物业风险管控与防范培训教材PPT(44张)
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《物业风险管理培训》课件
物业风险管理的展望
智能化风险管理
随着科技的发展，智能化风险管理将成为趋势，通过大数据、物 联网等技术手段提高风险识别和预警的准确性和及时性。
绿色物业管理
绿色物业管理将更加注重环保和可持续发展，通过节能减排、环保 措施等降低物业风险，提高物业的生态价值。
多元化风险管理手段
未来物业风险管理将更加注重多元化手段的运用，如保险、应急预 案、外包合作等，以实现更全面的风险覆盖和控制。
物业风险管理的意义
要点一
总结词
物业风险管理是指通过识别、评估、控制和监控物业经营 过程中的各种风险因素，降低或消除风险损失，提高物业 经营效益和资产价值，保障企业的稳定发展。
要点二
详细描述
物业风险管理是物业管理中的一项重要工作，其意义在于 通过科学的方法和手段，对物业经营过程中的各种风险因 素进行有效的控制和管理，降低或消除风险损失，提高物 业经营效益和资产价值，保障企业的稳定发展。具体来说 ，物业风险管理可以降低企业经营成本、提高企业经济效 益、增强企业市场竞争力、提升企业形象和品牌价值等。
物业风险管理的发展历程
总结词
随着城市化进程的加速和房地产市场的不断发展，物业风 险管理逐渐受到重视并不断发展完善。其发展历程可以分 为萌芽期、探索期、成熟期和创新期四个阶段。
详细描述
随着城市化进程的加速和房地产市场的不断发展，物业风 险管理逐渐受到重视并不断发展完善。其发展历程可以分 为以下四个阶段
物业风险监控的流程
确定监控对象
明确需要监控的物业范围和对象，如 建筑结构、消防设施、电气系统等。
02
制定监控计划
根据监控对象的特点和重要性，制定 合理的监控计划和时间表。
01
03
物业风险管理ppt
2023
物业风险管理PPT
目录
• 物业风险管理概述 • 物业风险的识别与评估 • 物业风险的防范与控制 • 物业风险的监控与应对 • 物业风险管理的挑战与对策 • 结论与展望
01
物业风险管理概述
物业风险定义与特点
物业风险定义
物业风险是指在物业经营管理活动中，由于各种不确定因素 和突发性事件，导致物业价值或业主权益下降或遭受损失的 可能性。
01
根据物业风险评估的结果，可以分析得出物业项目的整体风险状况和潜在风险 因素，为制定合理的风险控制方案提供依据。
02
基于评估结果，可以针对不同类型的风险制定相应的预防措施和应对策略，例 如购买保险、加强安保措施、定期检查设施等，以降低物业损失和影响。
03
同时，可以将评估结果与其他风险管理工具相结合，例如与应急预案相结合， 制定更加全面和有效的风险管理策略，提高物业管理的安全性和稳定性。
物业风险管理应根据实 际情况和需要进行调整 和改进，以适应不断变 化的内外部环境。
物业风险管理应以目标 控制为核心，通过制定 合理的目标和指标，实 现风险的有效管理和控 制。
02
物业风险的识别与评估
物业风险的识别
自然灾害风险
如台风、洪水、地震等自然灾害带 来的物业损失风险。
意外事故风险
如火灾、电梯事故、燃气泄漏等意 外事故带来的物业损失风险。
物业风险特点
物业风险具有普遍性、客观性、不确定性、可预测性和可变 性等特点。
物业风险管理的重要性
1 2
保障物业正常运转和价值提升
有效的风险管理可以降低物业经营过程中的各 种风险，避免或减少损失，从而保障物业的正 常运转和价值的稳步提升。
维护业主权益
物业风险管理PPT
目录
• 物业风险管理概述 • 物业风险的识别与评估 • 物业风险的防范与控制 • 物业风险的监控与应对 • 物业风险管理的挑战与对策 • 结论与展望
01
物业风险管理概述
物业风险定义与特点
物业风险定义
物业风险是指在物业经营管理活动中，由于各种不确定因素 和突发性事件，导致物业价值或业主权益下降或遭受损失的 可能性。
01
根据物业风险评估的结果，可以分析得出物业项目的整体风险状况和潜在风险 因素，为制定合理的风险控制方案提供依据。
02
基于评估结果，可以针对不同类型的风险制定相应的预防措施和应对策略，例 如购买保险、加强安保措施、定期检查设施等，以降低物业损失和影响。
03
同时，可以将评估结果与其他风险管理工具相结合，例如与应急预案相结合， 制定更加全面和有效的风险管理策略，提高物业管理的安全性和稳定性。
物业风险管理应根据实 际情况和需要进行调整 和改进，以适应不断变 化的内外部环境。
物业风险管理应以目标 控制为核心，通过制定 合理的目标和指标，实 现风险的有效管理和控 制。
02
物业风险的识别与评估
物业风险的识别
自然灾害风险
如台风、洪水、地震等自然灾害带 来的物业损失风险。
意外事故风险
如火灾、电梯事故、燃气泄漏等意 外事故带来的物业损失风险。
物业风险特点
物业风险具有普遍性、客观性、不确定性、可预测性和可变 性等特点。
物业风险管理的重要性
1 2
保障物业正常运转和价值提升
有效的风险管理可以降低物业经营过程中的各 种风险，避免或减少损失，从而保障物业的正 常运转和价值的稳步提升。
维护业主权益
《物业风险管理培训》PPT课件
（三）日常物业管理的风险
1．业主使用物业、接受服务中发生的风险
（1）物业违规装饰装修带来的风险 （2）物业使用带来的风险 （3）法律概念不清导致的风险
ppt课件 版权所有：中国物业管理协会培训8中心
第十章 物业管理风险防范与紧急事件
2．物业管理日常运作过程中存在的风险
（1）管理费收缴风险 （2）替公用事业费用代收代缴费用存在的风险 （3）管理项目外包存在的风险 （4）物业管理员工服务存在的风险 （5）公共媒体在宣传报道中的舆论风险
ppt课件 版权所有：中国物业管理协会培训10中心
第十章 物业管理风险防范与紧急事件
3、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。主要包括： 4、物业管理企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，
树立企业良好的形象。 5、适当引入市场化的风险分担机制。 6、风险管理是一门新兴的管理学科，应当建立事前科学预
ppt课件 版权所有：中国物业管理协会培训19中心
第十章 物业管理风险防范与紧急事件
（一）火警
1．确认和了解起火位置、范围和程度。 2．向公安消防机关报警。 3．清理通道，准备迎接消防车入场。 4．立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况
下抢救物资。 5．组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，
一、紧急事件 （一）概念
物业管理紧急事件： 是物业管理服务活动过程中突然发生的， 可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害， 需要立即处理的事件。
ppt课件 版权所有：中国物业管理协会培训13中心
第十章 物业管理风险防范与紧急事件
（二）紧急事件的性质
1．极大的偶然性和随机性； 2．紧急事件的复杂性； 3．伤害性； 4．预防性； 5．紧急性
测、事中应急处理、事后妥善解决的风险防范和危机管理 机制。
1．业主使用物业、接受服务中发生的风险
（1）物业违规装饰装修带来的风险 （2）物业使用带来的风险 （3）法律概念不清导致的风险
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第十章 物业管理风险防范与紧急事件
2．物业管理日常运作过程中存在的风险
（1）管理费收缴风险 （2）替公用事业费用代收代缴费用存在的风险 （3）管理项目外包存在的风险 （4）物业管理员工服务存在的风险 （5）公共媒体在宣传报道中的舆论风险
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第十章 物业管理风险防范与紧急事件
3、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。主要包括： 4、物业管理企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，
树立企业良好的形象。 5、适当引入市场化的风险分担机制。 6、风险管理是一门新兴的管理学科，应当建立事前科学预
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第十章 物业管理风险防范与紧急事件
（一）火警
1．确认和了解起火位置、范围和程度。 2．向公安消防机关报警。 3．清理通道，准备迎接消防车入场。 4．立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况
下抢救物资。 5．组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，
一、紧急事件 （一）概念
物业管理紧急事件： 是物业管理服务活动过程中突然发生的， 可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害， 需要立即处理的事件。
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第十章 物业管理风险防范与紧急事件
（二）紧急事件的性质
1．极大的偶然性和随机性； 2．紧急事件的复杂性； 3．伤害性； 4．预防性； 5．紧急性
测、事中应急处理、事后妥善解决的风险防范和危机管理 机制。
物业管理的风险及规避方式PPT课件
三是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防通道是普遍 的问题。
四是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训， 出现消防事故时不知道如何去处理，有些服务人员甚至不 会检查小区消防设施。
3、交通安全风险
• 物业小区的交通安全就是小区的车辆、业 主出行的安全管理，物业服务企业对小区 的车辆管理的目的在于，建立小区内的良 好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、 使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地 ，物业服务企业所面临的交通安全风险有 以下几点:
课程内容
• 一、小区安全风险的类型
• 二、物业风险规避方式
一、小区安全风险的类型
• 1、治安安全风险 • 2、消防安全风险 • 3、交通安全风险 • 4、设施设备的安全风险 • 5、环保安全风险 • 6、意外事故安全风险
1、治安安全风险
• 物业小区的治安安全主要表现为小区内的 盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非 暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为 。虽然《物业管理条例》第四十七规定:"物 业服务企业应当协助做好物业管理区域内 的安全防范工作”，但我们物业服务人员 在管理服务过程中存在过错，还是要赔偿 业主所受的损失。
• 一是小区交通出行安全管理风险 • 二是小区车辆停放秩序管理风险 • 三是小区车内的停放安全管理风险
5、环保安全风险
• 环保安全风险就是小区的环境污染安全风 险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的 日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋 房子，人口也随着增多，人口的集聚带来 了系列的环境卫生问题。小区的环境污染 主要有以下几类：
• 如何来规避因工作人员过失而产生的经济风险呢？我想对 于大多数物业公司来说，转嫁风险的最佳选择便是投保， 购买物业管理责任险，如在服务过程中工作人员因疏忽和 失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿，依法由保险公 司承担物业服务公司的经济赔偿责任。
四是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训， 出现消防事故时不知道如何去处理，有些服务人员甚至不 会检查小区消防设施。
3、交通安全风险
• 物业小区的交通安全就是小区的车辆、业 主出行的安全管理，物业服务企业对小区 的车辆管理的目的在于，建立小区内的良 好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、 使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地 ，物业服务企业所面临的交通安全风险有 以下几点:
课程内容
• 一、小区安全风险的类型
• 二、物业风险规避方式
一、小区安全风险的类型
• 1、治安安全风险 • 2、消防安全风险 • 3、交通安全风险 • 4、设施设备的安全风险 • 5、环保安全风险 • 6、意外事故安全风险
1、治安安全风险
• 物业小区的治安安全主要表现为小区内的 盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非 暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为 。虽然《物业管理条例》第四十七规定:"物 业服务企业应当协助做好物业管理区域内 的安全防范工作”，但我们物业服务人员 在管理服务过程中存在过错，还是要赔偿 业主所受的损失。
• 一是小区交通出行安全管理风险 • 二是小区车辆停放秩序管理风险 • 三是小区车内的停放安全管理风险
5、环保安全风险
• 环保安全风险就是小区的环境污染安全风 险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的 日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋 房子，人口也随着增多，人口的集聚带来 了系列的环境卫生问题。小区的环境污染 主要有以下几类：
• 如何来规避因工作人员过失而产生的经济风险呢？我想对 于大多数物业公司来说，转嫁风险的最佳选择便是投保， 购买物业管理责任险，如在服务过程中工作人员因疏忽和 失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿，依法由保险公 司承担物业服务公司的经济赔偿责任。
物业现场管理与风险管控课件ppt(PPT110张)
——这些是对的吗?
错误的 代价
制造业将20％以上的营业收入用于维修产品缺陷； 服务业把35％以上的营业收入用在做错事又重新做。
1.4 现场管理的重要性
先有“好”的现场， 后有满意的业主！
11、如进行作业应摆放相应的标识，遇有客户经过，应停止作业，待客户走过去以后再继续。
在楼顶设置衣物晾晒区；
识和反光镜、减速路拱等设施
2. 3 道路、广场
4、如遇客户询问或需主动与其交涉须时主动敬礼（电瓶车 岗巡逻岗先下车）；和客户交谈时使用文明礼貌用语，双手 接递物品。 5、路面、路牙平整，无凹陷、破损、松动。 6、栏杆扶手无破损，油漆无斑驳、无锈蚀。娱乐设施干净、 整洁，油漆无斑驳、无锈蚀，业主活动时无器械噪声。 7、各类标识无破损、干净、清晰。
5 案场专题-吧台管理
82、客与服客专户题4沟-、便通各便或屋类让管标客理户识等齐待全较，长无时破间需损为、客干户净倒、水清。 晰。
在车辆驶近或等客户摇下车窗时，主动目视客户，微笑并敬礼。
1 安防专题5-、减地速带面管平理整，干净、无杂物、积水、无凹陷、破损、起砂
2 分类风险及风险规避举措—职业安全管理
4 工程专题-设备房管理
16、 、提无前乱检张2查贴、作（地业严面现禁无场张带贴杂电在物设单、备元无漏门灰、尘苑门、、无入污户迹门，上石）。材地面定期抛光。
3、结合季节变化提前做好特殊天气
1 3
分环类境风专险题3及-、游风轿乐险场厢规管壁避理、举措镜—面业、务镜管框理、扶手、吊顶、标识等光亮；无划
检第查四标 章识现张痕场贴、管齐理灰整的尘，风记、险录污防正迹控常、，蜘箱蛛内无网积。灰。
•物业现场管理与风险管控
前 言
物业管理就是 现场管理
错误的 代价
制造业将20％以上的营业收入用于维修产品缺陷； 服务业把35％以上的营业收入用在做错事又重新做。
1.4 现场管理的重要性
先有“好”的现场， 后有满意的业主！
11、如进行作业应摆放相应的标识，遇有客户经过，应停止作业，待客户走过去以后再继续。
在楼顶设置衣物晾晒区；
识和反光镜、减速路拱等设施
2. 3 道路、广场
4、如遇客户询问或需主动与其交涉须时主动敬礼（电瓶车 岗巡逻岗先下车）；和客户交谈时使用文明礼貌用语，双手 接递物品。 5、路面、路牙平整，无凹陷、破损、松动。 6、栏杆扶手无破损，油漆无斑驳、无锈蚀。娱乐设施干净、 整洁，油漆无斑驳、无锈蚀，业主活动时无器械噪声。 7、各类标识无破损、干净、清晰。
5 案场专题-吧台管理
82、客与服客专户题4沟-、便通各便或屋类让管标客理户识等齐待全较，长无时破间需损为、客干户净倒、水清。 晰。
在车辆驶近或等客户摇下车窗时，主动目视客户，微笑并敬礼。
1 安防专题5-、减地速带面管平理整，干净、无杂物、积水、无凹陷、破损、起砂
2 分类风险及风险规避举措—职业安全管理
4 工程专题-设备房管理
16、 、提无前乱检张2查贴、作（地业严面现禁无场张带贴杂电在物设单、备元无漏门灰、尘苑门、、无入污户迹门，上石）。材地面定期抛光。
3、结合季节变化提前做好特殊天气
1 3
分环类境风专险题3及-、游风轿乐险场厢规管壁避理、举措镜—面业、务镜管框理、扶手、吊顶、标识等光亮；无划
检第查四标 章识现张痕场贴、管齐理灰整的尘，风记、险录污防正迹控常、，蜘箱蛛内无网积。灰。
•物业现场管理与风险管控
前 言
物业管理就是 现场管理
《物业管理服务风险防范》PPT教学培训模板
需要注意的是一定要从消费者的 角度出发，寻找与竞争者或行业 平均水平比较，公司的产品与服 务有什么优势/劣势；而不是从 公司的角度出发，衡量企业的竞 争优势。
根据SW分析，公司建立并维持自身的竞争优势
通过一定努力， 建立自身竞争 优势
竞争优势受到 削弱，寻找新 的策略增强自 身竞争优势
引起竞争者 注意，开始 作出反应
2.二次装修管理 3.消防设施和器械的维修和养护 第五节 设备风险防范 1.公用设备设施的承接和验收 2.日常管理 3.物业企业委托专业公司 第六节 公共环境风险防范 1.绿化和消杀 2.供水、电等设备设施维修 3.商业用房管理
第七节 紧急事件处理 一、紧急事件 1.紧急事件的概念 2.紧急事件的性质 二、处理紧急事件的要求 三、紧急事件的处理过程 （一）事先准备 （二）事中控制 （三）事后处理 四、典型紧急事件的处理
解威胁因素；考虑过去，立足当前，着眼未来。运用系统分析的综合分析方
法，将排列与考虑的各种环境因素相互匹配起来加以组合，得出一系列公司
未来发展的可选择对策。
WT对策
最小与最小对策，即考虑 悲观
弱点因素和威胁因素，目
的是努力使这些因素都趋
大
小
于最小。
WO对策 最小与最大对策，即着重 苦乐
S
W
考虑弱点因素和机会因素， 参半
在完成环境因 素分析和SWOT 矩阵的构造后， 便可以制定出 相应的行动计 划。
SW优势与劣势分析（内部环境分析）
……
产品的 质量
服务 态度
提高公司 盈利性
服务的 及时性
产品的 适用性
产品线 的宽度
竞争优势可以指消费者眼中一个 企业或它的产品有别于其竞争对 手的任何优越的东西。
物业管理风险评估与防范ppt
制定应急预案
针对可能出现的风险事件制定应急预案，明确应对措施和责任人。
开展模拟演练
定期组织模拟演练，提高应急响应速度和处理能力。
04
物业管理风险防范案例分析
某小区物业管理风险防范案例
物业类型和规模
该小区为住宅小区，占地面积较大，拥有 多层住宅楼和高层住宅楼。
物业费用收缴
部分业主拖欠物业费用，导致物业公司无 法正常运转。
风险识别
根据收集的数据和信息 ，识别出物业管理过程 中可能面临的风险。
风险评估
对识别出的风险进行定 量或定性评估，分析其 发生的概率、损失程度 以及对物业管理的影响 。
风险防范措施 制定
根据风险评估结果，制 定相应的防范措施，包 括风险规避、风险控制 和风险转移等。
监督和反馈
对实施防范措施的效果 进行监督和反馈，及时 调整和优化防范措施， 确保其有效性。
建立预算管理制度
制定合理的预算，严格控制各项费用支出，防止财务漏洞。
加强审计和监督
对物业管理的各项费用进行审计和监督，确保支出的合理性和必要性。
优化安全管理措施
强化安全设施建设
投入资金加强安全设施的更新和完善，提高安全管理水平。
加强巡查与监管
定期对物业进行巡查，及时发现和处理安全隐患。
强化应急预案与响应能力
组织专业培训课程，提高员工对物业管理风险的认知和应对能力。
风险意识宣传
通过内部宣传栏、会议等方式，加强员工对风险管理的重视和意识。
完善风险管理制度
建立健全风险管理制度
制定相关的风险管理制度和办法，明确风险管理的流程和规范。
强化制度执行力度
确保各项制度得到有效执行，对于违规行为严肃处理。
严格把控费用支
针对可能出现的风险事件制定应急预案，明确应对措施和责任人。
开展模拟演练
定期组织模拟演练，提高应急响应速度和处理能力。
04
物业管理风险防范案例分析
某小区物业管理风险防范案例
物业类型和规模
该小区为住宅小区，占地面积较大，拥有 多层住宅楼和高层住宅楼。
物业费用收缴
部分业主拖欠物业费用，导致物业公司无 法正常运转。
风险识别
根据收集的数据和信息 ，识别出物业管理过程 中可能面临的风险。
风险评估
对识别出的风险进行定 量或定性评估，分析其 发生的概率、损失程度 以及对物业管理的影响 。
风险防范措施 制定
根据风险评估结果，制 定相应的防范措施，包 括风险规避、风险控制 和风险转移等。
监督和反馈
对实施防范措施的效果 进行监督和反馈，及时 调整和优化防范措施， 确保其有效性。
建立预算管理制度
制定合理的预算，严格控制各项费用支出，防止财务漏洞。
加强审计和监督
对物业管理的各项费用进行审计和监督，确保支出的合理性和必要性。
优化安全管理措施
强化安全设施建设
投入资金加强安全设施的更新和完善，提高安全管理水平。
加强巡查与监管
定期对物业进行巡查，及时发现和处理安全隐患。
强化应急预案与响应能力
组织专业培训课程，提高员工对物业管理风险的认知和应对能力。
风险意识宣传
通过内部宣传栏、会议等方式，加强员工对风险管理的重视和意识。
完善风险管理制度
建立健全风险管理制度
制定相关的风险管理制度和办法，明确风险管理的流程和规范。
强化制度执行力度
确保各项制度得到有效执行，对于违规行为严肃处理。
严格把控费用支
物业管理风险防范ppt课件
物业管理风险防范的具体措施应根据物业管理活动时间、 地点和情况的不同区别处理。总体而言，物业管理风险防范 可从以下几个主要方面进行把握，如下图所示：
第三节 物业管理风险防范的对策
风 险 防 范 的 对 策
物业服务企业要学法、懂法和守法 加强企业内部管理 妥善处理物业管理活动相关主体间的关系 重视物业宣传，树立良好形象 适当引入市场化的风险分担机制 提升防范意识，建立危机管理体制
17
第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本
2.技术风险和操作风险的防范措施
① 特种设备、特殊作业人员应持国家认可的上岗证方可作业 ② 部门应对作业人员进行各项操作流程、规章制度培训，考 核合格后方可上岗。 ③ 按照作业文件按时做好公用设备设施的日常运行、监视、 维修、保养、同时做好书面和现场施工记录，并对特种设 备、压力容器按照国家规定做好校验、监测
企业领导追求短期利益
各行政主管部门和各专业 服务部门服务不到位 业主、住户业委会对物业 服务消费的观念不成熟和 不规范运作
风 险 来 源
物业服务人员素质偏低
内部管理不科学、不规范
5
第三节 物业管理风险防范的对策
在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在 一定条件下还带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险， 但可以通过努力把风险缩减到最小程度。这就要求物业服务 企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险， 以保证物业管理活动和人们生活正常进行。
（3）雇主责任险和团体意外险
——公司全称和经营地址、楼盘地址清单 ——员工姓名、性别、身份证号码、月工资金额（盖公章）
10
第三节 物业管理风险防范的对策
3、如何避免投保容易理赔难 4、理赔应提供那些单证 物业服务企业向保险公司书面索赔时，应提供以下单证： （1）保险单正本 （2）出险通知书 （3）财产损失清单 （4）有关部门出具的事故证明或技术鉴定书，包括：发生火灾的消防 部门证明；发生盗窃的公安部门证明；发生锅炉、压力容器爆炸的劳动部 证明，发生雷击、暴雨、台风、龙卷风、雪灾、冰雹、泥石流等自然灾害 的气象部证明。 （5）修理及施救费用发票 （ 6 ）必要的账薄、单据以及其它保险公司认为有必要的单证、文件 （包括：资产负债、固定资产、存货明细、相关资产购入原始凭证等） （7）赔款协议
第三节 物业管理风险防范的对策
风 险 防 范 的 对 策
物业服务企业要学法、懂法和守法 加强企业内部管理 妥善处理物业管理活动相关主体间的关系 重视物业宣传，树立良好形象 适当引入市场化的风险分担机制 提升防范意识，建立危机管理体制
17
第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本
2.技术风险和操作风险的防范措施
① 特种设备、特殊作业人员应持国家认可的上岗证方可作业 ② 部门应对作业人员进行各项操作流程、规章制度培训，考 核合格后方可上岗。 ③ 按照作业文件按时做好公用设备设施的日常运行、监视、 维修、保养、同时做好书面和现场施工记录，并对特种设 备、压力容器按照国家规定做好校验、监测
企业领导追求短期利益
各行政主管部门和各专业 服务部门服务不到位 业主、住户业委会对物业 服务消费的观念不成熟和 不规范运作
风 险 来 源
物业服务人员素质偏低
内部管理不科学、不规范
5
第三节 物业管理风险防范的对策
在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在 一定条件下还带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险， 但可以通过努力把风险缩减到最小程度。这就要求物业服务 企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险， 以保证物业管理活动和人们生活正常进行。
（3）雇主责任险和团体意外险
——公司全称和经营地址、楼盘地址清单 ——员工姓名、性别、身份证号码、月工资金额（盖公章）
10
第三节 物业管理风险防范的对策
3、如何避免投保容易理赔难 4、理赔应提供那些单证 物业服务企业向保险公司书面索赔时，应提供以下单证： （1）保险单正本 （2）出险通知书 （3）财产损失清单 （4）有关部门出具的事故证明或技术鉴定书，包括：发生火灾的消防 部门证明；发生盗窃的公安部门证明；发生锅炉、压力容器爆炸的劳动部 证明，发生雷击、暴雨、台风、龙卷风、雪灾、冰雹、泥石流等自然灾害 的气象部证明。 （5）修理及施救费用发票 （ 6 ）必要的账薄、单据以及其它保险公司认为有必要的单证、文件 （包括：资产负债、固定资产、存货明细、相关资产购入原始凭证等） （7）赔款协议
物业安全管理培训教材(PPT 46页)
8
ห้องสมุดไป่ตู้ 9
（三）保安工作的分类
⑴门卫管理 ⑵巡逻管理 ⑶监控管理
10
（四）保安管理的基本内容
⑴、建立健全保安组织机构 ⑵、制定和完善各项目保安管理制度 ⑶、配合公安机关打击各类在物业区域内违法犯 罪活动 ⑷、定期巡逻、检查、值班制度 ⑸、加强服务区域内的车辆管理 ⑹、完善安全防范设施设备 ⑺、定期对保安开展各项培训 ⑻、建立群防群治和联防机制 ⑼、安全管理标志、标识的设置和防范措施
24
案例：两名保安员在某住宅小区巡逻时，发现一名 男子攀上二楼住户的阳台，越入室内，顿觉可疑。 于是，他们来到该住户门口，敲门询问。该男子开 门后声称是该住户的主人，由于未带钥匙，所以翻 窗进入室内。当保安员让其提供住户主人的证据时， 该男子不呢个自圆其说。经调查，原来此人是一名 专门从事越窗盗窃的惯犯。
息的过程中要注意讲究方式方法，要做好正面的引导，分化瓦解工作， 要注意稳定行为人的情绪，消除其过激反应，以便控制事态的发展， 并进行疏导教育，缓解矛盾，平息事件。对于不听规劝或左右事件发 展的人，要采取相应的措施制止其闹事或继续斗殴。
• （5）要有制止打击犯罪的手段。对于行凶、杀人、抢劫、绑架等犯
罪活动，要采取果断措施予以制止，并积极协助公安机关打击犯罪活 动。
42
43
44
45
46
• 在工程施工现场、易燃品集中地和高层建筑的楼梯，门口
等主要通道，重点应检查消防器材设备是否完备，安全照 明是否有效，电线与电器设备有无漏电、断线、产生火花， 现场施工是否有违章使用明火或使用明火与易燃品同步作 业等现象，一经发现应立即报告，并及时消除。
20
⑷及时发现各种嫌疑情况，协助 制止和打击违法犯罪活动
ห้องสมุดไป่ตู้ 9
（三）保安工作的分类
⑴门卫管理 ⑵巡逻管理 ⑶监控管理
10
（四）保安管理的基本内容
⑴、建立健全保安组织机构 ⑵、制定和完善各项目保安管理制度 ⑶、配合公安机关打击各类在物业区域内违法犯 罪活动 ⑷、定期巡逻、检查、值班制度 ⑸、加强服务区域内的车辆管理 ⑹、完善安全防范设施设备 ⑺、定期对保安开展各项培训 ⑻、建立群防群治和联防机制 ⑼、安全管理标志、标识的设置和防范措施
24
案例：两名保安员在某住宅小区巡逻时，发现一名 男子攀上二楼住户的阳台，越入室内，顿觉可疑。 于是，他们来到该住户门口，敲门询问。该男子开 门后声称是该住户的主人，由于未带钥匙，所以翻 窗进入室内。当保安员让其提供住户主人的证据时， 该男子不呢个自圆其说。经调查，原来此人是一名 专门从事越窗盗窃的惯犯。
息的过程中要注意讲究方式方法，要做好正面的引导，分化瓦解工作， 要注意稳定行为人的情绪，消除其过激反应，以便控制事态的发展， 并进行疏导教育，缓解矛盾，平息事件。对于不听规劝或左右事件发 展的人，要采取相应的措施制止其闹事或继续斗殴。
• （5）要有制止打击犯罪的手段。对于行凶、杀人、抢劫、绑架等犯
罪活动，要采取果断措施予以制止，并积极协助公安机关打击犯罪活 动。
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• 在工程施工现场、易燃品集中地和高层建筑的楼梯，门口
等主要通道，重点应检查消防器材设备是否完备，安全照 明是否有效，电线与电器设备有无漏电、断线、产生火花， 现场施工是否有违章使用明火或使用明火与易燃品同步作 业等现象，一经发现应立即报告，并及时消除。
20
⑷及时发现各种嫌疑情况，协助 制止和打击违法犯罪活动
物业管理的风险与规避知识培训课件
涉及公共收益与业主纠纷
延伸服务的风险
服务约定不明确产生争议
违反其他法规造成损失
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三、物业管理活动风险案例
（一）财产损失案例
1、物业管理区域丢失车辆案 [案例1] 1997年7月9日，厦门某维修公司的司机将一辆价 值18.7万元的小轿车停放在厦门某大厦的露天停车场，并向 物业管理单位交付5元停车费。当司机办完事回到停车场取 车时，发现车不见了。后报警，经公安机关多方追查，至今 仍未找回车子。2000年10月车主向法院起诉，要求物业管理 公司赔偿损失共计168300元。经一审法院审理，认为车主和 物业管理公司之间构成保管合同关系，判决物业管理公司赔 偿168300元。物业管理公司不服，向厦门中级法院上诉。经 二审法院审理，认为原法院判决缺乏事实及法律依据，物业 管理公司和车主之间不存在保管合同关系，依法撤消原一审 判决，驳回车主的诉讼请求，两审诉讼费均由车主承担。
15
小区游泳池溺水案件
16
[案例6] （大厦窗户玻璃坠落伤害案） [案例7] （电梯困人引起的伤害案） [案例8] （电梯夹死小孩案.厦门）
17
◆ 水泵房噪音扰民案件
2007年4月，厦门东渡濠头和顺里36号一楼的业主苏先生， 因为小区地下室水泵的振动噪音影响正常生活问题，向法院 提起诉讼，告成兴房地产公司要彻底搬迁蓄水池、赔偿精神 损害费5万元，支付房租33400元。
12
[案例3] 2001年泉州市某物业管理小区一个业主在小区内 停车场丢失一辆价值35万元小车。业主发现小区车辆管理没 有人值班，也没有登记。车主向法院诉讼请求物业管理公司 赔偿损失。一审判决物业管理公司承担丢车的全部损失。物 业管理公司不服一审判决，向泉州市中级法院上诉。经二审 判决，物业管理公司承担70%的赔偿。物业管理公司也因此 而解散。
物业管理风险防范与紧急事件处理46页PPT
END
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
物业管理风险防范与紧急事件处理
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
物业管理风险培训课件(PPT 46页)
物业管理风险
胡圣平
2016年6月7日
物业风险管理
01 02 03
风险与物业管理风险
一、风险的内涵和构成要素 风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可
能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影 响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。因此， 风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。三者的关系为：风险 因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失 的出现。而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩 证关系。
21
三、物业服务企业全面风险管理 （一）建立建全组织架构，构建合理的组织架构和管控体系；建立专职的
风险管理职能部门或确定相关职能部门为风险管理部门。明确责任体系，做 好职责分。 （二）营造完美的内部环境 全面风险管理的内部环境是指企事业风险管理赖以有效开展的各种内部条 件的总和。以隐形和显形的方式，影响和决定企业风险管理的有效性。
8
9
（三）日常物业管理的风险 1.业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险 （1）物业违规装饰装修带来的风险。业主、物业使用人违规装饰装修，不
仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、 维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。 （2）物业使用带来的风险。在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对 物业使用出现不当行为和不当使用（如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞
20
（四）有效化解舆论风险 物业服务企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传平台，树立企业良好的形
象。要与政府、行业协会、业主大会、新闻媒体等相关部门建立良好的沟通 与协调机制。风险与危机发生后，应当从容应对，及时妥善处理，做好相关 协调工作，争取舆论支持，最大限度降低企业的经济和名誉损失。 （五）适当引入市场化的风险分担机制 风险分担有多种形式，例如为共用设施设备购买保险等。
胡圣平
2016年6月7日
物业风险管理
01 02 03
风险与物业管理风险
一、风险的内涵和构成要素 风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可
能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影 响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。因此， 风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。三者的关系为：风险 因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失 的出现。而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩 证关系。
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三、物业服务企业全面风险管理 （一）建立建全组织架构，构建合理的组织架构和管控体系；建立专职的
风险管理职能部门或确定相关职能部门为风险管理部门。明确责任体系，做 好职责分。 （二）营造完美的内部环境 全面风险管理的内部环境是指企事业风险管理赖以有效开展的各种内部条 件的总和。以隐形和显形的方式，影响和决定企业风险管理的有效性。
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（三）日常物业管理的风险 1.业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险 （1）物业违规装饰装修带来的风险。业主、物业使用人违规装饰装修，不
仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、 维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。 （2）物业使用带来的风险。在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对 物业使用出现不当行为和不当使用（如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞
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（四）有效化解舆论风险 物业服务企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传平台，树立企业良好的形
象。要与政府、行业协会、业主大会、新闻媒体等相关部门建立良好的沟通 与协调机制。风险与危机发生后，应当从容应对，及时妥善处理，做好相关 协调工作，争取舆论支持，最大限度降低企业的经济和名誉损失。 （五）适当引入市场化的风险分担机制 风险分担有多种形式，例如为共用设施设备购买保险等。
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第四章 装修管理风险防范
七 违规装修的工程管理
结构
改动
改变房 屋用途
线路改动 以及房屋 外观改变
破坏环 境卫生
在承重墙上开门、开孔、做壁橱。 改变室内楼梯位置。 在室内砌砖墙。 在天花板上安装很重的物品。 在室内安装阁楼。 拆除卧室窗下墙体。 在外墙上随意打孔开门开窗等。 注：坚决制定这一类违规装修，和要
六 物业服务收费风险防范 七 公共设施设备风险防范 八 公共环境风险防范 九 车辆管理风险防范 十 人力资源风险防范
第一章 物业管理项目承接风险
一、物业管理招投标过程中的风险防范
存在的风险
▪ 通货膨胀风险 ▪ 经营风险 ▪ 自然条件 ▪ 其它风险
防范措施
背景调查
了解项目开发进度、项目施工质量问题等。 了解项目所在地物业项目中的层次和地位、 同类物业的物业服务费标准和物业服务费的 收缴率情况。 了解项目所在地的地方性物业管理政策法 规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策 等。 了解项目所在地的公共事业费结算处理方 法等其他物业服务相关的环境因素。
制定 消防 演习 方案
申请 批准
消防 演习 实施 通知
消防演 习前的 培训和 宣传
做防设材准tD好设施等备hseue消备器的bsccocr2moipn.tpito准作情检aennn备落况查ytos’sf工实的
消防 演习 实施
消防演 习相关 记录生 成与存 档保管
第四章 装修管理风险防范
安全 隐患
相邻关 系处理
第二章 治安风险
入室盗 窃
抢夺、抢劫
故意伤害
故意杀人等
治安风险
由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服 务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产 损失导致物业管理服务风险。
第二章 治安风险
治安风险防范措施
明确物业管理公司的法律地位和职责。 支持业主自防，提高业主安防意识。 完善区域内安全防范设施。 完善执行管理制度。 安排护卫巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。 充分挖掘护卫人员的防范能效。 委托给专业护卫公司。 做好群防群治工作。 突发事件应有应急预案。
六 在装修的各阶段都加以精细化管理
装修三 个阶段
装修手续办理（装修手续 图）
装修施工过程 装修验收
装修巡 检要点
装修前的准备工作。 材料、工人进场进的管理。 水、电线路施工管理。 结构改造管理。 地板、地砖铺设。 下水管道、烟道的施工管理。 木工施工管理。 油漆施工。 装修工程的收尾及验收。 违规装修的工程管理。
物业风险管控与防范
主 讲：董兵兵 部 门：桑德物业管理部 时 间：2018年7月
导读
一、物业管理风险类别
按形成不同风险 内在因素
按形成风险 内在原因
划分
•项目客观风险 •经营管理风险 •人为责任风险
划分
•主观风险 •客观风险
按造成风险 损失类型
划分 •财产风险损失 •人身风险损失 •责任风险损失
导读
二、风险来源
▪ 过度依附房地产 开发商。
▪ 各行政部门、专
业服务部门服务不
外
风
到位。
部
险
▪ 业主、住户、业
风
来
委会运作。
▪ 企业领导追
求短期利益。
内
▪ 物业服务人
部
员素质偏低。
风
险
▪ 内部管理不
科学、不规范。
目录
一 物业管理项目承接风险 二 治安风险 三 消防事故和隐患风险 四 装修管理风险防范 五 高空坠物风险防范
可行性分析决定
第一章 物业管理项目承接风险
二、签订合同过程中的风险防范
存在的风险
▪ 缺乏对项目经营可行性方案评估
▪ 承诺的服务内容和水平高于与 收费标准对等的服务内容和水平 ▪ 合同内容约定不明或是条款有疏漏 ▪ 物业管理合同中存在不平等条款 ▪ 物业管理收费问题不明确 ▪ 物业管理责任范围不明确
▪ 开发商与业主之间的遗留问
题没有得以处理和解决
防范措施
交接双方应当严格按照标准进行验收。 验收不合格的，双方协商处理，由责任 单位返修，再约定时间复检，直至验收 合格。
对遗留问题或发生的争议不能解决的， 由当地政府房地产行政主管部门进行协 调解决。
注意保存验收资料的完整性及真实性。 对验收资料，要有交接双方的签字认 可，以明确相关责任。
物业公司消防组织建立。 确定区域防火责任人。 签订区域防火责任协议书。
明确消防设备巡查的内容及频 次；巡查内容一般包括烟温感、 风机、排烟、消防栓、防火卷 帘门、应急广播、花洒喷淋。
确定消防设施安全检查的责任 人及要求。
要求做好消防检查记录。
第三章 消防事故和隐患风险
组织消防演习的相关步骤
第三章 消防事故和隐患风险
风险防范措施
接管时确认是否有消防验收合格证 业主装修时要做好防火工作 建立消防组织，全员参与消防工作 积极开展消防宣传和培训 做好消防档案的管理 加强消防检查巡查 监督消防隐患的整改 定期开展消防演习
物业公司消防组织建立。 确定区域防火责任人。 签订区域防火责任协议书。
时采取一些非常手段，同时上报 相关管理部门共同处理。
第五章 高空坠物风险防范
高空坠物两种情况
一是建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、 脱落、坠落，尤其是玻璃幕墙。
防范措施
合同应当对物业管理服务范围 内容、服务质量、服务费用、 双方的权利和义务、专项维修 资金的使用和管理、物业管理 用房、合同期限、违约责任以 外，一定要注重免责条款的约 定。
第一章 物业管理项目承接风险
三、接管验收中的风险防范
存在的风险
▪ 物业共有部位、共有设施设 备有明显或者暗藏的质量问题
第三章 消防事故和隐患风险
由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防 设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处 理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、 消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物 业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律 责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事 法律责任。
建筑外 观形象
侵占他 人利益
装修引起 的风险问题
施工 噪声
施工人 员管理
违规 装修
环境 卫生
第四章 装修管理风险防范
风险防范措施
一 重视有关装修管理文本的拟订 二 进行多方沟通、寻求深度合作 三 与相关行业进行合作 四 制定完善的装修管理方案 五 集中装修期组建临时装修办公室
第四章 装修管理风险防范