东莞世纪城商业街工作汇报
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世纪城商业街项目工作汇报
深圳市德思勤投资咨询有限公司 深圳市德思勤置业有限公司
主要内容
• Part1 、世纪城商业街结论 • Part2、上阶段工作总结 • Part3、营销推广总策略 • Part4 、营销总纲
第一篇：世纪城商业街结论
结合项目的现有情况分析以及长时间多方面 的市场调研论证
？ 我们要如何做
店、花店、美发店、自助银行等； 6、经常性消费类：如品牌服装、时尚精品等； 7、其他满足社区服务的业态。
产品定位
东莞首个国际化休闲酒吧街
诠释 国际化——国际化规划设计、国际化业态构成模式、国际化运营 模式、国际化消费人群、国际化商业文化氛围； 清吧——成功+品位阶层的钟爱，东莞拥有一大批这样的消费群。
联系商家情况
丹桂轩 王子厨房 百胜餐饮 塔可钟 星巴克 ILLY咖啡 屈臣氏 万宁 7-11便利店 TCBY甜品店 台北冰 可颂坊
商业经营者访谈（餐饮、酒吧）
1、深圳蛇口西部牛仔西餐烧烤酒吧 宋总经理
2、中信城市广场国际酒吧街
曹总、吕总
3、珠海市青云经贸有限公司（青岛啤酒东莞总代理）
陈经理
4、东城酒吧街丰泰红酒雪茄屋
2.2、商业经营者访谈（餐饮、酒吧）
14、厚街H4酒吧
李先生
15、东莞东城步行街A73号
李女士
16、华润万家有限公司
陈主管
17、东莞东城步行街伊韵尔专卖店 张女士
18、愉景新时代广场
简女士
19、世博广场
钟先生
20、世博广场E1121
吴先生
2.2、商业经营者访谈（餐饮、酒吧）
21、世博广场E1116 22、世博广场B1017
场潜力大； 9、东莞经济产业正处于转型阶段，白领、金领阶层正在形
成，市场需求大。
目前存在的问题及解决方式
问题一？ 异地经营担忧安全以及顺畅性
解决方法：发展商给予信心保证和相应的扶持条件
Baidu Nhomakorabea
目前存在的问题及解决方式
问题二？
酒吧经营者喜欢多家一起经营成行 成市，并且会齐进齐退
解决方法：以点带面，先突破少数几家酒吧经营者，再吸引更 多酒吧经营者进驻，同时可以考虑采用多种模式的经营管理。
赵女士 沉先生
主要工作进展情况
商家：中信城市广场酒吧经营者 洽谈主要结论： 对项目定位非常认可； 商业街形象拥有高度评价； 做酒吧街必须成行成市拥有一定规模； 建议引进几家真正有成功酒吧经营经验的酒吧起带动作用； 价格可以不用完全统一，但一定要是良性竞争； 必须成立酒吧管理中心，并由专门的人牵头负责执行。
2.项目周边经商小业主（也可自用）； 3.东莞镇区投资客及港台、外籍人员； 4.珠三角区域投资客。
经营者定位
1、百货店、便利店：屈臣氏、华润万家、七十一便利店、OK 便利店、万店通等；
2、休闲娱乐类：酒吧、另类吧、美容美体中心等； 3、餐饮类：中西餐厅、特色风情餐厅、咖啡茶艺厅等； 4、居家生活类：家居艺术馆、床上精品系列、电器专营店等； 5、日常性消费类：药店、西点屋、便利店、洗衣店、冲印
我们可以得出： 项目应扬长避短、利用市场机遇采用市场补 缺者战略，以特色化、差异化取得市场突破
寻找解决途径：即针对市场空缺、突破东莞现有商业业 态，打造全新商业特色，出奇制胜。
业态定位：
业态一：特色商业功能——夜间消费 如： 酒吧、咖啡厅、茶艺厅、书吧等。
业态二：社区服务功能——日间消费 如：小型超市、中西餐厅、便利店、美容美体、健身中心等。
第二篇：上阶段工作总结
找到了项目的差异化优势，我们开始 有了思想的轮廓，但要明确行动的方向
还要进一步挖掘项目价值
一、工作进展情况
✓对各类商家保持进一步接洽、商谈 ✓招商策划报告的完成 ✓邀请中信城市广场酒吧经营者来商业街进行实地参观、考察 ✓邀请娱乐行业协会组织者来商业街进行参观、考察并达成共 同举办《娱乐行业协会高峰论坛》的意向 ✓对意向商家进行沟通、洽谈
消费者定位
主力
核心 客户
客户
边缘客户
中央商务区的商务人士、公务员及事业单位的中 高管理人群； 中央生活区内的中产人士、小资人士； 外籍驻莞人员。
东莞城区的高知人群、中高收入人群； 东莞城区的外籍人士。
周边镇区商务人群； 周边小企业主和个体生意人。
投资者定位
1.东莞城区收入较高的投资客（政府公务员、企业 管理人员、企事业技术人员及生意人等）；
业态规划及模拟商家：
宏
东
伟
骏
银湖大道
路
大 道
7-11、OK便利店 酒吧（本色、三度） 另类吧（咖啡、陶吧、书吧）
中、西餐
休闲SPA、美容美发
社区配套（小白兔、柯达、 一致）
特色定位：
消差项市经 费异目场验 需选条竞借 求择件争鉴
特色休闲清吧街
北京的三里屯——上海的淮海路——深圳的海上世界——东莞的世纪城清吧街
具体进展情况：
异地项目难以管理，会有较多不可预见因素，目前只考虑 以顾问形式进行合作；
暂定于2005年12月20号举办《深圳市歌舞娱乐行业发展 论坛》。
上阶段工作主要结论
1、商家非常看好本项目所在区域发展； 2、项目现状人气不旺，严重影响招商； 3、酒吧经营商家认为本项目适合酒吧、休闲娱乐等行业； 4、前期免租对商家有一定的吸引力； 5、本项目区域整体形象类同于深圳的香密湖或华侨城区域； 6、周边人流量少，商家担忧今后的经营状况； 7、酒吧经营者喜欢扎堆经营，并希望有品牌龙头品牌进入； 8、东莞酒吧以闹吧和迪吧为主，清吧街为市场空白，今后市
顾虑： 异地项目难以管理，会有较多不可预见因素； 酒吧经营管理很重要，如果经营不善容易出现亏损； 经营酒吧的淘汰率较高，导致经常撤换酒吧品牌会对整体 形象造成一定影响.
主要工作进展情况
商家：娱乐行业协会负责人 洽谈主要结论： 对项目定位非常认可； 希望通过实际的项目操作使具体实践和理论有机结合在一起； 合作意向非常强； 后期应当引入专门的商业经营管理公司； 已经出版中国第一套娱乐行业规范丛书，并作为本行业的范本作推广实行.
洪经理
5、东城酒吧街BB酒吧
何经理
6、东城酒吧街动感酒吧
林生
2.2、商业经营者访谈（餐饮、酒吧）
7、东城酒吧街兰桂坊酒吧 8、东城酒吧街夜秀谷酒吧 9、东城酒吧街玛莎莉酒吧 10、东城酒吧街峰景酒吧 11、东城酒吧街丰泰酒吧 12、厚街西瓜吧 13、厚街皇后吧
邓经理 唐经理 陈经理 李先生 何先生 刘小姐 包经理
深圳市德思勤投资咨询有限公司 深圳市德思勤置业有限公司
主要内容
• Part1 、世纪城商业街结论 • Part2、上阶段工作总结 • Part3、营销推广总策略 • Part4 、营销总纲
第一篇：世纪城商业街结论
结合项目的现有情况分析以及长时间多方面 的市场调研论证
？ 我们要如何做
店、花店、美发店、自助银行等； 6、经常性消费类：如品牌服装、时尚精品等； 7、其他满足社区服务的业态。
产品定位
东莞首个国际化休闲酒吧街
诠释 国际化——国际化规划设计、国际化业态构成模式、国际化运营 模式、国际化消费人群、国际化商业文化氛围； 清吧——成功+品位阶层的钟爱，东莞拥有一大批这样的消费群。
联系商家情况
丹桂轩 王子厨房 百胜餐饮 塔可钟 星巴克 ILLY咖啡 屈臣氏 万宁 7-11便利店 TCBY甜品店 台北冰 可颂坊
商业经营者访谈（餐饮、酒吧）
1、深圳蛇口西部牛仔西餐烧烤酒吧 宋总经理
2、中信城市广场国际酒吧街
曹总、吕总
3、珠海市青云经贸有限公司（青岛啤酒东莞总代理）
陈经理
4、东城酒吧街丰泰红酒雪茄屋
2.2、商业经营者访谈（餐饮、酒吧）
14、厚街H4酒吧
李先生
15、东莞东城步行街A73号
李女士
16、华润万家有限公司
陈主管
17、东莞东城步行街伊韵尔专卖店 张女士
18、愉景新时代广场
简女士
19、世博广场
钟先生
20、世博广场E1121
吴先生
2.2、商业经营者访谈（餐饮、酒吧）
21、世博广场E1116 22、世博广场B1017
场潜力大； 9、东莞经济产业正处于转型阶段，白领、金领阶层正在形
成，市场需求大。
目前存在的问题及解决方式
问题一？ 异地经营担忧安全以及顺畅性
解决方法：发展商给予信心保证和相应的扶持条件
Baidu Nhomakorabea
目前存在的问题及解决方式
问题二？
酒吧经营者喜欢多家一起经营成行 成市，并且会齐进齐退
解决方法：以点带面，先突破少数几家酒吧经营者，再吸引更 多酒吧经营者进驻，同时可以考虑采用多种模式的经营管理。
赵女士 沉先生
主要工作进展情况
商家：中信城市广场酒吧经营者 洽谈主要结论： 对项目定位非常认可； 商业街形象拥有高度评价； 做酒吧街必须成行成市拥有一定规模； 建议引进几家真正有成功酒吧经营经验的酒吧起带动作用； 价格可以不用完全统一，但一定要是良性竞争； 必须成立酒吧管理中心，并由专门的人牵头负责执行。
2.项目周边经商小业主（也可自用）； 3.东莞镇区投资客及港台、外籍人员； 4.珠三角区域投资客。
经营者定位
1、百货店、便利店：屈臣氏、华润万家、七十一便利店、OK 便利店、万店通等；
2、休闲娱乐类：酒吧、另类吧、美容美体中心等； 3、餐饮类：中西餐厅、特色风情餐厅、咖啡茶艺厅等； 4、居家生活类：家居艺术馆、床上精品系列、电器专营店等； 5、日常性消费类：药店、西点屋、便利店、洗衣店、冲印
我们可以得出： 项目应扬长避短、利用市场机遇采用市场补 缺者战略，以特色化、差异化取得市场突破
寻找解决途径：即针对市场空缺、突破东莞现有商业业 态，打造全新商业特色，出奇制胜。
业态定位：
业态一：特色商业功能——夜间消费 如： 酒吧、咖啡厅、茶艺厅、书吧等。
业态二：社区服务功能——日间消费 如：小型超市、中西餐厅、便利店、美容美体、健身中心等。
第二篇：上阶段工作总结
找到了项目的差异化优势，我们开始 有了思想的轮廓，但要明确行动的方向
还要进一步挖掘项目价值
一、工作进展情况
✓对各类商家保持进一步接洽、商谈 ✓招商策划报告的完成 ✓邀请中信城市广场酒吧经营者来商业街进行实地参观、考察 ✓邀请娱乐行业协会组织者来商业街进行参观、考察并达成共 同举办《娱乐行业协会高峰论坛》的意向 ✓对意向商家进行沟通、洽谈
消费者定位
主力
核心 客户
客户
边缘客户
中央商务区的商务人士、公务员及事业单位的中 高管理人群； 中央生活区内的中产人士、小资人士； 外籍驻莞人员。
东莞城区的高知人群、中高收入人群； 东莞城区的外籍人士。
周边镇区商务人群； 周边小企业主和个体生意人。
投资者定位
1.东莞城区收入较高的投资客（政府公务员、企业 管理人员、企事业技术人员及生意人等）；
业态规划及模拟商家：
宏
东
伟
骏
银湖大道
路
大 道
7-11、OK便利店 酒吧（本色、三度） 另类吧（咖啡、陶吧、书吧）
中、西餐
休闲SPA、美容美发
社区配套（小白兔、柯达、 一致）
特色定位：
消差项市经 费异目场验 需选条竞借 求择件争鉴
特色休闲清吧街
北京的三里屯——上海的淮海路——深圳的海上世界——东莞的世纪城清吧街
具体进展情况：
异地项目难以管理，会有较多不可预见因素，目前只考虑 以顾问形式进行合作；
暂定于2005年12月20号举办《深圳市歌舞娱乐行业发展 论坛》。
上阶段工作主要结论
1、商家非常看好本项目所在区域发展； 2、项目现状人气不旺，严重影响招商； 3、酒吧经营商家认为本项目适合酒吧、休闲娱乐等行业； 4、前期免租对商家有一定的吸引力； 5、本项目区域整体形象类同于深圳的香密湖或华侨城区域； 6、周边人流量少，商家担忧今后的经营状况； 7、酒吧经营者喜欢扎堆经营，并希望有品牌龙头品牌进入； 8、东莞酒吧以闹吧和迪吧为主，清吧街为市场空白，今后市
顾虑： 异地项目难以管理，会有较多不可预见因素； 酒吧经营管理很重要，如果经营不善容易出现亏损； 经营酒吧的淘汰率较高，导致经常撤换酒吧品牌会对整体 形象造成一定影响.
主要工作进展情况
商家：娱乐行业协会负责人 洽谈主要结论： 对项目定位非常认可； 希望通过实际的项目操作使具体实践和理论有机结合在一起； 合作意向非常强； 后期应当引入专门的商业经营管理公司； 已经出版中国第一套娱乐行业规范丛书，并作为本行业的范本作推广实行.
洪经理
5、东城酒吧街BB酒吧
何经理
6、东城酒吧街动感酒吧
林生
2.2、商业经营者访谈（餐饮、酒吧）
7、东城酒吧街兰桂坊酒吧 8、东城酒吧街夜秀谷酒吧 9、东城酒吧街玛莎莉酒吧 10、东城酒吧街峰景酒吧 11、东城酒吧街丰泰酒吧 12、厚街西瓜吧 13、厚街皇后吧
邓经理 唐经理 陈经理 李先生 何先生 刘小姐 包经理