XX01福州万科广场·上海道XX年度营销策略

129000㎡
B6地块（福建高佳）
商服
集中式商业
20000㎡
B7地块（福建升龙和天津津东）
商服
集中式商业
15000㎡
B9地块（六建）
商服
集中式商业
10000㎡
B8、B10地块（万科金域中央）
商住
集中式商业
11000㎡
E1地块（融侨）
商服
集中式商业
22600㎡
B4地块（上海升龙） B11、B13、B14（苏宁广场）
销售分析
5#
开盘时间 6月30日
套数 推售产品 去化情况
494 100%
价格（带装修）
学习改变命运,知 识创造未来
17500
6#
7月7日 494
100% 17500
7#
10#
9#
3#
8#
7月28日
9月1日
10月13日
10月27日
494
520
40㎡和60㎡
100%
520 100%
494 100%
520 100%
个shopping mall，定位高端 ，消费力能否支 撑并在培育期存
活有待确认
中央第五街
1、地处宝龙万 象商圈，人流
量大； 2、产品自身为 独立店，商业
氛围浓厚。
1、独立店实为 soho，难以支 撑后期商铺高
端定位； 2、引进的大洋 合作方式只能 是前期招商， 无后期运营。
红星国际
1、从开馆至9 月10日预约， 蓄客时间长； 2、开盘前20天 月，做好招商 工作，并进行 招商成果发布 会；建立一定
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学习改变命运,知 识创造未来
东二环泰禾城市广场 均价：18000元/㎡（ SOHO）；商铺未售
租金：20-150
世欧王庄 均价：78000元/㎡
租金：70-200
万科广场
红星国际 均价：1F 5-8万，
2F 2.8-3万 租金：150-300元
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客户情况分析——来访客户
来访客户共90组，有效88组，主要区域为市区，主要认知渠道为工地围墙，接受总价低
➢来访客户区域：主要集中在台江区和鼓楼区，其 中鼓楼区来访30组，台江35组；
➢来访客户认知途径：商业来访客户主要认知途 径为工地围板50组，占比约56.8%；
shopping mall的对面， 因此客户信心
较足。
1、周边无成 熟商圈，培育
期长
东二环泰禾城市 广场
1、集商业街区、 soho办公、娱乐 、写字楼于一体 ，建成后将填补 福州高端购物中 心市场的空白； 2、引进较多战略 合作伙伴，并签
订了排他协议
1、地处东二环区 域，地段无竞争
力； 2、其为该地区首
开盘时间 套数
推售产品 去化情况 备案套数
学习改变命运,知 识创造未来
价格
1#（SOHO）
玫瑰天街商业
2011年9月23日
2012年9月22日
427
223间
50㎡
40-300㎡
100%
60%
402
109
3.1m层高1.7万；4.5XmX层01高福州2万万科广场·上海道二X层X年和一度三层营层均销均价策价：略 ：8万2-/3㎡万/㎡
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优劣势PK
优势 劣势
上海道
1、地处三大成熟商 圈，地段成熟；
2、项目本身 及周边 住户高端客群支撑；
1、大部分商铺面积 较大，总价高；
2、客户对商业差异 化定位及未来增值空
间信心不足； 3、推广时间断，蓄
客量少
世欧王庄
1、由于王庄 有大量自持商 业，商铺位于
备案 总数量
2
备案具体信息
房号
面积
备案总价
03
1层129,2层 143.85
21289940
14
137.18
10610461
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备案均价 78028 77347
主要竞品分析——东二环泰禾城市广场
•项目简介：项目占地面积约226.62亩，总建筑面积约45万平 方米，是一个集超五星级酒店，甲级5A写字楼、大型高档购物 中心、大型高档娱乐中心、SOHO办公、时尚步行街、酒店式 公寓七大顶级业态为一体的超大型城市综合体，填补晋安区大 型城市综合体空白。 •销售动态：八栋soho全部售罄，泰禾新天地预约中，2万元预 约金。商业未开始销售，商业别墅与下沉式步行街合及SOHO 底商约600间，销售部分约200间，约30%。目前销售商铺位 置等均未知，13日开始预约已预约1000组。
销售分析
开盘时间 套数
推售产品
去化情况
1#底商
2012年12月16日 21套
80-240㎡
15套
备案Байду номын сангаас数
0
价格
7.5-15万/㎡，总价（600-1800万 不等）
•客群分析：八县以长乐、平潭、福清为主，部分祖籍为八县 ，常住福州，市区客户以金山为主。 •营销策略：中央第五街推广力度较大，主要渠道为报纸、短 信、楼梯布及车身广告。报纸投放频率基本为1-2版/周，整 体营销费用支出较多。中央第五街一期提出“独立店”概念 ，吸引很多客户眼球，由于总价较低，投资门槛低，去化情 况相对理想。但目前独栋商业及底商均受总价影响，销售情 况并不理想。中央第五街目前引入大洋进行招商运营（5年 合同），后期由世邦魏理仕进行管理。
学习改变命运,知 识创造未来
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目录
1 2 3 4
学习改变命运,知 识创造未来
福州商业市场分析 上海道2012年总结 上海道2013年营销计划 2月份营销执行方案
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2012年上海道营销总控图
10月
10.25 商业认筹
客户情况分析——来电客户
来电客户共254组，有效254组，区域集中在台江区，认知渠主要为短信
➢关注商业的来电主要来电区域为市区， 其中台江区155组，占比61%；目前八县 的客户整体数量较小，需要重点拓展；
学习改变命运,知 识创造未来
➢来电关注商业的客户，主要获知渠 道为短信，95组，占比约37.4%，其 次是工地围挡及海都报
•客群分析：仓山区与八县为主，其中平潭、福清、长客户较多，主要销售凭借老带新进行。 •营销策略：红星国际在商业推售上并无太多动作，仅在开盘时投放一版报广。但该项目商业2011年开始 蓄客，蓄客期较长，且整体总价集中在600万，客户接受度较高。项目主要销售依靠老带新进行。目前其 自持部分已确定的主力商家有东百集团、永辉BRAVO、博纳影院、世纪星真冰溜冰场、520婚庆大世界、 红星国际高尔夫和星梦时空等。
•客群分析：八县为主，其中福清、长乐客户较多，投资客50%，自用50%，主要销售凭借老带新进行， •营销策略：泰禾城市广场首期推出主要为SOHO产品，整体造势非常好，并采用傲慢营销销售。目前推售 商业产品，主要依靠前期soho的老客户及老带新。泰禾城市广场在推广上投入较多，主要线上推广渠道为 报纸、短信，效果较好的是报纸；线下主要于重要节点会有较大投入，如明星造势活动。该项目给客户的 信心整体较足，目前其自持部分泰禾广场已确定的主力商家有NOVO百货、CGV影院、海底捞等。
11月
12月
推广主题
煮熟的鸭子飞不了
传家财万贯，不如留中心铺王
线上形象
户外、短信、网络、电台
户外、短信、网络、电台 户外、短信、网络、电台
线下攻心
财富季：菲比寻常珠宝展 财富季：商业产品发布会
财富季：台湾风水讲座 财富季：黄金投资讲座
财富季：财经投资沙龙
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XX01福州万科广场·上海道XX年度营销策略
18000
18200-19500 19000
19000
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主要竞品分析——红星国际
•项目简介：红星国际规划占地面积近200亩，约70万㎡的巨型城市 综合体航母，项目将分二期开发，一期产品集SOHO办公，铂金住 宅、大型商业综合百货、名品步行街于一体；二期占地约88亩，将 规划建成福州首个红星美凯龙第八代家居旗舰店，项目建成后将形 成福州首个“双街双MALL”的商业综合体形态，也是金山体量最 大的城市综合体。 •销售动态：玫瑰天街于9月开始销售，销售商铺1F60-80㎡，2F约 200㎡，3F300㎡左右返租销售，售价为1F:8-9万，2F:3万 ；3F2 。7-2.8万，返租销售3年5%。目前已销售90%，剩余产品主要集 中在1F高总价产品。玫瑰天街主要规划业态为餐饮。
未售
学习改变命运,知 识创造未来
地块或项目名称 五四北泰禾城市广场
推量 5000㎡
价格 4-7万
剩余体量 2000㎡
万科广场 红星国际 东二环泰禾城市广场
30000㎡ 30000㎡ 90000㎡
7-15万
底商：8万 二楼：3万 三楼：3万
未知
30000㎡ 6000㎡ 90000㎡
小计
155000㎡
——
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2021年2月21日星期日
目录
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福州商业市场分析 上海道2012年总结 上海道2013年营销计划 2月份营销执行方案
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福州商业市场表现
供需：全年新批商业 12.7 万㎡，比去年 19.6㎡下跌 35%，销售量为 11.9 万㎡，比去年 12.8 万㎡略跌 7%。其中 9 月份主要受红星国际、五四北泰禾广场等项目批售影响，供应 达年内最大值，销量则在 12 月五四北泰禾广场及君临晋安中心等项目集中备案下居全年最 高位。 均价：全年均价为 24895 元/㎡，比去年 26500 元/㎡略跌 6%，销量居首的马尾海峡水产 品交易中心 9968 元/㎡的成交均价，一定程度拉低全市商业价格水平。
主要竞品分析——中央第五街
•项目简介：中央第五街位于万象宝龙核心，项目由两栋34层独立 店商业与26栋商业别墅组成福州首个时尚商业中心。倾力打造国 际名品街区与独立店商业完美融合，集精品购物、高端定制、时 尚餐饮、信息产业基地等各大业态组合的高端商业区。 •销售动态：SOHO1#月12年12月份推售，目前基本销售完毕，均 价3.3万元/平。2#预约中，预计本周末开盘。目前推出底商及独 栋别墅，底商21套，价格7.5-20万，商业别墅26间，价格为8-15 万.商业别墅家将于初六开盘。
小计
商服
集中式商业
未定
商服
集中式商业+步行 街
163000㎡
241600㎡
合并
155000㎡
——
270600㎡
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小结
1 •市场表现：商业市场表现平稳，量价略跌，客户投资意愿并不强烈 2 •竞品表现：大面积商铺去化困难，客户主要集中于八县 3 •商铺未来发展趋势：小额度投资热潮持续，高总价商铺去化困难
客户信心；
1、红星美凯龙 家居广场客户 目的性明确， 无法聚集客户
； 2、合作商家大 部分只有口头 协议和签订意 向，未明确意
向。
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商业分析—未来放量
2013年预计约30万方商业进入市场，竞争较为激烈
状态 在售 2013年2月开盘
➢来访客户关注面积：商业来访客户主要关注面积段 ➢来访客户主要意向单价：商业来访客户主要意向
在50-100平，共46组，占比52.2%；
学习改变命运,知 识创造未来
价格均在6万-8万/平的客户47组，占比约53.4% XX01；福州万科广场·上海道XX年度营销策略
/㎡
中央第五街 均价：SOHO 3.3万 商业别墅8-15万（扩容后）
底商7.5-20万 租金：150-300元/㎡
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主要竞品分析——世欧王庄
•项目简介：世欧PARK是世欧地产以全新理念打造的集商业、休 闲、餐饮、娱乐、购物、旅游为一体的现代化、综合化的时尚公 园。商业面积近30万㎡，由南区、北区两大超时尚的建筑楼组成 。 •销售动态:可售商铺共17间，130平一间，250-270㎡16间，以 一拖二形式销售，价格约为7-8万、付款方式比较灵活，可进行 分期付款。目前商业备案2套（一拖二）。 写字楼1#推3-5、11-13、15、21-25层，共12层，单层16套， 总192套，面积40-80平，销售均价20800元/㎡，去化约 80%， 以八县客户为主。2#目前正在预约。 •客群分析：底商客户以八县为主，连江客户为主，主要看中项目 的升值潜力。
•营销策略：目前王庄对于商业的推广较少，推广重心在于写字楼。由于王庄有大量自持商业，商铺位于 shopping mall的对面，对于底铺世欧策略为：不急出售，推广少，慢慢卖，MALL2014年年底开业，待商业价
值和价格慢慢提升。
楼栋
推售 面积
推量 数量
12#
一拖二， 约300
17
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