临安商业报告

临安商业报告

第一章：临安城市商业基本规划

1、城市定位：在开发沪、杭、苏南旅游市场的过程中，逐步建立全国主要生态旅游景区的

概念。待时机成熟，因势利导地开发全国及海外市场，将临安市建成全国有影响的生态旅游城市。

2、发展方向：锦城的发展方向以向南、向西发展为主，可适当向东、向北发展。

3、规划形成“一主一副”商业中心规划格局。

◆“一主”是指在锦城现有商业中心基础上，以市镇广场为核心，整治改造形成的商业中

心。

◆“一副”是指依托新建的人民广场建成的商业副中心，以兴建大规模的现代商场、超市

为主。

4、城东、城西、城北、玲珑、上甘等形成区级等商业副中心。构筑六条商业街道，分别为

衣锦街、城中街、临水街、西墅街—竹林街、西瓜街、老环城东路。

盛世观点：

➢临安城市定位为旅游城市，随着临安旅游产业的发展成熟，带动当地的旅馆、餐饮等旅游配套商业的发展；旅游产业的发展同时会带来大量的旅游人口流动，繁荣整

个临安商业。

➢本项目位于城市的西南面，正好符合城市规划向南、向西发展的方向，后期潜力巨大。

➢项目离规划中的副中心—人民广场较近，属于人民广场的商业辐射圈。但项目在消费着心目中的位置较远，如何缩短这种心理距离，充分利用人民广场的辐射作用，是本项目侍待解决的问题。

➢项目不属于规划中的任何一个区级商业副中心，能享受政府规划带来的资源较少。

只能通过挖掘自身资源，做出自己的市场。

第二章：临安城市中心商业概况

一、老城区中心商业

区域：以衣锦街为中心的核心商业圈 代表商业：衣锦街，锦城新天地，黄金水岸 （一）、衣锦街

衣锦街是因五代十国时吴越国王钱缪衣锦还乡而得名，自古繁华。

目前也是临安最繁华、人气最旺的商业街。 1、经营业态分布

衣锦街主要以经营服装为主，占48%以上，基本为沿街的精品服装专卖。其次是餐饮，占37%。衣锦路集中了临安最主

37%

4%

48%

4%2%餐饮

美容休闲服饰大型商场杂货店超市其他

本案

人 民 广 场 商 圈

锦 江 路 休 闲 街

老城区中心商业圈

黄金水岸

要的大型购物商场，购物中心、国贸大厦、新广远都在该区域。

2、租金和经营概况

通过对衣锦街的走访，我们可以发现以下几个特点：

1）服装品牌以国内二三线品牌为主，国际品牌数量稀少。

2）大型百货店经购物环境不佳，经营品牌档次不高。

3）肯德基生意兴隆。

衣锦街上的主流品牌以国内二三线品牌为主，这类品牌派占整个衣锦街服装品牌的70%以上。而这类品牌的价格大多集中在50-200元之间，这也代表了临安整个服装主流消费的水平。虽然阿迪达斯等国际品牌已经入驻临安，销量也不错，但数量较少；更高档的奢侈品品牌基本没有。从业态上的分布，我们可以看出临安服装消费的特点是：中低档消费为主，中高端消费不足，高档消费稀少。

一般来说，一个城市的大型百货商场是一个地区商业发展水平的代表。临安的大型百货店建筑陈旧，内部布局凌乱，经营品牌档次不高，商场购物气愤不浓。比较杭州地区的其他的二级城市，临安的大型百货商店只能算中等偏下水平。

衣锦路上有一家肯德基，据我们访谈了解到该店中午和晚上用餐时间基本客满，这两个时间段以外，客坐率一般也保持在60%以上。肯德基平均消费一般在50-100元之间，相对与服装消费，临安人在餐饮消费上显的大方的多。一般去肯德基消费的人，目的不会是单纯为了吃饱，更多的为了感受良好的环境和体现国际品牌的感觉，属于享受型消费。临安的肯德基数量达到3家，这在二级城市是很少见了，由此可见临安人的餐饮消费能力。本案的底商虽然不可能做KFC等知名餐饮，但可以考虑经营规模小一点的连锁性质的享受型餐饮。吸引其他社区的居民过来消费，使我们的底商脱颖而出，成为区域性商业代表。

（二）、锦成新天地

锦城新天地位于临安老城中心，北依衣锦街，东临天目路，南为城中街。占地40亩，总建面积7万余平方米，有五个群楼组成，分别设有有休闲广场，精品街，美食街，店中店，主题商场，超市、高级城市公寓等组成的大型综合商业。

锦城新天地于04年8月份开张，当时的均价为9000元/ M2，现已引进城隍庙珠宝，名典咖啡，至尊皇朝，苏宁电器等大型商业，而且商业步行街初具规模。但整体商业气氛不浓，人流稀少。

租金和经营概况：

区域一楼外围一楼内圈二楼店铺数量30 82 58

主要业态运动服装、休闲服饰

休闲服饰，品牌服

饰，咖啡品牌服饰，化妆品，

KTV

代表品牌

puma,袋鼠，日高，波

特老爷车、雅戈尔、

唐狮

艾夫斯、以纯

代表店铺概况

开间3.5M，进深8M，

层高5M 开间12M，进深10M，

层高5M

开间3M，进深5M，

层高4M

04年租金3-5元/日/M2 1.5-2元/日/M20.8-1.3元/日/M2

05年租金2-3元/日/M20.9-1.4元/日/M20.4-0.7元/日/M2

租金下降33% 40% 50%

经营状况尚可一般较差

空置率20%左右35% 60%

从上表可以看出，锦城新天地的现状：经营状况恶劣、空铺率高、商业氛围不足，大部分商铺都处于亏损状态。从地段和建筑上来看，锦城新天地都没有太大的问题。造成现在这种局面，一方面可能是商城的管理和经营不善，另一方面也可以说是在临安运做一个大体量的城市商业的难度。

相对于新天地服装商业的整体不景气，新天地的娱乐商业却经营的红红火火。以嘉乐迪为例，嘉乐迪每天基本满场，周末需要下午7点以前预定，平均消费在150-300元左右。嘉乐迪属于量贩式KTV，不同于临安以往的KTV厅，在临安是首家。从现状来看，这种新的业态在临安人还是比较欢迎的，说明临安人对新的娱乐消费项目的接受能力还是比较强的。