探讨城市化与中小城市房地产发展

单位：%
农民 53.2 54.2 49.8 55.4 56.9 53.6 54.6 62.7 59.0 79.3 43.5 48.4 57.9 48.8 50.0 50.1
城镇居民 38.3 37.2 38.6 39.9 49.3 41.5 41.5 43.0 40.3 46.3 35.8 37.6 40.9 35.7 36.8 39.2
40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0
农村人口（修正资料，万人） 城市化水平（修正资料，%）
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（% ）
•2．政府有中小城市偏好的城市化方针
• 1980年国务院批转《全国城市规划工作会议纪 要》,制定出“控制大城市规模,合理发展中等城 市，积极发展小城市”的方针,我国进入推进城 市化的阶段。 • 1990年代大体延续了上10年的城镇化政策。1990 年4 月1 日开始实施的《城市规划法》中,提出 “严格控制大城市规模,合理发展中等城市和小 城市”的方针。 • 2000年10月,在中共中央关于“十五”计划的 《建议》中,提出要不失时机地实施城镇化战略, 同时指出要走大中小城市和小城镇协调发展的道 www.fdcew.com房地产E网
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70
80
90
100
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第五次人口普查的中国城市化水平
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88000 86000
（万人）
84000 82000 80000 78000 76000 74000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 农村人口（原资料，万人） 城市化水平（原资料，%）
1500
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
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（2）市场需求容量小,消费能力较低且市场分化 • 一是城市内原有的城镇居民对住宅的需求量小， 价格也很难突破历史和平均消费水准，房地产 项目开发和销售形势微妙而险峻。 • 二是外地个体投资者对这些城市缺乏信心，进 入谨慎，投资需求和投机需求不强。 • 三是由于原来的单位分房较多，而且私建房仍 然占据了中小城市居民住房市场的相当比重， 削弱了对商品住宅的需求。 • 四是存在一些消费能力强的重要部门如税务局、 电信局和银行等的团体订购，但数量有限。 • 五是也有高收入阶层，但对住宅要求也高。
2300
200 175 1,900 2,200
2150
1,600
1,300
1,000 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
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（3）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累
• • • • • • 联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下： 高品质生活：20%以下； 富裕：20%~40%； 小康：40%~50%； 温饱：50%~60%； 绝对贫困：60%以上。
• 1．中国开始进入城市化加速发展时期
城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发 展的时期。2004年我国城市人口已达5.2亿,城市化率 为40%左右,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计， 到2050年中国达到中等发达国家水平,初步实现现代 化的目标要求,中国的城市化率要达到70%-80%。这意 味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增 长；也意味着在这46年内,中国有7.2-8.8亿人口从农 村转移到城市,平均每年达1500多万人；更意味着每 年需要至少5亿平方米的住宅建设。
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城市区域分布和非农人口规模等级结构(%)
区域分布 全国
合计 超大城市 特大城市 大城市 100 100 100 100
规模分布 西 部 18.3
23.1 14.8 3.8
东 部 44.5
53.8 51.9 47.2
中 部 37.3
23.1 33.3 49.1
全国
100 2 4.1 8
东 部 100
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3．中小城市住宅市场供需的特点
• （1）市场供给集中度较高，但供给量并不高 • 中小城市少数几家规模实力并不强大的房地产开发 商就足以垄断整个城市的房地产开发，这种局面的 出现主要是由于这些中小城市的市场需求容量较小。 • 对比:上海市约有5000家房地产企业，其中前50强企 业共完成的投资额和销售面积仅仅占全市房地产的 12%左右，市场的集中度还比较低。 • 中小城市当地开发公司缺乏竞争实力，多是项目公 司，不具备公司化管理模式和品牌意识，连续开发 能力弱。
•4、中小城市商业地产市场特点
• （1）全城最大的商业设施几乎都集中在一个 中央商业区或一条商业大道上 ，成为中小城 市现代都市生活的标志和象征，是寸土寸金的 地带，能产生与大都市媲美的产品和价格。 • （2）散布在住宅小区的底商和区间型的街区 商业犹如星星之火但无法成为主流和时尚。 • （3）专业主题商业（除建材和家具外）几乎 是空白。 • （4）大众消费依然是主流，商业地产也是以 传统的百货业和综合商业中心为主体，价位和 服务上依然以中低档为主流 。
探讨城市化与中小城市房地产发展
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主要内容
一、城市化浪潮与房地产业 二、中小城市房地产市场的特点 三、中小城市房地产开发的机会与陷阱 四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议 五、上海市周边中小城市房地产市场简介
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一、城市化浪潮与中小城市房地产业
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100000 90000 80000 70000
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3000 2500 2000 1000 500 0 -500 -1000 -1500 -2000
1952 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 Ë Ú Ä ê ö ¤¼ È ¼ ³ Ä Ô ± Á
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• 房地产业界通常将三、四线城市统称为中小 城市； • 与城市规划中按人口分组的中小城市是不同 的概念,包括了许多非农人口超过50万的大 城市甚至非农人口超过100万的特大城市,基 本相当于按行政级别划分的地级市和县级市 和县城级别的小城镇； • 房地产业界的中小城市数量巨大,扣除4个直 辖市和经济较发达的省会城市以及少量沿海 开放城市,剩下的约600座城市以及2000多座 县城都属于中小城市的范畴。
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•5、房地产市场发育不充分
• • • • • • • • （1）市场中介和社会服务机构发展滞后 融资渠道单一，对自有资金和资金周期要求高 地价评估、市场策划、销售代理机构缺乏 地方新闻媒体缺乏，且居民关注率低 （2）供需实现的模式仍较传统 一是以现房销售为主，定金和预收款很少 二是期房销售模式受到普遍抵触 三是销售周期比较长，回款速度较慢
• 2003年主要国家的恩格尔系数： • 美国10.4%，日本16.5%，韩国25.1%，法国16.9%， 英国18.7%，菲律宾52.1%，印度50.3%。
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中国2003年恩格尔系数的地区差异
城镇居民 北京 天津 河北 山西 内蒙古 辽宁 吉林 黑龙江 上海 江苏 浙江 安徽 福建 江西 山东 36.3 40.1 34.9 34.9 34.5 40.7 39.4 38.4 44.2 41.1 39.2 45.7 44.7 43.0 34.7 农民 38.1 40.1 39.5 48.6 44.8 46.5 45.4 44.3 44.0 43.5 43.5 52.5 48.7 54.5 44.2 湖北 湖南 广东 广西 海南 重庆 四川 贵州 云南 西藏 陕西 甘肃 青海 宁夏 新疆 全国
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100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000
河南
36.2
49.7
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二、中小城市房地产市场的特点
• 1．城市分类与中小城市
业界通常根据房地产市场的成熟程度和市场规模分类。 一线城市：房地产行业的发轫地和最发达城市如广州、上 海、北京、深圳、杭州； 二线城市：天津、重庆和一些发达的省会城市如南京、成 都、武汉、沈阳以及沿海开放城市如宁波、苏州、大连、 青岛、厦门等； 三线城市：一些落后省会城市如贵阳、哈尔滨、呼和浩特 以及地级市如常州、金华、烟台、宜昌等； 四线城市：指县级市和县城，如昆山、太仓、富阳等。
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2．中小城市已成为房地产关注的热点
• 2004年地根紧缩政策实施以来,一、二线大城市 普遍出现“地荒” ,使这几个城市的开发门槛 大幅升高,整体的市场结构在发生变化。 • 在一、二线大城市发展困难的情况下,中小城市 为一线城市房地产企业提供了扩张的空间,一些 房地产企业开始缩减在一、二线大城市的房地 产开发,生存问题迫使他们开始关注原本不屑一 顾的中小城市。
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2.4 4.7 8.5
中 部 100
1.2 3.6 10.5
西 部 100
2.5 3.3 1.7
中等城市
小城市
100
100
47.7
41.2
35.8
37.2
16.5
21.6
32.9
53.1
35.8
49.2
31.6
53
29.8
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3．城市化加速催生房屋建设高潮
• （1）城市化加速前后房屋问题最为突出 • （2）建国以来城市化与住房问题 1949-79年共竣工不足5亿平方米； 1980年代平均年竣工量为1.3亿平方米； 1991~1995年均为2.1亿平方米； 1996~1998年均竣工面积达到3.2亿平方米； 1999年以来年均4-5亿平方米左右（注：各 部门统计差异较大）。
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400 (百万平方米)
住宅竣工面积
350 300
住宅销售面积
住宅销售单价
325 290
(元/平方米） 3,100
350 330
2800
2,800
2500
255 230 210
2,500
250 200 150 100 50 0
1802000 165 1950 1850 150 140 1850 125 120 120 1679 110 110 1615 80 1500 70 70 180