2014宝龙物业总公司物业项目的风险管理总结
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
由于服务中的事件是不可预测的，因而其可能引发的风 险也最不可确定。
案例3：媒体采访
3、法律风险 法律风险包括物业服务企业未履行或没有能力履行合同 而存在的风险。《物业管理条例》第36条明确指出“物业 管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、 财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 有些物业管理企业为了承接项目在合同谈判时做出超出自 身能力范围的承诺，在合同签定后由于没有能力履行这些 承诺，给企业自身留下巨大的违约风险。
案例4：小区失窃的责任认定
www.fdc01.com 房地产智库
4、雇员风险 雇员风险包括因员工流失风险、工伤风险、劳动纠纷风 险、劳动力成本过快上升带来的风险。物业管理属于服务 性行业，除某些管理高档物业的物业管理企业外，大部分 物业服务企业一线员工的报酬与其他行业相比，通常处于 较低水平。工资水平较低，造成企业员工流动率较高，给 企业经营带来风险。
案例5：媒体采访
www.fdc01.com 房地产智库
风险管理包括风险的识别、衡量与控制。结合物业管理 行业的风险特点，物业管理企业可通过采取建立和完善风 险管理制度、制定风险管理计划、制定应急预案、进行风 险控制来进行风险管理。
www.fdc01.com 房地产智库
风险管理的主要措施
1
源头控制： 重视合同 的签订和履行；重视 书面证据的保留；自 觉和有技巧的运用法 律武器。
1、物业财产风险 由于在物业管理服务合同中，委托方往往将物业或其他 财产委托给物业管理企业管理。因此，物业管理企业相应 承担有物业财产风险，如因管理不当造成物业或财产损失 （如对消防系统使用维护不当，造成火灾），物业管理企 业应承担相应责任。即便不是因为管理不当，物业因自然 灾害等发生损失，也往往会在物业管理企业与业主之间产 生纠纷。
案例1:火灾事件
2、服务性风险 从某种程度而言，由于从业人员素质、工作环境等诸多 因素的影响，物业管理服务中的风险其实是无处不在，无 时不要面临的，讨论物业管理服务中所存在的风险其实是 一个很宽泛的话题。
比如小区一旦发生刑事治安案件，如盗窃案、杀人案， 其责任的界定、损失的赔偿等问题，也往往给物业企业带 来巨大的风险。小区内发生盗窃案、杀人案等等严重刑事 治安案件已不是新鲜事，但如果将相关责任和造成经济损 失全部由物业管理公司来埋单，会从声誉上和经济上对物 业管理公司产生双重打击，这种风险对物业服务企业同样 可能是致命的。
约定负责赔偿。
• 第五条
保险事故发生后，被保险人因保险事故而被提起仲
裁或者Leabharlann Baidu讼的，对应由被保险人支付的仲裁或诉讼费用以及事
先经保险人书面同意支付的其他必要的、合理的费用（以下简
称“法律费用”），保险人按照本保险合同约定也负责赔偿。
www.fdc01.com 房地产智库
财产一切险保险责任
• 第五条 在保险期间内，由于自然灾害或意外事故造成保险标 的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险人按照本 保险合同的约定负责赔偿。
物业项目的风险管控
—宝龙住宅物业总公司
项目经理团队专题培训
2014年 杨晓明
物业项目的风险管控
一般而言，物业服务企业按照物业管理服务合同的约定 为业主提供清洁绿化、共用设施设备的维修养护和管理、 安全保卫等服务。物业管理行业从本质上说是一个服务行 业，服务对象是既包括人（业主、租户等），也包括物 （委托管理的共用设施设备），服务场所是物业。因此， 物业管理行业风险具有以下几方面的内容及特点：
失，依照中华人民共和国法律（不包括港澳台地区法律）应由
被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负
责赔偿。
• 第四条
在保险期间内，发生本条款第三条所规定的意外事
故造成第三者的人身伤亡，受害人或其近亲属提出精神损害赔
偿的，依照中华人民共和国（不包括港澳台地区）法院判决应
由被保险人承担的精神损害赔偿责任，保险人按照本保险合同
• 前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害 蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险 人按照本保险合同的约定也负责赔偿。
• 第六条 保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的 损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的 约定也负责赔偿。
www.fdc01.com 房地产智库
www.fdc01.com 房地产智库
物业服务行业中的保安员、电工、外墙清洗工等是高风 险工种。以保安员为例，由于保安员的工作特点，物业管 理企业保安因履行工作职责，被人伤害或伤害他人已不是 什么新鲜事了。我们权且不研究这种伤害的必要性和合理 性，但问题在于一旦因此而造成人身伤害，企业便要承担 相关的经济赔偿责任，这对物业管理企业是一个不小的负 担。此外，在安保巡逻、维修、外墙清洗等过程中，如员 工发生工伤，费用往往非常巨大，本小利薄的企业在这方 面常常不堪重负，甚至走向破产的境地。
机器损坏险保险责任
• 第五条 在保险期间内，由于人为操作失误或者故障损坏等 成保险标的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险 人按照本保险合同的约定负责赔偿。
案例2：公寓违章装修
另一个比较典型的服务中风险是关于业主“维权”，业 主“维权”意识的高涨，使物业服务企业所要面临的风险 大增，近年来业主针对物业管理的投诉率居高不下，对物 业管理的不信任感增强，新闻媒体报道的“物管企业乱收 费”、“物管企业违法行使权利”等案件往往可引起共鸣。 小区的业主论坛已逐渐演变成为业主对物管企业进行口诛 笔伐的阵地。如果在处理业主维权、投诉问题上稍有不当， 肯定会给物业管理公司带来一系列经济上、声誉上的损失， 甚至有可能被炒鱿鱼，尤其出现后者的情况时，物业管理 公司在人员安排、员工补助等许多方面付出巨大的经济损 失，这种风险有时让物业管理公司难以承受。
2
风险转移：通过购买 公众责任险、财产一 切险、机器损坏险来 进行风险转移。
3
雇员风险规避：重视员 工合同的签订工作、购 买团体意外险、建立社 保补贴制度。
www.fdc01.com 房地产智库
公众责任险保险责任
• 第三条
在保险期间内，被保险人在保险单载明的区域范围
内因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡或财产损
案例3：媒体采访
3、法律风险 法律风险包括物业服务企业未履行或没有能力履行合同 而存在的风险。《物业管理条例》第36条明确指出“物业 管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、 财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 有些物业管理企业为了承接项目在合同谈判时做出超出自 身能力范围的承诺，在合同签定后由于没有能力履行这些 承诺，给企业自身留下巨大的违约风险。
案例4：小区失窃的责任认定
www.fdc01.com 房地产智库
4、雇员风险 雇员风险包括因员工流失风险、工伤风险、劳动纠纷风 险、劳动力成本过快上升带来的风险。物业管理属于服务 性行业，除某些管理高档物业的物业管理企业外，大部分 物业服务企业一线员工的报酬与其他行业相比，通常处于 较低水平。工资水平较低，造成企业员工流动率较高，给 企业经营带来风险。
案例5：媒体采访
www.fdc01.com 房地产智库
风险管理包括风险的识别、衡量与控制。结合物业管理 行业的风险特点，物业管理企业可通过采取建立和完善风 险管理制度、制定风险管理计划、制定应急预案、进行风 险控制来进行风险管理。
www.fdc01.com 房地产智库
风险管理的主要措施
1
源头控制： 重视合同 的签订和履行；重视 书面证据的保留；自 觉和有技巧的运用法 律武器。
1、物业财产风险 由于在物业管理服务合同中，委托方往往将物业或其他 财产委托给物业管理企业管理。因此，物业管理企业相应 承担有物业财产风险，如因管理不当造成物业或财产损失 （如对消防系统使用维护不当，造成火灾），物业管理企 业应承担相应责任。即便不是因为管理不当，物业因自然 灾害等发生损失，也往往会在物业管理企业与业主之间产 生纠纷。
案例1:火灾事件
2、服务性风险 从某种程度而言，由于从业人员素质、工作环境等诸多 因素的影响，物业管理服务中的风险其实是无处不在，无 时不要面临的，讨论物业管理服务中所存在的风险其实是 一个很宽泛的话题。
比如小区一旦发生刑事治安案件，如盗窃案、杀人案， 其责任的界定、损失的赔偿等问题，也往往给物业企业带 来巨大的风险。小区内发生盗窃案、杀人案等等严重刑事 治安案件已不是新鲜事，但如果将相关责任和造成经济损 失全部由物业管理公司来埋单，会从声誉上和经济上对物 业管理公司产生双重打击，这种风险对物业服务企业同样 可能是致命的。
约定负责赔偿。
• 第五条
保险事故发生后，被保险人因保险事故而被提起仲
裁或者Leabharlann Baidu讼的，对应由被保险人支付的仲裁或诉讼费用以及事
先经保险人书面同意支付的其他必要的、合理的费用（以下简
称“法律费用”），保险人按照本保险合同约定也负责赔偿。
www.fdc01.com 房地产智库
财产一切险保险责任
• 第五条 在保险期间内，由于自然灾害或意外事故造成保险标 的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险人按照本 保险合同的约定负责赔偿。
物业项目的风险管控
—宝龙住宅物业总公司
项目经理团队专题培训
2014年 杨晓明
物业项目的风险管控
一般而言，物业服务企业按照物业管理服务合同的约定 为业主提供清洁绿化、共用设施设备的维修养护和管理、 安全保卫等服务。物业管理行业从本质上说是一个服务行 业，服务对象是既包括人（业主、租户等），也包括物 （委托管理的共用设施设备），服务场所是物业。因此， 物业管理行业风险具有以下几方面的内容及特点：
失，依照中华人民共和国法律（不包括港澳台地区法律）应由
被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负
责赔偿。
• 第四条
在保险期间内，发生本条款第三条所规定的意外事
故造成第三者的人身伤亡，受害人或其近亲属提出精神损害赔
偿的，依照中华人民共和国（不包括港澳台地区）法院判决应
由被保险人承担的精神损害赔偿责任，保险人按照本保险合同
• 前款原因造成的保险事故发生时，为抢救保险标的或防止灾害 蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险标的的损失，保险 人按照本保险合同的约定也负责赔偿。
• 第六条 保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的 损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的 约定也负责赔偿。
www.fdc01.com 房地产智库
www.fdc01.com 房地产智库
物业服务行业中的保安员、电工、外墙清洗工等是高风 险工种。以保安员为例，由于保安员的工作特点，物业管 理企业保安因履行工作职责，被人伤害或伤害他人已不是 什么新鲜事了。我们权且不研究这种伤害的必要性和合理 性，但问题在于一旦因此而造成人身伤害，企业便要承担 相关的经济赔偿责任，这对物业管理企业是一个不小的负 担。此外，在安保巡逻、维修、外墙清洗等过程中，如员 工发生工伤，费用往往非常巨大，本小利薄的企业在这方 面常常不堪重负，甚至走向破产的境地。
机器损坏险保险责任
• 第五条 在保险期间内，由于人为操作失误或者故障损坏等 成保险标的直接物质损坏或灭失（以下简称“损失”），保险 人按照本保险合同的约定负责赔偿。
案例2：公寓违章装修
另一个比较典型的服务中风险是关于业主“维权”，业 主“维权”意识的高涨，使物业服务企业所要面临的风险 大增，近年来业主针对物业管理的投诉率居高不下，对物 业管理的不信任感增强，新闻媒体报道的“物管企业乱收 费”、“物管企业违法行使权利”等案件往往可引起共鸣。 小区的业主论坛已逐渐演变成为业主对物管企业进行口诛 笔伐的阵地。如果在处理业主维权、投诉问题上稍有不当， 肯定会给物业管理公司带来一系列经济上、声誉上的损失， 甚至有可能被炒鱿鱼，尤其出现后者的情况时，物业管理 公司在人员安排、员工补助等许多方面付出巨大的经济损 失，这种风险有时让物业管理公司难以承受。
2
风险转移：通过购买 公众责任险、财产一 切险、机器损坏险来 进行风险转移。
3
雇员风险规避：重视员 工合同的签订工作、购 买团体意外险、建立社 保补贴制度。
www.fdc01.com 房地产智库
公众责任险保险责任
• 第三条
在保险期间内，被保险人在保险单载明的区域范围
内因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡或财产损