京津新城生存发展小意见汇总
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京津新城生存发展意见
09地理科学
杨蕾
09508052
目录
0引言 (2)
京津新城位于天津市宝坻行政区,依托天津,面向北京辐射整个华北和东北市场,投资运营成本远低于京津两地,成为低成本扩张的理想选择地。
京津新城在规划之初被设计为京津卫星城,是城市化理论中的郊区化,在近年来发展现状是否实现了集居住,休闲,旅游,投资于一体呢?它是怎么变成业界调侃的“鬼城”的呢? (2)
1京津新城现状概述 (2)
(1)项目简介 (2)
(2)房产规划定位 (3)
(3)交通状况 (3)
(4)入住情况 (4)
2存在问题 (4)
(1)产品定位 (4)
(2)交通成本 (5)
(3)基础和配套设施 (5)
(4)常驻人口 (5)
(5)开发资金持续来源 (6)
3解决建议 (6)
(1)新城swot分析如下 (6)
(2)重新定位客户消费者 (7)
(3)注重医疗、文化,消费圈建设 (7)
(4)加大温泉度假发展 (7)
4参考文献 (8)
5附:京津新城实景 (8)
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0引言
京津新城位于天津市宝坻行政区,依托天津,面向北京辐射整个华北和东北市场,投资运营成本远低于京津两地,成为低成本扩张的理想选择地。
京津新城在规划之初被设计为京津卫星城,是城市化理论中的郊区化,在近年来发展现状是
否实现了集居住,休闲,旅游,投资于一体呢?它是怎么变成业界调侃的“鬼城”的呢?
1京津新城现状概述
(1)项目简介
京津新城位于天津市宝坻区,处于北京、天津两大直辖市的经济走廊,京、津、唐三地的腹心地带,是一个拥有包括商贸物流工业园、峰会会展基地、总部后台系统服务基地、文化教育、生态宜居等五大板块在内的大型综合地产项目,是集休闲、居住、教育、科研、会展、商贸、工业于一体的国务院批复天津市十一五规划现代化卫星新城。
其总投资金额已近80亿元人民币,由合生创展和珠江投资联合投资开发,天津合生珠江房地产开发有限公司负责项目的具体运作。
其中的生态宜居板块,经过数年发展,目前已经初具规模,建成项目包括利用天然温泉资源建造的帝景温泉度假村、五星级凯悦酒店、07年全国十佳新球场——27洞帝景高尔夫球场、北京科技大学天津学院、天津财经大学独立学院等多项高端配套设施,并且已经建成近2000栋高端别墅,现已基本售罄,大量业主入住,成为国内首屈一指的休闲度假型地产项目之一。
京津新城紧靠风景旖逦的潮白河,地热温泉储量丰富,面积202平方公里,第三系热层共11亿立方米,水温高达96-102摄氏度,成就了独一无二的具有天然温泉资源的珍稀上品。
项目拥有170万平米的水景面积,别墅群体与水系和高尔夫球场相隔交错,和谐有机地融为一体,形成优美的居住环境。
作为京津地区罕有的大型纯别墅项目,目前推出产品包括独栋、双拼、联排等多种户型,整体0.28的超低容积率。
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每个独立的别墅组团都分别拥有相配套的法式或意式风情商业街,为精致生活提供全方位的便利。
项目的建筑风格有北美风格和地中海风格;建筑类型包含:花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅,强调了人性化和实用性,处处以客户高舒适度和高品质的生活为设计出发点,用心打造了一个完美的生活社区。
(2)房产规划定位
京津新城是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一,位于京津唐腹心地带。
项目建筑风格有北美风格和地中海风格,建筑类型包含:花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅,处处以客户高舒适度和高品质的生活为设计出发点,用心打造了一个完美的生活社区。
其世界级配套设施有:五合国际设计的亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店,天主教堂等。
位于天津市宝坻行政区,处于环渤海湾经济区的心脏地带,地热和其他自然资源丰富;它依托天津,面向
北京,辐射整个华北和东北市场,投资运营成本远低于京津两地,成为低成本扩张的理想选择地。
总规划面积有25000亩,相当于33个天安门广场,5个颐和园,按照规划,这里将有8000座别墅,可供50万人生活、居住、娱乐,是亚洲最大的一个别墅区。
五星级酒店、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、商业区、温泉度假村在这里一应俱全。
例如 09年的庄园壹号
庄园壹号占地44万平米,建有329户独栋别墅,拥有罕见的超低密度。
整个园区岛屿式分布,64%的碧水和绿意层次丰富。
富含锂、锶、锌、偏硅酸等多种保健矿物质的天然温泉直接入户,主力户型300到450平米,均以高品质典雅风范的精装修交工,让业主轻松入住舒适生活。
纯美湖景样板岛上景观、道路全部已经完美呈现,四周碧水环绕,清新宜人。
18栋已经完全竣工的独栋别墅,在树木鲜花的掩映中格外典雅。
这里的每一座独栋别墅都拥有相当于建筑面积2-2.5倍的超大花园,私人水岸、独立木屋生活馆、精装花园等等。
(3)交通状况
距津蓟高速公路三号出口仅200米,距北京约1小时车程,距天津约30分钟车程。
京津新城项目地处京津唐三地中心位置。
西北距离北京98公里,约1小时车程,南距天津45公里,约30分钟车程,东距唐山105公里。
京津新城离津蓟高速公路三号出口仅200米,除自驾车外,项目中还有来往的公交巴士,交
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通十分便利。
京津新城通往北京、唐山的高速铁路计
划于2009年9月初动工,站点距京津新城
凯旋门(项目入口处)仅200米。
届时京津
新城通往北京仅20分钟,至唐山仅15分钟。
高铁的建成将为京津新城业主的出行提供
极大便利,自由往来于京津,体验零距离的
自在生活。
据悉,高铁动工后天津至蓟县的
轻轨也将在京津新城设站,与高铁交汇。
(4)入住情况
驱车绕京津新城已经开发的区域需要将近一个小时,一路上有数不清的别墅。
但沿街的商铺无论是饭店、还是服装店、网吧、超市都已经关门大吉。
在上一次参观中,我们也观察到,整个新城寂静,宁静中带着点点凄美,生活的气息却很不浓郁。
根据报道的资料显示,京津新城的房屋成交率很高,但是入住率却低的惊人二三百套房中常驻人口只有20多户。
2存在问题
(1)产品定位
概括来说,京津新城的问题主要在于产品定位,可以形象的说它是一群中低价位的住宅中傲然挺立的星级私宅,是开车跋涉两个小时后迎面扑来的无边无际的别墅群。
我想很多看到京津新城的人不禁会想这样有天堂般的豪宅,却有地域一样的环境配置,谁来买?谁来住?
多数的购房者的确是有足够闲置金钱消受的起高档别墅的人,但也因此他们将新城的住宅作为社交中心,私家会馆,偶尔的休闲度假场所。
但是能有这样财力的购买者屈指可数,也就是说这样的定位,市场前景很窄,而新城又是一个准备规划10期的大工程,情景不容乐观。
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(2)交通成本
在项目简介中我们知道京津新城距北京98公里,距离天津45公里,距离唐山105公里,但这组数据并没有说新城位置距离北京天津唐山CBD的距离,因为相信能消受的起该处住房的人应该经常往返于各城市的中心商务区。
京津新城周围还有很多高速公路像津蓟,京沈,有出行常识的人都知道,进入高速公路是要交不少路费的,而新城周边只有这么屈指可数的几条需要收费的公路,消费者想开车出游不是想象的那么便捷和经济。
宣传上说在京沪高铁建成后,预计在京津新城入口处建立北京-唐山的高铁站,但是预计却还没有实施,也就是说没有实现的事情是无法保证的,这也让很多购房者望而却步。
某些业内人士还说,等中国社会保障、福利机制更健全,高速取消收费,京津环渤海经济圈一体化时,这个项目没准会好卖一些。
(3)基础和配套设施
京津新城有配套的花园绿地,柏油小路、有自来水、中水、温泉水,有大幅的电力但是是走进京津新城,不难发现找不到商店、市场、超市、医疗机构和优秀教育机构。
公共卫生、文化体育、商业消费等服务设施尚待开发。
京津新城的基础设施建设还有待进一步完善,离现代化城市的标准还有很大差距。
如果新城有很多人居住,那么有多少人愿意开车20多分钟才能买到饭菜,衣物等生活必须品?如果有急诊病人又有多少人愿意在家要等20多分钟120急救车才能到达送往医院?购房者的下一代教育也是一大问题,新城现在周边规划了大学城,那么是不是也应该吸取大量教育资源,来建立学校呢,甚至设立天津、北京名校的分校呢?
(4)常驻人口
由于定位面向市场单一,以现代服务业难以支撑城市的发展壮大,缺少都市型工业、现代农业的规划。
缺乏高级管理人才和专业人才,没有管理和经营城市能力的人才,无法集聚良好的人气,各种公寓和住宅区的入住率、现代服务业项目的客源均严重不足,京津新城变成了一座令人尴尬的“空城”。
另一方面就是住户的从众性,由于没有多高的入住率,新城整天静悄悄的,尤其到了晚上房子里没有任何光亮,犹如空城般死寂,试问有多少人愿意在此居
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住呢?
(5)开发资金持续来源
京津新城据称建设周期在十年以上,但一座卫星城想要相应成熟独立起来却需要十几年甚至跟多年,当然这样的估计是以新城的入住率和使用率在七八成以上。
京津新城是在一片荒芜的盐碱地上建起的,没有任何的基础设施,也就是说各种修路,拉电,培土,通水的工程都要自己动手,据说购买路灯垃圾桶都是以万为单位的,那么如何保证开发资金的持续呢?如果一旦资金无法保障,项目进度减缓,则有可能形成投入无法收回、市场愈发质疑和观望的恶性循环。
3解决建议
在西方国家城镇的集中发展后,就会出现逆城市化,郊区化等,更多的有经济实力的人会搬到郊区,这里有更好的环境,出行便利等优势,但是天津与北京的城市化进程真与西方典型城市化相一致吗?京津新城的现状不得不让我们反思。
我们的郊区在交通方面,市场商场等消费场所设施建设方面,教育教学方面,医疗卫生方面还存在着很多不足,而这些就想是将人们送回城市的推力一样。
(1)新城swot分析如下
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(2)重新定位客户消费者
新加坡的总规划建筑师曾经这样说,城市规划要适应市民的建议和要求,并且要有远见性,新城的规划也应该从总体规划开始,从大做到小,从远期做到近期,关注每一个细节。
对于这样一片废墟上建起的城堡,我们不应该先规划一下它最初的能达到的发展方向吗?
第一,在城区附近有工作区,写字楼,现代化无污染的工厂,降低消费群体的定位,应该有一部分住房或更多的面向在附近工作的工薪阶级,兴建一批质优价廉的经济适用住房吸引购房者;第二,对在附近工作就业的购房者实行优惠政策。
将京津新城从没有人气的鬼城,逐步变成有人气味儿有生活气息的城区。
(3)注重医疗、文化,消费圈建设
在更多人入住之前配套好医疗实施,医疗卫生室一项民生工程,每个人都离不开,让居民方便就医,良好的疗养环境更可以吸引购房者的眼球。
另外就是少儿教学等,应引进大量优秀师资,也可以将市区优秀学校迁至郊区。
吸引更多的企事业单位,教育科学机构,研发机构,金融机构入驻新城。
促进京津新城的店面出售,市场,便利店,药店,饭店,超市,综合购物场所的建立。
道路方面更应
该增加道路的通达度,修建便捷的出行道路,甚至是更多高速交通的设施的修建,并且做好道路的绿化、美好,逐步完善卫星城的城市功能,强调京津新城的生态宜居性。
我们应该发挥新城的优秀先天条件,弥补后天不足。
(4)加大温泉度假发展
京津新城地热温泉储量丰富,面积202平方公里,第三系热层共11亿立方米,水温高达96-102摄氏度,成就了独一无二的具有天然温泉资源的珍稀上品。
在发展新城时,要充分利用这一优势吸引更多的人关注京津新城。
首先让邻近居住者体验温泉水疗,树立良好口碑,逐步增加宣传力度,让天津城区,北京,河北唐山的居民都了解京津新城的温泉,吸引他们到此短期度假,促进旅游度假等产业的经济发展,从而带动周边的商业服务等发展。
事实上,京津新城的温泉已经小有名气,在假期旅游的高峰很多客房都会住满,承包商都想增设备用客房,休闲旅游前景无限,更应该加速发展。
只有当京津新城有了更多的经济效益,才能给开发商的持续资金投入带来保障。
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4参考文献
[1]《京津新城存在的问题和对策》《天津人大代表论坛》吴红砖2009.10
[2]《京津新城——这样的房子卖给谁》商报杨静朱晓丹 2005.10.20
[3]《京津空城计》环球企业家张育群 2010.7.6
[4] 《揭秘各地“鬼城”迷局京津新城门面房成仓库》东方早报 2010.3.2
[5] 《京津新城中国大都市圈开发蓝本解密》 I HOME MAGAZINE
5附:京津新城实景
8。