某房地产营销策略方案(PPT 90页)

0.0%
01年 02年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年
说明：最近10年，滨州城镇居民可支配收入增长迅速，保持了12.54%的年增长 率，购买力进一步增强，人民生活进一步改善。
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（一）滨州城市经济与规划
2、城市人口 滨州市户籍人口366.15万人，其中滨城区总人口只有63万，人口增长以自然 增长为主，人口总量变化不明显。 滨州市外来流动人口呈现缓慢上升趋势。随着国家“黄、蓝大开发战略”的 实施，包括魏桥铝业在内的大企业选址滨州开发区，人口集聚效应和带动效应 逐渐显现，购房需求未来将逐步增加。 滨州中高端客户数量相对较少，市场产品对中高端客户吸纳能力不足，部分 潜在客户外流济南、青岛、淄博等大城市，因此对中高端物业需求有限。
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（一）滨州城市经济与规划
4、小结 滨州经济发展与国家经济发展同步，增长率迅速，居民生活水平不断提高，对 于改善居住有了更高的需求，同时在经济基础上也有了良好的保障。 滨州城区人口数量较少，吸纳外来人口能力不足，近几年人口数量变化不大， 城市化进程较国内大中城市慢，对住宅数量的需求增长较慢。 中海城所在的滨州开发区作为滨州极具发展潜力的区域，未来发展前景广阔， 但是由于滨州市在山东省的吸引人才能力不足，外来人口数量少，吸引高端外来 人口能力弱，对房地产高端产品支撑作用有限，所以短期内很难发生质的变化。
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（二）滨州房地产市场分析
1、宏观调控政策分析 最新动态
2012年3月14日温家宝答记者问： 为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光，有所进展？首先 是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投 资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。 关于房地产市场发展，我有几个观点： 第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。 第二，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在 我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽 弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场 这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。
GDP增长速度
30.0% 25.0%
26.40%
28.50% 2 4 . 3 0 %2 4 . 2 0 %
20.0%
20.50%
19.40%
15.0% 13.10%
11.10%
10.0%
15.60% 14.10%
9.80%
5.0%
0.0%
01年 02年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年
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（一）滨州城市经济发展与规划
1、城市经济发展
GDP总量发展
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
519
430.6
400 306.5 340.6
200
0
01年 02年 3年 4年
单位：亿元人民币
1780 1560 1350 1230 1030 829 667
5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年
10286 9008
5000
0
01年 02年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年
城镇人均可支配收入增长速度
20.0%
18%
18.0%
16.0%
14%
14.0%
14% 14%
15% 13%
12.0% 10.0% 9.50%
11% 10%
11% 10%
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
待售面积
1
美信海 公馆
首期推出2号楼280套，剩余140套未认 购，1、3号楼未推出，总计剩余房源有 800套左右
2
田园牧 总计有1000户左右，现在剩余400户左 歌 右，主要是大户型
3
渤海城 总计有1800户，首期推出659户，剩余 邦 355套
4目前市领场存域城量房尚数量较总大，计在售1楼4盘42众户多，，去化可速售度慢房，竞源争压6力9大5户。
绿化率 目前市场上，住宅项目绿化率均在40%左右。
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（三）中海城所处竞争区域分析
1、产品分析
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（一）滨州城市经济与规划
3、城市规划
滨州依据市场资源优势和产业前景，在东、西、南、北、中五个方位重点发展大 型专业市场、高档住宅、休闲观光、物流配送、商务金融，形成五个功能区。
区 块
重点 发展 定位
区块范 围
发展方向
培植发展商务金融区。逐步提升 现有渤海国际、中央公园、银座 以渤海 商城、潍坊中百、大润发、王府 七路为 井商贸城等一批旗舰店的规模档 中轴线， 次；逐年培植年营业收入过亿元 中海城位于西部西高档起住宅渤生活区商。该贸区域企规划业建5设家多所，大型争超市创，“并打省造黄级河服三角务洲文化 创中意产中业园心，发展海前景十很路好。 名牌”2个；大力提升金融服务
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（二）滨州房地产市场分析
2、总体市场分析 2011年下半年各类型物业价格走势分析
8000 7000
6946
7058
7086
7089
7121
7184
7200
7254
6000 5456
5545
5564
5694
5634
5784
5810
5710
5000
4000 3000
3011
2946
2756
2596
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（二）滨州房地产市场分析
1、宏观调控政策分析 国家出台的一系列房地产金融、税收、限购等调控政策直接导致一二线市场 购房者观望，对滨州市场影响也较大，客户担心目前购买的物业未来会迅速贬 值，因此对目前买房信心不足，降低了楼盘去化速度和资金回收。 土地调控政策限制越来越严格，高端物业用地供应严重不足，未来几年滨州 现有高端物业将越来越稀缺。
莱钢建设置业滨州项目
2012年度营销策略方案
2012.03.20
1
纲要
1、滨州楼市现状与竞争 2、中海城项目自身情况 3、中海城营销与推广策略方案 4、中海城2012年度目标销售计划 5、新高都项目运作思路 6、近期急需解决的问题
2
1
滨州楼市现状与竞争
3
滨州楼市现状
与竞争
（一）滨州城市经济发展与规划 （二）滨州房地产市场分析 （三）中海城所处竞争区域分析 （四）主要竞争项目状况
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（二）滨州房地产市场分析
2、总体市场分析
房地产存量分析
截止2012年2月29日，滨州存房量为5.5万套以上。 2011年，滨州市全年新房销售5247套。按照这个消化速度计算，滨州仅目前存量房，就 需要10年的时间来消化。
19
（二）滨州房地产市场分析
2、总体市场分析
主要在售项目存量一览表
序 楼盘名 号称
17
（二）滨州房地产市场分析
2、总体市场分析
近4年花园洋房价格走势分析
4000
3500
3000
2500 2000
2230 2008年
2863 2009年
3129 2010年
3685 2011年
花园洋房均价
从2008年至2011年，4年间花园洋房价格上涨近1455元/平米，增长65.2%，价格增长幅 度稍小。
2011年房地产市场成交数量分析
1200
1000
953
800
727
600
500
400 381
191
216
200
535 309
495
395
300 245
207
163
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月 2012年1月
2月
2011年合计
5247 套
2011年月均
437.25 套
仅2011年8月销售量接近1000套，其他月份平均只有470套左右，交易数量很小。 滨州有主要楼盘40余家，各楼盘月均仅仅10套左右，销售速度过低，销售周期过长。
音大 绿化环境一般 空气质量较差 人流复杂，治 安情况一般
受市政规划影
城区的居住人 群以进城务工 的年轻人为主， 以购买小户型、 二手房或者租 房为主。
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（二）滨州房地产市场分析
4、小结
滨州存房量数量巨大，去化速度非常慢，楼盘消化周期很长。 近四年滨州楼盘不同物业类型价格增长迅速，但去化率一直不高，市场竞争压力较大。 滨州开发区属于新兴区域，发展潜力巨大，但目前不成熟，生活不便利，影响了居住 群体的大量迁入，对商业、物业置换的需求度低，缺少对初次置业的推动。
说明：最近10年，滨州市GDP增长迅速，保持了18.82%的年增长率，经济总体 发展形势向好。
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（一）滨州城市经济与规划
1、城市经济发展
城镇人均国民收入发展
25000
单位：元人民币
22540
20000 15000 10000
19686
17500 15960
13888
6901
7373
809311726 Nhomakorabea2869
2984
2999
3231
2000
商铺 别墅 住宅
2011年7月10日 2011年8月7日 2011年9月4日 2011年10月2日 2011年10月30日 2011年11月27日 2011年12月25日 2012年1月22日 2012年2月19日