工程造价管理在房地产开发中的作用

探讨工程造价管理在房地产开发中的作用【摘要】投资估算是决定房地产事业成功与否的关键所在，投资估算还是房地产企业决定房地产销售价格的基础和依据。

设计概算工作具有生产和管理的双重性，设计概算既是设计文件的重要组成部分，又是设计过程中必不可少的一项工作。

本文对房地产公司工程造价管理进行分析，探讨其在记地产开发过程中的作用。

【关键词】房地产公司；工程造价管理；投资估算；工程概算；工程量；有效控制；作用；
一、工程设计的作用
对于工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。

也就是说，我们的工程造价控制，不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。

在满足项目使用功能的前提下，合理的设计将使工程造价大幅度降低，充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。

以下从四个方面探讨在设计阶段如何做好造价控制：
1、实行设计方案招投标制度。

通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程变更。

同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成投资损失。

2、实行限额设计。

所谓限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工
图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额控制设计，保证投资总限额不被突破。

3、开展价值工程（原理）的应用。

运用价值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造价。

使设计工作做到功能与造价相统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。

例如：利用深基础增加地下室，这样地下室既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地又美化了环境。

价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。

4、加强对设计图纸的会审与审查工作。

对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金损失。

加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。

要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。

长期以来，在我国工程建设领域，技术与经济相分离，难以有效地控制工程造价。

为此，要尽快改变这种现状，以提高效益为目的，要通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去。

所谓控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，采用有效方
法，对被控对象实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。

二、工程招投标的作用
工程招投标是有效控制工程造价的核心。

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

在招标过程中的成本控制，业主方应注重加强以下几点：
（一）招标工作应遵循公开、公平、公正、诚信的原则。

招标前应对施工单位的资质进行严格审核，必要时应进行实地考察。

防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。

（二）严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。

造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。

要编制好标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。

（三）合理低价中标。

目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。

所谓合理低价，是在保证质量、工期的前提下的合理低价。

（四）中标后合同条款的签订应严谨、细致，应明确工期、质
量、造价、材料设备供应、工程款支付、竣工验收、质量保证期、违约责任等内容，尽量减少甲乙双方由于责任不清导致的纠纷。

三、施工管理的重要作用
工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成的阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。

要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，用系统工程的观念、理论和方法进行管理，施工阶段成本控制的关键，要合理控制工程签证，严格审查承包商的索赔要求，做好材料的加工定货。

由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。

控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。

为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。

对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。

其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。

施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。

签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。

要加强预见性，尽量减少签证发生。

预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，
如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。

四、设计概算生产和管理的双重性
设计概算既是设计文件的重要组成部分，又是设计过程中必不可少的一项工作，但就其工作过程中的作用来看，其形成的数据又是项目管理工作中的重要信息，要做好这项工作，平时应研究探讨有关技术问题，经常收集进行有代表意义的数据，分析对比，如收集几个同类型建筑物施工图预算资料，综合找出该建筑物平方米建筑面积所含各主要分部工程量，项目越多，准确性就会越高。

通过反复比较，有了经验数据，在日常工作中就增强了分析问题和解决问题的能力，从而提高工作效率，尤其在复核工程概算造价上，在时间紧、任务多的情况下，可以按工程的规模大小繁简程度的不同，运用重点复核相结合的办法。

工程各分部中一些子目工程量都有相同的系数值，分析比较主要工程量，其他相应工程量同样得到复核。

五、竣工结算的作用
工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。

认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。

六、结束语
随着社会的进步，我国基本建设事业在不断地发展，建筑安装
工程的新材料、新技术、新结构、新工艺不断涌现，为了准确快速地编制工程概预算，我们平时应经常了解经济信息，经常走访建材部门、收集新的材料价格，并事先编制补充单价，这样对项目投资实施全过程的有效的成本控制有重要意义，能够直到从组织、技术、经济方面挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。