辽宁房地产市场调研

38-95
万科城市花园
——
——
万科城
5300-7000
69-112
大德翠韵华庭 四期
6000-9000
54-185
绿色智慧城
——
——
100
二室一厅一 卫
130
两室两厅二 卫
130-140
两室两厅二 卫
90-100
二室二厅一 卫
130-160
三室二厅二 卫
90-120
二室一厅一 卫
100-130
二室二厅一 卫
宏观经济| GDP指标分析
05-08年鞍山GDP走势变化情况
2000 1000
0 全市生产总值 比上年增长
2005 1018 12.7%
2006 1136 11.6%
2007 1343.5 18.3%
2008 1607.9 19.7%
25% 20% 15%
10% 5% 0%
备注：数据来源于鞍山年鉴
观点凝练：
教育局板块产品分类较为丰富，涵盖了高层、小高层、多层、洋房各种物业形态。其中，洋房产 品仅在万科项目中出现。 精装修产品数量不多，仅有万科金色金色家园，其装修标准为800-1200元/ ㎡。精装修房源为2 栋多层，由于其地理位置靠近铁道，所以价格相对便宜，销售情况较好。 教育局板块产品户型以二房、三房为主力户型。喜好大开间、功能较多的房源。 主力面积段集中在90-140 ㎡。 成交均价集中在4400-5000元/ ㎡。 客群大部分为商人、私营业主等。“父母近子女”、“子女带父母”同小区购房情况较多。
万科城共分为一期和二期，其中万科城一期已经售罄，万科城一期共11栋，其中包括1栋33层高层 、2栋4层洋房、8栋6层多层。
万科城二期自2009年5月1日开盘以来，一直保持良好的销售业绩。万科城二期共11栋，其中包括2 栋33层高层、3栋4层洋房、2栋11层小高层和4栋6层多层。
23
万科城︱项目概况
亿元
1800 1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0
城市地区生产总值比较图 1608
1137
662 511
鞍山
抚顺 全市
447 142
朝阳 市区
458 283
葫芦岛
备注：数据来源于辽宁省统计局
城市化水平分析
中国城市化的推进，更会增大 房地产发展的动力与需求，为 使成倍增长的人口“居者有其 屋”，工作有场所，对房地产 的需求必将成倍增长。
挂牌起始价 出让金额 （万元） （万元）
4613
4613
鞍山华达置业有限公司
1782
5552
DH-2009-003
铁东区营崔路 北
住宅;商业
53983.9
10796.8 鞍山豪丰房屋开发有限公司
2484
2484
出让单价 （元/㎡）
2000 18696
2300
DH-2009-004 铁东区胜利路西 商业用地
3.21
2008-11-10
5.74
2007-5-26
2.83
——
10.1
2009-4-28
6.93
2008年6月
12.34
——
4.4
2008年5月
9.6
2008年3月
20
区域市场| 家乐福板块
观点凝练：
该板块在售楼盘全部为高层产品，容积率普遍在4-5之间，最高达到13.6 产品均价在4500-7000元/㎡之间 精装修产品比例不大，少数楼盘会选择部分产品来做精装修，装修标准在600-700元/㎡之间 面积以中大户型为主，三室舒适型和两室经济型市场认可度较高 客户区域以铁东区为主，鞍山人区域意识较重，另外辽阳、海城也有部分私营业主前来购房。
4.1 2.8 2 1.3 2 3.2 ——
22.0 19.5 10.0 18.9 32 5.23 58
22.0
2007.4
19.5
2007.5
10.0 —— 10.87 5.23 ——
2007.10
四期 2007年
二期 2009.5.1
四期 2009.5
六期 2007年
18
区域市场| 教育局板块
19
家乐福板块|汇总分析
单价 (元/ ㎡)
总价 (万元)
主力面积 (㎡)
主力户型
容积率
建筑面积 (万㎡)
总供应量 (万㎡)
开盘时间
大德金典世家
4600
世纪峰景
4500
前沿国际
5750
新景世纪城
6500
鞍钢嘉园 皇冠国际
7000 ——
财富中心
4800
大商尚城国际
6200
40-80 30-65 45-80 25-150
辽宁房地产市场调研
鞍山、抚顺、朝阳、葫芦岛
城市综合开发潜力分析
国民经济发展水平分析
房地产需求水平与国民经济发 展水平呈现出一种正相关的关 系。
从各城市生产总值来看，鞍山 一马当先，以1137亿元的市区 生产总值成为最具发展潜力的 区域；其次为抚顺以511亿元 位居第二；葫芦岛283亿元位 列第三；朝阳最差仅142亿元。
经济| 开发投资与商品房销售指标分析
鞍山市房地产开发投资额呈现上扬态势，其 中，2008年增长强劲，从趋势看目前鞍山房 地产仍处于上升周期。
2003-2008年鞍山商品房、商品住宅成交量 平稳上升。其中，2008年鞍山商品房、商品 住宅成交量明显突增，商品房销售势头强劲。
备注：数据来源于鞍山年鉴
经济| 分析小结
经济| 人均可支配收入和固定资产投资指标分析
备注：数据来源于鞍山年鉴
随着逐年城市化发展步伐的加快，近年来鞍山城镇人口呈现缓步递增趋势，人口的聚集和鞍钢经 济发展必然带动城市固定资产的消费。同样，城市人均可支配收入也呈递增的格局，必然拉动房地 产市场成交量的上扬。 鞍山市固定资产投资呈现上扬态势，同比增长平稳，2008年增势强劲。
1037
1550
DH-2009-027
铁东区二一九路 北
商住;
19308.2 3218.03 鞍山衡业房屋开发有限公司
1931
1931
6000
区域市场| 土地市场分析
观点凝练：
市中心区域商住地块为供应趋势，单块土地体量较小； 湖南区域依山傍水高端别墅项目未来供应大增。 09年以来区域内房地产市场回暖迹象明显，成交量、成交均价多出现稳定回升走势。
14
区域市场| 土地市场分析
铁东区土地成交情况一览表（2009年度）
土地编号
地块位置
土地属性
总建筑面积 (平方米)
用地面积 (平方米)
DH-2009-001
Leabharlann Baidu
铁东区新营路北 万泰小区西
居住用地
DH-2009-002
铁东二道街东五 一路西
商业用地
34594 17224
23062.2 2969.6
竞得人 大德半山置业有限公司
16
区域市场| 房地产板块分析
教育局板块(南)
恒治新东方 凯圣凡尔赛 万科金色花园 万科城市花园 万科城 大德翠韵华庭
家乐福板块（北）
大德金典世家 世纪峰景 前沿国际 新景世纪城 鞍钢嘉园 皇冠国际 财富中心
世纪峰景 前沿国际
财富中心 大商国际商城
大德金典世家 新景世纪城
120 —— 69 34
94-97 70-80 84-95
150 161.3 134 120
56
二室二厅一 卫
二室一厅一 卫
二室二厅一 卫
三室两厅两 卫
三室两厅两 卫
三室两厅两 卫
三室两厅两 卫
一室一厅一 卫
4.0 5.0 5.0 6.8 3.5 4.0 4.0 13.6
4.9 10 4.2 20 10.54 21.1 6.4 20
销售中心
洋房
万科城
园区小品
外立面
园区
万科城——荣誉上的西班牙城邦。打破了传统立面的单一和呆板，斜屋顶层叠传统工艺神韵，近“33万 平” 包容多元化建筑形态，多层、高层、洋房，多样空间选择。
万科城︱项目概况
万科城一期
物业 形态
楼号
面积 （㎡）
多层
64-162
套数 （套）
303
销售情 况
售罄
销售均价 去化时间 （元/ ㎡）
鞍山的经济仍保持了快速的增长。尤其从2006年之后，发展势头迅猛，增速较大。这固然和 一年来国家及本地政府积极采取的一系列宏观调控措施有关，不降反升的GDP指标充分说明， 鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性较强。 经济的发展催生房地产的市场发展，说明鞍山房地产发展的经济基础支撑雄厚，市场也必然面 临较大增长空间。
36560
10445.8
获标投资有限公司
4388
4388
4200
DH-2009-008 铁东区建国路南 商住
28655
3820.7
鞍山市新兴商贸发展有限责任 公司
12189
12189
4000
DH-2009-023
铁东区爱国街 南
商住;
21409.8
6690.57
鞍山市恒通房屋开发有限责任 公司
1037
总收入 省平均总收入
可支配收入 省平均可支配收入
元 元
备注：数据来源于辽宁省统计局
城市房地产及住宅投资分析
从各城市房地产市场投资数据 分析，鞍山以87.3亿元的投资 总额位居榜首，其中住宅投资 更是达到66.2亿元，成为发展 最蓬勃的市场；抚顺，朝阳， 葫芦岛依次排名第2-4位。
亿元
城市房地产及住宅投资分布图
鞍山市场综析
鞍山| 城市发展规划
城市性质：
“鞍山市是全国重要的钢铁工业 基地，是辽宁中南部地区重要的 中心城市”。
发展方向：
空间拓展以向东、西为主，远期 和远景以向南为主。
空间布局：
市区空间布局为组团式布局结构， 即由中心区（铁东、铁西、立山、 鞍钢厂区）、三个外围组团（汪 家峪组团、营城子大孤山组团、 齐大山组团）和两个独立组团 （汤岗子组团、千山组团）构成。
观点凝练：
2006年起，鞍山发展势头迅猛，GDP增速较大。充分说明鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性 较强。 鞍山市人均可支配收入递增的格局，必然拉动房地产市场成交量的上扬。 房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，2008年增长强劲，从趋势看目前鞍山房地产仍处于上升 周期。 2008年鞍山商品房、商品住宅成交量明显突增，与07年相比几乎翻了一番。
98 59
朝阳 市区人口
葫芦岛
备注：数据来源于辽宁省统计局
城市居民人均收入分析
居民收入水平与房地产需求呈 正方向变动的关系。从住宅消 费需求的角度分析，在住房价 格既定的前提下，居民的收入 水平和消费结构对住房需求具 有决定性作用。
辽宁省人均收入为15834元， 仅鞍山市以16143元高于平均 水平，其余城市均低于平均水 平；其中葫芦岛第二，抚顺第 三，朝阳最差。
城市居民收入分布图
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
16143 15074 13320 12434 11154
15106 13942
10517
鞍山
抚顺
朝阳
葫芦岛
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
鞍钢嘉园 皇冠国际
大德翠韵华庭
凯圣凡尔赛
恒治新东方
万科金色家园
万科城市花园
万科城 绿色智慧城
教育局板块
均价 （元/ ㎡）
总价 （万元）
主力面积 （㎡）
主力户型
容积率
建筑面积 （万㎡）
总供应量 （万㎡）
开盘时间
恒治新东方 4300-4400
21-66
凯圣凡尔赛 4300-4500
34-80
万科金色花园 4500-4700
21
鞍山典型项目— —万科城
万科城︱项目概况
名称：万科城 项目位置：铁东区越岭路89号 建筑面积: 320000平方米 物业形态：高层、小高层、多层、洋房 公摊：10-20% 容积率：2.0；绿化率：40%； 总户数：900户 目前价格：5300-7000元/ ㎡ 装修标准：清水 销售率：98% 开发商：鞍山万科房地产开发有限公司
4800
7个月
高层 洋房
80-160
241
133213
48
售罄 售罄
3500 6500
9个月 7个月
万科城二期
物业 形态 多层
小高层
楼号
面积 （㎡）
7#、12#、 130、160、
13#、14#
190
高速发展的城市化进程将加速 城市的房地产市场发展。抚顺 城市化率达到62.55%位居第一， 鞍山以41.93%居第二，葫芦岛 35.06%第三，朝阳17.36%最末。
万人
城市人口分布图
400 351
350 300 250 200
147 150 100
50 0
鞍山
223 140
抚顺
总人口
341 280
抚顺
3 4 2 3 12
朝阳
1 1 1 2 5
备注：采用4-3-2-1评分制，排名第一得4分，以此类推。
葫芦岛
2 2 3 1 8
宏观环境分析小结
观点凝练：
鞍山市综合开发潜力强，为房地产市场开发首先区域。 抚顺市整体市场环境较鞍山市稍逊一筹，可作为战略布局城市。 朝阳市从各类经济指标分析均弱于其它区域，暂建议不做开发考虑。
100
90
87.3
80
70
66.2
60
50
40
36.0 30.8
30
24.6 22.4 22.1 19.4
20
10
0
鞍山
抚顺
朝阳
葫芦岛
房地产投资
住宅投资
备注：数据来源于辽宁省统计局
宏观环境分析小结
城市宏观经济综合分析表
项目 城市
国民经济 城市化水平 居民收入 房地产投资
合计
鞍山
4 3 4 4 15