中南房地产业有限公司注资收购大连金牛股份有限公司股权之海门中南世纪城中心开发有限公司
海门中南世纪城开发有限公司资产评估说明目录
中南房地产业有限公司
注资收购大连金牛股份有限公司股权之
海门中南世纪城中心开发有限公司
资产评估说明
中华评报字（2008）第050-5号
目 录
一、关于本资产评估说明使用范围的声明-----------------------------1
二、关于进行资产评估的有关事项说明-------------------------------2
三、评估依据的说明-----------------------------------------------9
四、资产清查核实情况说明----------------------------------------11
五、流动资产评估技术说明----------------------------------------15
六、设备评估技术说明--------------------------------------------26
七、长期股权投资评估技术说明------------------------------------30
八、负债评估技术说明--------------------------------------------31
九、评估结论及其分析--------------------------------------------33
海门中南世纪城开发有限公司资产评估说明关于本资产评估说明使用范围的声明
一、关于本资产评估说明使用范围的声明
本评估说明为中南房地产业有限公司拟以资产注入方式收购大连金牛股份有限公司股权所涉及有关资产的评估说明，仅供有关主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
中华财务会计咨询有限公司 2008年4月18日
二、关于进行资产评估的有关事项说明
（一）委托方及资产占有方概况
1、委托方：中南房地产业有限公司（以下简称：中南房地产业）
住所：江苏省南通市江东广场2栋601室
法定代表人：陈锦石
企业类型：有限公司（法人独资）
经营范围：商品房开发、销售；物业管理（以上凭资质经营）；自有房屋租赁；房地产信息咨询。
注册资本：40,000万元
营业期限：2005年02月01日至2025年01月31日
企业法人营业执照注册号：320600000013975
税务登记证号：通地税登字32060176987740-X
2005年2月1日，中南房地产业有限公司成立，注册资本5000万元，其中：中南控股集团有限公司以货币出资3750万元，占出资额的75％，陈昱伊（现用名陈琳）以货币出资1250万元，占出资额的25％。
2007年8月20日，中南房地产业有限公司增加注册资本15000万元，其中：陈昱伊以现金增资3750万元，中南控股集团有限公司以现金增资11250万元。增资后注册资本为20000万元，其中：中南控股集团有限公司以现金出资15000万元，占出资额的75％，陈昱伊以现金出资5000万元，占出资额的25％。
2007年12月11日，陈昱伊将其持有的中南房地产业有限公司25％的股权转让给中南控股集团有限公司，中南房地产业有限公司成为中南控股集团有限公司100％持股的全资子公司，注册资本20000万元。
2008年4月10日，中南控股集团有限公司以其持有的南通建筑工程总承包有限公司97.36％的股权，对中南房地产业有限公司增资。增资完成后，中南房地产业有限公司的注册资本为40000万元。
目前全资拥有八家房地产开发项目子公司，控股一家物业管理公司、一家建筑施工总承包公司，年开发能力达一百万平方米。在近几年房地产行业整体高速发展的背景下，中南房地产也得到了跨越式的发展。中南房地产在国内一些二、三线城市如南通、镇江、海南文昌、海门、常熟等形成了区域领先品牌形象，在南京、青岛等大城市也形成了一定的品牌影响力。
近几年，中南房地产已经成功运作了百万平米以上的大盘项目3个，包括南通中南世纪城项目（建筑面积约250万平米）、海门中南世纪城项目（建筑面积约100万平米）、常熟中南世纪城项目（建筑面积约100万平米）。通过多年来的发展，中南房地产已经形成一致的、有中南个性的规划理念、设计风格、建筑风格、营销策略、开发策略和物业管理等，打造了中南地产文化，形成有穿透力、影响力的统一品牌形象。
与此同时，中南房地产所开发的房地产项目获得了众多奖项。其中，中南世
中国（江苏）首届住宅产业国际博览会创新楼盘奖、南通市第42届房产交易展示会暨首届南通精品人居节百姓最喜爱楼盘、中国南通2007春季快乐家居嘉年华首届商品房精品楼盘推介会最佳产品规划奖、影响南通2007年品牌盛典金奖品牌、第九节亚洲艺术节组委会推介楼盘；南京麒麟锦城项目获得最佳居栖环境奖、南京市“公众满意楼盘”等多个称号；青岛海湾新城项目获得2007年强势品牌、2007年最佳生活空间奖。
中南房地产拥有的南通建筑工程总承包有限公司具有房屋建筑施工总承包特级资质，经过20年的发展，已经形成了一套成熟的施工管理制度、流程、技术和经验，在项目进度、质量、现场形象等方面，均处于同行领先水平。
2、资产占有方：海门中南世纪城开发有限公司（以下简称“海门中南世纪城”）
住所：海门市常乐镇
法定代表人：陈锦石
公司类型：有限公司（法人独资）私营
经营范围：房地产开发（按叁级资质开发范围承担开发业务）
注册资本：15000万元人民币
实收资本：15000万元人民币
营业期限：2001年05月16日至2011年05月15日
企业法人营业执照注册号：320684000135687
税务登记证号：通地税海门字32068472871601X号
海门中南世纪城开发有限公司原名为南通市常乐建工集团房地产开发有限公司。
2001年05月16日，江苏常乐建工集团有限公司、陈锦石等14位自然人共同出资组建了南通市常乐建工集团房地产开发有限公司，注册资本800万元，其中：江苏常乐建工集团有限公司以现金出资500万元，占注册资本的62.5％；陈锦石等14位自然人出资300万元，占注册资本的37.5％。于2001年4月16日取得了江苏省南通工商行政管理局企业注册分局《企业名称预先核准通知书》。南通宏大会计师事务所有限公司于2001年5月11日出具的通宏会验（2001）字第187号《验资报告》，确认截至验资报告日各股东出资已经全部到位。
2002年1月9日，江苏常乐建工集团有限公司与南通市中南建筑工程有限公司签订了《股权转让协议书》，江苏常乐建工集团有限公司将其所持有南通市常乐建工集团房地产开发有限公司450万元出资额转让给南通市中南建筑工程有限公司。该股权转让完成后，南通市常乐建工集团房地产开发有限公司注册资本为800万元，其中：南通市中南建筑工程有限公司以货币出资450万元，占注册资本的56.25％；江苏常乐建工集团有限公司以货币出资50万元，占注册资本的6.25％；陈锦石等14位自然人以货币出资300万元，占注册资本37.5％。南通宏大会计师事务所有限公司于2002年1月17日出具的通宏会验（2002）字第21号《验资报告》，确认截至验资报告日江苏常乐建工集团有限公司的减资，南通中南建筑工程有限公司的增资均已全部完成。并于2002年1月28日向南通市海门工商行政管理局提交了公司变更登记申请书，并于当日获得了备案批准。
2003年3月14日，陈锦石与陆亚英于签定了《转股协议》，陈锦石将其所持有的南通市常乐建工集团房地产开发有限公司25万元出资额转让给陆亚英。并于2003年3月15日向南通市海门工商行政管理局提交了《公司变更登记申请书》，于2003年3月20日获得了备案批准。
2006年12月28日，江苏常乐建工集团有限公司，陆亚英等14位自然人股东与中南控股集团有限公司签定了《股权转让协议》，江苏常乐建工集团有限公司将其所持有的6.25％的股权，计50万元的出资额全部转让给中南控股集团有限公司；陆亚英等14位自然人股东将其所持有的全部股份（37.5％），计300万元出资额全部转让给中南控股集团有限公司。
2007年1月10日，中南控股集团有限公司以现金对江苏常乐建工集团房地产开发有限公司增资2200万元，中南房地产业有限公司对江苏常乐建工集团房地产开发有限公司增资2000万元；公司名称变更为海门中南世纪城开发有限公司。至此，海门中南世纪城的注册资本为5000万元，其中：中南控股集团有限公司出资3000万元，占注册资本的60％；中南房地产业有限公司出资2000万元，占注册资本的40％。南通宏大联合会计师事务所于2007年1月8日出具的通宏会验字（2007）第003号《验资报告》，确认截至验资报告日，各股东的增资额已经全部到位。并于2007年1月10日取得了南通市海门工商行政管理局出具的（06840203）公司变更〔2007〕第01100003号《公司准予变更登记通知书》，公司注册号：3206842102160。
2007年4月9日，中南房地产业有限公司对海门中南世纪城开发有限公司增资1亿元。增资完成后注册资本为15000万元，其中：中南控股集团有限公司以现金出资3000万元，占注册资本的20％；中南房地产业有限公司以现金出资12000万元，占注册资本的80％。南通宏大联合会计师事务所于2007年4月5日出具的通宏会验字（2007）第107号《验资报告》，确认截至验资报告日，中南房地产业有限公司的增资已经全部到位。并于2007年4月9日取得了变更后的企业法人营业执照。
2007年8月26日，中南控股集团有限公司与中南房地产业有限公司签定了《股权转让协议》,中南控股集团有限公司将其所持有的20％的股权，计3000万元的出资额全部转让给中南房地产业有限公司。并于2007年9月30日取得了变更后的《企业法人营业执照》。至此，海门中南世纪城开发有限公司成为中南房地产业有限公司100％控股的全资子公司，注册资本15000万元。
公司的主营业务为房地产开发、销售，依照其所持有的编号为南通KF00440的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，从事房地产开发经营业务。公司目前正在开发的房地产项目为“海门中南世纪城”。
海门中南世纪城执行中华人民共和国财政部颁布的《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定并编制会计报表，其中基准日财务报表经中和正信会计师事务所有限公司审计后的资产负债及上述期间经营业绩情况如下：
资产负债状况表
单位：元项 目 2007年12月31日 2006年12月31日 2005年12月31日 资产总额 1,051,714,537.948,004,925.399,016,273.80负债总额 905,806,698.6622,295.311,021,801.30
所有者权益合计 145,907,839.287,982,630.087,994,472.50项 目 2007年度 2006年度 2005年度
营业收入 8,655,361.530.00 0.00
营业利润 -2,838,079.95 -16,075.99 0.00
净利润 -4,319,790.8 -11,842.4 -5,527.5
（二）关于评估目的的说明
因中南房地产拟通过资产注入收购大连金牛股份有限公司股权之目的，中华
财务会计咨询有限公司接受中南房地产的委托，对委托方指定的海门中南世纪城
开发有限公司的全部资产及负债进行了评估工作，对委托评估资产及负债在2007
年12月31日这一评估基准日所表现的市场公允价值做出评定估算，为投资者提
供价值参考。
（三）关于评估范围的说明
本次评估范围为海门中南世纪城开发有限公司全部资产及负债，截止基准日
账面资产总计931,155,382.76元，负债总计788,574,415.63元。各类资产及负
债的类型及账面价值如下：
流动资产账面价值885,280,104.91元，主要包括货币资金、其他应收款、预付
账款和存货（开发成本和低值易耗品）。
非流动资产账面价值45,875,277.85元，主要包括固定资产、长期股权投资、
长期待摊费用和递延所得税资产。
其中：固定资产账面价值603,486.12元、主要为车辆和办公电子设备。
长期股权投资账面价值755,000.00元。
长期待摊费用账面价值42,186,738.58元。
递延所得税资产账面价值2,330,053.15元。
流动负债账面价值700,574,415.63元，主要包括应付帐款、预收账款、其它
应付款和应交税费。
非流动负债账面价值88,000,000.00元，为长期借款。
（四）关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日为2007年12月31日。
（五）可能影响评估工作的重大事项说明
海门中南世纪城资产中不存在其他权属不清、产权纠纷等情况，不存在其他
可能影响评估工作的重大事项，不存在其他影响生产经营活动和财务状况的重大
合同、重大诉讼事项、或有资产、或有负债等情况。
（六）资产及负债的清查情况的说明
海门中南世纪对评估范围内的资产与负债进行了自查，通过本次清查认为资
产使用状况良好，账务处理比较规范。
（七）资料清单
海门中南世纪向中华财务提供的资产评估所需资料，主要包括：
1、资产评估明细表；
2、资产与负债清查结果；
3、会计报表；
4、产权证明文件；
5、重大合同、协议等；
6、销售统计资料；
7、其它与开发经营有关的资料。
海门中南世纪城承诺对所提供资料的真实性、完整性负责。（本页以下空白）
（本页无正文）
委托方法人代表或授权人签字：
中南房地产业有限公司（章） 2008年月日
（本页无正文）
资产占有方法人代表或授权人签字：
海门中南世纪城中心开发有限公司（章）
2008年月日
三、评估依据的说明
法律法规依据
1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法实施细则》；
3、原国家国有资产管理局(1996)23号《资产评估操作规范意见(试行)》；
4、财政部财评字[1999]91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；
5、中国注册会计师协会关于印发会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知；
6、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
7、《中华人民共和国公司法》；
8、《中华人民共和国土地法》；
9、《城市房地产开发经营管理条例》；
10、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则；
11、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则；
12、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
13、《房地产开发企业会计制度》；
14、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；
行为依据
资产评估委托约定函。
产权依据
1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、销售合同等；
2、国有土地使用权出让合同及国有土地使用权证；
3、车辆行驶证；
4、设备购买合同、发票等会计凭证；
5、其他法律权属证明文件。
取价依据
1、资产占有方提供的各开发项目的销售统计资料、财务会计资料等；
2、《最新资产评估常用数据与参数手册》（2006年）；
3、《2007年中国机电产品价格手册》；
4、《中国联合商情》等价格信息资料；
5、评估人员收集的当地房地产市场价格信息等其他资料。（本页以下空白）
四、资产清查核实情况说明
（一）资产清查核实的内容
中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务”）评估人员对纳入评估范围内的海门中南世纪的全部资产和负债进行了抽查复核。纳入评估范围内的资产包括流动资产及非流动资产资产；负债包括流动负债及非流动负债。经清查核实，截止评估基准日，评估范围内实际资产清查状况如下：
1、流动资产
本次流动资产清查具体内容包括货币资金、其他应收款和存货。清查的内容包括资产的账面价值、形成原因及其他相关情况。
（1）货币资金
货币资金账面价值为9,158,934.26元，包括现金和银行存款。
现金，全部为人民币，存放在财务部，共计877,184.19元。对于现金，评估人员采用监盘的方式进行了现场盘点并根据现金日记账记录进行合理的倒推计算。经过倒推计算出的评估基准日现金余额与申报账面记载金额一致，账实相符。故以经清查核实后的账面值作为调整后账面值。
银行存款共4个账户，均为人民币存款，共计8,281,750.07 元。对于银行存款，评估人员逐笔审核了银行对账单及银行存款余额调节表，对银行存款逐笔进行了函证。评估人员还对存在的未达账项就其原因、发生时间等进行调查，未达账项均属企业经营过程中正常的未达款项，对净资产无影响。故以经清查核实的账面值作为调整后账面值。
（2）预付帐款
预付帐款账面余额13,661,408.02元，主要为预付的工程款和模具制作费等。评估人员抽查预付帐款相关的会计凭证，未发现异常情况。故以经清查核实的账面值作为调整后账面值。
（3）其他应收款
其他应收款账面余额317,400,614.76元，主要为关联方往来款、押金及备用金等。企业采用备抵法计提坏账准备，其他应收款坏账准备44,288.80元。评估人员抽查其他应收款相关的会计凭证，未发现异常情况。其他应收款调整后账面值为317,400,614.76元，坏账准备调整后账面值为44,288.80元。
（4）存货
评估范围内的存货账面价值545,103,436.67元，包括开发成本和低值易耗品。其中开发成本账面价值545,101,318.17元，低值易耗品账面价值2,118.50元。
开发成本核算的是海门中南世纪正在开发的和待开发项目，建的海门中南世纪位于海门市建设河东、人民东路北侧地块，总占地面积423010平方米，地上总建筑面积约100万平方米。对于开发成本，评估人员审核了各项目的土地使用权出让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证，以核查其产权归属。依据企业提供的财务资料，对企业账面上
所反映的开发价值进行了抽查核实，我们抽查了土地出让金、拆迁补偿费、建安费等费用发生的原始凭证，收集了有关实际付款进度及实际工程进度的统计资料。我们以清查核实后的账面值作为调整后账面值。
在清查过程中，我们对评估范围内的存货进行了尽可能详尽的现场勘察，包括现场查看结构和外观、与有关人员座谈等，但限于检测手段、检测费用及评估人员的能力，我们未对建筑物各项结构所能达到的技术标准和参数（如地基的承载能力，梁、柱等承重结构的强度等）进行专门的技术检测。
低值易耗品主要是海门中南世纪电饭煲、微波炉、点钞机、吸尘器等材料，以账面值为调整后账面值。
2、固定资产
截至评估基准日，固定资产账面原值632,767.00元，账面净值603,486.12 元，主要为车辆和办公电子设备。
列入本次评估范围的运输设备共2项电子及其他设备3项评估人员对运输车辆的车牌号、行驶证和行驶里程数等进行核对，检查询问车辆行驶记录和行驶状况，并取得年检合格的车辆行驶证，购置发票复印件等；电子及其他设备主要分布在办公区，从现场勘查情况看，该类电子设备均能正常使用、保养状况较好。评估人员在企业财务人员填报资产评估申报表并进行自查的基础上，对电子设备进行抽查盘点，主要核实资产数量、型号、规格，向设备的管理人员及使用人员了解设备的使用状况，同时查看并复印重要资产的产权证明文件（包括重大设备购置合同和发票等资料）。评估人员在现场抽查了部份重要资产的原始凭证，对固定资产的账面价值合理性及构成因素进行了分析，以供评估作价时参考。
固定资产的调整后账面原值为632,767.00元、调整后账面净值为603,486.12 元。
3、长期投资
纳入本次评估范围内的长期投资账面价值为755,000.00，为被评估企业对两家公司的长期股权投资。评估人员通过抽查长期投资协议，了解企业投资情况及被投资企业经营状况，核实无误，以清查核实后的账面价值为调整后账面值。
4、长期待摊费用
至评估基准日，长期待摊费用账面价值为42,186,738.58 元，主要是摊销根据预收账款预提的所得税和营业税及附加，评估人员了解了企业的摊销方法及年限，抽查了摊销的凭证。核实无误，以清查核实后的账面价值为调整后账面值。
5、递延所得税资产
本次委估的的递延所得税资产账面值为2,330,053.15元，为补提以前年度的预付帐款坏账准备，产生的可抵减时间性差异所形成的递延所得税资产。对递延所得税负债，评估人员查看有关引起时间性差异的资产纳税申报情况，并结合应交税费科目进行了清查核实，核实无误，以清查核实后的账面价值为调整后账面值。
6、负债
本次负债清查具体内容包括应付账款、预收账款、其他应付款、应交税费。清查的内容包括负债的金额、形成原因及其他相关情况。
（1）应付账款
截至评估基准日，列入本次清查范围的应付账款账面价值为45,879,731.45元，主要为应付的广告款、工程款及销售佣金等。我们核查了相关账目及原始凭证，以确认为企业应承担的债务。经核实，企业账面记录无误，以清查核实后的账面价值为调整后账面值。
（2）预收账款
截至评估基准日，列入本次清查范围的预收账款账面价值为360,570,989.90 元，主要为预收的购房款。对于预收账款，评估人员核查了相关账目和凭证，确认该金额为企业应承担的债务，经核实，企业账面记录无误。以清查核实后的账面价值为调整后账面值。
（3）其他应付款
截至评估基准日，列入本次清查范围内的其他应付款账面价值为264,409,634.12元。主要为应付关联方往来等，我们核查了相关的会计凭证，未发现异常情况。经核实，企业账面记录无误。以清查核实后的账面价值为调整后账面值。
（4）应交税费
应交税费账面价值为29,714,060.16元，为应交营业税、所得税、土地增值税、城建税、土地使用税等。评估人员抽查了相应的会计凭证、纳税单证，未发现异常，以经清查核实后的账面值为调整后账面值。
（5）长期借款
长期借款的账面价值为88,000,000.00元，为银行长期贷款。评估人员核查了有关的记账凭证、借款合同等资料，未发现异常，以经清查核实后的账面值为调整后账面值。
（二）实物资产的分布情况及特点
海门中南世纪的实物资产主要为存货和固定资产，包括开发成本、低值易耗品、办公电子及其他设备，开发成本为中南世纪城，办公电子及其他设备分布在公司办公区内。
（三）影响资产清查的事项
本次评估中未发现可能影响评估工作的重大事项。资产占有方承诺，不存在其他影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项、或有资产及或有负债等情况。
（四）资产清查核实的过程和方法
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门颁布的有关法律法规和规范化要求，按照资产评估约定函所约定的事项，中华财务业已实施了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点以及时间上的总体要求，中华财务制订了资产清查方案，安排人员进行资产清查。整个清查过程主要集中在2008年1月14日至2008年1月23日。
中华财务评估人员对海门中南世纪提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了验证审核，对其提交的资产清单进行了必要的核实。
评估人员执行了审核账面价值，进行必要的市场调查和交易价格的比较等评估程序。
（五）资产清查结论及说明
通过对评估范围内的资产及负债的状况进行清查，清查调整结果如下表所
示：
金额单位：人民币元科目名称 账面价值 账面调整值 调整后账面值
一、流动资产合计 885,280,104.91 -885,280,104.91
货币资金 9,158,934.26 -9,158,934.26
预付账款 13,661,408.02 -13,661,408.02
其它应收款 317,356,325.96 -317,356,325.96
存货 545,103,436.67 -545,103,436.67
二、非流动资产合计 45,875,277.85 -45,875,277.85
长期股权投资 755,000.00 -755,000.00
固定资产 603,486.12 -603,486.12 长期待摊费用42,186,738.58 -42,186,738.58 递延所得税资产 2,330,053.15 -2,330,053.15
三、资产总计 931,155,382.76 -931,155,382.76
四、流动负债合计 700,574,415.63 -700,574,415.63
应付账款45,879,731.45 -45,879,731.45 预收账款360,570,989.90 -360,570,989.90 应交税费29,714,060.16 -29,714,060.16 其他应付款264,409,634.12 -264,409,634.12 五、非流动负债合计 88,000,000.00 -88,000,000.00
长期借款88,000,000.00 -88,000,000.00
六、负债合计 788,574,415.63 788,574,415.63
七、净资产 142,580,967.13 142,580,967.13
（本页以下空白）
五、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
本次评估范围为海门中南世纪的流动资产，具体包括货币资金、应收账款、其他应收款、预付帐款和存货。评估基准日的账面价值及调整后账面值如下表所示：
单位：人民币元科目名称 账面价值 调整后账面值 货币资金 9,158,934.26 9,158,934.26 预付账款 13,661,408.02 13,661,408.02 其它应收款 317,356,325.96 317,356,325.96 存货 545,103,436.67 545,103,436.67 流动资产合计 885,280,104.91 885,280,104.91
（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，提交流动资产评估准备清单和评估申报明细表规范格式，按照中华财务评估规范化的要求，指导企业填写相关评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1、由海门中南世纪城财务部门的有关人员介绍流动资产的情况；
2、根据海门中南世纪城提供的申报明细表所列明细内容，建立流动资产评估数据库，并依据工作的需要审查报表、总账、明细账和凭证。此外，对存货进行逐项现场勘察，调查、了解市场价格等。
第三阶段：综合处理阶段
1、将核实调整后的流动资产申报明细表录入计算机，建立相应的数据库；
2、遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见（试行）》的规定，根据实际情况，针对不同资产选取适当的评估方法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应的评估汇总表；
3、编制并提交评估技术说明。
（三）评估方法
对上述评估范围内的资产，我们根据企业提供的相关资料，遵照《资产评估操作规范意见》的规定，采取适当的评估方法，确定其在评估基准日的公允价值。
1、货币资金的评估
纳入评估范围的货币资金包括现金以及银行存款。
对于现金，我们核对了现金日记账，进行了现场盘点。根据现金日记账记录进行合理的倒推计算出的评估基准日现金余额与申报账面记载金额一致，账实相符，以调整后账面值为评估值。
对于银行存款，我们根据银行提供的企业银行存款对账单及企业编制的银行存款余额调节表等资料，核实企业账面值。同时，对存在的未达账项就其原因、发生时间等进行调查，考虑到该等未达账项属于企业在经营期间正常的未达款项，且对净资产并无实质性影响。故以调整后账面值为评估值。
2、应收账款的评估
纳入评估范围的其它应收款主要为关联单位往来款、定金和备用金等，我们通过函证及查验会计凭证等方式对于上述款项的可收回性进行了核实，结合企业以往年度应收账款的回收情况，对各项其他应收款收回的可能性进行判断，其他应收账评估值为清查调整后价值扣除评估风险坏账损失，坏账准备评估为零。
3、预付帐款的评估
纳入评估范围的预付账款为预付工程款，我们抽查了预付账款相关的会计凭证，了解和分析各项预付款的形成情况，未发现异常情况，评估时确定评估风险损失为零。
4、存货的评估
纳入评估范围的存货为开发成本和低值易耗品。其中低值易耗品账面价值2,118.50元，开发成本账面价值为545,101,318.17元。
A、开发成本的评估
开发成本反映的是海门中南世纪城项目，位于海门市建设河东，人民东路北侧地块，国有土地使用权出让合同,海土国出（2006）209号，出让宗地总面积423011平方米，使用年期至2076年12月27日。该项目总体定位为集居住、休闲、娱乐生态保护等功能为一体的高品质的具有浓郁滨水特色的现代城市生态社区。丝绸路、浦江路、民生路、将社区分为东、西、北3个相对独立又相互联系的居住组团，规划建造多层花园洋房，3层联排别墅，小高层及高层观景电梯洋房及酒店式公寓、商业铺面、相关配套设施等建筑面积974295平方米，约8600户，居住近3万居民
东小区占地137500平方米，已办理国有土地使用权证，海国用（2007）字第070047-50号，070163号，使用权面积99000平方米。海门市发展和改革委员会海发核准（07）013号项目核准批复居住建筑面积248376平方米，商业服务建筑面积4500平方米。
1.1期工程2007年4月开工，预计2008年4月完工，用地面积1956㎡，已开工建设住宅31281㎡，可销售面积30864.53㎡，基准日已售出面积28610㎡，待售面积2254.53㎡。1.2期工程2007年7月开工，预计2008年8月完工，用地面积15400㎡，已开工建设住宅30560.34㎡，可销售面积25703.545㎡，基准日已售出面积20610.1㎡，待售面积5093.45㎡。1.4期工程2007年8月开工，预计2008年11月完工，用地面积19640㎡，已开工建设住宅40250㎡，可销售
面积33409.904㎡，基准日已售出面积31182.9㎡，待售面积2227㎡。1.5期工程2007年10月开工，预计2009年1月完工，用地面积17280㎡，已开工建设住宅52490㎡，可销售面积43425.3771㎡，基准日已售出面积12286㎡，待售面积31139.38㎡。
（1）评估过程
①收集素材及准备阶段。评估人员进入现场后根据资产占有方提供的资产清查评估明细表，进行账表核对；根据资产占有单位提供的项目的资料核实物业的名称、座落地点、结构、建筑面积、使用年限等；核对国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程开工证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、测绘报告等。
依据企业提供的财务资料，核实企业账面反映的开发项目的成本，查阅了土地出让金、前期费用、建安费等费用的原始凭证，收集了有关实际付款进度及实际工程进度的统计资料，了解了开发项目的销售情况，收集了企业的销售记录。
②实地查勘阶段。对评估对象，评估人员进行了尽可能详尽的现场考查，对存货项目所在的地理位置、繁华程度、环境质量、交通条件、基础设施、公共设施、区域的规划等进行了调查。对各项物业的水、电、气、热保证度，交通便捷度，临街情况，容积率和建筑密度，规划和环境，内外装修，设施设备，平面布局，层次、朝向情况进行了较详细的记录。
③评估作价阶段。选择假设开发法进行评估。
（2）评估方法
假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象在估算开发完成后不动产正常交易价格（开发后价值）的基础上，扣除于估价时点后继续建造该建筑物的建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象价格的方法。基本公式如下：
开发成本评估值＝开发后价值－工程续建费用（折现）－销售费用（折现）-销售税金及附加（待售折现）-销售税金及附加（预售）-土地增值税（折现）-所得税（折现）-未付工程款
本次评估在具体运用时采用现金流折现法，即将续建完成后的房地产价值、续建工程费用折现到估价时点进行计算。在计算扣除项目土地增值税、开发利润时，我们先采用静态的方法，计算项目完工时应交的土地增值税、开发利润，然后考虑资金的时间价值，将其折现到估价时点参与计算。
（3）评估案例——海门中南世纪城项目一期
①估算估价对象开发完成后的房地产总价值
一期工程2007年4月开工，预计2008年4月完工，用地面积1956㎡，已开工建设住宅31281㎡，可销售面积30864.53㎡，基准日已售出面积28610㎡，售价总额113,295,600.00元，平均售价3960元/平方米。待售面积2254.53㎡。根据企业销售计划，至2008年底全部售完。根据已售住宅的销售均价，考虑到估价对象所处地区的区域特点、项目的市场供求特点以及评估基准日的价位水平，我们按住宅4100元/平米的销售均价水平估算估价对象开发完成后的房地产
总价值。
已预售房地产价值= 113,295,600.00 (元)
待售房地产价值=（30864.53-28610）×4100= 9,243,573.00 (元)
待售房地产价值（折现）=9,243,573.00×（1+10%）^-1/2= 8,813,401.05 (元) 开发完成后房地产总价值=113,295,600.00+9,243,573.00
= 122,539,173.00 (元)
开发完成后房地产总价值（折现）=113,295,600.00+8,813,401.05
= 8,813,401.05 (元)
②计算续建工程费用
续建工程费用＝评估基准日至工程全部竣工的开发总费用＋开发间接费用（管理费、设计费、监理费、工程费、材料费）
续建工程费用＝工程总费用－已完工程费用
工程项目总费用
根据工程项目开发建设方提供的建安工程和公建配套工程造价控制成本，并参照南通市同类工程造价经济技术指标。计算得到工程项目总费用。
一期在建工程=30864.53㎡×2,877.85元/㎡=88,823,595.65元
根据工程项目开发建设方提供的有工程项目监理部门盖章签证的基准日时点已完工程量资料和工程成本控制指标验证得到已完工程费用86,354,433.25元。
工程续建费用=88,823,595.65 - 86,354,433.25 = 2,469,162.40 (元)
工程续建费用（折现）=2,469,162.40×（1+10%）^-1/2=2,430,635.64 (元)
③销售费用
销售费用主要考虑销售过程中宣传广告、销售人员费用等。我们参照同类房地产开发项目的情况，并结合企业自身特点，按照项目开发完成后房地产总价值的2%计取。
销售费用（静态）=开发完成后房地产总价值×2%
= 122,539,173.00×2%= 2,450,783.46 (元)
销售费用（折现）=待售房地产价值（折现）×2%
=8,813,401.05×2%= 176,268.02 (元)
④销售税金及附加
销售税金主要考虑了营业税、城建税、教育费附加、印花税以及土地增值税。根据规定，营业税、城建税、教育费附加、印花税按项目交易额（即开发完成后的房地产价值）的5.55%计取。
销售税金及附加（静态）=开发完成后房地产总价值×5.55%
=122,539,173.00×5.55%=6,800,924.10 (元) 销售税金及附加（折现）=待售房地产价值（折现）×5.55%
= 8,813,401.05×5.55%= 489,143.76 (元)
盐城市中南世纪城—景城项目日照报告
盐城市中南世纪城4C地块项目日照模拟分析报告 建设单位：盐城中南世纪城房地产投资有限公司 设计单位：江苏华筑建筑设计有限公司 编制单位：江苏丰彩节能科技有限公司 编制日期：2017年5月12日
目录 1、模拟概述 (3) 1.1. 项目概况 (3) 1.2. 模拟概述 (4) 1.3. 评价标准 (4) 1.4. 参考资料 (4) 2、模拟计算软件简介 (5) 3、模拟分析 (5) 3.1. 物理模型 (5) 3.2. 大寒日阴影分布图 (7) 3.3. 大寒日全天阴影分布图 (8) 3.4. 日照时长分析图 (9) 4、结论 (9)
1、模拟概述 1.1. 项目概况 盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西接淮扬，北与连云港市毗邻，全市总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一，人口第二的市，生态旅游资源独具特色，市区河流纵横交错，号称“百河之城”。 本次盐城市中南世纪城4C地块项目参评绿色建筑，效果图如下所示： 图1-1 中南世纪城4C地块项目鸟瞰图 本项目地块位于江苏省盐城市园林大道与胜利路交叉口东北角。小区设计成配套齐全、功能完善的新型住宅小区。用地面积68468平米，容积率为 2.00，总建筑面积为188736㎡，建筑密度为16.8%，绿地率为40.0%，规划总户数为1052户，机动车停车位1266辆。小区出入口的设置便于居民的日常出
行，且项目内拥有怡人的景观和优美的生态环境，是一处极其适合居住的养生之地。 江苏丰彩节能科技有限公司受盐城中南世纪城房地产投资有限公司的委托，对中南世纪城4C地块项目日照状况进行了软件模拟分析，并依据《建筑采光设计标准》（GB/T50033）、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-2002）相关要求，对照《绿色建筑评价标准》（GB/T50378）的相关规定进行了分析。 1.2. 模拟概述 住区建筑（包括住宅建筑和配套公共建筑）的室外日照环境、自然采光和通风条件与室内的空气质量、室外环境质量的优劣密切相关，并直接影响居住者的身心健康和居住生活质量。 住宅建筑日照标准应满足《城市居住区规划设计规范》GB50180-2002的要求。居住区在规划设计中应合理确定住宅建筑布局与间距，并进行日照模拟分析。此外，要注意与周边建筑相邻关系，避免住宅建筑被遮挡后不满足标准。 1.3. 评价标准 根据《绿色建筑评价标准》（GB/T50378）第4.1.4条“建筑规划布局应满足日照标准，且不得降低周围建筑的日照标准”和《城市居住区规划设计规范》GB50180-2002中的要求，本项目位于江苏盐城，应满足大寒日底层窗台高处不低于2小时的日照要求。 建筑气候区划 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区Ⅳ气候区 Ⅴ、Ⅵ气候区大城市中小城市大城市中小城市 日照标准日大寒日冬至日日照时数（h）≥2≥3≥1有效日照时间（h）8-16 9-15 日照时间计算点底层窗台面 1.4. 参考资料 《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2014；
昆山_中南世纪城一页纸说辞
中南世纪城介绍一页纸 项目简介：项目是由上市房企，中国房产开发企业30强品牌中南集团倾力打造。项目位于城东版块核心区域，四大学区环伺，周边 生活配套齐全，交通便利。项目占地31万方，总建面积约106万方，西班牙式建筑风情，宫廷景观美不胜收，坐享160万方夏驾河景观 带，更独享区域内唯一三面环水的自然惬意。作为中南地产在昆山的开山之作，项目品质精工细作，是昆山置业、生活的好选择。 项目位置：昆山市太湖北路与杨树路交汇处 项目基本资料：总用地面积：31万平米，总建筑面积：约106万平米，综合容积率：2.5 在售房源：1#、5#（88-100㎡）；12#（90-142㎡）；15#、16#（95-143㎡精装修）；17#（88-134㎡）；18#（86-144㎡）；19#、20#（86-142㎡）；21#（93-121㎡）。 优惠方式：上市6周年，感恩回馈6重礼。一重礼：带访有礼，老带新到访即送50元礼品。二重礼：来就送礼，新客户首次到访送精美礼品。三重礼：推荐有礼，老客户带客成交最高万元现金。四重礼：购房大礼，新客户购房即送万元家电基金。五重礼：天天送礼，砸金蛋46寸彩电等你来拿。六重礼：天天特价，购房最高享8.8折。 项目核心价值点： 一、“城东百万方大盘”的区位价值 ?160万方夏驾河景观带环绕：城东区域内唯一两面环河，三面环水楼盘，自然景观美不胜收； ?超宽楼间距：园林绿化楼间距非常大。15#、16#楼间距超过100米； ?完善城市功能提升城市品位：昆山城东处于昆山经济开发区，是昆山市政府重点发展的区域。打造昆山东部的“六大中心”，即行政 中心、商业中心、展览展示中心、研发中心、高档居住中心和文化娱乐中心。 二、超高品质生活 ?便捷交通：沪宁高铁连通苏沪20分钟抵达昆山市区，轻轨S1号线，东起上海11号线延伸段花桥站，西至苏州园区正仪街道3号线， 在本区域设有国际会展中心站； ?齐全配套：二条天然水系、四个最繁华的商业综合体、八大银行；三所昆山最好的医院、六大生态公园、九所学校； ?高端会所：整个城东唯一一个五星级标准打造的会所，总建8000平米，内含城东唯一地上地下双泳池。 ?一站式教育：星空艺术幼儿园，晨曦小学近在咫尺，兵希中学，一站式优秀学区，紧邻省重点开发区高级中学，学习氛围浓厚。 ?夏驾河景观：整个城东最亮化的工程，政府花了12亿打造，项目是城东唯一亲水依园的宜居社区。 ?建筑风格：项目采用西班牙设计风格，西班牙风格的外立面给人热情温暖充满活力的感觉，全国最高端的社区星河湾也是采用的西 班牙风格来打造的。 三、现代化居住硬件系统 ?电梯：日立电梯作为世界名牌，在全世界乃至中国市场的成功更在于其独具特色的维护和控制技术，使其获得了“运行可靠，性能优 越和乘坐舒适”的声誉。 ?玻璃：三玻两腔中空玻璃、断桥隔热铝合金材料：高强度、隔热、保温效果好、防雷、持久耐用。保证了室内温度不会随着室外温度 的高低起伏有太大的变化，在冬夏两季室内外的温差可以达到2-3度，按照132平米的户型来计算，一年可以节省电费近千元。 ?智能化系统：项目采用中南第六代U智慧智能化系统，在会所、社区服务中心等公共区域实现WIFI全覆盖，小区采用全封闭式管理， 为业主提供8重安防系统：24小时保安巡更、红外线智能化监控系统、公共部位监控、安保监控系统、可视对讲系统、室内安装红外幕墙按钮系统、车库监控系统、社区报警求救系统。 四、国家一级资质物业-中南物业 提供多项个性化服务，如24小时叫车服务、24小时生活用品配送服务、12小时上门服务、净菜配送服务，U+小站、每月不低于一次的维护维修服务优质项目团队。 五、开发商：中南集团 中南是上市房企业，总资产700亿元、年开发面积400万平方米，集团拥有“房地产业”、“建筑产业”、“轨道交通”、“商业产业”四大产业.作为中国上市房企25强，中南集团凭借雄厚的实力和规模化的优势，先后在30个城市开发了50多个楼盘。也是目前在民营企业中唯一拥有地铁施工盾构机企业，北京地铁1号线从西单到王府井这一段就是中南施工的，正好经过北京天安门。获得了17座鲁班奖、4座詹天佑奖、扬子杯、长城杯、白玉兰杯等奖项。 ?代理商：世联行 世联成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。 2009年8月28日，世联在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。 经20年的发展，世联成为全国性的房地产服务提供商，超15000名员工，为近2万家开发商提供专业的营销代理及顾问咨询服务，为600万个家庭实现置业梦想！2013年，世联以每天8.2亿的成交额，成为境内代理销售额首破3000亿的房地产服务商，在13个核心城市销售额也已超百亿，并以市场份额4.5%的绝对优势领跑地产服务行业。 ?园林设计：广州棕榈园林景观设计院 广东棕榈是一家具有20多年经营历史的现代化园林企业。棕榈拥有城市园林绿化一级、风景园林设计专项甲级资质，以双一级资质成为国内同行业佼佼者。 ?总建筑设计：上海方大建筑设计事务所 方大设计集团总部坐落于中国上海，汇聚了二百余位来自世界各地的业内设计精英。专业从事城市规划、建筑设计、景观设计业务。
某楼盘10月暖场活动方案汇总
活动内容： (一)一月份——名俗喜乐汇 第一周（1月4日）——糖人DIY：邀请民间艺人，在售楼处进行糖人的制作与教学； 第二周（1月11日）——中国结DIY：在活动现场为到访客户提供中国结制作材料，并邀请民间艺人进行现场指导； 第三周（1月18日）——著名书法家挥毫送祝福：邀请常熟市知名书法家，在售楼处现场进行书法写作，并为到场客户馈赠新春祝福墨宝； 第四周（1月25日）——一月生日业主联谊会：邀请中南所有1月份生日的老业主参与到生日会中，现场为客户准备生日蛋糕以及生日小礼物。
(二)二月份—— 第一周（2月1日）——春节期间，暂不进行安排。 第二周（2月8日）——浓情巧克力DIY：巧克力寓意着“甜蜜与思念”，尤其是在这个特殊的月份，我们为到场客户提供巧克力制作的原料，让客户参与到活动中来，既可品尝巧克力的美味，也可用自己亲手制作的巧克力在情人节那天送给自己最亲密的人。 第三周（2月15日）——中南版“爱要大声说出来”：爱情是需要经营的，无论是对爱情充满激情的年轻少年，还是激情已褪去，享受安稳与依赖的中年，系策划筹办中南版“爱要大声说出来”，让客户说出心中的爱，对爱人、对亲人、对陌生人都可。 第四周（2月22日）——二月生日业主联谊会：邀请中南所有2月份生日的老业主参
与到生日会中，现场为客户准备生日蛋糕以及生日小礼物。 (三)三月份——沐浴春风，享受阳光，中南户外活动季 第一周（3月1日）——风筝制作与放飞：邀约客户在售楼处现场制作风筝，现场将有老师进行风筝制作讲解，完成后在售楼处外空地进行放飞风筝，所有成功放飞的风筝可获得小礼品一份。 第二周（3月8日）——户外烧烤狂欢:在售楼处外提供烧烤用具以及烧烤材料，邀约客户进行烧烤活动，现场并为客户提供甜点饮料。 第三周（3月15日）——种一颗青春的盆景：邀约客户来到售楼处，现场为客户提供
南通中南世纪城-中央商务区百货商店业态市场简析(DOC 5)
南通中南世纪城-中央商务区百货商店业态市场简析(DOC 5) 部门： xxx 时间： xxx 整理范文，仅供参考，可下载自行编辑
南通中南世纪城——中央商务区 百货商店业态市场简析 联系单位：中南控股集团有限公司投资发展部 联系电话：86-513-82738088 图文传真：86-513-82738612 电子邮件：cooperation@https://www.360docs.net/doc/cc1711404.html, 通信地址：江苏省海门市常乐镇中南大厦 邮政编码：226124 南通市社会与经济发展情况 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海 都市圈三个副中心城市，辖4市2县3区，面积8,001平方公里；截至2004年， 南通市共有人口773万人，其中南通市区人口85万人。 近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了 10%，2004年突破15%；南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐 射的江北第一城，目前南通在江苏省仅次于苏州、无锡与南京。按照南通市十一 五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长 三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心。 苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈，促使南通充分发 挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势，将有助于南通产业结 构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展。从区域经济角度，苏通大 桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作 用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市地位。
本项目周边关键要素示意图 南通市商业格局 “2+4”商业格局基本形成，即2个商业中心（南大街、桃坞路），4个商业街区 （外环北路、钟秀路、青年路、工农南路）。居民消费需求也明显转旺，2004年 全市社会消费品零售总额384.25亿元，比2003年增长16.0%。 南大街作为南通商业核心，集百货、餐饮及休闲娱乐于一体，总商业规模在30 万平方米左右；桃坞路作为商贸及休闲娱乐的特色街区，主要项目有桃坞路服饰 城、金碧辉煌等；外环北路与钟秀路主要以家居装饰、建材、轻纺等工业消费品 专业市场为特色；工农南路及外环北路延伸（越江路）以汽车展销及汽配为主要 特色；青年路主要为餐饮及休闲娱乐消费所在地。
5.建筑设计方案绿色设计专项说明：盐城中南世纪城4C地块项目
项目建筑设计方案绿色设计专项说明一、基本情况 项目名称盐城中南世纪城4C地块 项目概况所在城市盐城市气候分区夏热冬冷建筑性质住宅建筑面积18.87万㎡建筑层数9/11/29/32/33 结构形式框剪/剪力墙建筑类别被动式节能水平65%节能设计标准 绿色建筑 星级标准 二星级 设计依据《江苏省绿色建筑设计标准》DGJ32/J 173-2014； 《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2014； 《民用建筑绿色设计规范》JGJ/T 229-2010； 《民用建筑热工设计规范》GB 50176-93； 《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2015； 《江苏省公共建筑节能设计标准》DGJ32/J 96-2015； 《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）； 《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》DGJ32/J71-2014；《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010； 《住宅设计规范》GB50096-2011； 《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006等。 主要技术经济指标 用地面积 6.85万㎡建筑占地面积 1.15万㎡总建筑面积18.87万㎡ 计容建筑面积13.69万㎡ 不计容建筑面积 5.18万㎡建筑密度16.8% 容积率 2.0 绿地率40% 机动车停车 位 1266 地下停车位1244辆 地上停车位22辆
二、绿色设计技术措施 规划设计1、场地规划符合盐城市城乡规划的要求，不会对当地文物、自然水系、湿地、基本农田、森林和其他保护区造成破坏。场地内无基本农田保护区、风景名胜区、自然保护区、历史文化名城名镇名村等各类保护区，且无文物保护单位、保护建筑、历史建筑等各类文物古迹。 2、本项目主要功能住宅小区，地下空间建筑面积较大，主要用于机动车、非机动车停车和设备用房。 3、项目选址安全范围内无洪涝灾害、泥石流等威胁，且无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，无电磁辐射等危害。 4、场地内无餐饮类建筑、锅炉房、垃圾运转站、其他易产生烟、气、尘、噪声的建筑或设施，故无排放超标的污染源。 5、项目满足日照标准，且通过日照审批，不会对影响周边建筑的日照标准。 6、项目场地内环境噪声符合现行国家标准《声环境质量标准》GB 3096的有关规定。 7、本项目位于盐城城南新区核心住宅区人民路西侧、纬十三路即阅海路南侧，公共交通较为便利。场地东入口步行10m内即有盐城城南医院西站（82路经过）；步行800m范围内有人民路海洋路路口站（途径60路、82路、B支2路）。 建筑设计围护结 构部位 主要保温材料基层及墙体材料 传热系数 W/（㎡·K）屋面40厚挤塑聚苯板（XPS）钢筋混凝土板0.59 外墙30厚复合发泡水泥保温板砂加气混凝土砌块0.61 梁柱30厚复合发泡水泥保温板钢筋混凝土 1.48 外窗 朝向窗框型材玻璃遮阳形式传热系数南向多腔塑钢5高透光Low-E+12Ar+5透明玻璃活动铝合金卷帘 2.4 北向多腔塑钢5高透光Low-E+12Ar+5透明玻璃—— 2.4 东向多腔塑钢5高透光Low-E+12Ar+5透明玻璃活动铝合金卷帘 2.4 西向多腔塑钢5高透光Low-E+12Ar+5透明玻璃活动铝合金卷帘 2.4 结构设计 结构形式框剪/剪力墙 使用年限70年结构安全等级二级 抗震设防烈度7度场地类别Ⅳ类 框架梁、柱抗震等级三级 可再 生能源利用 本项目采用太阳能光热系统，采用太阳能热水器提供大部分生活热水的住户比例达到60%以上。
青岛中南世纪城简介
青岛中南世纪城 简介
第一部分统一说辞 一、公司品牌介绍 我们中南控股集团起步于1988年，已发展成为总资产近300亿元，各类员工30000余人，综合产值近190亿元的大型集团化上市企业，目前中南集团拥有“房地产业”、“建设产业”、“土木工程产业”、“工业集团”等产业板块，下辖江苏中南建设集团股份有限公司（证券代码：000961）、南通建筑工程总承包有限公司、南通市中南建工设备安装有限公司、北京城建中南土木工程集团有限公司、金丰环球装饰工程（天津）有限公司等20多个子公司。 中南控股集团是江苏省最具知名度的民营企业之一，旗下建筑产业江苏省民营建筑行业前列，南通建筑工程总承包有限公司具有房屋建筑工程施工总承包特级资质；“中南世纪城”品牌是江苏省最具知名度的房地产品牌之一；北京城建中南土木工程集团有限公司是全国最早从事地铁工程研发与施工的专业公司。 中南经营网络：以长三角经济圈为中心，以环渤海经济圈和珠三角经济圈为两翼形成鼎足之势，辐射全国，业务遍及京津、沪、苏、琼、陕、粤、川、浙、新等11省20多个市，并延伸拓展至美国、澳大利亚、日本、俄罗斯、新加坡、沙特、阿联酋、科威特、阿尔及利亚、毛里塔尼亚、越南、关岛等境外市场。 中南控股集团秉承“打造时代精品，铸造百年基业”之理念，“中南地产”品牌，毕22载之功，倾力打造，现已发展成为南通房地产企业的中流砥柱。目前正在开发的项目有南通中央商务区、青岛海湾新城、青岛李沧中南世纪城、海南中南·森海湾、海南儋州中南西海岸、中南世纪花城、军山半岛、海门中南世纪城、镇江中南世纪城、盐城中南世纪城等，而且南通中南世纪城、世纪花城、海门中南世纪城、盐城中南世纪城、李沧中南世纪城、儋州中南西海岸都是超过百万平方，其他项目也是在30万平方米以上。公司现在全国各地都在看地，海门、吴江、淮安、四川南充、辽宁营口、内蒙古锡林浩特、新疆乌鲁木齐等地都在洽谈开发用地，也都是百万以上的超级大盘，其中青岛市李沧东部项目—世纪锦城已经在积极筹备中，相信不久就可以开工了。 公司连续多年被各级政府和主管部门评为“明星企业”、“优秀企业”，2002年以来连续六年被评为“江苏建筑业最佳企业”、“中国质量、服务、信誉AAA级企业”，同时先后被江苏省政府、国家工商行政总局命名为“重合同、守信用企业”， 2008年度“江苏省房地产20强企
淮安中南世纪城项目防水工程施工方案
淮安中南世纪城项目防 水工程施工方案 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
防水工程施工方案 1．编制依据 1．1淮安中南世纪城开发有限公司《工作联系单》； 1．2中南控股集团2010年8月15日《工作报告》第三部分第三大条第（三）条第2款规定； 1．3国家标准GB 50108-2008《地下工程防水技术规范》； 1．4国家标准GB 50345-2004《屋面工程技术规范》； 1．5防水材料生产厂家《材料使用说明书》。 2．工程概况 2．1分项工程概况 ．1工程名称淮安中南世纪城期 ．2工程地点淮安枚皋路北正大路西 ．3建设单位淮安中南世纪城房地产有限公司 ．4设计单位江苏省第二建筑设计研究院有限公司、南京金宸建筑设计有限公司、海门市建筑设计院有限公司 ．5监理单位江苏地元项目管理有限公司、淮安市正中工程建设监理有限公司 ．6施工单位江苏宏大建设集团有限公司 2．2防水工程施工范围、承包形式、防水施工合同的签订和对帐结帐方式的规定 ．1 淮安中南世纪城期全部的防水工程（包括会所防水工程）。 ．2 承包形式：包全部防水材料、包人工。 ．3专业施工合同的签订和对帐结帐方式：直接与淮安中南世纪城城市公司签订和结帐。 2．3分部分项防水做法 执行中南控股集团2010年8月15日《工作报告》第三部分第三大条第（三）条第2款的做法： ．1全部基础底板：3mm厚贴必定BAC双面自粘防水卷材(空铺法)。 ．2全部地下室外墙、地下室种植顶板和商业地下室顶板：1.5mm厚JS复合防水涂料+1.5mm厚贴必定PET防水卷材。 ．3全部坡屋面和天沟 2mm聚合物JS复合防水涂料3-4遍成活；天沟另加附加层(2mm聚合物JS复合防水涂料),泛水高度150mm；
中南世纪城一期物业管理投标书完整版
中南世纪城一期物业管 理投标书 Document serial number【NL89WT-NY98YT-NC8CB-NNUUT-NUT108】
中南世纪城一期物业管理投标书 目录 第一部分投标人的服务承诺 (2) 第二部分 XXXX简介及相关资质证明材料 (3) 第一节XXXX简介 (3) 第二节XXXX主要业绩 (5) 第三节资质材料 (6) 第三部分中南世纪城一期物业管理服务方案 (11) 第一节物业管理服务工作的整体设想及策划 (11) 第二节拟采取的管理方式 (18) 第三节工作计划 (22) 第四节物资装备计划 (24) 第五节人员配备………………………………………………………第 24页 第四部分中南世纪城一期物业管理各项承诺及完成指标采取的措施 (27) 第一节房屋及公共部位的维修养护，公共设施、设备及场所的使用、维 修、养护和管理 (28) 第二节治安消防管理 (29) 第三节环境清洁卫生 (32) 第四节交通车辆管理 (34) 第五节住宅区档案资料管理 (35) 第六节服务质量效果 (39) 第七节装修管理 (40) 第九节无偿便民服务与代办生活服务项目及收费标准 (42) 第九节社区文化与环境文化 (46) 第十节物业维修基金的建立和使用 (48) 附：中南世纪城一期管理处各岗位职责 (49) 第五部分测算报价 (61) 第一部分投标人的服务承诺 致新世界中心开发公司：
㈠根据已收到的《中南世纪城一期物业管理项目》招标文件的要求，遵照《江苏省住宅物业管理服务标准》、《南通市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》、《物业管理条例》的规定，我司经考察现场和研究招标文件后，经过仔细测算，小区按江苏省物业管理服务标准五级提供服务，公共服务费按人民币元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取，办公用户及商业部分将按照江苏省优秀物业管理大厦的标准提供服务，公共服务费分别按人民币元和元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取。按招标文件的要求实行综合一体化物业管理。 ㈡我司保证：自接管中南世纪城一期物业管理项目起随时随地为业主提供优质服务，打造精品工程，三年之内将成为市级、省级物业管理优秀项目并力争创建全国物业管理示范小区。 ㈢若我司有幸中标，将在签定物业管理合同时，向贵司交纳伍十万元银行履约保函。 投标单位（章）：南通XXXX管理有限公司 法定代表人（章）： 日期：二00六年月日第二部分 XXXX简介及相关资质证明材料 第一节南通XXXX管理有限公司情况介绍南通XXXX管理有限公司，为集团成员企业，由房地产业有限公司和新世界中心开发有限公司共同投资组建。 公司管理面积达30万平方米，公司业务主要分布在江苏南京、海门、南通，山东青岛、烟台等。接管物业类型包括办公楼、别墅、公寓、高层住宅等。管理项目主要有：南京——中南·麒麟锦城，海门——中南大厦，青岛
中南世纪城施工组织设计方案
中南世纪城施工组织设计2 混凝土工程一）试验及配合比设计操纵 1、配合比试验 在砼浇筑前，应提早9天，将商品砼搅拌站提供的经现场总工程师审核的砼配合比报送监理工程师审查合格后，方准许生产。当水泥厂家、品种、标号发生变动或砂石材料有较大变动时，必须重新试配确定配合比，不能任意串用配合比。 2、现场试验 （A）砼养护工作 （1）施工现场必须设有标准养护室。标准养护室必须设有自来
水及加温炉，温、湿度计、试块架。成型室的温度需保持在20±5℃。相对湿度应在90%以上，相对湿度要求每天有记录。 （2）试件模具：100×100×100mm的试模应许多于10组，150×150×150mm的试模应许多于4组。砂浆试模不得少于2组。试块成型，必须设平板振动器一台。坍落度筒及不吸水的刚性平底板、捣棒、钢卷尺。作好试块成型记录。 （3）严格按施工规范的规定，取够试块组数，并认真考虑留置60天强度及冬施同条件养护试块。砼试块取样应有代表性，注意标准养护条件，及时送检。 （B）取样方法： （1）一般砼： a、每100盘，但不超过100m3的同配合比砼，取样次数不得少于一组。 b、每一工作台班的同配合比砼不足100盘时其取样次数不得少于一组。取样应在浇筑地点随机抽取，但每组试件应在同一盘砼中取样。每组试块为三块，依照骨料粒径分不制作试块，石子在20mm 以下，试模用100×100×100mm，石子在40mm以下，试模用150×150×150mm。 注：①当原材料或配合比有变时相应增加组数。
②检验拆模、吊装、强度另留同条件养护试件。 （2）砼强度试验以三个试块为一组。采纳标准养护的试块成型后应覆盖表面，以防止水份蒸发，并在温度为20±5℃的情况下静置一昼夜至两昼夜，然后编号，拆模，拆模后的试块应立即放在温度20±3℃。湿度95％以上的标准养护室中养护，在标准养护室内试块应放在架上，彼此间隔为10-20mm。同条件养护的试块成型后应覆盖表面，试块的拆模时刻与标准养护试块相同。拆模的试块需与结构或构件同条件养护。 （3）水泥试验的取样方法及数量规定。常用水泥试验的取样应按下述规定进行： ①散装水泥：对同一水泥厂生产的同期出厂的同品种、同标号的水泥，以一次进厂（场）的同一出厂编号的水泥为一批。但一批的总量不得超过500t，随机从3个车罐中抽取等量水泥，经混拌均匀后，再从中称取许多于12kg水泥作为检验试样。 ②袋装水泥：对同一水泥厂生产的同期出厂的同品种、同标号的水泥，以一次进场的同一出厂编号的水泥为一批。但一批的总量不得超过200t。随机从20袋中各采取等量水泥经混拌均匀后，再从中称取许多于12kg水泥作为检验试样。 ③对已进场的每批水泥，视在场存放情况，应重新采集试样复
中南世纪城项目swot分析
中南世纪城项目swot分析 优势： 1、城南是目前盐城市发展的重点，也是盐城未来城市发展潜力地块，中南世纪城地处城南板块，未来升值空间大，地段价值明显，投资回报率较高； 2、占地面积约1600亩，超大楼盘创下了盐城楼市的首个之最，提供的房源多，户型多样，市场竞争力大； 3、首创盐城纯西班牙的建筑风情，风格独特，建筑品质卓越； 4、规划有70万平米的大型商业配套，拥有购物、餐饮、休闲娱乐、经济、金融、生活、会展等多种业态； 5、学校、市政府行政商务中心、三甲医院、超市、体育馆等分布四周，生活便利，配套设施齐全； 6、毗邻市一小新校区施教区、市初级中学南校区，属于双学区房，教育资源丰富； 7、交通便捷，沿路有BRT、1路、8路、20路、33路、38路等交通工具； 8、由中南世纪城房地产投资有限公司倾力打造，大盘大手笔大规模，物业管理、客户服务方面更有品质保障； 9、集住宅、商铺、写字楼、酒店公寓于一体，打造盐城280万城市综合体。 劣势： 1、距离城中较远； 2、期房，明年才能交房，有一定风险； 3、商铺首付高，利率高； 4、配套设施跟进完善还需要一定的时间； 机会： 1、受国家限购令、宏观调控等政策影响，大中城市房地产项目趋于饱和，绿地、中南、金辉等大开发商纷纷落户盐城，盐城未来房地产形势欣欣向荣； 2、盐城被列为国家重点沿海开发城市，国务院定位盐城为优化开发区域，盐城城市未来的发展必定会带动房地产产业的进一步发展； 3、城南已经有华邦国际写字楼、驿都金陵大酒店等高档业态，市政府大楼也位于此处，城南地块的价值明显、未来升值潜力巨大。 威胁： 1、城南板块是盐城未来发展的重中之重，盐城未来的楼盘也会逐渐云集此处，竞争会越来越激烈； 2、中远世纪城、中庚海德公园、凤鸣缇香也已经城南开发类似房地产项目； 3、国家宏观调控政策的转变，银行加息、准备金上调等政策都会造成影响。
南通中南世纪城-中央商务区百货商店业态市场简析(DOC 5)
南通中南世纪城——中央商务区 百货商店业态市场简析 联系单位：中南控股集团有限公司投资发展部 联系电话：86-513-82738088 图文传真：86-513-82738612 电子邮件：cooperation@https://www.360docs.net/doc/cc1711404.html, 通信地址：江苏省海门市常乐镇中南大厦 邮政编码：226124 南通市社会与经济发展情况 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海 都市圈三个副中心城市，辖4市2县3区，面积8,001平方公里；截至2004年， 南通市共有人口773万人，其中南通市区人口85万人。 近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了 10%，2004年突破15%；南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐 射的江北第一城，目前南通在江苏省仅次于苏州、无锡与南京。按照南通市十一 五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长 三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心。 苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈，促使南通充分发 挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势，将有助于南通产业结 构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展。从区域经济角度，苏通大 桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作 用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市地位。
本项目周边关键要素示意图 南通市商业格局 “2+4”商业格局基本形成，即2个商业中心（南大街、桃坞路），4个商业街区 （外环北路、钟秀路、青年路、工农南路）。居民消费需求也明显转旺，2004年全 市社会消费品零售总额384.25亿元，比2003年增长16.0%。 南大街作为南通商业核心，集百货、餐饮及休闲娱乐于一体，总商业规模在30万 平方米左右；桃坞路作为商贸及休闲娱乐的特色街区，主要项目有桃坞路服饰城、 金碧辉煌等；外环北路与钟秀路主要以家居装饰、建材、轻纺等工业消费品专业 市场为特色；工农南路及外环北路延伸（越江路）以汽车展销及汽配为主要特色； 青年路主要为餐饮及休闲娱乐消费所在地。