我爱我家数据思维：我要为你定制房子教学提纲

我爱我家数据思维：我要为你定制房子

【听杨姐说】

“未来我能预测出这个小区有多少人要换房，根据生命周期不需求，要换多大，价格多少合适，从而反馈给开发商，告诉他们要给哪些客户定制房子，开发出面积多少的几居室……”伟业我爱我家集团旗下伟业顾问副总经理、汇金行魔售平台负责人李健龙告诉杨姐。

现在整个房地产行业的电商纷纷扰扰，你说只收一个点，我就说免佣金……看起来热热闹闹地，但其实这里面门道很深。

从头讲起，伟业我爱我家集团的新房电商是一个独立公司——汇金行在做，平台的名字叫“魔售”。

这个汇金行主要是把“伟业我爱我家集团”20年的一、二手资源进行整合，通过“线上”“线下”双通路客户引流，打造的基于“互联网＋传统房地产营销”O2O新房移动电商交易、营销、服务平台。表面上看，魔售是服务于开发商和消费者，但其实同时在上面存在的主要是开发商和经纪机构。

这个平台的特点是：开放透明的线上交易，形成从客户导流、房客源数据匹配、高转化成交、金融服务的房地产综合交易全流程服务。

这有什么稀奇呢？大多数房地产电商都是这么玩的。但其实大不同！房地产O2O基于商业模式的差异导致很多地方都不一样。

比如说，房地产行业里有媒体性质的电商，例如搜房网、乐居，主要是流量模式，挣广告费；加盟模式，例如Q房网，向经纪公司收取加盟费和ERP系统使用费；还有绿地、万科、碧桂园等传统开发商自己搞的，主要是向开发商收取介绍费，不过我很不看好这种模式，房源受限，就是SKU不够，嘿嘿嘿，那么规模也肯定上不去；还有就是分销平台模式，比如现在的爱屋吉屋和房多多，向买房子的收取交易提成，现在不是一直在喊“只收一个点”么？

如果把所有房产电商再归类，其实也就两种——一种是以搜房为代表的媒体电商，收的是广告费，一种是渠道电商平台，收的是佣金。

但是，未来应该这两种都不是！

亲，你玩的是哪样？

先来看看现在的伟业我爱我家是怎么玩的，李健龙把汇金行分为几个平台：第一，魔售平台：魔售是一个面向经纪机构服务经纪人的房地产移动互联交易平台，通过机构的合作、经纪人注册上线、实现客源与房源的匹配和交易。

第二，开发商端平台：提供精准数据分析，提高客户精准定位，通过线上、线下整合销售渠道

第三，客户端平台：匹配海量楼盘，实时销控，锁定独家100%真实房源。线上淘宝拍卖合作、百度战略合作、51拼房团。线下企业客户拓展。

第四，大数据系统：完善的统计功能，对房源点击量、来电转化率、看房转化率进行检测，提高客户匹配精准度。

平台最大的特色是“定位、匹配、服务”功能，精准客户定位与案场高转化成交，而客户在做出购买决策后，我爱我家将提供后续的全程服务——金融贷款、无忧换房、担保交易、房屋管理等等一系列的服务。

说穿了，我爱我家在干的是“O2O”中的2（即TO）这个环节——连接。

IT技术及产品研发能力是汇金行未来的核心，说得再简单点，电商并没有改变我爱我家的商业模式，他们只是最大限度地把一切工作流程数据化，从提高效率的角度考虑实现最大限度的房源、客源匹配成交。

这种效率的提高，直接可以帮助我爱我家的代理节省很多时间，提高成单率，这样的话我爱我家就可以减少代理房产经纪的数量——从这个层面上看，提高转化成交才是核心。

那么我爱我家未来怎么提高转化率呢？

新“地主”时代

话说2012年到2014年的房地产不能说特别美妙。因为新房年销售额维持在6万亿至8万亿，整体市场未来5年也难说爆发，只是发展较为平稳而已，即所谓进入“新常态”——也就是说，房地产将由快增长、高价值、高盈利的时代回归到其居住属性，向注重质量和效率的集约型增长，购房者更趋于理性和实际的居住属性。

咱们看一组数据，2014年房地产销售总额7.6万亿元，其中

电商销售额占28%，涉及合同额2.1万亿，对应电商收入147亿，同比2013年增长52 %。

目前市场上开发商选择成交结果后付费的形式，渠道电商的市场空间将以每年50%以上的增速，预计2016年渠道电商收入将达到400亿的规模，并逐步取代传统媒体电商。

但这些还不够，我爱我家想要的是，数字信息服务提供商+金融服务提供商。

数字信息服务提供商的关键点是获取数字——这很考验房

地产中介平台公司获取优质房源的能力：基于伟业20年40城2000开发商超过3000个项目的传统代理业务优势，更容易获得开发商项目合作及优质房源，目前汇金行在北京市场上服务近100个电商项目，重点集中在通州、顺义、亦庄、房山等新房供应大的区域，杭州超过200个项目，独家电商项目占10%以上——这些项目的数字资产，都在我爱我家的数据库里。

此外，我爱我家发展了15年，已经不再是一个单纯的中介，而是一个中介的平台，在全国布局了12个城市近1500家门店超过35000经纪人，“魔售平台”针对所有门店、房源位置定位系统和标签，针对客户需求，进行房、客源的系统匹

配，这对于经纪机构利用平台帮助他们转化客户提升效率、效益非常有帮助——数据、匹配越精准，就越能帮助中介公司节省人力物力——如果房产中介人员带人看房10次能够成功一次，那么“魔售”平台如果能够把这个概率提高到看3次就签约，则会被视为提高了整个行业的效率。那么菜心们你们可能会问，那我爱我家未来将会是什么样的商业模式？这就牵扯到开发商目前的痛点在哪，实话实说，第一个痛点就是开发商要找到目标用户，即客户引流，第二个就是包括我爱我家在内的和之外的经纪机构的整合，好吧，我们先来看看，汇金行的核心是平台的匹配交易场所，无论是线上跟淘宝、百度合作，还是线下门店的带客，最终都是要客户到平台上寻找适合自己的房子，这就是引流。但这些都不好玩，好玩的地方在于，未来我爱我家将有一个“数字指挥棒”，告诉房地产商们应该建造什么样的房子。例如，我爱我家能够预测出这个小区有多少人要换房，要换多大，价格多少合适，从而反馈给开发商，告诉他们要开发出面积多少的几居室……到了那个时候，我爱我家将成为开发商的“大脑”，因为按照这样设置出来的房子一定会受到追捧。因为它不仅掌握着大量存量房的数字信息，而且对C端客户的数据也了如指掌。而当我爱我家做客户引流，精准匹配后，交易过程中可提供“我家贷”的金融业务支持，为客户提供首付贷、置换升级一站式解决方案，并且提供客户购房后的资