我国房屋销售价格与房屋租赁价格比较分析

我国房屋销售价格与房屋租赁价格比较分析

2007年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，环比上涨1.7%。其中新建商品住宅销售价格同比上涨10.0%，普通住宅销售价格上涨10.4%；二手住宅销售价格同比上涨7.6%。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比涨幅超过10%的城市有14个，其中：乌鲁木齐21.1%、北海19.4%、深圳16.5%、杭州15.6%、北京15.3%、宁波14.6%、重庆13.9%。这是自2006年以来全国房屋销售价格的月度最高涨幅，并呈现出全国普涨的局面。近两年，全国房价一直处于高位增长，引起人们对房地产市场是否出现泡沫的担忧。一般来说，房地产市场中的房屋供求关系在售价和租价上应该是一致的，当房屋供不应求时，二者都会上涨。如果房地产市场投机成份过多，房屋售价这个经济指标可能就会被扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，此时房屋租价一般比较客观。道理很简单，买房可能有投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。因此，综合考虑房屋销售价格和租赁价格的增长对测定房地产市场是否存在泡沫非常重要。

一、近年房价、租价的变动及比较

（一）房屋销售价格的变动特征

从全国看，2005年三季度至2007年三季度，全国70个大中城市的房价处于偏高位增长、并呈现涨幅先降后升的态势。2006年全国房价一直保持着5%-6%的涨幅，而进入2007年以来，一季度房屋销售价格同比上涨5.6%，二季度增至6.3%，三季度则跃升至8.2%。同时，涨幅较高的城市由原来集中在东部逐步向中、西部扩展，由原来主要是大城市向中、小城市延伸。说明目前我国大中城市的房价已呈现由点、线到面的普遍上涨的局面。

新建住宅和普通住宅的价格涨幅高于房屋销售价格总水平的涨幅。2006年以来，各季度新建住宅和普通住宅的涨幅比房屋销售价格总水平大致高出0.5-1个百分点。反映目前城市中的新建住宅和新建普通住宅是更受关注的热点。

二手住宅的价格涨幅先降后升。尤其是进入2007年，二手住宅价格快速上涨，一季度二手住宅涨幅为5.2%，二季度上升到6.9%，三季度则达到了7.6%，逐步与新建住宅的涨幅持平。

（二）房屋租赁价格的变动特征

近两年，全国房屋租赁价格的涨幅保持在1%—2%左右，2005年下半年同比增长1.9%，2006年全年同比增长1.4%，2007年一季度为1.8%，二季度为2.5%，三季度达到3.0%，涨幅有略微提高。普通住宅租赁价格的涨幅相对高于房屋租赁总水平和住宅租赁价格的涨幅。分城市看，2006年到2007年三季度平均涨幅高于5%的只有青岛、呼和浩特等个别城市，有些城市如大连、无锡、常德的房屋租赁价格在一段时期内甚至略有下降。北京从2006年第四季度开始，租价涨幅出现了快速下滑，2006年第三季度北京房屋租赁价格同比增长4.6%，住宅租赁价格增长7%，普通住宅增长8.7%，而到了2006年第四季度各项价格涨幅相应下降了2.8、4.3和5.4个百分点，2007年前三季度依然维持在2%左右的较低水平。

（三）房价、租价的变动趋势比较

尽管全国的房屋租赁价格近两年总体呈现上升趋势，但相对于房屋销售价格的一路高涨，则有点相形见绌。为更好地了解我国房价、租价的长期变动趋势，我们将考察2003年以来的房地产价格数据。图1和图2分别反映我国2003年至2005年二季度全国35个大中城市和2005年三季度至2007年三季度全国70个大中城市的房屋销售价格和房屋租赁价格的变动情况。通过趋势的比较分析，我们可以发现，尽管两个时期的价格数据存在统计口径的差异，但它们具有一个共同的特征：我国大中城市近几年房屋销售价格的涨幅长时间居高不下，而房屋租赁价格却没有随之变动，仅维持较低水平的增长，没有给予房价有效支撑，虽然二者的增幅差异变化不大，但基于累积效应，长此以往必然会导致城市房屋的售价和租价出现严重的不协调。

（四）当前的“租售比”指标

所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1：200 。而据中国社会科学院城市发展与环境研究中心日前发布的《2007

房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》，2006年我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。报告显示，2006年我国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨，而房屋租赁市场的价格却相对平稳。根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1：270至1：400，表明市场已存在非常高的风险。

通过对近几年我国房屋销售价格和租赁价格相对变化趋势以及一些重点城市租售比指标的考察，可以判断我国房地产市场已渐显露过热的迹象，房地产市场可能存在大量的投机行为，大中城市的房屋价值都存在不同程度的高估，若不采取有效措施任其继续恶化，将严重危害房地产市场的健康运行，甚至影响我国的金融稳定和经济持续发展。

二、房价、租价严重失调的原因

（一）消费心理因素

两千多年农耕文明培养了中国人吃苦耐劳的美德，同时也植下了眷乡恋家的精神信仰。“居者有其屋”也就成了人们普遍的梦想。上世纪九十年代末，国家推行的住房制度改革使这一梦想成为了现实。人们可以通过个人住房抵押贷款，圆自己的住房梦，人们拥有了自己的私密空间，营造自己的生活小天地，生活质量得到极大的改善。因此，有能力购房者再也不愿意租房，租房市场受到冷落。另外，我国近几年宏观经济形势良好，国民经济持续快速发展，2008年又将举办奥运会，使得人们对经济形势和以房屋为代表的资产价格的上涨产生乐观的心理预期，因此尽管近两年房价一路高涨，但仍挡不住民众巨大的买房热情。

（二）房屋销售市场需求旺盛，供给偏紧

我国近两年城镇居民人均可支配收入持续快速增长，为民众的购房意愿转化成购房行为提供了经济支持。2006年我国城镇居民人均可支配收入实际增长10.4%，2007年前三季度实际增长13.2%。同时，人民币的升值预期附带对中国资产的升值预期，加剧了国内外资本对房地产和股票市场的投机炒作。据最新统计数据，2007年1-8月，全国商品房销售面积4.06亿平方米，同比增长29.3%，