前海月亮湾项目市场调研-酒店研究20090421

> 设施齐全：西餐厅、会议设施、设有棋牌
室、模拟高尔夫球场、按摩室、桑拿浴室、 票务中心、行李寄存、保险箱； > 客户来源：主要是周边休闲娱乐客户和商 务人士。
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阳光168连锁酒店是片区连锁酒店，在蛇口有分店，客户主要是年轻一
族，满足消遣需求，比较注重性价比；受市场风险影响不大
> 阳光168酒店，位于南山前海路瑞景华庭与 蛇口汽车站旁，酒店按照三星级标准设计；
> 周边配套成熟：大型商场、银行、酒楼近
在咫尺，衣食住行极为便利，主要服务商 务、度假、经商、休闲客户，性价比最佳； > 客户来源：主要是年轻一族客户，房租是 片区酒店中最便宜的，标间价格特价不超 过88元。
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愉康片区 5% 西丽片区 7%
学府片区 2%
前海片区 9%
后海片区 16%
侨城片区 29% 蛇口片区 25%
南油片区 7%
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南山酒店布局格局：高端酒店主要集中在蛇口、后海和侨城，针对的是
中高端商务和旅游需求，前海主要是满足产业引致的中低端商务需求；
宝安中心城片区
市场调研之酒店研究
二级市场策划品控中心
Centaline Consultants
Part 1.1
南山酒店市场情况
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酒店地产市场发展历程（2000年或更早－2008年）
酒店地产的四个发展阶段
> 政府接待、深港交流、专家接待交流等需要
与国际酒店管理公司的合作 国际化、品牌化 发展阶段 越来越多的国内外商务 客、观光客和投资商， 在更大程度上推动了深 圳酒店业的发展。
侨城片区
后海 片区
蛇口片区
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前海片区酒店格局：前海片区目前已有六家酒店，其中包含两家即将试
营业的酒店，面对南山整体酒店竞争压力，目前经营压力较大
富邦国际酒店
东方山水酒店
中南海悦酒店 阳光168酒店 青青世界酒店 南侨商务酒店
前海路
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391.6
730.53 409.23 274.49 185.1 372.98 414.26
9.06
3.3 1.95 0.53 7.17 2.95 16.76
2008年9月，深圳全市的客房出租率达到58.82％，平均房价为390.9元/间/天。
数据来源：深圳旅游局 Code of this report | 12
深圳酒店星级及存量分析
深圳各区酒店星级统计表 项目 合计 其中：星级小计
小计 161
67 37 16 26 10 5
5星 25
7 13 3 2 0 0
4星 69
26 11 20 6 3 3
3星 85
32 18 19 12 3 1
2星 54
23 14 6 6 4 1
1星 1
1 0 0 0 0 0
未评星 195
四星级 46%
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在南山片区酒店主要集中在侨城片区和蛇口片区，而本项目所在的前海
片区仅仅只有四家酒店，主要分布在东滨路和前海路交汇处以北片区
> 在前海片区，主要是中南海悦 酒店、东方山水酒店、南侨商
务酒店以及青青世界酒店。
> 预计近期正在装修或者建设的 酒店有豪盛五星级大酒店、富 邦国际酒店
Part 1.2
南山酒店典型案例分析
Code of this report | 13
南山片区星级及其以上的酒店总体数量已经达到44个，并且四星级及其
以上的酒店超过总体数量的64％
名称 深圳威尼斯皇冠假日酒店 深圳南海酒店（原深圳蛇口南海酒店） 深圳明华国际会议中心
星级 五星级 五星级 五星级
深圳中南海滨大酒店 深圳金銮富众酒店
> 酒店市场供给过剩导致市场竞争加剧要求酒店提升自身
的服务质量 > 酒店市场竞争进一步加剧；酒店企业自身不断积累经营 管理经验 > 酒店市场国际化，包括客群的国际化趋势更明显 星级酒店评比出现 酒店数量急剧增长 质量发展阶段 数量发展阶段 由计划经济时代简陋的招待 所，逐步发展到初步成型的 商务酒店群。大部分酒店以 接待旅游散客、考察团队客 群为主。 深圳宾馆酒店业面对市场竞 争的加剧，转而更注重提升 服务质量，改善酒店环境和 功能升级，注重提高酒店档 次和专业水平。 各种主题酒店的出现 多元化发展阶段
深圳海景奥思廷酒店（原华侨城海景酒店） 深圳凤凰城大酒店 深圳东华假日酒店 深圳名兰苑酒店 深圳鸿波酒店 深圳枫叶时尚酒店 海涛酒店（原蛇口海涛酒店） 深圳朋悦速8酒店（蛇口太子店） 。。。
四星级 四星级
四星级 四星级 四星级 三星级 三星级 三星级 三星级 经济型 。。。
五星级 18%
经济型 11% 三星级 25%
根据前五年的房间供给增长趋势每年平均增长率为18%，需求的平均增长趋势为18%，按照这种平均增长趋
势，预测未来到2010年，客房供给量将超过15000间，房间需求量将超过10800间。
数据来源：深圳旅游局 Code of this report | 9
深圳宾馆酒店接待情况
深圳市宾馆酒店接待情况月报表 项 目 合 计 9月 82.67 17.47 9.19 6.1 同比（%） -0.11 -10.36 -5.65 -12.98 本月止累计 752.36 168.03 90.04 57.52 同比（%） 3.05 -1.82 5.29 -4.71
福田区
南山区 宝安区 龙岗区 盐田区
4472
2795 3254 1510 1004
518
772 593 0 0
571
1343 1033 914 781
2232
250 1288 400 166
1151
430 340 196 57
0
0 0 0 0
2008年深圳各星级客房总数超过2万5千间，其中南山区的客房数由于近几年房地产发展迅速，拥有大量的
南侨商务酒店是一家按照四星级标准规划的商务型酒店，依托南山区侨
深圳各区四星与五星级酒店的分布
> 从图中，我们可以看出，深圳四星与五 星级酒店分布，罗湖区占据了1/2的市场 份额，福田区占据了1/5的市场份额。目 前四星级以上的酒店，主要集中在深圳 城市中心区。在南山、宝安、龙岗、盐 田区域的发展相对不足。
深圳四星与五星级酒店分布图
数据来源：深圳旅游局 Code of this report | 5
一、入境旅游者 1、外国人 2、香港同胞
3、 澳门同胞
4、台湾同胞 二、国内旅游者 三、客房出租率(%)
0.17
2.01 65.2 58.82
-41.38
-17.62 3.05 -1.29
1.62
18.85 584.33 61.08
0.62
-20.33 4.54 0.16
深圳市08年9月客房出租率为58.82％。
中南海悦酒店是深圳首创环保准四星级酒店，共有房间约116间，入住
率近期有所下降，平均不足65％，标间价格是前海片区最贵
> 中南海悦大酒店，位于深圳市南山区前海 路中段；
> 交通十分便利，可近距离眺望前海湾畔的
无限风光和蛇口半岛的亚热带风情，更拥 有深圳西部物流区的种种便利优势； > 设施齐全：酒店设有宽敞、时尚、雅致的 精品客房，标准客房、豪华海景客房、高 级花园客房、海景套房，还是专为长期住 宿的商旅客人而设的豪华公寓； > 客户来源：主要是商务人士，另外部分旅 游短途客户。
宝安区 龙岗区
盐田区
57.39 48.95
55.06
57.89 48.75
51.02
0.79 2.74
11.9
326.76 253.47
647.88
329.17 252.02
590.31
-3.96 2.76
84.53
南山区的客房出租率仅次于福田区，为61.37％，平均房价仅次于盐田区，为518.12元/间/天。
2008年，只有2月份因春节原因入住率低于50％，其余月份入住率都在在60％左右徘徊。
数据来源：深圳旅游局 Code of this report | 8
深圳市五星级酒店供需情况分析
深圳市五星级酒店供需情况 （房间供给） 2001 2002 2003 2004 2005 2006 3618 3884 3884 5105 5972 8163 7% 0% 31% 17% 37% （房间需求） 2647 2776 2234 3096 4379 5579 5% -20% 39% 41% 27%
数据来源：深圳旅游局 Code of this report | 11
深圳各星级酒店的客房出租率及平均房价情况
深圳各星级酒店的客房出租率及平均房价（2008.9） 客房出租率% 名称 2008.9 本月止累计 同比（%） 平均房价（元/间天） 2008.9 本月止累计 同比（%）
全 市
五星 四星 三星 二星 星级小计 未评星
数据来源：深圳旅游局 Code of this report | 10
深圳宾馆酒店出租率和平均房价情况
深圳市宾馆酒店客房出租率和平均房价情况月报表 客房出租率% 序号 1 2 3 4 名称 全 市 罗湖区 福田区 南山区 2009年 3月 58.09 55.61 67.28 61.37 平均房价（元/间天）
> 到2006年末，深圳市有星级饭店共356 家。其中，五星级饭店16家，四星级饭
店92家，三星级饭店149家，二星级饭
店53家；经济型酒店46家，能够满足各 类客人在住宿方面的不同需求。
> 其中，南山区共有三星级以上酒店合计
45家。其中五星级6间，四星级20间， 三星级19间。
Code of this report | 4
58.82
54.38 58.5 57.31 63.85 58.07 59.7
61.08
60.21 61.48 60.08 65.25 61.51 60.56
0.16
-2.53 -1.34 -2.86 0.59 -1.95 3.08
390.9
726.98 418.27 276.79 179.98 372.64 412.02
注重市场细分与锁定目标服务的 客群，各种类型主题酒店锁定各 自目标客群，逐渐将酒店市场细 分更加明显化，形成了商务型酒 店、长住型酒店、会议型酒店、 度假型酒店的酒店经营模式
1980-1990
1990-2000
2000-2004
2005-2008
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深圳酒店概况
本月止累计
61.08 60.26 69.24 64.28
同比（%）
0.16 -2.51 1.43 -0.27
2008年 9月 390.94 346.97 402.08 518.12
本月止累计
391.61 348.44 410.77 521.01
同比（%）
9.06 7.84 4.47 6.19
5 6
7
休闲设施，如高尔夫球场和主题公园，同时南山也是高科技及轻工业集中区，因此酒店发展迅猛，客房数量
剧增。
数据来源：深圳旅游局 Code of this report | 7
深圳酒店入住率情况
2008年深圳酒店入住率情况 时间 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 出租率 62.百度文库8% 49.76% 66.58% 68.65% 60.32% 68.65% 63.75% 59.47% 58.82% 63.72%
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东方山水酒店是以休闲娱乐为主题，共有房间约125间，娱乐配套齐全
，入住率约为60％，客户主要是休闲娱乐客户和商务人士
> 东方山水酒店，位于深圳市南山区前海南 路，于2005年9月26日隆重试业。酒店建
筑营业面积为14000平方米，是一家精品涉
外商务酒店，标间面积20-25平米； > 交通十分便利，四面通畅，紧邻蛇口，是 旅游观光，休闲娱乐商务的最佳选择；
38 31 13 37 64 12
合计
罗湖区 福田区 南山区 宝安区 龙岗区 盐田区
429
127 87 61 63 74 17
南山区有五星级酒店3间，准五星及四星级酒店20间，准四星及三星级酒店19间。
数据来源：深圳旅游局 Code of this report | 6
深圳各星级客房数量统计
深圳各星级客房数统计 项目 合计 罗湖区 星级小计 小计 25012 11977 五星 4042 2159 四星 6228 1586 三星 10037 5701 二星 4655 2481 一星 50 50