房地产开发业务如何计算缴纳企业所得税
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房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
六、对转借款发生的利息支出税前扣
除问题有了新规定
房地产开发产品与工业产品相比，具有开发周期长和投入资 金大的特点。有的产品开发需要几年甚至十几年才能完成。因而， 开发企业的开发资金在建设过程中停留的时间较长，而且开发产 品的造价较高，一个小区、一个大的建设项目，少则需要投资上 亿元，高则需要几十亿资金。这就需要企业在开发前期注入大量 资金。开发企业筹措资金的渠道，通常有以下几种形式：一是增 资扩股；二是发行债券；三是预售开发产品；四是向银行贷款。 在上述几种筹资形式中，向银行贷款是其主要形式。一些开发企 业出于加强资金监管、加速资金周转、节约筹资成本、提高资金 使用效率考虑，由集团统一向金融机构借款，所属企业申请使用。 通过这种方式筹措、管理、使用银行信贷资金，是开发企业的正 常经营需要。因此，国税发[2006]31号文规定，开发企业只要能 够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企 业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
但是，由于现行企业所得税征收管理办法 一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的， 未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点， 因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题， 难以保证税基的完整。为此，2003年国家税务 总局下发了国税发[2003]83号文，加强了房地 产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产 开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业 宏观调控措施的实施，国税发[2003]83号文的 一些规定已经不能适应客观经济形势的变化， 必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在 这个背景下制定出台的。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
八、对新办房地产企业减免税作了限 制
目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式 经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司， 且盈利率较高。据此，国税发[2006]31号文规定，房地 产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定 以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业 也不得享受新办企业的税收优惠。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/19
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
1. 开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权 责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的， 除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本 对象。
2. 开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象， 同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
三、对开发产品计税成本标准作了原 则规定
开发产品完工以后，按什么标准结算成本就成为 下一步税收缴纳中至关重要的一环。开发产品不同于 标准化的工业产品，其成本对象的确定具有不可比性、 多样性和复杂性等特征，个案特征比较明显，因此， 开发产品结算既不能简单地套用一般税收原则，也不 能完全按会计制度执行。根据房地产开发企业计税成 本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂的情况， 国税发[2006]31号文规定了计税成本结算的一般原则、 主要成本项目的核算方法。开发企业在结算开发产品 的计税成本时，按以下规定进行处理：
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
一、对预售收入的预计营业利润率作
了适当调整
国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入 应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。 国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将 预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率； 二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房 和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的 预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同 区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省 会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地 及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得 低于10％。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
一、对预售收入的预计营业利润率作了适 当调整 二、规定了开发产品的完工标准 三、对开发产品计税成本标准作了原则规定 四、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则 五、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费
和业务招待费税前扣除作出了新规定 六、对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定 七、增加了防止资本弱化和关联交易的规定 八、对新办房地产企业减免税作了限制 九、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求
3. 开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配 比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本 负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多 个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本， 应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方 法计算分配。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
Leabharlann Baidu
七、增加了防止资本弱化和关联交易 的规定
开发企业将暂时闲置不用的自有资金通过合法方 式拆借给其他企业使用，也是提高资金使用效率的另 一途径，因此，应准予借入企业扣除其支付的利息。 但是，为了防止开发企业通过关联交易转移利润，国 税发[2006]31号文规定，依法借给全资企业和其他关联 企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50％以 内（含50％）的部分，可在按金融机构同类同期贷款 基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50 ％的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。
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二、规定了开发产品的完工标准
国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡 符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工： 一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发 产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开 发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权 登记证明的开发产品（成本对象）。
4. 计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外， 各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5. 计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不 一致的，应以税收规定为准进行调整。
6. 开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提 前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税 成本。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
文件出台背景 对照原来的国税发[2003]83号
文件，新文件主要在以下几个方 面进行了补充、修改和完善
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
改革开放以来，随着城市建设综合开发、 土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施， 我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期， 不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时 也是税收收入的一项重要来源。从房地产开发 企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚 动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来 对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开 发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业， 也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发 建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业 为主的产业部门。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
五、对新办房地产开发企业发生的广 告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除 作出了新规定
按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的 广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税 前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理 问题较为突出主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从 事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、 产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取 得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告 费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是 广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发 经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这 种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费 用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业 在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费 和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。
房地产开发业务如何计 算缴纳企业所得税
2020/11/19
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
国家税务总局于2006年3月下发了 《国家税务总局关于房地产开发业务征 收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006]31号），自2006年1月1日起执行， 《国家税务总局关于房地产开发有关企 业所得税问题的通知》（国税发 [2003]83号）同时废止。
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四、规定了成本费用项目核算和税前 扣除原则
对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设 费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目， 国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属 于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对 象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在 已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由 已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面 积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应 由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣 除
六、对转借款发生的利息支出税前扣
除问题有了新规定
房地产开发产品与工业产品相比，具有开发周期长和投入资 金大的特点。有的产品开发需要几年甚至十几年才能完成。因而， 开发企业的开发资金在建设过程中停留的时间较长，而且开发产 品的造价较高，一个小区、一个大的建设项目，少则需要投资上 亿元，高则需要几十亿资金。这就需要企业在开发前期注入大量 资金。开发企业筹措资金的渠道，通常有以下几种形式：一是增 资扩股；二是发行债券；三是预售开发产品；四是向银行贷款。 在上述几种筹资形式中，向银行贷款是其主要形式。一些开发企 业出于加强资金监管、加速资金周转、节约筹资成本、提高资金 使用效率考虑，由集团统一向金融机构借款，所属企业申请使用。 通过这种方式筹措、管理、使用银行信贷资金，是开发企业的正 常经营需要。因此，国税发[2006]31号文规定，开发企业只要能 够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企 业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
但是，由于现行企业所得税征收管理办法 一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的， 未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点， 因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题， 难以保证税基的完整。为此，2003年国家税务 总局下发了国税发[2003]83号文，加强了房地 产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产 开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业 宏观调控措施的实施，国税发[2003]83号文的 一些规定已经不能适应客观经济形势的变化， 必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在 这个背景下制定出台的。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
八、对新办房地产企业减免税作了限 制
目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式 经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司， 且盈利率较高。据此，国税发[2006]31号文规定，房地 产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定 以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业 也不得享受新办企业的税收优惠。
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1. 开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权 责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的， 除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本 对象。
2. 开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象， 同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成
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三、对开发产品计税成本标准作了原 则规定
开发产品完工以后，按什么标准结算成本就成为 下一步税收缴纳中至关重要的一环。开发产品不同于 标准化的工业产品，其成本对象的确定具有不可比性、 多样性和复杂性等特征，个案特征比较明显，因此， 开发产品结算既不能简单地套用一般税收原则，也不 能完全按会计制度执行。根据房地产开发企业计税成 本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂的情况， 国税发[2006]31号文规定了计税成本结算的一般原则、 主要成本项目的核算方法。开发企业在结算开发产品 的计税成本时，按以下规定进行处理：
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一、对预售收入的预计营业利润率作
了适当调整
国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入 应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。 国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将 预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率； 二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房 和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的 预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同 区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省 会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地 及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得 低于10％。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
一、对预售收入的预计营业利润率作了适 当调整 二、规定了开发产品的完工标准 三、对开发产品计税成本标准作了原则规定 四、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则 五、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费
和业务招待费税前扣除作出了新规定 六、对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定 七、增加了防止资本弱化和关联交易的规定 八、对新办房地产企业减免税作了限制 九、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求
3. 开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配 比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本 负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多 个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本， 应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方 法计算分配。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
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七、增加了防止资本弱化和关联交易 的规定
开发企业将暂时闲置不用的自有资金通过合法方 式拆借给其他企业使用，也是提高资金使用效率的另 一途径，因此，应准予借入企业扣除其支付的利息。 但是，为了防止开发企业通过关联交易转移利润，国 税发[2006]31号文规定，依法借给全资企业和其他关联 企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50％以 内（含50％）的部分，可在按金融机构同类同期贷款 基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50 ％的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
二、规定了开发产品的完工标准
国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡 符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工： 一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发 产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开 发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权 登记证明的开发产品（成本对象）。
4. 计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外， 各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5. 计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不 一致的，应以税收规定为准进行调整。
6. 开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提 前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税 成本。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
文件出台背景 对照原来的国税发[2003]83号
文件，新文件主要在以下几个方 面进行了补充、修改和完善
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
改革开放以来，随着城市建设综合开发、 土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施， 我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期， 不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时 也是税收收入的一项重要来源。从房地产开发 企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚 动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来 对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开 发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业， 也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发 建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业 为主的产业部门。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
五、对新办房地产开发企业发生的广 告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除 作出了新规定
按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的 广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税 前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理 问题较为突出主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从 事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、 产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取 得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告 费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是 广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发 经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这 种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费 用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业 在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费 和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。
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2020/11/19
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
国家税务总局于2006年3月下发了 《国家税务总局关于房地产开发业务征 收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006]31号），自2006年1月1日起执行， 《国家税务总局关于房地产开发有关企 业所得税问题的通知》（国税发 [2003]83号）同时废止。
房地产开发业务如何计算缴纳企业所 得税
四、规定了成本费用项目核算和税前 扣除原则
对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设 费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目， 国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属 于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对 象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在 已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由 已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面 积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应 由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣 除