物业风险管控与防范培训教材PPT(44张)

二、风险来源
▪ 过度依附房地产 开发商。
▪ 各行政部门、专
业服务部门服务不
外
风
到位。
部
险
▪ 业主、住户、业
风
来
委会对物业服务消
险
源
费观念不成熟和不
规范运作。
▪ 企业领导追
求短期利益。
内
▪ 物业服务人
部
员素质偏低。
风
险
▪ 内部管理不
科学、不规范。
目录
一 物业管理项目承接风险 二 治安风险 三 消防事故和隐患风险 四 装修管理风险防范 五 高空坠物风险防范
制定 消防 演习 方案
申请 批准
消防 演习 实施 通知
消防演 习前的 培训和 宣传
做防设材准tD好设施等备hseue消备器的bsccocr2moipn.tpito准作情检aennn备落况查ytos’sf工实的
消防 演习 实施
消防演 习相关 记录生 成与存 档保管
第四章 装修管理风险防范
安全 隐患
相邻关 系处理
建筑外 观形象
侵占他 人利益
装修引起 的风险问题
施工 噪声
施工人 员管理
违规 装修
环境 卫生
第四章 装修管理风险防范
风险防范措施
一 重视有关装修管理文本的拟订 二 进行多方沟通、寻求深度合作 三 与相关行业进行合作 四 制定完善的装修管理方案 五 集中装修期组建临时装修办公室
第四章 装修管理风险防范
六 在装修的各阶段都加以精细化管理
装修三 个阶段
装修手续办理（装修手续 图）
装修施工过程 装修验收
装修巡 检要点
装修前的准备工作。 材料、工人进场进的管理。 水、电线路施工管理。 结构改造管理。 地板、地砖铺设。 下水管道、烟道的施工管理。 木工施工管理。 油漆施工。 装修工程的收尾及验收。 违规装修的工程管理。
第二章 治安风险
入室盗 窃
抢夺、抢劫
故意伤害
故意杀人等
治安风险
由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服 务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产 损失导致物业管理服务风险。
第二章 治安风险
治安风险防范措施
明确物业管理公司的法律地位和职责。 支持业主自防，提高业主安防意识。 完善区域内安全防范设施。 完善执行管理制度。 安排护卫巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。 充分挖掘护卫人员的防范能效。 委托给专业护卫公司。 做好群防群治工作。 突发事件应有应急预案。
物业公司消防组织建立。 确定区域防火责任人。 签订区域防火责任协议书。
明确消防设备巡查的内容及频 次；巡查内容一般包括烟温感、 风机、排烟、消防栓、防火卷 帘门、应急广播、花洒喷淋。
确定消防设施安全检查的责任 人及要求。
要求做好消防检查记录。
第三章 消防事故和隐患风险
组织消防演习的相关步骤
可行性分析决定
第一章 物业管理项目承接风险
二、签订合同过程中的风险防范
存在的风险
▪ 缺乏对项目经营可行性方案评估
▪ 承诺的服务内容和水平高于与 收费标准对等的服务内容和水平 ▪ 合同内容约定不明或是条款有疏漏 ▪ 物业管理合同中存在不平等条款 ▪ 物业管理收费问题不明确 ▪ 物业管理责任范围不明确
六 物业服务收费风险防范 七 公共设施设备风险防范 八 公共环境风险防范 九 车辆管理风险防范 十 人力资源风险防范
第一章 物业管理项目承接风险
一、物业管理招投标过程中的风险防范
存在的风险
▪ 通货膨胀风险 ▪ 经营风险 ▪ 自然条件 ▪ 其它风险
防范措施
背景调查
了解项目开发进度、项目施工质量问题等。 了解项目所在地物业项目中的层次和地位、 同类物业的物业服务费标准和物业服务费的 收缴率情况。 了解项目所在地的地方性物业管理政策法 规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策 等。 了解项目所在地的公共事业费结算处理方 法等其他物业服务相关的环境因素。
第三章 消防事故和隐患风险
由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防 设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处 理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、 消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物 业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律 责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事 法律责任。
第三章 消防事故和隐患风险
风险防范措施
接管时确认是否有消防验收合格证 业主装修时要做好防火工作 建立消防组织，全员参与消防工作 积极开展消防宣传和培训 做好消防档案的管理 加强消防检查巡查 监督消防隐患的整改 定期开展消防演习
物业公司消防组织建立。 确定区域防火责任人。 签订区域防火责任协议书。
第四章 装修管理风险防范
七 违规装修的工程管理
结构
改动
改变房 屋用途
线路改动 以及房屋 外观改变
破坏环 境卫生
在承重墙上开门、开孔、做壁橱。 改变室内楼梯位置。 在室内砌砖墙。 在天花板上安装很重的物品。 在室内安装阁楼。 拆除卧室窗下墙体。 在外墙上随意打孔开门开窗等。 注：坚决制定这一类违规装修，和要
防范措施
合同应当对物业管理服务范围 内容、服务质量、服务费用、 双方的权利和义务、专项维修 资金的使用和管理、物业管理 用房、合同期限、违约责任以 外，一定要注重免责条款的约 定。
第一章 物业管理项目承接风险
三、接管验收中的风险防范
存在的风险
▪ 物业共有部位、共有设施设 备有明显或者暗藏的质量问题
物业风险管控与防范
主 讲：董兵兵 部 门：桑德物业管理部 时 间：2018年7月
导读
一、物业管理风险类别
Hale Waihona Puke Baidu
按形成不同风险 内在因素
按形成风险 内在原因
划分
•项目客观风险 •经营管理风险 •人为责任风险
划分
•主观风险 •客观风险
按造成风险 损失类型
划分 •财产风险损失 •人身风险损失 •责任风险损失
导读
▪ 开发商与业主之间的遗留问
题没有得以处理和解决
防范措施
交接双方应当严格按照标准进行验收。 验收不合格的，双方协商处理，由责任 单位返修，再约定时间复检，直至验收 合格。
对遗留问题或发生的争议不能解决的， 由当地政府房地产行政主管部门进行协 调解决。
注意保存验收资料的完整性及真实性。 对验收资料，要有交接双方的签字认 可，以明确相关责任。
时采取一些非常手段，同时上报 相关管理部门共同处理。
第五章 高空坠物风险防范
高空坠物两种情况
一是建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、 脱落、坠落，尤其是玻璃幕墙。