物业管理方案(PPT66页)
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第三部分 组织架构与人员配置
3
编制方案的要点和方法
需关注：
1、管理岗位设置结合工作内容； 2、工程岗位设置考虑项目设施设备； 3、操作岗位设置根据实际需要。
第三部 组织架构与人员配置
2
编制方案的要点和方法
方案中重点、难点是焦点，把握准确、分析得当，彰显 方案的含金量，要根据物业的性质、形态、业主的构成、需 求综合分析。
第四部分 重点难点管理及措施
核心 之一
4
编制方案的要点和方法
大厦、综合性物业
经营管理和设施设备管理方面
住宅小区
基础管理服务方面
工业区
消防、货物的出入管理方面
政府办公楼
维护政府形象、保密管理及特约服
务方面
第四部分 重点难点管理及措施
4
编制方案的要点和方法
工作计划的制定紧扣物业管理项目的总体策划及指导思想、 工作重点。要结合项目的实际情况分阶段制定，要做到全面而 不缺项，例如创优计划、重大维修工作计划、社区文化工作计 划等。
主要包括：
物业项目的整体设想与目标、组织架构与人员配置、管理 制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管 理服务内容、常规物业管理服务综述及应急预案、费用测 算与成本控制、重点难点工作策划、 物资装备与工作计划 等。
方案的主要内容
按照作用分为： 关键性内容：？ 实质性内容：？
四、编制方案的要点和方法
第一部分 项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想
1
编制方案的要点和方法
例如： A项目总建筑面积约252323.27㎡，其中高层住宅 185214.1㎡、商业用房1397.7㎡； B项目总建筑面积约为82634.1平方米，19栋住宅、1栋 商业用房，住宅容积率1.18。
第一部分 项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想
专题培训课
物业管理方案编制
前言
什么叫物业管理方案 原为投标文件的一部分，是对物业项目管理过程的详
细解析。是实施管理服务的纲领性、指导性文件。
前言
前言
编制要求
1、准确性：定位准确； 2、系统性：一体化管理服务、衔接对应； 3、针对性：特点、特色； 4、可操作性：易于理解、实施； 5、有效性：效果可预期。
2
编制方案的要点和方法
人员配备包括拟为项目配置的 各类人员，各部门、各岗位的 人员编制与专业要求等
遵循科学、高效、合 理的原则配置…
第三部分 组织架构与人员配置
配置人员过程中应符合政策法规和等 级收费标准制定，同时参照同类项目 根据管理经验配置。
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编制方案的要点和方法
会审测算是否合理，价格是否接 近招标方心理价位。 以中标为前提。
实施方案等必须切合实际，切勿脱离实际、能 够履行的基础上承诺； 5、物业服务费用收支测算合理、设计科学、运行 合理； 6、内容符合国家及地方法规的规定（招投标项目）。
认真仔细研究 ——细节部位做好标注，为下一步提 供依据支持
二、编制方案的一般程序
如何编制物业 管理方案？
怎么编制物业 管理方案？
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编制方案的ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ般程序
根据项目要求或者招标要求制定操作方案。项目的需求、要点 等考虑。
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编制方案的一般程序
测算物业服务费收入（管理费单价）。 依据成本控制、管理经验、政府指导价、经营管理等确定收入 ，找出利润。
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编制方案的一般程序
最后校对、审核、调整、打印、装订。 9
三、方案的主要内容
方案的主要内容
计划详细、操作性强
第五部分 工作计划及物资装备
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编制方案的要点和方法
第一小部分：公众管理制度
第二小部分：内部管理制度
第六部分 管理制度的制定
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编制方案的要点和方法
公众管理制度：业主 规约、业主手册、装 修管理规定、电梯使 用管理规定、装修管 理流程、办理入住管 理流程
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编制方案的一般程序
编制方案的一般程序
对客户需求进行调查； 包括年龄、职业、生活习惯、交通出行、学历、经济状况。
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编制方案的一般程序
确定组织架构、人员配置、岗位名称； 方案在编制过程中，是一个系统工程，各模块都相对应，为了 做到前后衔接一致，必须事先确定组织架构、岗位设置及名称。 （测算中需要人员配置，资料管理中需要人员配置、日常管理方 案中需要人员配置）
编制方案的要点和方法
1、项目的整体设想与目标。 必须对项目进行分析研究的基础上实施，只有对物业项目的 基本情况和业主的需求尽心详尽深入的调查，分析才能制定出 科学、合理、可行的方案，因此项目分析是编制方案的前提条 件。
第一部分 项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想
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编制方案的要点和方法
2、项目的简介（了解项目，熟悉环境） 3、客户需求分析（根据客户需求的调查情况，得到客户 的需求，进行合理定位），例如、安全、尊贵、舒适、自 然环境等等。
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一到九步告诉你编制方案的程序
编制方案的一般程序
组织管理、技术、财务等人员参与制定； 制定方案不仅仅是项目负责人、市场拓展人员的工作，参与部 门越多，方案执行过程中效率越高。
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编制方案的一般程序
收集物业项目的基本情况信息； 项目的位置、性质、占地面积、建筑面积、绿地面积、设施设 备、总户数、开发单位背景、周边环境等情况进行数据收集、分 析。
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编制方案的一般程序
根据物业的设施设备技术参数、组织架构人员配置、市场信息 、管理经验等进行成本测算（测算支出）。电梯等设备维保、有 人值守配电房、出入口、固定岗位是重点。
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编制方案的一般程序
分工、协作、编制； 根据部门工种及员工特长进行分工，例如 、理念提炼，环境景观、设施设备、人员培 训等进行协作分工。
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编制方案的要点和方法
第一部分 项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想
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编制方案的要点和方法
1、施工介入：人员、工作内容、沟通反馈；
2、销售配合：人员配置、服务标准、培训；
3、承接查验：项目、交接手续、遗留问题处理、成 品保护；
4、入住策划：流程设计、资料清单。
第二部 早期介入与前期物业管理
目录
一、编制方案必须遵守的规定 二、编制方案的一般程序 三、方案的主要内容 四、编制方案的要点和方法 五、编制方案应注意的问题
一、 编制方案必须遵守的规定
太阳 地球公转轨道
地球
月球
编制方案必须遵守的规定
1、响应招标文件的要求（招投标项目）； 2、必须根据项目的基本情况和特点制定； 3、方案必须在熟悉、了解的基础上制定； 4、方案所做的服务承诺、工作计划、工作目标、
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编制方案的要点和方法
需关注：
1、管理岗位设置结合工作内容； 2、工程岗位设置考虑项目设施设备； 3、操作岗位设置根据实际需要。
第三部 组织架构与人员配置
2
编制方案的要点和方法
方案中重点、难点是焦点，把握准确、分析得当，彰显 方案的含金量，要根据物业的性质、形态、业主的构成、需 求综合分析。
第四部分 重点难点管理及措施
核心 之一
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编制方案的要点和方法
大厦、综合性物业
经营管理和设施设备管理方面
住宅小区
基础管理服务方面
工业区
消防、货物的出入管理方面
政府办公楼
维护政府形象、保密管理及特约服
务方面
第四部分 重点难点管理及措施
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编制方案的要点和方法
工作计划的制定紧扣物业管理项目的总体策划及指导思想、 工作重点。要结合项目的实际情况分阶段制定，要做到全面而 不缺项，例如创优计划、重大维修工作计划、社区文化工作计 划等。
主要包括：
物业项目的整体设想与目标、组织架构与人员配置、管理 制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管 理服务内容、常规物业管理服务综述及应急预案、费用测 算与成本控制、重点难点工作策划、 物资装备与工作计划 等。
方案的主要内容
按照作用分为： 关键性内容：？ 实质性内容：？
四、编制方案的要点和方法
第一部分 项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想
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编制方案的要点和方法
例如： A项目总建筑面积约252323.27㎡，其中高层住宅 185214.1㎡、商业用房1397.7㎡； B项目总建筑面积约为82634.1平方米，19栋住宅、1栋 商业用房，住宅容积率1.18。
第一部分 项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想
专题培训课
物业管理方案编制
前言
什么叫物业管理方案 原为投标文件的一部分，是对物业项目管理过程的详
细解析。是实施管理服务的纲领性、指导性文件。
前言
前言
编制要求
1、准确性：定位准确； 2、系统性：一体化管理服务、衔接对应； 3、针对性：特点、特色； 4、可操作性：易于理解、实施； 5、有效性：效果可预期。
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编制方案的要点和方法
人员配备包括拟为项目配置的 各类人员，各部门、各岗位的 人员编制与专业要求等
遵循科学、高效、合 理的原则配置…
第三部分 组织架构与人员配置
配置人员过程中应符合政策法规和等 级收费标准制定，同时参照同类项目 根据管理经验配置。
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编制方案的要点和方法
会审测算是否合理，价格是否接 近招标方心理价位。 以中标为前提。
实施方案等必须切合实际，切勿脱离实际、能 够履行的基础上承诺； 5、物业服务费用收支测算合理、设计科学、运行 合理； 6、内容符合国家及地方法规的规定（招投标项目）。
认真仔细研究 ——细节部位做好标注，为下一步提 供依据支持
二、编制方案的一般程序
如何编制物业 管理方案？
怎么编制物业 管理方案？
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编制方案的ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ般程序
根据项目要求或者招标要求制定操作方案。项目的需求、要点 等考虑。
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编制方案的一般程序
测算物业服务费收入（管理费单价）。 依据成本控制、管理经验、政府指导价、经营管理等确定收入 ，找出利润。
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编制方案的一般程序
最后校对、审核、调整、打印、装订。 9
三、方案的主要内容
方案的主要内容
计划详细、操作性强
第五部分 工作计划及物资装备
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编制方案的要点和方法
第一小部分：公众管理制度
第二小部分：内部管理制度
第六部分 管理制度的制定
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编制方案的要点和方法
公众管理制度：业主 规约、业主手册、装 修管理规定、电梯使 用管理规定、装修管 理流程、办理入住管 理流程
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编制方案的一般程序
编制方案的一般程序
对客户需求进行调查； 包括年龄、职业、生活习惯、交通出行、学历、经济状况。
3
编制方案的一般程序
确定组织架构、人员配置、岗位名称； 方案在编制过程中，是一个系统工程，各模块都相对应，为了 做到前后衔接一致，必须事先确定组织架构、岗位设置及名称。 （测算中需要人员配置，资料管理中需要人员配置、日常管理方 案中需要人员配置）
编制方案的要点和方法
1、项目的整体设想与目标。 必须对项目进行分析研究的基础上实施，只有对物业项目的 基本情况和业主的需求尽心详尽深入的调查，分析才能制定出 科学、合理、可行的方案，因此项目分析是编制方案的前提条 件。
第一部分 项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想
1
编制方案的要点和方法
2、项目的简介（了解项目，熟悉环境） 3、客户需求分析（根据客户需求的调查情况，得到客户 的需求，进行合理定位），例如、安全、尊贵、舒适、自 然环境等等。
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一到九步告诉你编制方案的程序
编制方案的一般程序
组织管理、技术、财务等人员参与制定； 制定方案不仅仅是项目负责人、市场拓展人员的工作，参与部 门越多，方案执行过程中效率越高。
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编制方案的一般程序
收集物业项目的基本情况信息； 项目的位置、性质、占地面积、建筑面积、绿地面积、设施设 备、总户数、开发单位背景、周边环境等情况进行数据收集、分 析。
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编制方案的一般程序
根据物业的设施设备技术参数、组织架构人员配置、市场信息 、管理经验等进行成本测算（测算支出）。电梯等设备维保、有 人值守配电房、出入口、固定岗位是重点。
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编制方案的一般程序
分工、协作、编制； 根据部门工种及员工特长进行分工，例如 、理念提炼，环境景观、设施设备、人员培 训等进行协作分工。
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编制方案的要点和方法
第一部分 项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想
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编制方案的要点和方法
1、施工介入：人员、工作内容、沟通反馈；
2、销售配合：人员配置、服务标准、培训；
3、承接查验：项目、交接手续、遗留问题处理、成 品保护；
4、入住策划：流程设计、资料清单。
第二部 早期介入与前期物业管理
目录
一、编制方案必须遵守的规定 二、编制方案的一般程序 三、方案的主要内容 四、编制方案的要点和方法 五、编制方案应注意的问题
一、 编制方案必须遵守的规定
太阳 地球公转轨道
地球
月球
编制方案必须遵守的规定
1、响应招标文件的要求（招投标项目）； 2、必须根据项目的基本情况和特点制定； 3、方案必须在熟悉、了解的基础上制定； 4、方案所做的服务承诺、工作计划、工作目标、