土地收储开发策划方案
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目区域自然特征
湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17℃，日极端高气温为℃，极端低气温为℃。全年无霜期为223-304天。年日照小时。年太阳辐射总量97千卡千卡/平方厘米。年平均降雨量毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的%。年平均相对湿度为%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。
全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积平方公里，低山平方公里，岗地平方公里，水域面积平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。
熟地地价估算
项目融资方式分析
项目开发资金使用特点
融资模式的现状与问题
融资方式比较及联动融资模式
六项目方案总结
一. 项目基本情况
项目概述
项目名称
项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县）
区域位置
湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经112°30′-113°02′，北纬28°30′-29°03′，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19个乡镇，418个行政村，总面积平方公里，人口73万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。
4.湖南国有土地使用权招标拍卖挂牌办法
5.湖南城县建设征地补偿安置办法
6. 湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法
7. 湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法
8. 湘阴县土地储备管理办法
9. 湘阴县人民政府关于进一步规范土地市场管理秩序的意见
三项目市场分析
项目土地市场分析（岳阳数据）
土地成交有所增加，地价随量快速上扬
项目区域交通情况
湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际机场；建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接：距京广铁路复线15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。向西横跨湘资连接益阳；向北环洞庭湖直达岳阳。县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。
国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积万m2，土地实际成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积万m2，成交金额亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、%、256%、%。
从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。
项目土地利用现况（单位：公顷）
湘阴县土地总面积：
农用地耕地：
园地：
林地：
其他农用地：
小计：
建设用地城乡建设用地：
交通水利用地：
其他建设用地：
小计：
未利用地水域：
滩涂沼泽：
自然保留地：
小计：
二编制依据
1.中华人民共和国土地管理法
2.城市房屋拆迁管理条例
3.湖南岳阳市土地利用总体规划（2006-2020）
资金来源增幅较大，购房能力有所增强
上半年，全市房地产开发企业资金来源亿元，同比增长%。其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为亿元、亿元、亿元，同比分别增长%、123%、%。
项目开发涉及政府职能部门
项目土地供应方案
土地供应模式
土地供应计划
土地一级开发深度
五项目投资方案
项目投资开发成本范围
土地储备运营成本
土地回收出让成本
土地整理开发成本
其他相关成本
土地出让金估算
挂牌底价估算
底价确定程序
底价计算方法
土地销售收入估算
项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入
项目部分土地进行二级开发成本及利润
项目区域房地产市场分析（岳阳市数据）
开发投资持续增长，建设规模继续扩大
据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长31%，其中商品住宅投资亿元，同比增长%。房屋新开工面积万m2，施工面积万m2，竣工面积万m2，同比分别增长%、%、%。住宅竣工面积万m2，同比增长%。全市共有在建房地产开发项目193个，同比增长%。截止6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。
土地收储开发
项目策划方案
土地收储及一级开发方案
一项目基本情况
项目概述源自文库
项目名称
区域位置
项目区域的自然特征
项目交通情况
项目土地利用现况
二编制依据
三项目市场分析
项目土地市场分析
项目所在地房地产市场分析
宏观政策导向
四项目实施进度
项目土地开发实施方式
项目土地开发范围
项目开发实施主要内容
土地收储及出让流程
土地征地拆除方案
湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积万亩，占全县总面积的%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。
湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17℃，日极端高气温为℃，极端低气温为℃。全年无霜期为223-304天。年日照小时。年太阳辐射总量97千卡千卡/平方厘米。年平均降雨量毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的%。年平均相对湿度为%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。
全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积平方公里，低山平方公里，岗地平方公里，水域面积平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。
熟地地价估算
项目融资方式分析
项目开发资金使用特点
融资模式的现状与问题
融资方式比较及联动融资模式
六项目方案总结
一. 项目基本情况
项目概述
项目名称
项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县）
区域位置
湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经112°30′-113°02′，北纬28°30′-29°03′，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19个乡镇，418个行政村，总面积平方公里，人口73万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。
4.湖南国有土地使用权招标拍卖挂牌办法
5.湖南城县建设征地补偿安置办法
6. 湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法
7. 湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法
8. 湘阴县土地储备管理办法
9. 湘阴县人民政府关于进一步规范土地市场管理秩序的意见
三项目市场分析
项目土地市场分析（岳阳数据）
土地成交有所增加，地价随量快速上扬
项目区域交通情况
湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际机场；建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接：距京广铁路复线15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。向西横跨湘资连接益阳；向北环洞庭湖直达岳阳。县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。
国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积万m2，土地实际成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积万m2，成交金额亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、%、256%、%。
从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。
项目土地利用现况（单位：公顷）
湘阴县土地总面积：
农用地耕地：
园地：
林地：
其他农用地：
小计：
建设用地城乡建设用地：
交通水利用地：
其他建设用地：
小计：
未利用地水域：
滩涂沼泽：
自然保留地：
小计：
二编制依据
1.中华人民共和国土地管理法
2.城市房屋拆迁管理条例
3.湖南岳阳市土地利用总体规划（2006-2020）
资金来源增幅较大，购房能力有所增强
上半年，全市房地产开发企业资金来源亿元，同比增长%。其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为亿元、亿元、亿元，同比分别增长%、123%、%。
项目开发涉及政府职能部门
项目土地供应方案
土地供应模式
土地供应计划
土地一级开发深度
五项目投资方案
项目投资开发成本范围
土地储备运营成本
土地回收出让成本
土地整理开发成本
其他相关成本
土地出让金估算
挂牌底价估算
底价确定程序
底价计算方法
土地销售收入估算
项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入
项目部分土地进行二级开发成本及利润
项目区域房地产市场分析（岳阳市数据）
开发投资持续增长，建设规模继续扩大
据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长31%，其中商品住宅投资亿元，同比增长%。房屋新开工面积万m2，施工面积万m2，竣工面积万m2，同比分别增长%、%、%。住宅竣工面积万m2，同比增长%。全市共有在建房地产开发项目193个，同比增长%。截止6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。
土地收储开发
项目策划方案
土地收储及一级开发方案
一项目基本情况
项目概述源自文库
项目名称
区域位置
项目区域的自然特征
项目交通情况
项目土地利用现况
二编制依据
三项目市场分析
项目土地市场分析
项目所在地房地产市场分析
宏观政策导向
四项目实施进度
项目土地开发实施方式
项目土地开发范围
项目开发实施主要内容
土地收储及出让流程
土地征地拆除方案
湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积万亩，占全县总面积的%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。