世联鲁能三亚湾游艇区教育科研用地及商业金融用地项目开发方案

70亩地块现状: 地块平坦，已经经过初步平整，周边基础设施 十分完善
•地块现状
•东侧规划社区道路铺设完工 •规划社区路 •地块平坦，已经过初步平整
•新城路
学习改变命运,知 识创造未来
•东侧160亩地块
•新城路建成通车 •东侧160亩地块即将动工
世联鲁能三亚湾游艇区教育科研用地及商业金融用地项目 开发方案
•三亚各区域酒店价格（平季）
区域 三亚湾
三星级 酒店
210-320
•单位：元/间.晚
四星级 五星级酒
酒店
店
300-430 580-1180
•三亚湾
•酒店：以四星级为主 ，是最有潜力的市场
大东海 亚龙湾
220-280 -
320-380 450-680 550-750 980-1880
•客户：国内较好旅游 观光团队、中小企业 会议团、中产阶层度 假等
•B
•D
•E
•C
•A •F
•E
•游艇港湾社区
• 土地使用
•－中低密度住宅为主， 游艇码头附近开发度假酒 店和部分高层公寓
• 娱乐设施
•－游艇俱乐部、酒店
•－主题餐饮、特色商街
•－临海滨海生态公园
•D
•高尔பைடு நூலகம்绿地社区
• 土地使用
•－高尔夫球场、分时 度假、低密度住宅
•娱乐设施
•－高尔夫球场、酒店
•C
•美丽城度假社区 • 土地使用 •－中密度住宅、中高 密度住宅 •娱乐设施 •－美丽产业
•B
•常住和养老社区 • 土地使用 •－中高密度住宅 •娱乐设施 •－地区级商业街
•配套设施
•－教育设施
•A
•安置区 • 土地使用 •- 中高密度住宅，不 会中密度 •配套设施 •－教育设施
•F
•美丽Mall：开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有 到三亚的游客，成为旅游度假吸引点。
学习改变命运,知 识创造未来
世联鲁能三亚湾游艇区教育科研用地及商业金融用地项目 开发方案
本项目的研究对象为游艇港湾社区的70亩教育科研用地和高 尔夫三区的25亩商业配套用地
•70亩地块规划技术指标:
•用地性质：教育科研设计用地（C6） •用地面积：46600平方米 •容积率：0.4 •建筑密度：18% •限高：5层
•2006年各国游客比例
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目前三亚酒店市场主要集中在三亚湾、大东海和亚龙湾，并已形成各自相 对独立的功能特色，三亚湾成为国内中小企业会议团的首选地
•三亚湾 •长20多里
•大东海 •长约2公里
•亚龙湾 •长约 7.5km
•凤凰机 场
•机场路
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•新城路是未来城市主干道， 20分钟直通市中心
•新城路
•新城路
•规划社区 道路可直 通往海边
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70亩地块四至：周边状况
•地块北侧规划为水系与度假别墅 •地块西侧是规划中的游艇码头度假区
•高尔夫球场
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•1
•酒店与会议市 场
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三亚旅游业发展迅速，05年起，国内外游客增长势头 迅猛，并带动酒店业异军突起
►三亚旅游人口数量高速增加， 05年以来增速稳定在11.8%
►03年受到非典影响，增加的旅 游人数下降，04年开始迅速恢 复增长速度
学习改变命运,知 识创造未来
•25亩地块规划技术指标:
•用地性质：商业金融用地 （C2）
•用地面积：17147.97平方米
•容积率：0.8
•建筑密度：35%
•限高：4层
停车位：≥300
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70亩地块四至：道路交通
•机场路
•地块临近机场，未来路网 建成后与机场相距不足十 分钟车程
1. 规划局意见：作为区域中仅有的两块商业配套用地
2. 之一，应从原有的社区级商业升级为区域级商业，
3. 与美丽Mall区域共同为未来新城提供商业配套 2. 作为商业金融用地，未来建筑必须全部用于商业功 3. 能
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•地块价值的实现需要灵活的建筑设计，既满足商业功能的规划要求，同时保障未 来实现功能的弹性
•现实条件
•规划要求
1. 周边物业主要为短期度假人群，商业需求类型、 2. 数量有限 2. 区域核心商业美丽Mall，占地约3.3万平方米包含主 3. 力卖场、名品店、酒吧街、剧院和酒店 3. 项目地块占地仅25亩，容积率0.8，且距美丽城不足 4. 一公里，难以形成区域级商业氛围
明》
——《城市规划标准与准则——条文说
对于教育科研用地，一般情况下不允许分割为小产权，必须整体出让，举 例来说：建一个学校总不能单独把食堂用地转让出去，哪以后学生去哪里 吃饭？
——深圳国土资源局房产交易中心
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限制性条件分析3：开发规模有限——销售 较持有更符合开发商目标
两个地块自身属性和客户目标决定了未来物业销售模式好于持有
项目地块规模有限，一块25亩、一块70亩。而同期鲁能开工的项目中还包 括占地32685.14 m²的美丽Mall，包括酒店式公寓、商业、主力店、品牌 店、酒吧街、剧院等优质经营物业，未来一线还规划有数个五星级酒店项 目。无论是项目规模还是区域影响力，本项目两个地块都不具备相对优势 ，不适合作为优质物业持有.
的提高，三亚湾将形成中
高档酒店集群
•
—— 中青旅
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•三亚凯宾斯基酒店
•三亚万嘉戴斯酒店
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三亚湾酒店需求旺盛，酒店式公寓及沿海居 民的自建房实现部分酒店的功能
•承担酒店功能的物业数量及比例
• 淡季时候价格便宜，
才100元/间.晚；到旺季，大 家都找不到酒店住了，我们 这可以满足部分需求，基本 上能够住满，价格为400500元/间.晚
学习改变命运,知 识创造未来
报告共分六大部分
Part.
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5 Part.
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本体分析 项目目标解析 三亚湾房地产市场研究 70亩地块项目开发方案研究 25亩地块项目开发方案研究 项目后期工作安排
世联鲁能三亚湾游艇区教育科研用地及商业金融用地项目 开发方案
三亚湾新城今明两年开发量将超过40万平米，项目的快速滚动开发需要前 期项目的快速回现，对于非重点项目进行快速销售更符合公司的整体开发 目标.
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世联鲁能三亚湾游艇区教育科研用地及商业金融用地项目 开发方案
项目目标解析：在满足规划要求的前提下，实现项目 未来市场价值的最大化和可销售
世联鲁能三亚湾游艇区 教育科研用地及商业金
融用地项目开发方案
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
报告共分六大部分
Part.
1 Part.
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3 Part.
4 Part.
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本体分析 项目目标解析 三亚湾房地产市场研究 70亩地块项目开发方案研究 25亩地块项目开发方案研究 项目后期工作安排
•机场路
•游艇码头、别墅
•海航亚太国际会议中心
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•地块南侧为 一线五星级 酒店与高档 独栋别墅度 假社区
•帝王花园
•地块与占地1800亩的高尔夫球场 相聚不足500米
•地块东侧的游艇、高尔夫双主题 别墅即将动工
•新城路 •度假别墅
世联鲁能三亚湾游艇区教育科研用地及商业金融用地项目 开发方案
世联鲁能三亚湾游艇区教育科研用地及商业金融用地项目 开发方案
三亚湾新城位于三亚湾海坡二线，占地6.8平方公里，紧邻凤 凰国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区
•红塘湾
•机场
•市
•三亚湾
区
•大东海
•亚龙湾
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三亚湾新城总体规划为包括游艇、高尔夫、度假养老、娱乐会展等多个主题的度假新城 ，未来与海坡一线、凤凰国际机场、凤凰镇等周边地区共同形成三亚城市副中心
►05年起国际游客总量增长迅速 ，俄罗斯、日韩游客是主要客 源占到了1半以上
►06年其他欧洲国家游客比例加 大与俄罗斯游客都为1.4万人左 右
►从城市面积和人口数量看，三 亚的酒店密度为全国之最。三 亚人均拥有的星级酒店是全国 城市平均数的4倍，其中五星级 和四星级酒店是全国平均数的 11倍。
•1995-2006游客总数量、国际游客数量及国际游客比 例
u 凯宾斯基的资本运作很值 得鲁能学习，我们之前只 会做住宅，快速回现，增 值不高，实际上通过持有 经营物业带来融资，一样 是给我们带来了现金流， 实现更高的价值。
•客户目标
•目标1：实现新城总体的快速滚动开发，增大今明两年开工面积，
•保障两个地块在下半年顺利动工
•目标2：实现地块市场价值最大化
•目标3：尝试资本运作，持有优质物业，改变企业盈利模式
2 Part.
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本体分析 项目目标解析 三亚湾房地产市场研究 70亩地块项目开发方案研究 25亩地块项目开发方案研究 项目后期工作安排
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客户目标与限制性条件
客户语录：
u 新城今年将开发量将达到 25.7万平米，明年开发量 可能会达到15万平米
•限制性条件 ➢ 25亩地块为商业金融用地，70亩地块为科研教育设计用地 ➢ 两块地块规模不大，容积率较低，开发规模有限
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限制性条件分析1：商业金融用地——用地功能限定的情况下 ，市场价值的实现需要建筑设计的弹性
•东侧为美丽城一期度假公寓 •美丽城一期规划图
•北侧和西侧为高尔夫 三区度假别墅
•武警三亚疗养院
学习改变命运,知 识创造未来
•椰风海韵
•地块距离海滩200余米， 南侧一线为度假公寓和武 警疗养院，无海景资源
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25亩地块现状：已经平整代建，周边度假物业 均已动工
•大东海
•酒店：以四星级为主， 由于发展容量有限，档次 很难提升
•客户：国内家庭度假客 、旅行团、消费能力较差 以俄罗斯为主的外国人
•亚龙湾
•酒店：已形成高档酒 店集群，以五星级酒店 为主，占据高端市场
•客户：国内外知名企 业会议度假、国内家庭 度假客、消费能力较高 的外国人
学习改变命运,知 识创造未来
客户目标
– 实现新城总体的快速滚动开发 – 实现地块市场价值最大化 – 尝试资本运作
限制条件
–25亩地块为商业金融用地 –70亩地块为科研教育设计用地 –两块地块规模不大，容积率较
低，开发规模有限
•项目目标：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值 的最大化和可销售
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•北侧别墅工地
地块已经平整，等待开工 北侧高尔夫别墅认筹结束，已经动工 东侧美丽城一期度假公寓已经开工 南侧与一线地块存在4米高差
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•地块现状
•4米高差
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报告共分六大部分
Part.
1 Part.
25亩地块四至：道路交通
•凤凰机 场
•相较70亩地块，与机场距离更 近，更为便捷
•机场路
•新城路15分钟直通 市区
•新城路
学习改变命运,知 识创造未来
•新城路
•陶然路与机场路直接连 •陶然通路
•陶然路
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25亩地块四至：周边状况
•高尔夫三区规划 图
限制性条件分析2：教育科研用地——未来 使用人和销售方式的限制
政府对教育科研用地的控制主要体现在使用人、规划设计 和销售方面
教育科研用地主要包括国民教育系列和各类非国民教育系列的学校以及政 府所属的科研机构的用地。政府所属的设计机构已基本市场化经营，其办 公建筑是通过自建或租赁商业性办公建筑的渠道来获得，但设计机构的办 公建筑用地从用地性质上还是属于“教育科研设计用地”。
世联鲁能三亚湾游艇区教育科研用地及商业金融用地项目 开发方案
➢三亚湾的酒店多以度假型为 主，随着三亚湾的规划，旅 游经济的飞速发展，越来越 多的酒店进驻三亚湾
目前三亚湾已形成酒店集聚区，以中档酒店 为主，并呈中高端化的发展趋势
•2005-2008年星级酒店变化趋势
• 随着三亚湾的开发、
政府的引导规划和认知度