《物权法》施行后业主撤销权纠纷案件审判实务研究

《物权法》施行后业主撤销权纠纷案件审判实务研究
《物权法》施行后业主撤销权纠纷案件审判实务研究广东省高级人民法院民一庭金锦城
论文提要：业主既是个体自治法律关系的基本主体，同时又是团体法律关系的构成主体，即物业管理区内业主大会的组成人员，受业主大会及其常设执行机构—业主委员会决定的约束。

当业主大会或业主委员会的决定侵害业主的合法权益时，业主应如何维护自己的权益，是近年来学界和实务界研究的热点与难点问题。

相对于以往法律规定的缺失而言，《物权法》第78条成为业主对业主委员会和业主大会决定说“不”的最早规范。

该条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

[1][1]这一规定赋予了业主对业主委员会决定的撤销权，体现了立法上的进步和对意思自治原则的尊重，有利于保护受害业主的合法权益。

随着《物权法》的颁布实施和业主维权意识的提高，全国各地纷纷涌现出一批业主撤销权纠纷案件。

据媒体报道，南京、杭州等地都已出现了当地首例的业主撤销权纠纷案。

[2][2]北京某法院受理的《物权法》施行后全国首例业主撤
销权纠纷案则引起了广泛关注。

本文即围绕该案展开研究。

全文共11943字。

关键词：物权法业主撤销权审判实务
一、《物权法》施行后全国第一起业主撤销权纠纷案[3][3] 原告王女士是北京市西城区万通新世界广场业主。

2006年5月29日，在王女士不知情的情况下，万通新世界广场业主委员会决定与万通鼎安国际物业管理顾问有限公司（以下简称万通物业）签订《物业服务合同》，并向包括王女士在内的业主征收每月28.3元每平方米的物业费。

业主委员会的这种做法遭到了王女士等业主的反对。

2007年8月16日，业主委员会委托万通物业以书面形式向业主做问卷调查，讨论已签订的《物业服务合同》是否有效、是否重新签订的问题，并由万通物业负责整个业主大会意见的征集、统计投票等主要环节的工作。

2007年9月18日，业主委员会依据8月16日的问卷结果作出《万通新世界广场业主大会决议》，宣布万通物业成为万通新世界广场的物业服务者，物业合同按原合同执行。

原告王女士起诉称：业主委员会在没通知业主的情况下擅自与万通物业签订了《物业服务合同》，并要求业主按照每月28.3元每平方米的标准缴纳物业管理费，这种行为侵犯
了自己的合法权益。

在遭到反对后，业主委员会又试图以《物权法》实施需签订新的物业合同为由，使之前与万通物业签订的《物业服务合同》合法化。

不仅如此，业主委员会在整个业主大会召开期间，委托万通物业操作整个业主大会意见的征集、统计投票等主要环节的工作，致使最终意见表的覆盖比例和统计的公正性存有偏差。

万通物业虚构投票权份数，恶意促使持同意意见的票权数达到法定要求比例，致使业主的合法权益受到损害。

据此，请求法院确认2007年8月16日的业主大会召开程序违法，投票无效，并撤销业主委员会于2007年9月18日做出的《万通新世界广场业主大会决议》。

被告业主委员会答辩称：万通新世界广场业主大会的召开以及所作决议，均是针对全体业主的，而非只针对原告王女士个人，决议内容也关乎全体业主的共同利益，而非只关系原告的个人利益。

确认业主大会程序违法、投票无效以及对所作决议行使撤销权，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，涉及到全体业主的共同利益。

根据《物业管理条例》第11条的规定，该权利的行使应由全体业主共同决定。

原告作为个别业主，无权单独行使属于全体业主的权利。

业主委员会认为原告诉讼主体不合格，法院应该裁定驳回起诉。

另外，业主委员会组织召开万通新世界广场业主大会，并委托万通物业配合完成具体操作工作，没
有违反法律规定或合同约定。

万通物业也不存在虚构票权数的事实，会议经法定程序作出的决议内容没有侵害原告的合法权益，原告所依据的理由是其主观臆断，没有事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。

虽然在《物权法》实施之前，也有过业主状告业主委员会的案件，有的判决业主一方胜诉，如四川某法院审理的被称为“全国首例业主状告业主委员会案”的成都某花园业主与业主委员会物业服务合同纠纷案件。

[4][4] 但由于当时法律没有规定业主撤销权，法院只能以物业管理纠纷受理，故对此类案件的研究主要是基于理论层面。

《物权法》施行后出现的上述全国首例业主撤销权纠纷案，则从审判实务的角度提出了更多的实际问题。

虽然该案尚未审结，但不论判决结果如何，单纯依靠《物权法》第78条的规定来解决业主撤销权诉讼，则显得单薄。

从民事诉讼角度出发，此类案件还存在很多审判实务问题亟待解决，如《物权法》第78条是否明确了业主委员会的民事诉讼主体资格？享有撤销权的主体应如何认定？撤销权有无行使期限要求？如何判断业主撤销权是否成立？案件的判决结果能否约束全体业主？诸此等等，殊值研究。

二、先决条件——业主委员会之民事诉讼主体资格探讨（一）理论与实践的困惑。

《物权法》第78条明确规定，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业
主可以请求人民法院予以撤销。

显然，依照该条款的规定，业主委员会是以被告身份参加诉讼的，突破了当前审判实践中仅承认一定条件下业主委员会原告资格的普遍做法。

应该说，《物权法》第78条是目前国内最早明确业主委员会被告身份的法律规定，这是业主撤销权诉讼的前提。

上述案例中，王女士正是根据《物权法》的规定，以业主委员会为被告，要求撤销业主委员会的决议。

这里即存在一个程序上的问题，即业主委员会作为被告参与诉讼是否具有其正当性基础？其法理依据何在？这就涉及业主委员会是否具有普遍意义上的民事诉讼主体资格的问题。

长期以来，对于业主委员会是否具有民事诉讼主体资格，存在两种不同的观点。

一种观点认为，业主委员会不具有诉讼主体资格。

主要理由是业主委员会仅是业主大会的执行机构，不是真正的权利享有者和义务承担者；业主委员会没有自己的财产；业主委员会不是案件的直接利害关系人等。

另一种观点认为，业主委员会具有民事诉讼主体资格。

主要理由是业主委员会经合法登记成立，属于民诉法规定的“其他组织”；随着民诉法理论的发展，公益诉讼和纯获利诉讼的当事人也并非与权利义务主体完全一致；赋予业主委员会民事诉讼主体资格，能及时救济受侵害的业主权益；业主委员会是物业服务合同的当事人，是当然的诉讼主体；不少地方性法规和法院实践已肯定了业主委员会
的民事诉讼主体资格。

[5][5]
审判实践中对业主委员会的诉讼主体资格问题也颇不统一。

《物权法》颁布实施前，审判实践中不仅对业主委员会的被告资格不予认可，对其原告资格的认定也不尽一致。

最高法院在针对安徽高院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》的批复（[2002]民立他字第46号）中指出：“金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。

”该批复认可了业主委员会作为“其他组织”提起诉讼的主体资格。

但是，最高法院在另案裁定（[2005]民一终字第12号）中却认为：“银都业主委员会与房地产公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同当事人。

”“业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。

”不仅最高法院内部对此问题的认识未尽一致，各地法院审判实践中也存在不同做法。

如广东、北京、重庆高院在有关的指导性意见或批复中，均对业主委员会为维护公共利益而提起诉讼的权利持肯定态度。

[6][6]而上海市法院对业主委员会作为当事人的案件基本不予受理。

[7][7]
司法实践的不一致主要缘于法律规定的缺失。

2007年修订
之前的《物业管理条例》对于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格没有明确规定，其后颁布实施的《物权法》也仅于第78条规定了一定情形下业主委员会的被告资格，对于其是否具有普遍意义上的民事诉讼主体资格没有规定。

[8][8]如该法第83条规定了业主委员会对有损物业区域内他人合法权益的行为，有提出损害赔偿的要求，但没有正面回答业主委员会是否可以通过提起诉讼的方式解决，而仅规定了业主可以提起诉讼。

可以看出，目前审判实践中对业主委员会是否具备民事诉讼主体问题的认识不一，对《物权法》第78条的理解与适用也存在一定的困惑。

（二）笔者之管见。

根据《物业管理条例》第15条、第16条规定，业主委员会是依法成立并经备案登记的组织，是业主大会的执行机构。

其职能包括两个方面：一是对内职能，包括召集业主大会、报告物业管理的实施情况等；二是对外职能，包括选聘物业管理企业、签订物业服务合同、监督合同履行等。

实践中，业主委员会有自己的章程和相对稳定的组成人员，是相对固定的组织，其是否具备民事诉讼主体资格最大的障碍在于是否拥有独立支配的财产，这也是长久以来学界和实务界否认业主委员会被告资格的主要原因之一。

[9][9]
笔者认为，在物业管理实践中，业主委员会是依据业主大会的决议进行活动的，且仅限于与物业管理有关的行为，
因侵权或违约造成损害的几率不大。

即使业主委员会成为被告，根据诉讼担当理论，可以由业主依持分权比例承担责任。

从组织形式来看，业主委员会只是受业主大会的委托从事民事行为，而业主大会属于合伙性质的组织，其行为后果理应由合伙人即业主来承担。

从意思表示者承担意思表示后果的角度分析，业主委员会的意思表示来源于业主大会的授权，而业主大会授权的意思表示又是来源于业主的表决，可以说业主委员会的意思表示其实就是业主意思表示的决议，业主委员会根据业主的意思表示从事民事行为，其后果应当由业主承担。

况且，业主虽然对物业共用部位、共用设施设备等享有共有权，但由于这种所有权不是民法上单一的所有权，而是一种特殊的复合型所有权，业主无法对这些财产进行单独的占有、使用、收益和处分，而必须按照建筑物区分所有权的规则来行使，即由业主委员会代表全体业主行使。

同时，物业小区在管理上还存在收益，如广告牌收入、铺面租金等，使得业主委员会具备了可支配的财产内容，符合民法上“其他组织”的要求。

[10][10]德国《住宅所有权和长期居住权法典》也认可“住宅所有人团体”是用其拥有的相对独立的公共物业管理财产对外承担责任的，而且住宅所有人团体与普通意义上的资合公司不同，如果住宅所有人团体所拥有的公共物业管理财产不足以清偿对第三人的债务时，则第三人的债权只
能落空，这对第三人而言显然是极为不利的。

因此，为了保护债权人的利益，住宅所有人个人依其物业份额对外承担责任是应当的。

[11][11]
既然业主委员会作为民法上的其他组织，是合格的诉讼当事人，自然就包括了原告和被告两种情形。

当前各地审判实践中仅认可业主委员会一定条件下原告资格的做法是片面的。

这些做法及规定不仅在理论上行不通，在实践中也存在矛盾。

如业主委员会在诉讼中作为原告，对方当事人就无从提起反诉，不符合民诉法基本原理。

从现实角度看，业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，它既是对业主共有权利实行民主管理的制度化建设，也是对业主公共利益的制度化保障。

业主委员会如果要实现上述目的，必然要参与到民事法律关系中来，不可避免会引起纠纷和诉讼，而赋予其民事诉讼主体资格则是首要前提。

最高法院于2008年6月向社会公布征求意见的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第二条规定了几种情形下业主委员会的原告资格，同时又于第三条规定了其被告资格：“业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。

”这两条规定实际上
肯定了业主委员会的民事诉讼主体资格，肯定其可作为损害赔偿的主体，一定程度上体现了今后的立法方向。

因此，《物权法》第78条明确了业主委员会的民事诉讼主体资格，有其法理依据。

三、程序要件——业主撤销权的主体认定及行使期限
《物权法》为保护业主个人权益不受业主大会或业主委员会的侵害，除规定了业主的建筑物区分所有权这种新类型的物权制度外，专门设计了业主撤销业主大会或业主委员会决定的诉讼制度。

最高法院《民事案由规定》中也规定了“业主撤销权纠纷”。

在《物权法》施行前，人民法院在审理物业服务纠纷案件中，即存在因缺乏相关法律规定而出现的诸多问题。

《物权法》第78条的规定，虽然在一定程度上明确了基本原则，但同样也回避了此类诉讼中的突出问题，而其首要就是程序上的要件，主要包括两个方面：一是业主撤销权的行使主体如何界定？二是业主撤销权有无行使期限？
（一）业主撤销权的行使主体。

按照《物权法》第78条的规定，提起诉讼的只能是业主。

至于业主的身份认定，根据《物业管理条例》第6条的规定，业主是物业小区内房屋的所有权人，即建筑物区分所有权人。

由小区房屋所有权人提起业主撤销权诉讼，当然没有任何障碍。

但现实生活中，业主的房屋经常通过租赁等形式交给他人使用，特
别是在一些居住时间较久的小区更为如此。

实际使用人虽然不是房屋的所有权人，但承担着缴纳管理费等物业义务。

当业主委员会的决定侵害他们的合法权益时，他们能否代替业主提起业主撤销权诉讼？《物权法》对此没有规定。

有观点认为，由于目前法律没有明确规定房屋实际使用人能否享有业主的物业管理权利，所以人民法院在受理业主撤销权诉讼时，要查看房屋所有权登记簿以审查业主的身份。

如果是房屋的使用权人而非所有权人时，一般不予准许。

[12][12]笔者认为，如果按照如上意见限定原告主体的话，势必影响很多小区房屋实际使用人的合法权益，也容易增加房屋所有权人的讼累。

目前很多小区，特别是入住时间较长的小区，很多业主都已经将房屋以租赁等方式交由他人使用，而自己则搬至其他地区甚至已经出国。

如果业主委员会的决定侵害了实际使用人的合法权益，业主本人因诉讼成本等原因放弃诉权的话，必然导致实际使用人的合法权益无法得到有效和及时的救济，实际使用人承担的义务和其享有的权利不对等，有违公平。

因此，笔者认为，对于以租赁方式并经备案登记而取得小区房屋使用权的实际使用人，因小区业主委员会的决定侵害其合法权益的，应允许其作为原告提起诉讼。

另外，对于以机关单位福利分房、集资建房、拆迁安置等方式取得房屋且已入住的，因物业方面争议而提起撤销权诉讼的，即使尚未
办理房屋产权证明，在资格审查上也应放宽处理。

此外，在前文所引业主撤销权案例中，针对原告的起诉，业主委员会的答辩理由之一是业主大会所作的决议针对的是全体业主，决议内容也关乎全体业主的共同利益，根据《物业管理条例》第11条的规定，该权利的行使应由全体业主共同决定。

原告王女士作为个别业主，无权单独行使属于全体业主的权利，进而认为王女士的诉讼主体不合格。

对此，笔者认为，《物权法》第78条第2款规定了业主撤销权，并没有限定提起诉讼的业主数量。

这可以理解为，业主委员会作出的决定有可能仅使部分业主觉得受到侵害，甚至可能还有部分业主因此获利，但只要有一个或以上业主觉得自己的权益受到侵害的，都可以单独向法院提起诉讼。

（二）业主撤销权的行使期限。

《物权法》没有规定业主撤销权的行使期限，但并不意味着对业主撤销权不作任何时间上的限制，毕竟民法不保护“躺在权利上睡觉的人”。

对于业主撤销权来讲，主要是因业主委员会的决定侵害业主的合法权益而产生。

业主委员会的决定有其明确的产生和施行时间，因此，业主对其权益是否遭受侵害及何时遭受侵害应当是明知的。

如果不对其撤销权的行使期间进行一定的限制，待业主委员会的决定施行较久之后（如业主委员会决定在小区某栋墙面设立广告牌已达三年之久），小区其
他居民大多接受了这一决定并作了相应的投入后（如为该决定，部分住户拆除了阳台的防盗网），某业主才提出该广告牌影响其采光，要求撤销业主委员会的决定。

如果法院支持其诉请的话，势必要撤销业主委员会的决定、拆除广告牌，其他用户可能又要重新安装防盗网，完全打乱了已维持较长时间的小区秩序，显然违背了民法的内在精神。

因此，有必要对业主撤销权进行一定的期限限制。

在我国民法上，为稳定民事法律关系和维护社会的正常秩序，规定了诉讼时效和除斥期间两种制度。

笔者认为，业主撤销权之诉不宜适用诉讼时效制度。

因为我国诉讼时效制度受前苏联胜诉权理论的影响，认为诉讼时效届满后，只是发生胜诉权消灭的效果，胜诉权的消灭并不导致实体权利本身的消灭。

“因诉讼时效而消灭的是要求权，而不是要求权所由产生并借以为根据的实体（实质上的）民事权利本身。

”[13][13]如果业主撤销权适用诉讼时效的话，必然导致相关的民事法律关系处于无限的不稳定状态。

况且，诉讼时效并不适用于所有的民事权利，仅适用于请求权，而业主撤销权属于民法上的形成权。

因此，业主撤销权不适用诉讼时效。

民法上设立除斥期间制度的目的在于对某些权利规定一个不变的存续期间，只要该时间届满，不问其事由如何，该项权利即告消灭。

笔者认为，业主撤销权应当适用除斥期间的规定，这样可以消除因撤销权带给业主、
业主委员会及小区其他业主在法律利益上的不确定状态，稳定小区秩序。

至于除斥期间的具体期限，可以参考适用《合同法》第75条第1款的规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权，该撤销权消
灭。

”[14][14]最高人民法院于2008年6月向社会公布征求意见的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第11条第1款对此也作了规定：“合法权益受到侵害的业主在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内，行使物权法第七十八条第二款的撤销权的，应予支持。

”说明司法实践中已经认识到规定业主撤销权的行使期限是必要的。

笔者认为，审判实践中对“业主知道或者应当知道”的判断还需要一定的证据。

如果证据不足以推断其知道或应当知道，则该一年的除斥期间无法起算，不利于维护小区秩序的稳定，故而有必要确定一个总的行使期限。

参考《合同法》第75条第1款的规定，可将业主撤销权的行使期间表述为：“业主应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

自业主委员会的决定作出之日起五年内没有行使的，业主撤销权消灭。

”
四、实体考量——业主撤销权的判断要件及损害赔偿（一）判断要件。

业主撤销权案件的核心问题就是对其合
法性进行法律判断，并进而作出实体裁决，这关系到业主撤销权诉求能否得到法院支持的关键所在。

鉴于物业小区主体及管理服务的特殊性，笔者认为，根据《物业管理条例》以及《物权法》的相关规定，可以从以下几个方面对业主撤销权进行实体判断：一是业主委员会作出的决定违反了宪法的基本原则或者法律和行政法规的强制性规定；二是业主的权益受到侵害；三是主张撤销的业主应当是权益受到侵害的业主，也就是受害人，非受害人不能请求法院行使撤销权。

四是业主委员会决定的实施与业主权益受侵害之间具有因果关系。

对于第一个要件，可以从以下几个方面进行分析：第一，业主委员会决定是否经过法律规定的程序作出，如是否经过业主大会讨论；第二，是否属于业主委员会的权限范围，即是否属于物业管理的事务范围；第三，是否以一定的形式进行了公示。

对于第二个要件，应根据具体案情进行判断，如业主委员会决定将原本应归属于某业主个人的绿地改变为公共车位，或将小区会所的排污口正对着某业主的厨房窗户等，就构成对业主合法权益的侵害。

对于第三个要件，前面已经分析，不应严格限制于不动产登记簿上载明的业主，对于经过合法备案登记手续的房屋实际使用人，如其合法权益在居住期间受到业主委员会决定侵害的，也可以作为原告提起诉讼。

对于第四个要件，则主要判断行为人的行为与损害事实之间。