叶县市调分析报告OK

广诚.美林湖主要竞争项目调查分析报告

一、市场动态

1、市场概况

相比去年，2011年上半年叶县楼盘市场达到了一个新盘推出的高峰：恒运·叶府、恒基国际、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龙城、美景城等多家新楼盘，包括在售楼盘，截止目前共在市场上推出房源达到2800套左右，相当于去年全年推出房源总量，另外据调查得知叶县新区焦庄地块，和老城区护城河附近改造项目及检察院团购项目，近期会逐步推出，由此可见2011年叶县房地产市场的竞争是比较激烈的，近期一些主要的竞争楼盘通过认筹、开盘等方式进行前期销售，部分楼盘已公布价位，初步统计截止到目前市场去化量在800套左右（包括认筹）,这个数量与推出市场的2800套房源相比显得并不乐观，主要原因是客户在今年部分楼盘放出价格区间后明显感觉较去年市场楼盘均价涨幅较大，而客户购房关注重点也大多集中在各楼盘公布的价位上，市场整体观望态度较重，相当一部分客户的购买信心未得到有力激发。

2、楼盘销售比例表

项目广诚·美林湖恒运·叶府

巨恒·祥和佳

苑巨恒·祥和盛

世

恒基国际佳晟龙城九龙城龙祥花园

房源262套

416套（一期

220套）162套约336套530套80套625套

二期272套

三期470套

销售（认筹）

一期销售约

190套认筹约90套未销售认筹约200套销售约30套销售约300套

二期销售约

200套，三期

未销售

销售（认筹

率）约86% 约55% 约38% 约38% 约48%

二期销售约

73%

二、项目情况

（一）恒运·叶府

1.项目概况

项目地址：叶县中岗向东150米化肥厂生活区

开发商：叶县恒运房地产开发有限公司

销售代理：恒星顾问

项目规模：占地约30亩、总建筑面积5万平方左右，共建有6栋小高层，416套（包含2#楼72套安置房）。

建筑风格现代简约风格项目定位中档物业费用未定

主力户型88-902/2/1；115-117-3/2/2；116-118-3/2/1；132.4-140.27-3/2/2

销售起价（内部预计）2500元/㎡销售均价约2550元/㎡销售最高价约2630元/㎡左右

付款方式一次性、按揭、公积金销售率1期推出220套停车方式地上车位

促销策略前50名交5000元抵10000元；4月中旬公布价位并开盘

推广方式单页

2.项目优劣势

项目优势：属于老城区，在叶廉路与叶舞路之间（今年会修通一条人民路贯穿两条路），但不直接临路，比较安静适合居住；且接近新城区，周边配套成熟；电梯房，户型设计合理；天然气，壁挂炉取暖。

项目劣势：社区规模小，景观一般，工地暂时未开始动工。

3.近期动态

（1）4月2日排号优惠细则：前50名交5000元抵10000元，并在4月中旬开盘时按排号先后顺序进行选房，50名以后交5000元排号，只有优先选房的权利，无优惠；

（2）当天排号情况如下：

上午：8点——11点半交钱的有72名；

下午：2点——5点半交钱22名；

当天共计交钱客户94名。

（3）4月16日开始交定金按照排号顺序开始选房，选房之后定金不退。

4．策略效果

通过以上分析，可以看出恒运·叶府通过排号到开盘周期在半个月，他们的开盘思路是通过前50名排号优惠5000元房款，首先使很多客户当天凌晨4点左右开始在售房部门口排队，通过客户积极的购房情绪，造成案场热闹的场面，使当天排号就达到94批左右，最主要的因素在于，他们在开盘前承诺客户房价最高不超过2590元，在叶县县城商业繁华的地段，这个价位一般不是很高，基本上达到了客户心理价位预期，最终在4月16日开盘前基本上无流失客户，共签约成交房源共190余套，一期房源销售率达到了86%，销售效果比较乐观。

（二）佳晟龙城

1.项目概况

项目地址：昆阳大道与叶鲁路交汇处

开发商：平顶山佳晟房地产开发有限公司

销售代理：平顶山中坤地产顾问

项目规模：占地2亩、总建筑面积约1万平米左右，建有1栋12层小高层，住宅总计80套。

相关指标：

建筑风格现代简约项目定位中档物业费用0.7元/㎡左右

主力户型2/2/2 85㎡、90㎡；3/2/2 128㎡

销售起价（内部预计）2200元/㎡销售均价约2400元/㎡销售最高价约2600元/㎡左右

付款方式一次性、按揭、公积金销售率未开盘停车方式地上车位

促销策略目前项目正在接受排号，有优先选房权，交20000元可以选定房源

推广方式客户短信、单页、报广

2.项目优劣势

项目优势：地理位置较好，周边配套丰富。

项目劣势：户型均南北不通透，整体规模较小，无优势配套、无绿化，品质仍有欠缺。

3.项目分析

本项目是从3月初开始推出交20000元诚意金可选定房源，按排号顺序选房，无优惠，之前承诺开盘当天如价位不合适客户可有权退款，80套房源已预订完，4月27日开盘当天通过跟踪了解，开盘效果并不理想，仅有30批客户缴纳了购房定金，主要原因是由于在排号前销售员对客户说价位在2300元左右，但是在开盘当天价位却涨至2500-2688元之间，由于大多客户接受不了这个价位的调整，促使很多已排号的客户选择放弃。

（三）龙祥花园

1.项目概况

项目地址：叶廉路东段

开发商：叶县龙祥房地产开发有限公司

销售代理：平顶山博特地产咨询

项目规模：占地约50亩、总建筑面积98000平米左右，共建有14栋小高层，目前销售的二期总计272套。

相关指标：

绿化率35% 建筑风格现代简约楼间距最大20米取暖方式无项目定位中档物业费用未定主力户型三室两厅两卫140㎡，三室两厅一卫134㎡/127.6㎡，两室两厅92㎡

销售起价8层电梯房2200元/㎡销售均价二期2400元/㎡销售最高价2590元左右/㎡

一期：98%

停车方式地上车位付款方式一次性、按揭、公积金销售率

二期：约80%左右

促销策略一次性付款，优惠2%

推广方式户外广告、单页

2.项目优劣势

项目优势：具备一定价格优势，现房或准现房销售、五证齐全，全电梯房，工程进度快。

项目劣势：周边整体居住环境较差，楼间距窄，无供暖、燃气及其它特色配套。