房地产销售专业术语

（二十九）、建筑平面图
建筑的总平面图
用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等总体位置的平面图。 形状、方位、绿化、道路位置
建筑平面图
假想用一水平剖切面沿门窗位置将建筑物剖切面以下作水平投影图。
建筑立面图
平行于建筑物各方向外墙的正投影简称立面图 （表现、体现、外貌，表明外墙面装饰等等）
②物业维修专项资金属于全体业主所有，专项用于物业公共部分，公 共设备，设施，保修期满后的大，中修和更新，改造。
a 物业共用部分：
物业主体承重结构部分，基础承重墙体，柱梁，楼板，屋顶，户外墙 面，门厅楼梯间，走廊通道。 b 共用设备、设施： 上下水管道，落水管，水箱，加压水泵，电梯，天线，供电线路，共 有照明，消防设施，绿地，道路，沟渠地井，非经营性停车场等。
（二十七）、房间面积的种类
建筑面积
房屋以外墙柱勒角以上各层的外围水平投影面积，阳台，挑廊，地下室，室 外楼梯且具备上盖，层高在2.2m（含2.2m）以上的永久性建筑。
使用面积
房屋内部可使用的空间面积，房屋的内墙面，水平投影计算。
套内面积
由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台的建筑面积三部分组成。
③维修基金，筹集 a 商品房销售：商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修 基金，缴纳约定（由各省、自治区、直辖市、人民政府行政管理部门 确定） b 公共住房出售：售房单位与购房人双方筹集。
④物业维修专项基金的管理（代管基金） a 成立业主委员会之前，基金的使用由售房单位或售房单位委托的管 理单位，提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。 b 业主委员会成立后，基金的使用由物业管理企业提出每年使用计划， 经业主委员会审定后实施。
（十四）、商品房预售许可
申请预售证需提供的证件与资料： a 土地使用权证书 b 建设工程规划许可证和施工许可证 c 投入资金达到建设总投资的25%以上
d 开发企业的营业执照和资质等级证书
e 工程施工合同 f 商品房预售方案 g 相关其他资料
（十五）、商品房预售登记备案
房开公司取得预售证后，就可以向社会预售商品房， 承购人鉴定书面预售合同，预售人应于签约之日起30日 内持商品房预售合同到县级人民政府房产管理部门办理 登记备案手续。
e 、以不低于所购买住房或所建住房全部价款的一定比率作为所购 买或所建房的首期房款。
f 、有贷款人认可的资产作为抵押或者质押或有足够偿还能力的单 位或个人作为保证人
g 、贷款人规定的其他条件
（十九）、申请个人住房贷款所需要提供的资料
a 个人住房借款申请 b 身份证、户口本或其他有效证件 c 有关借款人家庭稳定的经济收入证明
面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，不退房的，面 积误差比在3%以内的含3%的部分房价款，由买受人补足，超出3% 的部分房价由出卖人承担，产权归买受人，产权面积小于合同约定 面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房款。有出卖人双倍 返还买受人。 面积误差绝对值在3%以内（含3%）按实结算房价款（多退少补） 公式：
个人土地证上的面积=
所购房的基底面积 所购房所有建筑面积
X 你所购房的面积
（二十八）、关于物业管理
①物业管理的含义 物业管理是指物业管理企业接受业主，业主委员会或者其他组织的委托，对 物业进行维护，修缮，管理，对物业区域内的公共秩序，交通，消防，环境 卫生，绿化等事项提供协助管理，服务的有偿活动。
（二十五）、建筑的控制高度
是指一定的地块内建筑物的地面部分，最大高度的限制值。
（二十六）、常见的室内装修材料
墙面材料：瓷砖、涂料、墙纸 地面材料：大理石、花岗岩、地板（符合、实木、竹地板）、 石材（天然、人造）、陶瓷、地砖 顶棚材料：a 石膏板：适合客厅，餐厅，卧室 b PVC板：耐水，耐温 c 铝合金板：防水，适合厨房
（二十一）、电梯按使用性质分类
a 客梯：多层或小高层等 b 货梯：专门运货用的 c 消防电梯：发生火灾，爆炸等疏散人员，消防救急2.5米/秒
d 观光电梯：透明的，在里面可以观光的
电梯时速分：高速电梯，中速电梯，低速电梯
（二十二）、给水系统的种类
按照积水系统的用途分类： a 生活供水用 b 生产供水 c 消防供水 按供水方式： a 直接供水：自来水厂，室外配水管网方压力，水量终日满足 室内供水需要。 b 设置水箱的供水方式：室外配水管网中的水压经常低于室内 所需的水压用水量较大，可用水泵提高供水压力。当配水管网的压力一 天内有定期变化时可设置屋顶水箱。压力足够时箱内蓄水，水压低时箱 内防水未满足自给需求。 c 设置水泵水箱的供水方式。 d 分区，分压供水方式，水泵提高供水压力。
公摊共有面积
某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。必须按 照相关文件与规定计算每户分摊。
预售面积
称期房面积，是指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。
竣Βιβλιοθήκη Baidu面积
是指房屋竣工以后实测的房屋面积，应该等于产权面积。
产权面积
是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，他是由直辖市、县，房地产行政主 管部门登记确权认定。
（二十三）、土地使用权的出让
是指国家国有土地使用权在一定年限内出让给 土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权 出让金的行为。
（二十四）、土地使用权出让方式
拍卖，招标、双方协议出让
a 拍卖：指的是指定时间、地点、在公开场所出让方用叫卖的方式将土地使用权拍卖给出价最 高者（竞买人）
特点：有利于公平竞争，适用于区位条件好，交通便捷，闹市区土地利用较大灵活的土地。 b 招标的方式：招标出让是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标 邀请，通过各投标者设计标书的竞争来确定土地使用权受让人的方式。 特点：有利于公平竞争，适用于优化土地布局 c 协议出让：指政府作为土地使用者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款达成协议 并签字土地使用权出让合同，有偿出让使用权的行为。 特点：自由度大，不利于公平竞争，主要适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体，机关 单位用地和某地特殊用地。 共同点：（有偿的）必须要支付一定的土地出让金。 目前最常用：拍卖，招标。
⑤成立之前： 维修资金由当地房产行政主管部门代管。（在业主办理房屋权属证明 书时销售单位将代收的基金移交给当地房产行政主管部门代管）
⑥成立之后：
经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理 企业代管。
⑦物管公司发生变换时：代管的维修基金账目经业主委员会审批无误 后应当办理账户转移手续。
⑧维修基金应当在银行专户存储，专款专用（不能挪作他用）
⑨业主转让房地产所以权时，结束维修基金不予退还，随房屋所有权 同时过户。 ⑩因房屋拆迁或其他原因造成住户灭失，维修基金代管单位应当将维 修基金账面余额，按业主个人缴纳比例退换给业主，同时各级房地产 行政主管部门和财政部门负责指导，协调监督维修基金的管理和使用。
（十六）、关于面积误差
面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，不 退房的，面积误差比在3%以内的含3%的部分房价款， 由买受人补足，超出3%的部分房价由出卖人承担，产权 归买受人，产权面积小于合同约定面积的误差比绝对值 在3%以内（含3%）部分房款。有出卖人双倍返还买受 人。
（十七）、关于面积误差
归属：归职工个人所有，记入职工个人住房公积金账户
用途：用于建造，购买，翻建，大修自住房，装修，是国家为职 工提供政策性低利息，住房贷款，是指按时足额缴存住房公积金的 借款人，在购买，建造，大修，自住住房时，以其所购所建，住房 或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷 款提供，保证并承担偿还本息，连带责任，想住房公积金管理中心 申请的住房公积金为资金来源的住房贷款。
d 符合规定的购买住房合同、协议或其他批准文件
e 借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明 f 抵押物或质押物的清单权属证明，有房地产价格评估，资质机构 出具的抵押物价值评估报告，保证人同意提供担保的书面文件。
（二十）、关于公积金的一般概念
公积金是指指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企 业、城镇私营企业以及其他的企业事业单位，民办非企业单位社会 群体及其在职职工缴存的长期住房住房储金（最高贷款期限二十年； 最高金额30万）
面积误差比=
（产权登记面积-合同约定面积） 合同约定面积
X 100%
（十八）、申请个人住房贷款条件
a 、具有完全民事行为能力的自然人（18周岁以上60周岁以下） b、 具有城镇居民户口或有有效居民身份证 c 、有稳定的职业和经济收入，信誉良好，有偿还贷款本息的能力
d 、具有合法有效的建成或购买的住房合同或协议
套内阳台的建筑面积
是按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积来计算
（封闭阳台按其外围水平投影面积的全部计算建筑面积， 来封闭阳台按其水平投影的一半计算建筑面积）
共有建筑面积
各产权人共同占有或者是共同使用的面积，按照一定的方 式在各产权人之间进行分摊。 应分摊：电梯井，楼梯，公共门厅，过道，门卫室，垃圾 道，警卫用房，管理用（物管），变电室，设备间。
（六）、商品房的使用率
商品房使用率=
商品房的使用面积 （除公摊和内墙以外的） 商品房的建筑面积
X 100%
（七）、商品房的得房率
商品房得房率=
套内建筑面积 （除公摊外） 商品房的建筑面积
X 100%
（八）、期房、现房、准现房
期房 购买时不具备现买现住的房屋叫期房，即开发商取得预售 证到取得房地产产权证为止所售房屋。 现房 具备即买即住的房屋。 准现房 未办理产权之前但可入住的房屋叫准现房。
（九）、开间、深度、层高、净高
a 房屋的开间：房屋的宽度 b 房屋的进深：房屋的长度 c 房屋的层高：下楼层表面 到上楼层表面 d 房屋的净高：下楼层表面 到上楼层底面
（十）、用地的红线
是指城市规划行政主管部门批准的建设用地 范围的界限（超过红线以外的就是非法用地）
（十一）、商品房预售
开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购 人，由承受人预付定金或者是房价款的行为。
（二）、用地面积
指规划地块规定的面积
建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可 后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地 面积（准确界限由土地供应图标明）。
（三）、居住区的总建筑面积
指居住范围内的建筑面积，包括居住的建 筑面积和公共的建筑面积。
（四）、居住区的建筑密度
指居住建筑对居民用地的覆盖率
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（一）、用地性质
a 住宅用地：居民用来居住的用地。 70年 b 商业用地：用来商业、商贸的用地。 40年 c 农业用地：用来开发农业、产业的用地。 50年 d 工业用地：直接或间接用来工业生产的用地。50年 e 公共用地：医院、政府办公楼、市民广场、学校等
注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取 得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房 所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的 土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局 签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。
（十二）、契税
是在土地房屋，不动产所有权发生转移时按当事 人双方订立契约等时对产权人征收的一种税收。
（十三）、商品房预售的条件
a、已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证。 （土地证）
b、 持有建设工程规划许可证和施工许可证。
c 、按提供预售的商品房计算投入工程建设的资金达到 工程建设总投资25%并已确定施工进度与竣工交付日期。 d 、开发企业向城市、县人民政府、房产管理部门、办 理预售登记取得商品房预售许可证。
居住建筑的基底面积 居住建筑用地面积
居住区的建筑密度=
（五）、容积率
居住建筑的密度
容积率 =
居住建筑面积
居住建筑用地面积
容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。