某房地产项目整体定位及商业规划方案

SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.
南向：食品街
评价：商业氛围浓厚，商家以餐饮为 主，经营情况较好。
Part 2 项目条件分析
项目交通条件分析
位置 交通路 麒麟北路 教场路
250
时间
14：55----15：00 17：05----17：10 21：05----21：10 13：20---13：25 14：05---14：10 16：40---16：45
追随者
缺乏独特资源和资金实力 搭便车，借势 以小博大 价格战的制造者
补缺者
规模小，快速灵活 目标客户明确，挖掘细分市场价值 抓住某种需求变化趋势，在细节创 新打造难以复制的产品 敏锐的机会主义者
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云南曲靖炮团项目 整体定位及商业规划方案
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思路的前奏
本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换 甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售 度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投 客） …………
本案
Part 2 项目条件分析
项目地块条件分析
路段 麒麟北路
交通路 教场路 食品街
展示面长 540m 500m 430m 300m
项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营 有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业 不均衡的问题。
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项目目标解析
项目定位要素提炼 曲靖首席都市综合体 一个充满城市意向的商业中心 独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区 开放、活力的城市客厅——中央广场 高品质与完美配套的高尚住宅/公寓 高端形象、树立典范——五星级酒店
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项目目标解析
公寓为商业提供客源 公寓可能降低整体档次
项目活力的核心，建立高端形象 形成完善配置，信息平台 项目利润实现的关键
商业为核心，住宅、写字楼 公寓为价值提升，酒店为形象 商业可能对公寓带来负面影
项目具有无可复制的资源
产商象品业，创结为新合市
场 独
标杆 具魅
的高 力的
形 产
局品部及或景全观面广领场先,打，造市城场市亮点
垄中断心形名象片标杆，引领市场潮流
挑战者
具有持续作战能力市场新进者 具备挑一战定曲独靖特固资有源和商生业产形规态模， 改变重游新戏定规义则曲靖商业价值， 强调创新新的打评造估难标准以复制的产 强调品产特品色的特色和价值
利用其他功能，实现价值最大化 现金流来源
商业
实现较高的销售价格
为商业带来基本消费人流
住
办
保持物业形象
宅
公
酒店为公寓或办公提供共享
酒店
写字楼为商业、公寓、酒店 来潜在客户
的服务和配套设施
写字楼可提高商业整体档次
酒店可以提高项目整体档次 提升整体档次的有力手段
写字楼和酒店可共享大堂
标志性（尤其是对外地和外籍人士）
作用 相互关系
资产沉淀或整售
综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力……
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项目目标解析
项目整体开发战略——依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！
我们的目标
城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为
城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！
项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市
的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新 换代！
开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳
健的现金流，支持项目滚动开发！
跨越曲靖—— 创建全新城市地标
Part 2 项目条件分析
项目区位判断
2、从中心城区整体来看， 本项目位于城区的中心位 置，四至人流均可方便到 项目位置。
项目区位优势明显，有充 分条件成为曲靖城市核心。
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休
闲
文 居化
住
成熟阶段： 多元发展
旅 游
商
娱 乐
商
务
业
休
文
闲居 公住
化 体wenku.baidu.com育
园
综合体（COMPLEX）---
是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市 空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系， 形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。
价值二
城市发展延 伸的城际中心
价值一
一个城市 GDP新的贡献
之源
价值三
创造一个新的 自我增值区
整合城市资源， 再造城市核心
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项目目标解析
项目产品价值所在
√√
领导者 挑战者 追随者 补缺者
领导者
品牌知名度高
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项目目标解析
综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地 资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。
初级阶段：简单 功能叠加
商
商
务
业
居 住
发展阶段： 融合发展
娱
商 乐商
务
业
Part 2 项目条件分析
项目四至条件分析
北向：教场路 评价：以汽修、餐饮等为主， 商业氛围一般但商家经营情况 较好。
东向：麒麟北路
评价：曲靖主干道，受限于目前非商 业因素，商业氛围较弱，但分布有较 多居住区及中小学，未来商业价值较 好。
西向：交通路 评价：北段以汽修、餐饮为主，商业 氛围较弱，南段因吉玛特超市、麒麟 商业广场两大主力店的带动，商业氛 围较浓。