房地产开发与物业管理

第四部分 物业管理费的制定方式
政府指导价和市场调节价 1.政府指导价：按郑州市物价局相关规定，申请物业费定 级，由物价部门审核批准，办理收费许可证。 2.市场调节价：在预售前进行前期物业服务招投标，选聘 前期物业服务企业，确定服务内容及收费标准。销售时公示并 在销售合同中约定，然后到物价部门备案并办理收费许可证。
3）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十六规定：
房地产开发企业应当按照质量保证书的规定和房屋买卖合 同的约定，承担房屋保修责任及由此产生的费用。因维修房屋 原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，房地产开发企业 应当依法承担赔偿责任。
4）交房后，物业企业与业主接触较多，也比较了解情况，开 发企业可将保修管理委托给物业企业，赋予物业企业一定的权 利，并支付相应费用。但前提是，开发商与施工企业有相关的 约定。
1 基本定义：通过多种资源的组合使用，为人们提供生活 的空间，并改变人类生存的物质坏境的一种活动。
﹡房地产企业是生产性企业 ﹡房地产开发是生产的过程 ﹡房地产开发的产品即是房子（商业、写字楼、住宅、工
业厂房等）
2 房地产开发的一段般流程： 投资机会寻找筛选→可行性研究分析→获取土地使用权 →规划设计方案报批→施工建设→市场营销→竣工验收 →物业管理
预售许可证或者商品房初始登记证明，前期物业服务委托协议， 物业收费标准及临时管理规约等文件。
2）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定： 房地产开发企业销售商品房，应当与买受人签订书面合同，
合同中应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交款方式、 交付日期、质量要求、产权登记办理、前期物业服务以双方的违 约责任等内容。
第三部分 房地产开发的权利和义务
一 权利
1.确定前期物业服务内容，选聘前期物业服务企业；并根据物 业企业提供的物业服务成本测算制定物业收费标准，与物业 企业签订前期物业服务委托协议。
2.制定业主临时管理规约
二、义务：
1.有关销售方面的：
1）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定： 房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人出示商品房
房屋交付使用前，房地产开发企业应当与其选聘的物业服 务企业按照国家有关规定对托管项目及其使用设施、设备进行查 验交接，同时向物业服务企业移交该项目的有关资料。
3）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定： 房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的
房屋按期交付给买受人。
4）在实际操作中，由于交付集中，开发商人员欠缺、经验不足 的，可委托物业企业代为交房，并支付相应费用。
3.有关工程质量及保修责任：
1）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：
房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。
2）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十五规定：
房地产开发企业应当在房屋交付使用时，向买受人提供质 量保证书和使用说明书。质量保证书应当列明保修范围、保修期 限和保修责任等，其内容标准不得低于国家有关规定，并应当符 合房屋买卖合同的约定。
2.有关房屋交付的：
1）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定： 房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件:
①建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案； ②配套的基础设施和公共设施已经按照规划建设，并经验
收合格； ③前期物业管理已落实； ④法律法规规定和当事人约定的其他条件；
不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。 2）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定：
二、物业管理
基本定义：受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为 业主和承租人或使用人提供高效、优质和经济的服务使 物业发 挥最大的经济价值和使用价值。
﹡物业管理企业是服务性企业 ﹡物业企业是受业主委托提供服务。早期的业主是开发商，
以后是购房者或使用者。
第二部分 房地产开发与物业 管理的关系
➢发展历史——物业管理来源于、派生于房地产开发 ➢产业链——1个在上端，1个在下端 ➢法律关系——契约关系 ➢市场关系——合作关系 ➢利益方面——互相支持，互为补充，一损俱损，一荣俱荣 ➢郑州目前现状——下属企业、二级机构、保姆、二奶 ➢案例一：鑫苑、建业的成功经验 ➢案例二：某地产企业的教训
第五部分 物权法对房地产开发与物业 管理的影响
1、对开发商的影响——绿地的规定
2、对开发商的影响——楼顶空间
3、对开发商的影响——车库、车位
第六部分 房地产物业管理的早期介入
房地产开发与物业管理
目录
第一部分 房地产开发与物业管理的定义 第二部分 房地产开发与物业管理的关系 第三部分 房地产开发的权利和义务 第四部分 物业管理费的制定方式 第五部分 物权法对房地产开发与物业管理的影响 第六部分 房地产中物业管理的早期介入
第一部分 房地产开发与物业 管理的定义
一 房地产开发ຫໍສະໝຸດ Baidu