龙泉驿区调研

龙泉驿区调研报告

2013年10月

一、龙泉驿区基本情况

1.龙泉驿城市区位图

如图中红五星所示

二、龙泉驿区区域现状及规划

1)龙泉驿区域现状

（a）地理位置

龙泉驿区是成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区。距成都市中心19公里，距双流国际机场28公里。是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。

（b）区域规划及人口状况

龙泉驿区幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处（龙泉街道办事处、十陵街道办事处、大面街道办事处、同安街道办事处）、7个镇（洛带镇、西河镇、柏合镇、黄土镇、茶店镇、洪安镇、山泉镇）、1个乡（万兴乡），人口60.38万。

（c）交通状况

成都东大街东延线等五条大道与成都市中心紧密相连，成渝高速、成南高速、成渝铁路、成昆铁路穿境而过。规划中的成都地铁2号线直达中心城区并已动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、龙石快速通道等均将到达或者穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区无缝对接和与周边区县的快速通达。

（d）工业和旅游

龙泉驿区工业经济强大，为重要的汽车城。成都经济技术开发区先后引进了来自美国、日本、德国等国家、地区和国内的工业项目300余个，其中包括一汽大众、立帮涂料、阿克苏诺贝尔等15家世界500强企业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等20余家知名企业、上市公司。目前，已聚集了一汽大众、吉利轿车、隆力奇、神钢集团、川渝中烟等大企业集团，形成了具有比较优势的汽车（含工程机械）制造、电子电器、新型材料产业集群，其中，汽车产业已拥有整车、主机和关键零部件等各类项目，形成了完整的产业链。

龙泉驿区旅游资源丰富。境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛带古镇、国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古

刹石经寺等众多自然和历史人文景观，是四川省花果山风景名胜区和正在打造的新五大旅游景区“两湖一山”的主体区域，一年一度的“中国·成都国际桃花节”已成为享誉中外的国际性旅游、招商、民俗盛会。

2)龙泉驿区城市发展规划

（a）总体规划蓝图

龙泉主城区建成面积达69 平方公里，人口达76 万人，目前，“以国家级成都经济技术开发区为龙头，以优质高效的龙泉特色农业为基础，以省级花果山风景名胜区为依托，以高质量的科教文化为支撑的现代化、开放型、生态型城市新区”是龙泉驿区总的规划蓝图。规模以上工业增加值超过180 亿元；城镇化率达75%以上；大气、水环境指标分别达到二级、三类标准，全区森林覆盖率超过40%。到2017 年，努力实现“十个一”的奋斗目标：①地区生产总值突破1500 亿元；②人均地区生产总值突破15 万元；③地方财政收入突破100 亿元；④“四重”项目（重大产业化、重大功能性、重大基础设施、重大生态建设项目）投资突破1000 亿元；⑤培育10 个以上年销售收入过百亿元的大企业集团；⑥规模以上工业增加值突破1000 亿元；

⑦工业集中度达到100%；⑧人口规模达到100 万；⑨城镇化率力争达到100%，城乡居民人均收入比接近1:1；⑩综合实力进入全国100 强（力争全省首强）。

（b）区域发展规划明细

根据成都市总体规划，龙泉是成都市未来都市区的组成部分，其区域定位为：山地型休闲旅游区，属城市重要功能区。以新型工业、公共服务、居住为主。重点发展职能为：大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口聚集地、山地型休闲旅游区、特色农业示范区。该组团的空间发展策略是承担区域重大基础设施和城市经济发展的重要配套职能，限制工业污染，防止低水平建设。以下是龙泉各板块的主要发展方向：

三、龙泉驿同安镇区域概况

同安镇幅员面积54.87平方公里,耕地面积15768亩，辖6个村,3个社区居委会,128个村(居)民小组（其中居民小组32个）, 总户数8145户，总人口7.9589万人(其中常住人口3.5827万人，服务人口4.3762万人，农业人口1.7009万人)。富余劳动力3900人，主要发展旅游度假、会务会展、康体休闲、职业教育、高端居住等五大产业。

同安街道（阳光城）位于成渝高速公路首座互通式立交桥旁，以其为中心，成渝高速公路横穿，成环路纵贯，五纵三横，交通方便。东距重庆308km，西距成都市中心18km，北距成渝铁路洪安火车站9.5km，南距国家级成都经济技术开发区5km，距西南航空港（成都双流国际机场）28km，离西南最大的铁路货运站——成都火车东站15km。

主要特色:

1.自然环境优美。同安街道（阳光城）东傍龙泉山脉，西连成

都平原，森林覆盖率高，空气质量好。水资源丰富，环境优

美。同时这里万家湾、猫猫沟、李家沟等五大湖泊错落分布

在群山之间，是成都市近郊理想的湖泊、森林、山地相融的

大型生态空间。

2.基础设施较完善。有幼儿园、小学、中学共计20余所，大

中专院校7所；有医院三所，一所专科医院，一所综合型的

同安公立医院，一所综合型的华大医院；有邮政分局一所，

可办理邮政储蓄、特快传递等多种邮政业务。

3.第三产业发展势头迅猛。重点项目有四川省专用足球场、龙

泉阳光体育城、成都商报新闻培训中心（博瑞花园酒店）、

新光华大酒店、四川日报培训中心（星光花苑）、四川大学

成教院、成都信息工程学院、四川联合经济学校、四川国际

标榜学院。

四、区域房地产宏观市场分析

1.房地产总体运行情况

2012年，全区房地产实现总产值133.05亿元，同比增长28.4%；房地产从业人员总数50531人，比上年增长11.6%。全年商品房销售

额达94.03亿元，同比下降8.1%。

2.住宅消费者构成分析

1)住宅客户来源分析——大约70%的产品被区域外来客户买走。

成都城区客户和龙泉驿区客户各占客户组成较多，是龙泉住

宅的主要目标客户群。周边郊县、省内其它城市和外省的客

户，三者比例虽较小，但也消化了龙泉区内三成的住宅。

2)住宅消费者年龄分布——30-50 岁购房者占多数。龙泉购房

的消费者年龄主要分布在25-50 岁之间，约占总购房人群的

四分之三，25 岁以下和50 岁以上客户较少；其中31-40 岁

之间购买比例最大，占总购房人群的二分之一。

3)住宅消费者职业构成——分布比较平均。在客户的职业构成

上，龙泉的客户整体分布比较平均，主要包括大型企业员工、

私营企业主、专业技术人员、个体工商户和行政单位职员。

4)不同区域消费者购买物业特征分析

●当地客户：作为龙泉本地的居民，本地购房者买房的主

要目的就是为居家，因而在物业的选择上多偏向多层普

通住宅，另有部分为改善居住条件二次置业，其在产品

的品质上要求较高，主要是电梯公寓，价格在4000-5000

元/㎡左右的比较受欢迎，别墅需求相对于此群体价格偏

高。

●成都客户：成都人在龙泉买房主要有三种，“白+黑”模

式，“5+2”模式和投资，另外还有小部分为度假置业客