可证失效。底商住宅楼在施工过程中，由于梦彪与梦豹产生矛盾纠纷，2005年6月19日，以梦彪、唐志翠为甲方，梦豹、肖月花为乙方，双方签订一份《协议》，约定：“一、乙方同意甲方退出，甲方不再是乙方该工程项目的合伙人；二、对前期工程项目的投入资金进行清算，甲方只承担自己投入资金的全部经济损失，其它部分由乙方负责（甲方不退不补）；三、签订协议起，该工程项目亏、赚与甲方无任何关系，甲方不得以任何借口向乙方提出任何利益上的要求，乙方也不得向甲方提出亏损部分的补偿；四、签订协议起，该工程项目的全部资料和各部门的审批手续等全部交给乙方，甲方不得以任何理由扣押；五、签订协议即日起，该工程项目的所有法律责任和法律义务及债权、债务一律由乙方负责与甲方无关；六、凡是在乙方不知晓、不在场的情况下，甲方在该工程项目上与任何一方签订的合同、协议（售房、押金等协议），乙方均不认可，均无法律效力；七、此协议一式贰份，双方夫妻四人签字生效。”协议签订后，梦彪将仇小毛交付的旧房《房

屋所有权证》、《国有土地使用权证》以及该工程项目的相关资料移交给了梦豹。后由于梦豹在该工程项目施工方面，又与仇小毛以及与其相邻居民发生激烈的矛盾冲突，引发仇小毛以及与其相邻居民向有关部门上访。市房屋拆迁管理处曾多次组织双方当事人进行调解。2006年9月20日，市规划局向梦彪、梦豹下达郴规罚字[2006]第71号行政处罚决定书，查明，被处罚人梦彪、梦豹等十五户在市南街33-46号地段折旧联建，未办理建设工程规划许可证手续，未经规划审批放线，擅自开工建设底商住宅楼，现在建第四层，建设面积约1476.66平方米，其中超出规划初审定点的红线建筑面积为431.3平方米（其中南面124.2平方米，西面307.1平方米。详见附图）。因超红线、退间距不足等问题造成了严重的相邻建设矛盾纠纷，且联建户部也意见不一。市规划局已于2006年8月25日依法下达了自行无偿拆除，清理现场的预处通知（郴规预字[2006]71号）。在城市规划区新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划要求提出规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其它有关批准文件后，方可申请办理开工手续。被处罚人在未取得建设工程规划许可证（代用证），未经规划放线的情况下，擅自开工的行为违反了上述规定，属严重影响城市规划。为此，特作出处罚决定：一、限被处罚人在接到本处罚决定书后15日自行无偿拆除超出规划初审定点的红线建筑面积431.3平方米（其中南面124.2平