关于万科地产的调研分析

关于万科地产的调研分析

目录

一、企业状况及发展沿革 (2)

1、万科简介及现状 (2)

2、发展沿革及背景 (3)

二、万科的产业布局 (5)

1、全国城市布局 (5)

2、区域纵深布局 (6)

3、城市战略开发 (7)

4、项目网络分布 (8)

5、市场细分 (9)

6、标准化 (10)

7、物业管理 (12)

三、万科的商业模式 (13)

四、经营状况 (18)

五、风险隐患 (20)

六、展望 (22)

一、企业状况及发展沿革

1、万科简介及现状

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至2011年，已在20多个城市设立分公司。2010年万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，面对房地产的自2004年以来的历次市场调整，万科均得以逆势扩张，实现全国市场占有率的不断提升。

2011年万科实现销售面积1075.3万平方米，实现销售金额1215.4亿元，同比2010年分别增长19.8%和12.4%，计算可知万科楼盘2011年平均售价为12049元/平方米。业务已覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的42个城市。

万科在2008年后市场调整期的优异表现源自于其前瞻的战略、灵活的应对、坚决的执行、产品与管控能力的全面提升。万科的表现优异可总结为：一是始终坚持面向自住购房者的产品定位，以中小户型普通商品房为主，2010年万科144平方米以下户型占比达到88%，且这一比例在2011第四季度达91%。二是坚决贯彻快速销售的策略，坚持把新推盘当月销售率达到60%视为比较理想的销售速度。第三，2011年年初万科已经预计到市场变化的可能性，加大了上半年推盘力度， 2011年上半年的推盘占比接近全年的一半；最后作为地产行

业的标杆企业，万科始终引领国内地产话题，使万科在市场调整中占据了先机。继2010年销售额突破千亿之后，万科业绩再创新高，第二次成为国内房地产业务年度销售过千亿的唯一公司。

2、发展沿革及背景

万科成立之初名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，业务较为多元化。1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万科企业股份公司”；12月万科公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地域的扩张之路，并于同年通过高价竞争正式介入房地产领域。1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月万科通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始发展跨地域房地产业务

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务。1993年3月，万科发行4,500万股B 股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。12月更名为“万科企业股份有限公司”。

2000年初，万科增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，万科实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万

科总股本15.08%。

2001年，万科将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2005年3月，万科与浙江南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。

2007年万科开始与中国航空工业第一集团下属国有公司开始合作共同开发房地产项目，开展与大型国企的合作。

万科在全国的主要发展策略为“3+X”策略，“3+X”的发展目标为以珠三角、长三角、环渤海区域为发展重点向其他区域进行拓展，“X”包括东北区、华中区、西南区等区域。

在重点发展3个区域的基础上，分别以每个区域的中心城市为基点要四周扩张。长三角——以上海为中心，向南京、无锡、苏州拓展；珠三角——以深圳为中心，向佛山、东莞、中山、广州拓展；环渤海湾：以北京、天津为中心，向长春、大连、鞍山拓展。

万科“3+X”发展策略

二、万科的产业布局

1、全国城市布局

（1）首先进入直辖市、省会城市、副省级城市等发达的区域

万科一直在扩大全国一线城市的规模，这些城市均为各省市最为发达的区域，是万科重点发展的城市。尤其是北京、上海、广州、深圳、天津等城市，更是重中之重。

全国的直辖市、省会城市、副省级城市共36个，万科目前已进入的城市共22个，占比为61.11%。

（2）围绕重点区域进行发展，同时向周边拓展

3个主要的区域：长三角、珠三角、环渤海区域，是万科发展的重点区域，万科业务覆盖的42个城市中，有26个城市是位于这3个区域中。

（3）完成一级城市的布局后，发展富裕的二级市场

目前，一级市场万科基本已经完成布局，在完成一级市场的业务拓展之后，发展周边的一些富裕的二级市场，已进入9个地级城市，其中8个是位于珠三角、长三角区域；同时已进入了个别非常发达的三级市场，如昆山市。

2、区域纵深布局

按照万科已进入的42个城市所处的区域进行分析，其中，华东区16个城市、华南区12个城市，两个区域内的城市总体数量占全国的64.52%。

可见，万科该布局也符合目前各个区域的经济发展情况，同时也符合万科自身全国网络布局原则，珠三角、长三角、环渤海区域一直为万科重点发展的区域。华东区已进入12个城市中有7个位于长三角，华南区已进入8个城市中有7个位于珠三角。

3、城市战略开发

1988年，万科通过高价竞争正式介入房地产领域。主要发展区域为深圳市。

90年代初，万科进行了第一次大规模的扩张，从深圳一下子扩展到上海、北京、天津等13个城市，其所选择的这些城市均为全国性的经济中心或沿海开放发达城市，部分发展规模和经济情况均一般的城市仅作为试探性进入。

万科首次扩张进入的13个城市：