廊坊拿地可行性研究报告

44800 4480
186668 186668 （不包含车库销售利润）
450 986
8400 18410 3944
项目概况
经济效益测算表 2.（184亩）
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
说明：现有的规划设计条件是，规划路东侧的容积率为 1.5，规划路西侧的容积率为2.0。假设调规后容积率为2.3， 总利润为16829万(调规但不建设商业)
土地增值税
销售额×5%
营业税
销售额×5% 销售额 ×2.5% 销售额 ×0.05% 140001万元 13.15% 18140万元
企业所得税 印花税
税费总计
项目概况
经济效益测算表 1. （140亩）
表3：利润汇总表
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
指标 销售收入合 计 成本合计 土地成本 前期费用 开发前期费 开发手续费用 间接管理费
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
说明：现有的规划设计条件是，规划路东侧的容积率为1.5，规划路 西侧的容积率为2.0，所以以下经济效益测算表示分开来算的，最后两块 地利润相加为最后利润。 规划路东侧占地44亩，容积率为1.5，利润为-3866万元。 规划路西侧占地140亩，容积率为2.0，利润为3944万元。 所以以现有的规划设计条件，总利润为-3866+3944=78万元 （不调规且不建商业的情况）
土地增值税
销售额×5%
营业税
销售额×5% 销售额 ×2.5% 销售额 ×0.05% 33000万元 13.15% 4340万元
企业所得税 印花税
税费总计
项目概况
经济效益测算表 1. （44亩）
表3：利润汇总表
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
指标 销售收入合 计 成本合计 土地成本 前期费用 开发前期费 开发手续费用 间接管理费 主体建筑、 基 础配套 营销费用 推广费用 销售费用 销售提成 财务费用 税金及附加 利润总额
项目概况
经济效益测算表 1. （140亩）
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
表1：规划指标
140
项目用地面积（亩）
2.0
容积率
186668 地上建筑面积（m2）
186668 有产权的可售建筑面积 （m2）
项目概况
经济效益测算表 1. （140亩）
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
表2：税费 营业税金及附 加 销售额 ×0.6%
详细测算变如下
项目概况
经济效益测算表 2. （184亩）
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
表1：规划指标 184 项目用地面积（亩） 容积率 2.3
282135
地上建筑面积（m2）
282135
有产权的可售建筑面积 （m2）
项目概况
经济效益测算表 2. （184亩）
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
项目概况
收购费用明细单：
一、接手费用：19383+1938.3+9507+1130=31958.3万元
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
1、已售商品房退房产生的费用19383万元。(公司接手该项目时可考虑40%退房率共需8528万元) 2、退房赔偿违约金10%，共需1938.3万元. 3、高息借款9507万元（本金）。 4、工程队上交的保证金1130万元（公司接手时可暂且不计）。 二、土地费用：9936+993.6+24.84=10954万元 292亩-108亩=184亩×270万=49680万×20%=9936万元 契税：292亩-108亩=184亩×270万=49680万×2%=993.6万元 印花税：24.84万元。 （假定摘牌面积为236亩，土地出让金全部缴清后申请出让金返还，我公司该项目需要流动资金8.9378亿元， 假定缴纳50%出让金后申请返还40%出让金则需要流动资金5.7518亿元。资金平衡周期无预售证销售为6个月，有 预售证销售为11个月） 注：项目占地共计292亩，包括回迁占地108亩，此108亩的土地出让金政府100%返还，不产生税费；剩余184亩 土地出让金政府返还80%，并且缴纳2%的契税，万分之五的印花税。
表2：税费 营业税金及附 加 销售额 ×0.6%
土地增值税
销售额×5%
营业税
销售额×5% 销售额 ×2.5% 销售额 ×0.05% 211601万元 13.15% 27826万元
企业所得税 印花税
税费总计
项目概况
经济效益测算表 2. （184亩）
表3：利润汇总表 指标 销售收入合 计 成本合计
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
282135
2400
67712 6771
282135
240
282135 282135 （不包含车库销售利润）
廊坊市广阳区郭桑园项目 可行性调研报告
廊坊市区域状况分析
土地属性情况
独特的区位和地缘优势：环首都城市圈
廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间 ,被誉为“京津走廊上的明珠”。 距首都北京40公里，距中国最大的港口城市天津 60公里，距首都国际机场60公里，距天津国际机场70 公里，距中国最大的集装箱码头天津新港105公里。
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告 区位优势：项目用地位于廊坊城区东部，毗邻交通主干，与市中心联 系便捷，交通十分便利。南面为金光道延线，北侧为爱民东道。
项目概况
土地属性情况
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
距离京沪高速口7.8公里；距离廊坊大学城7.2公里；距离广阳市人民 医院3.8公里；距离廊坊市政府5.2公里；距离廊坊高铁站3.6公里。
项目概况
地块障碍
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
说明： 1、地块内一油井 正在使用中，内存油2 万吨，油井占地2亩， 并有土地证。现已盖 好的一栋回迁楼侵占 油井土地，所以此楼 无法办理房产证。
2、原有输油管道在 地块内影响规划以及施 工，协商后可以修改管 道，但需支付80万元。
项目概况
经济效益测算表 1.
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
预计开售时间 2014年5月26日二 期加推 预计开售时间
发展商 荣盛房地产 发展股份有 限公司 发展商 荣盛房地产 发展股份有 限公司 发展商 廊坊京御幸 福房地产开 发有限公司 发展商
锦绣观邸
楼盘名称
四季花园
楼盘名称
7500
售价 11000 售价
板楼 板塔结合 低层 小高层 高层 开发产品情况 板楼 小高层 高层 开发产品情况
项目概况
项目总体指标
用地性质：建设用地 限高：60米
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
总用地面积：292亩（184亩可用） 总建筑面积：389335平米
容积率：2.0
地块红线图
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
项目概况
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
说明： 已建好两 栋回迁楼，另 外还有六栋楼 已出正负零， 但已停工一年。
可售面积（平米） 单价（元/平米） 186668 7500
总额（万元） 140001
186668 186668
2962（395万/亩） 250
136057 55300 4667
主体建筑、 基 础配套 营销费用
推广费用 销售费用 销售提成 财务费用 税金及附加 利润总额
186668 186668
2400 240
• • • • • • • •
三、回迁楼建安费用：27840+1710+2851.2-3000=29401.2万元 1、回迁和村集体预留11.6万㎡×2400=27840万元 2、商业保障房1.71万㎡×1000=1710万元 3、5年内满18周岁的村民符合发给宅基地条件的，共计99人，每人120㎡，共计1.188万㎡×2400=2851.2万元 4、已建好两栋回迁楼，但是只支付3000万工程款。 四、拆迁费用：400万元 至今剩余7户未拆，大概400万元完成拆迁。 总计：31958.3+10954+29401.2+400=72713.5万元
项目概况
土地属性情况
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
项目周边教育资源：
项目概况
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
公交站牌
项目周边公交：爱民道华航东校区站停 靠公交车辆有7路、17路、23路。
项目概况
土地属性特征
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
廊坊市在售热盘：
项目概况
周边楼盘售价
楼盘名称 规模(万M2) 占地13.3 总建36.4 规模(万M2) 占地21.8 总建50.0 规模(万M2) 占地7.2 总建17.2 规模(万M2) 占地300 总建518 规模(万M2) 占地5.6 总建23.5 售价（元） 8500 售价 开发产品情况 板楼 多层 高层 开发产品情况
可售面积（平米） 44000
单价（元/平 米） 7500
总额（万元） 33000
44000 44000
4052 250.0
36866 17830 1100
44000 44000
2400 240
10560 1056
44000 44000 （不包含车库销售利润）
450 986
1980 4340 -3866
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
经济的潜能： 环首都经济圈
廊坊正好处在京津城市走廊带中最靠近北京的区域，内连首 都，外达津冀，是北京的名副其实的东南门户。廊坊在京津经济 交往中扮演着重要的前沿角色，更极有可能成为整个京津冀发展 的重要支点和环渤海经济的核心枢纽之一。 廊坊将以首都经济圈建设为重点，深度做好对接京津这篇大 文章。 廊坊即将成为高增长、高技术、高收益的产业隆起带，环境 优良、宜居宜业、互通互建的城乡示范带。
便利的交通：京津半小时交通圈
从廊坊沿京津塘高速公路到北京、天津、首都 国际机场、天津国际机场、天津港都不超过一个小 时，有“半小时进京下卫，一小时上天入海”之说。 现在政府正在构建京津廊半小时同城交通圈， 并寻求进一步谋划京廊快速轨道交通，加大轻轨线 盯办力度，谋划与首都新机场路网对接。
项目概况
土地属性情况
详细测算变如下
项目概况
经济效益测算表 1. （44亩）
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
表1：规划指标
44 项目用地面积（亩）
容积率
1.5
44000 地上建筑面积（m2）
44000 有产权的可售建筑面 积（m2）
项目概况
经济效益测算表 1. （44亩）
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
表2：税费 营业税金及附 加 销售额 ×0.6%
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
项目对面恒庆价钱：1、首付30%的价钱是7120元。2、全பைடு நூலகம்的价钱是6620元。
区域市场客群分析
廊坊市广阳区郭桑园项目可行性研究报告
燕郊、香河、大厂、固安都属于廊坊行政区划内的县或者镇。因为和通州、大兴 相邻，距离CBD的绝对距离甚至比很多北京郊区更近，更加方便，近年来，纷纷被北 京虏获为热门的卫星居住城。廊坊的周边正在成为北京的卫星，而廊坊市的中心又将 何去何从呢? 廊坊市的中心也和北京相邻，和亦庄大兴接壤，和CBD的距离只有40km,京沪高铁 出京首站即是，只需20分钟即可接入北京轨道交通。以往，作为河北省的地级市，廊 坊保持看自己的发展节奏并没有跟看周边郊县，积极加入环北京的卫星城发展战略。 而今，首都第二机场开工在即，航站楼建在北京，跑道就在廊坊境内，这把廊坊直接 纳入了北京的控制范围中。京台高速、廊坊到机场的城市快速路、廊坊到北京的轻轨 都围绕看新机场的开工全面启动。机场带动的临空经济带把廊坊捆绑进北京的大经济 格局中，廊坊已经无法逃脱北京强大的中心引力了。未来，廊坊如果加入北京卫星城 的行列，因其拥有核心城区先天的配套基础资源，如三甲医院、重点学校、公共交通、 高铁等，加之北京不断上升的地产、生活成本，将可又能在北京真正开启双城生活方 式。就像泽西之于纽约，人们乐业在纽约曼哈顿，却纷纷安居于哈德逊和西侧的泽西 市。 总结：北京溢出人口为主要客户群。
2014年6月
预计开售时间 2014年5月1日 预计开售时间
廊坊孔雀城大 公馆
楼盘名称
K2· 京南狮子 城
楼盘名称
8000
售价 9500
板楼 高层
开发产品情况 板楼 低层 高层
2014年1月
预计开售时间 2014年5月18日
k2地产集团
发展商 廊坊新世界 房地产开发 有限公司
北京· 香港汇
项目概况
可售面积（平米 单价（元/ ） 平米） 282135 7500
总额（万元） 211601 194772 72714 7053
土地成本 前期费用
开发前期费 开发手续费用 间接管理费 主体建筑、 基础配套 营销费用 推广费用 销售费用 销售提成 财务费用 税金及附加 利润总额
282135 282135
2577 250.0